COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 30B

14^e chambre

ARRÊT N°

réputé contradictoire

DU 23 MAI 2019

N° RG 18/07269 – N° Portalis DBV3-V-B7C-SXKM

AFFAIRE :

SASU X A B prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

C/

Y Z représentée par son gérant statutaire, la SA UNOFI GESTION D’ACTIFS domicilié en cette qualité audit siège

…

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 27 Septembre 2018 par le président du tribunal de grande instance de VERSAILLES

N° RG : 18/00878

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Philippe CHATEAUNEUF

M^e Christophe DEBRAY

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT TROIS MAI DEUX MILLE DIX NEUF,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SASU X A B faisant élection de domicilie en son établissement secondaire dans l’immeuble dénommé ESPACE OUEST, […], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

N° SIRET : 479 182 750

[…]

[…]

Représentée par M^e Philippe CHATEAUNEUF, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 643
- N° du dossier 2018087

assistée de M^e Harmonie RENARD de la SELARL GAIST & RENARD, avocat au barreau de PARIS -

APPELANTE

****************

Y Z représentée par son gérant statutaire, la SA UNOFI GESTION D’ACTIFS domicilié en cette qualité audit siège

N° SIRET : 374 726 812

[…]

[…]

Représentée par M^e Christophe DEBRAY, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 627 – N° du dossier 18472 assistée de M^e Nicolas COHEN, avocat au barreau de PARIS

BRED BANQUE POPULAIRE agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

N° SIRET : 552 091 795

[…]

[…]

assignée à personne habilitée – non représentée

INTIMÉES

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 25 mars 2019 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame

Maïté GRISON-PASCAIL, conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Odette-Luce BOUVIER, Président,

Madame Maïté GRISON-PASCAIL, Conseiller,

Madame Sophie THOMAS, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Agnès MARIE,

EXPOSE DU LITIGE

La SAS X A B exploite une activité d’accueil de jeunes enfants au travers de plus de 200 crèches conventionnées, d’entreprises ou de collectivités.

Par acte sous seing privé du 31 mai 2012, la Y Z a consenti à la société X A B un bail commercial portant sur des locaux commerciaux situés 'Espace ouest', […] à Montigny-le-Bretonneux (78), affectés à l’usage d’une crèche 'Mon Tipi', pour une durée de dix années commençant à effet au 1^er septembre 2012, moyennant un loyer annuel en principal de 43 680 euros HT, payable trimestriellement et d’avance.

Par avenant au contrat du 15 septembre 2012, les parties ont convenu d’étendre le périmètre des locaux loués et d’une augmentation de loyer à la somme annuelle de 44 188 euros HT.

Le 30 mai 2018, la société Z a fait délivrer à la société X A B un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer la somme en principal de 32 213,28 euros représentant un arriéré de loyers et charges, outre la somme de 6 791,42 euros au titre d’intérêts de retard et frais de procédure.

Le même jour, la société Z a mis en oeuvre une procédure de saisie-conservatoire, dénoncée au preneur le 6 juin 2018, permettant d’appréhender la somme de 16 440,75 euros sur le compte bancaire de la société X A B.

Puis par acte du 26 juin 2018, la société Z a assigné la société X A B et la société Bred Banque populaire en sa qualité de créancier nanti devant le président du tribunal de grande instance de Versailles, statuant en référé, aux fins de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion du preneur et de sa condamnation au paiement d’indemnités à titre provisionnel.

Par ordonnance réputée contradictoire du 27 septembre 2018, le juge des référés, en l’absence de comparution des défendeurs, a :

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu entre la société Z et la société X A B au 1^er juillet 2018,

— ordonné, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de la société X A B ainsi que tous occupants des locaux situés 'Espace Ouest’ […] à Montigny le Bretonneux,

— dit que le sort des meubles éventuellement présents dans les lieux sera réglé conformément aux articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— fixé l’indemnité d’occupation à la somme mensuelle de 5 480,25 euros,

— condamné la société X A B à verser mensuellement l’indemnité d’occupation provisionnelle fixée à la société Z, rétroactivement depuis le 1^er juillet 2018 jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamné la société X A B à verser à la société Z la somme provisionnelle de 39 516,15 euros correspondant aux loyers impayés au 30 juin 2018,

— dit que la société Z conservera le dépôt de garantie versé par la société X A B,

— condamné la société X A B à verser à la société Z la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société X A B aux dépens.

La société X A B a relevé appel de l’ordonnance par un acte du 23 octobre 2018 visant expressément l’ensemble des chefs de décision.

Dans ses conclusions transmises le 8 janvier 2019, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de ses prétentions et moyens, la société X A B, appelante, demande à la cour de :

— infirmer l’ordonnance en toutes ses dispositions,

Statuant de nouveau,

A titre principal,

— lui accorder des délais de paiement,

— en conséquence, constater qu’elle a dûment exécuté ses obligations de paiement,

— 'renoncer’ aux effets de la clause résolutoire du bail commercial,

— annuler l’ensemble des chefs de l’ordonnance de référé subséquents et notamment :

*la condamnation au paiement d’un arriéré locatif

*la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation

*la conservation du dépôt de garantie entre les mains de la société Z,

A titre subsidiaire,

Si par impossible la cour devait constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— lui accorder les plus larges délais de paiement pour quitter les lieux et ce en contrepartie du paiement du loyer prévu contractuellement,

— annuler les chefs de l’ordonnance de référé suivants :

*la condamnation au paiement d’un arriéré locatif

*la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation autre que celle correspondant au prix du loyer en cours

*la conservation du dépôt de garantie entre les mains de la société Z,

En tout état de cause,

— condamner la société Z aux entiers dépens,

— condamner la société Z à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la société X A B fait valoir en substance :

— qu’elle n’a pas été destinataire des différents actes qui lui ont été délivrés par le bailleur à l’adresse du site d’exploitation de la crèche et non au lieu de son siège social ; que la stratégie de la société Z est de mettre fin au bail commercial dans les plus brefs délais ; qu’elle est son bailleur pour seulement deux de ses établissements sur les 200 qu’elle exploite ; qu’elle n’est pas un mauvais payeur ;

— que le 17 octobre 2018, elle a réalisé un virement global de 65 824 euros au profit de la société Z, affectant la somme de 30 824 euros à l’arriéré dû au titre de l’exploitation de la crèche 'Mon Tipi’ sur le site de Montigny le Bretonneux, signant par ailleurs un mandat de prélèvement SEPA pour autoriser le bailleur à débiter de son compte les sommes dues au titre du bail commercial; qu’elle a soldé l’arriéré locatif par un nouveau virement de 37 106,99 euros le 23 novembre 2018 ; qu’elle est désormais à jour du paiement de ses loyers ;

— que l’expulsion des lieux aurait des conséquences désastreuses, la crèche ayant une capacité d’accueil de 46 bébés et enfants ; que des délais de paiement rétroactifs doivent lui être accordés ;

— que la société Z ne peut lui réclamer à ce jour un arriéré de loyer ;

— que la clause stipulant la conservation du dépôt de garantie au profit du bailleur s’analyse en une clause pénale et la demande doit être écartée en référé ;

— qu’en cas de résiliation judiciaire du bail, la demande de fixation du montant de l’indemnité d’occupation au montant du loyer majoré de 50% doit être écartée, cette clause s’analysant en une clause pénale.

Par conclusions reçues le 21 décembre 2018, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de ses prétentions et moyens, la société Z, intimée et appelante incidente, demande à la cour de :

— confirmer l’ordonnance en toutes ses dispositions sauf en ce qu’elle a fixé le montant de l’indemnité d’occupation à la somme mensuelle de 5 480,25 euros,

A titre d’appel incident,

— infirmer l’ordonnance en ce qu’elle a fixé le montant de l’indemnité d’occupation à la somme mensuelle de 5 480,25 euros,

— fixer en conséquence une indemnité d’occupation journalière à un montant égal au loyer contractuel majoré de 50%, outre le paiement des charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à la restitution effective des clés,

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où l’ordonnance serait réformée en ce qu’elle a constaté l’acquisition de la clause résolutoire,

— condamner par provision la société X A B à la somme de 9 450,61 euros correspondant à l’arriéré locatif arrêté au 21 décembre 2018,

En tout état de cause,

— condamner la société X A B au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La société Z fait valoir principalement :

— que la société X A B a pour habitude de considérer ses bailleurs comme des 'banquiers', procédant au paiement de ses loyers après avoir été assignée ; qu’elle n’a pas daigné se présenter en première instance alors qu’elle avait été valablement touchée par l’assignation ;

— que les causes du commandement de payer n’ont pas été apurées dans le délai imparti ; qu’ultérieurement, des règlements ont été opérés, imputés pour partie à la crèche de Montigny le Bretonneux et pour partie à celle d’Antony, de manière très compliquée, le preneur imputant ses versements sur chaque échéance trimestrielle de façon partielle, au lieu de les imputer intégralement sur une échéance de loyers ; qu’en application des imputations de la société X A B, celle-ci reste devoir la somme de 9 450,61 euros au titre de taxes et charges ;

— que la résiliation du bail doit être confirmée compte tenu de l’existence d’un arriéré persistant ;

— que le montant de l’indemnité d’occupation doit être fixé conformément aux stipulations du bail.

La société Bred Banque populaire, régulièrement citée à personne habilitée, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 16 janvier 2019.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La cour rappelle, à titre liminaire, qu’elle n’est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constatations’ qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité mentionner ce délai. ».

Faute d’avoir payé ou contesté les causes du commandement dans le délai imparti, le locataire ne peut remettre l’acquisition de la clause résolutoire figurant dans un bail sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement ; l’existence de cette mauvaise foi doit s’apprécier lors de la délivrance de l’acte ou à une période contemporaine à celle-ci.

Un commandement délivré pour une somme supérieure à la somme due n’emporte pas la nullité de l’acte si cet acte n’est pas de nature à créer la confusion dans l’esprit du locataire quant aux sommes réellement dues. Le commandement reste, dans ce cas, valable à concurrence du montant réel de la dette.

En l’espèce, la société X A B ne conteste pas n’avoir pas satisfait dans le délai d’un mois imparti aux causes du commandement de payer délivré le 30 mai 2018 pour un montant de 32 213,28 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et taxes, de 6 442,66 euros au titre de la majoration forfaitaire de 20% et de 348,76 euros au titre des honoraires d’huissier, même si elle conteste certaines des sommes réclamées.

Le commandement de payer n’en demeure pas moins valable à concurrence des sommes justifiées et non contestées, soit en l’espèce le solde des loyers du 3^e trimestre 2014 (3 545,10 euros) et 2^e trimestre 2016 (3 702,41 euros) et le loyer du 2^e trimestre 2018 (17 351,79 euros).

C’est donc à bon droit que le premier juge a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 1^er juillet 2018.

Sur la provision et les délais de paiement rétroactifs

Aux termes de l’article 809 alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal de grande instance, statuant en référé, peut, dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

La hauteur de la provision susceptible d’être ainsi allouée n’a d’autre limite que celui du montant de la dette alléguée.

L’article L.145-41 précité dispose encore que "Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues aux articles 1244-1 à 1244-3 du code civil [aujourd’hui 1343-5] peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets de la clause de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge".

Selon l’article 1343-5, alinéa 1, du code civil, (anciennement 1244-1, alinéa 1), applicable à l’espèce, l’instance ayant été engagée après le 1^er octobre 2016, date de l’entrée en vigueur de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Le commandement de payer délivré le 30 mai 2018 porte sur les sommes suivantes :

Loyers et charges :

— prorata assurance 2012 118,05 euros

— prorata taxe foncière 2012 (solde) 89,88 euros

— assurance 2014 369,53 euros

— loyer 3T 2014 (solde) 3 545,10 euros

— loyer 2T 2016 (solde) 3 702,41 euros

— taxe foncière 2017 7 036,52 euros

— loyer 2T 2018 17 351,79 euros

Intérêts de retard et frais de procédure :

— majoration forfaitaire 20% 6 442,66 euros

— honoraires d’huissier 348,76 euros

Il résulte des éléments versés aux débats et des explications concordantes des parties :

— que sur le règlement global de 65 824 euros réalisé par la société X A B le 17 octobre 2018, la somme de 30 824 euros a été affectée à l’arriéré locatif du site de Montigny le Bretonneux pour couvrir partie des échéances de loyers des 2^e, 3^e et 4^e trimestres 2018,

— que sur le règlement global de 49 952,24 euros effectué le 23 novembre 2018, la somme de 37 106,99 euros a été affectée au paiement :

* du solde du loyer du 3^e trimestre 2014 visé au commandement de payer ( 3 545,10 euros)

* du solde du loyer du 2^e trimestre 2016 visé au commandement de payer (3 702,41 euros)

* du solde du loyer du 2^e trimestre 2018 visé au commandement de payer (7 179,61 euros)

* du solde des loyers des 3^e et 4^e trimestres 2018 ( 7 464,67 euros et 7 118,01 euros)

* de la taxe foncière 2018 (7 236,98 euros)

* des honoraires d’huissier ( 860,21 euros).

Restent à ce jour non réglées et toujours réclamées par le bailleur les sommes suivantes visées au commandement de payer :

— prorata assurance 2012 118,05 euros

— prorata taxe foncière 2012 89,88 euros

— taxe foncière 2017 7 036,52 euros

auxquelles s’ajoutent selon l’intimée, l’assurance 2018 (551,59 euros), la reddition des charges 2016 (1 115,90 euros) et celle des charges 2017 (169,14 euros), soit un total de 9 450,61 euros.

La société X A B conteste devoir les montants susvisés en invoquant d’une part, la prescription quinquennale des sommes dues au titre de l’année 2012 et d’autre part, l’absence de justificatifs.

Elle s’oppose encore à la majoration forfaitaire de 20% prévue par le bail sur toutes les sommes pour lesquelles un procédure serait engagée, 'ladite indemnité étant destinée à couvrir le bailleur des dommages pouvant résulter du retard dans les paiements' et considérée comme 'supplément et accessoire du loyer' (article VII 4°).

Ces contestations, sur lesquelles le bailleur ne formule aucune observation, revêtent en l’état un caractère sérieux faisant obstacle à la demande de provision, aucun justificatif n’étant produit aux débats pour justifier du bien fondé des charges et taxes réclamées, alors qu’au surplus l’action en réclamation des sommes dues au titre de l’année 2012 est susceptible d’être prescrite.

De même l’application de la clause stipulant une indemnité forfaitaire de 20% des sommes réclamées doit être écartée au stade du référé, comme revêtant le caractère d’une clause pénale susceptible de réduction par le juge du fond.

En conséquence, il y a lieu de constater que la société X A B s’est acquittée de l’arriéré locatif justifié et qu’elle est à jour du paiement de ses loyers au 31 décembre 2018, la cour soulignant que le preneur a fourni au bailleur une autorisation de prélèvement automatique des loyers, charges et taxes à compter du 1^er janvier 2019 permettant d’assurer le règlement régulier des échéances trimestrielles.

Au regard de la régularisation de la situation, des efforts de paiement de la société X A B, de ses démarches pour assurer le paiement régulier du loyer à compter de l’année 2019, et en l’absence de tout défaut de paiement ultérieur justifié à la date à laquelle la cour statue, il convient d’accueillir la demande de délais de paiement rétroactifs et de suspension des effets de la clause résolutoire pendant la procédure, de constater que l’arriéré locatif justifié ayant été réglé, la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais joué.

Il convient en conséquence d’infirmer l’ordonnance sauf en ce qu’elle a condamné la société X A B à payer à la société Z la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, étant souligné qu’il n’y a pas lieu à 'annulation’ des chefs de décision critiqués en cause d’appel.

Sur les autres demandes

Aucune considération tirée de l’équité ne commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Les parties seront déboutées de leurs prétentions à ce titre.

PAR CES MOTIFS LA COUR

Statuant par arrêt réputé contradictoire et en dernier ressort,

INFIRME l’ordonnance rendue le 27 septembre 2018 sauf en ce qu’elle a condamné la société X A B à verser à la société Z la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens,

STATUANT à nouveau,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 1^er juillet 2018,

ACCORDE rétroactivement à la société X A B des délais de paiement jusqu’au 23 novembre 2018 pour s’acquitter du paiement à titre provisionnel de l’arriéré de loyers et charges justifié,

DIT que durant le cours des délais accordés, la clause résolutoire a été suspendue de plein droit,

DIT que la clause résolutoire de plein droit est réputée ne pas avoir joué en raison du règlement dans lesdits délais de l’intégralité de l’arriéré locatif justifié,

DIT n’y avoir lieu à référé sur les demandes d’expulsion de la société X A B et de tous occupants de son chef, de séquestration de son mobilier, de condamnation à paiement, à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation provisionnelle et de conservation du dépôt de garantie,

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision à hauteur de la somme de 9 450,61 euros,

Y AJOUTANT,

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

DIT que la société X A B supportera la charge des dépens d’appel.

Arrêt prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par Madame Odette-Luce BOUVIER, président et par Madame Agnès MARIE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,