Grosses délivrées

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 9

ARRÊT DU 16 NOVEMBRE 2017

(n° 17/507 , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 15/14894

Décision déférée à la Cour : Jugement du 30 Mars 2015 – Tribunal d’Instance de PANTIN – RG n° 11-14-000807

APPELANTE

Madame X Y

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Christian CHEVALIER, avocat au barreau de PARIS, toque : A0881

Substitué à l’audience par M^e Laura GIRAUDEL, avocat au barreau de PARIS, toque : A0881

INTIMÉE

SARL A.C.G.P. (AGENCE CONSEIL GESTION PATRIMOINE), SARL unipersonnelle agissant poursuites et diligences de son gérant domicilié en cette qualité audit siège

N° SIRET : 521 933 697 00034

[…]

[…]

Représentée par M^e Eric SIMONNET, avocat au barreau de PARIS, toque : E0839

Substitué à l’audience par M^e Anna ORLIKOVSKAYA, domiciliée chez M^e Eric SIMONNET, avocat au barreau de PARIS, toque : E0839

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 11 Octobre 2017, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Marie-Josée BOU, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Philippe DAVID, Président

M^me Marie MONGIN, Conseiller

M^me Marie-José BOU, Conseiller

Greffier, lors des débats : M^me Z A

ARRÊT :

- CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Philippe DAVID, Président et par M^me Z A, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Propriétaire d’un appartement situé […] à Paris (75017) qui a subi un dégât des eaux le 15 janvier 2011, X Y a donné en location ce logement à Imane Chaairat à compter du 4 décembre 2011, moyennant un loyer mensuel de 660 euros.

Le 2 novembre 2012, la bailleresse a confié à la société Agence Conseil Gestion Patrimoine, ci-après ACGP, un mandat de gestion immobilière portant sur ce bien moyennant un honoraire mensuel de 6,5% du loyer.

Des travaux de rénovation ont été entrepris dans l’appartement par la société KSL à partir du début du mois de février 2013, portant d’abord sur la reprise du dégât des eaux, ensuite sur la réfection de la douche, puis sur la mise en conformité de l’installation électrique.

Le 28 mai 2013, X Y a notifié à la société ACGP la résiliation du mandat de gestion.

Le 5 juin 2013, la locataire s’est prévalue auprès de la bailleresse de la résiliation du contrat de location.

Le 12 février 2014, X Y a assigné la société ACGP devant le tribunal d’instance de Pantin afin d’obtenir sa condamnation à lui verser la somme de 6162,50 euros en réparation de son préjudice matériel, outre celle de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, en faisant valoir qu’en raison du retard sur le chantier et de malfaçons, elle avait été contrainte de faire exécuter des travaux de reprise par une autre société et que la locataire avait résilié le bail.

Par jugement contradictoire du 30 mars 2015, le tribunal d’instance de Pantin a débouté X Y de ses demandes et l’a condamnée aux dépens, après avoir relevé que si la société ACGP avait commis des fautes de nature à engager sa responsabilité dans l’exécution du mandat de gestion qui lui avait été confié (absence de vérification que la société KSL était assurée pour l’ensemble des travaux commandés et absence d’exigence d’une date limite de fin des travaux pour chacun des devis acceptés), ces fautes étaient sans lien de causalité avec les dommages invoqués (le défaut de vérification de l’assurance n’étant pas à l’origine des malfaçons imputables uniquement à la société KSL, l’inachèvement des travaux étant lié à l’opposition de la locataire à compter du 5 avril 2013 et le départ de celle-ci résultant du refus de la bailleresse de consentir une diminution du loyer le temps des travaux).

Par déclaration du 9 juillet 2015, X Y a interjeté appel de cette décision.

Dans ses écritures remises le 17 septembre 2015, l’appelante demande à la cour de confirmer le jugement en ce qu’il a retenu l’existence de fautes imputables à la société ACGP mais de l’infirmer en ce qu’il a exclu tout lien de causalité entre ces fautes et les dommages et de condamner la société ACGP à lui payer la somme de 6 162,50 euros en réparation de son préjudice matériel, avec intérêts au taux légal à compter du 28 mai 2013, et celle de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

L’appelante reproche à la société ACGP les manquements suivants: ne pas lui avoir soumis le premier devis de la société KSL, ne pas avoir vérifié que KSL avait souscrit l’assurance nécessaire à la réalisation des travaux, n’avoir jamais convenu d’un calendrier des travaux avec KSL, avoir annoncé précipitamment la fin de travaux pourtant inachevés, avoir laissé se poursuivre des travaux contenant de nombreuses malfaçons, avoir proposé à la locataire une solution de relogement qu’elle n’a jamais concrétisée. Elle soutient que si ces fautes n’avaient pas été commises, les travaux auraient été effectués dans les règles de l’art, ce qui l’aurait dispensée de faire réaliser des travaux de reprise, et que la locataire n’aurait jamais résilié le bail. Elle décompose son préjudice comme suit: 3 170,90 euros au titre des travaux de reprise et d’artisanat réalisés, 1 500 euros au titre des travaux d’électricité non faits, 660 euros au titre du non-respect du préavis, 660 euros au titre de la perte du loyer au mois de juillet pendant l’exécution des travaux, 171,60 au titre de la restitution des honoraires versés.

Dans ses écritures notifiées le 10 novembre 2015, la société ACGP demande à la cour la confirmation du jugement, de débouter l’appelante de toutes ses demandes et de la condamner à lui régler 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La société ACGP fait valoir que la société KSL ayant effectué les travaux conformément au devis accepté de la première entreprise choisie, aucun nouvel accord de la propriétaire n’était nécessaire. Elle admet le défaut de vérification de l’assurance mais le justifie notamment par la nécessité d’accélérer les travaux. Elle argue qu’à supposer qu’un calendrier ait été validé, il n’aurait pu être respecté compte tenu des travaux supplémentaires qui se sont avérés nécessaires. Elle soutient qu’il appartenait à la propriétaire des lieux et non à elle de proposer une solution de relogement à la locataire. Elle conteste en outre tout lien de causalité entre les fautes invoquées et le dommage en relevant que l’appelante ne justifie pas avoir tenté d’agir contre KSL au titre des malfaçons et que le départ de la locataire est lié à la privation de la jouissance de l’appartement qu’elle a subie sans compensation.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 septembre 2017.

SUR CE,

Sur la demande principale

Aux termes de l’article 1991 du code civil, le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. Selon l’article 1992 du même code, le mandataire répond non seulement du dol mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

La responsabilité contractuelle du mandataire suppose l’inexécution de l’une de ses obligations, un dommage et un lien de causalité entre les deux.

En l’espèce, il est constant qu’au titre du mandat qui lui avait été confié, la société ACGP avait pour mission d’accomplir tous actes d’administration, notamment gérer le bien en cause, faire effectuer tous travaux à caractère urgent dans une limite de 150 euros HT, soumettre à un accord tous devis dépassant 151 euros HT, et qu’elle a accepté d’assurer le suivi des travaux rendus nécessaires par le dégât des eaux, puis des autres travaux. La société ACGP ne remet d’ailleurs pas en cause le jugement en ce qu’il a énoncé qu’il lui appartenait d’organiser et surveiller le bon déroulement des travaux.

C’est à juste titre que la propriétaire reproche à son mandataire de ne pas lui avoir soumis pour acceptation le premier devis de la société KSL car quand bien même il aurait été conforme à celui qu’elle avait accepté d’une autre société d’un montant de 3 476,20 euros, le changement de prestataire justifiait un nouvel accord de sa part, étant observé que la société ACGP ne prouve pas avoir avisé X Y du désistement de la première société et de la réalisation des travaux par la société KSL.

La société ACGP admet ne pas avoir vérifié que cette société, qui n’était en fait qu’une entreprise de plomberie, était assurée pour tous les travaux dont elle a été chargée, ce qui n’était pas le cas puisqu’elle n’était pas couverte pour la peinture et l’électricité, et ne conteste pas que le mandataire professionnel doive s’assurer que l’entrepreneur choisi ait la capacité requise pour effectuer l’opération qui lui est confiée et ait bien souscrit une assurance garantissant les éventuels dommages. Elle se borne à invoquer deux causes exonératoires. Or, sa volonté prétendue d’accélérer les travaux ne pouvait la dispenser de cette vérification élémentaire, comme l’a relevé le premier juge, et la difficulté de trouver une entreprise compte tenu des relations avec la locataire, autre motif invoqué, n’est pas prouvée.

C’est à juste titre aussi que le premier juge a retenu que la société KSL a commis un manquement à son obligation de prudence et de diligence en s’abstenant d’exiger de la société KSL qu’elle s’engage pour chacun des devis sur une date limite de fin des travaux.

Le mandataire est tenu à une obligation de renseignement vis-à-vis de son mandant et doit lui rendre compte de sa gestion. Or, la société ACGP a informé la propriétaire le 5 mars 2013 que les travaux de la douche seraient finis le lendemain puis, le 28 mars 2013, que les travaux d’électricité étaient finis, que la peinture serait achevée le jour même ou le lendemain et que le meuble serait terminé la semaine suivante alors que, par lettre du 8 avril 2013, KSL a avisé ACGP que la locataire avait, le 5 avril 2013, mis les ouvriers à la porte de sorte que certains éléments n’étaient pas achevés au niveau de la peinture, de l’électricité et de la douche. Il s’en déduit que l’information donnée à la propriétaire quant à l’achèvement des travaux était manifestement erronée, ce qui constitue un autre manquement du mandataire à ses obligations.

La réalité de malfaçons affectant les travaux d’électricité réalisés par KSL est justifiée par le mail de la locataire du 8 avril 2013 se plaignant de divers désordres, le relevé des reprises de ces travaux et la facture correspondante du 10 juillet 2013 d’un montant de 2 216,61 euros établis par la société Primelec. Elle est au demeurant corroborée par le fait que la société ACGP ait réclamé et obtenu de KSL un chèque en remboursement de l’acompte versé par la propriétaire sur les travaux d’électricité. Les malfaçons des autres travaux sont établis par ce même mail du 8 avril 2013 de la locataire et par la facture de la société Brancorenov du 5 août 2013. L’existence de nombreuses malfaçons et le fait qu’une bonne partie d’entre elles ait été manifeste et constatée par la locataire qui n’est pas une professionnelle démontre que la société ACGP a laissé se poursuivre les travaux sans veiller à leur bon déroulement.

Il résulte des mails adressés par Imane Chaairat à la société ACGP que celle-ci apparaît avoir initialement envisagé avec la locataire une solution de relogement pendant les travaux sans y donner de suite. Toutefois, cette attitude ne caractérise pas un manquement de la société ACGP à ses obligations vis-à-vis d’X Y. En effet, le mandataire n’a pas à se substituer personnellement au propriétaire dans le respect des obligations tirées du bail. Or, en l’espèce, il résulte d’un mail d’X Y du 11 avril 2013 et de lettres ultérieures d’Imane Chaairat que la propriétaire s’est opposée à l’exonération temporaire de loyer qui était sollicitée par la locataire en raison de la privation de jouissance qu’elle subissait du fait des travaux et a refusé toute forme de compensation du préjudice pourtant réel subi par la locataire, s’agissant d’importants travaux réalisés dans un appartement de 21 m2, ce qui le rendait quasiment inhabitable. Aucune faute n’est donc imputable à la société ACGP de ce chef.

L’absence de vérification par la société ACGP de la qualification de l’entreprise ainsi que de l’assurance garantissant les prestations réalisées par la société KSL et le défaut de surveillance des travaux par la société ACGP ont contribué au fait qu’X C ait dû supporter des travaux de reprise non couverts par une assurance. Il importe peu que cette dernière n’ait pas agi à l’encontre de la société KSL dès lors que la responsabilité de cette société vis-à-vis d’X Y au titre des malfaçons n’empêche pas la victime de réclamer la réparation de son entier préjudice à la seule société ACGP qui en est aussi responsable. Ce préjudice inclut la somme de 3 170,90 euros payée par X C à la société Brancorenov pour les travaux de reprise de peinture, étant précisé que l’appelante justifie que l’indemnité d’assurance d’un montant total de 3288,86 euros due par suite du dégât des eaux subi chez elle a été versée à la société ACGP dans le but de réaliser les travaux consécutifs à ce dégât. Il comprend aussi la somme de 1500 euros versée par X Y à la société KSL pour les travaux d’électricité car si cette société a, suite aux plaintes concernant les malfaçons affectant ces travaux, renvoyé un chèque de ce montant, elle a demandé à ce qu’il ne soit pas encaissé faute de trésorerie.

En revanche, c’est à juste titre que le tribunal a écarté l’indemnisation réclamée au titre du non-respect du préavis par la locataire. En effet, il résulte clairement de la lettre du 5 juin 2013 d’Imane Chaairat que celle-ci a motivé son congé avec effet immédiat par la privation totale de jouissance de l’appartement résultant des travaux, sans la moindre compensation. C’est donc le refus injustifié d’X Y de réparer le préjudice de jouissance réel subi par sa locataire du fait de l’ampleur des travaux rendus nécessaires par l’état des lieux qui est seul à l’origine du manque à gagner invoqué.

Mais X Y est bien fondée à réclamer en outre une somme de 660 euros au titre de la perte de loyer subie en juillet pendant l’exécution des travaux de reprise. En effet, ces travaux, qui ont retardé une nouvelle location du bien, sont la conséquence du défaut de vérification par la société ACGP que la société KSL était qualifiée pour réaliser tous les travaux dont elle a été chargée et de son absence de surveillance du chantier.

Il n’y a pas lieu d’allouer en outre à X Y la restitution de la rémunération versée à la société ACGP car si celle-ci a failli à ses obligations concernant l’organisation et le suivi des travaux et est condamnée à réparer le préjudice en résultant, il ne s’agissait pas de la seule mission dont elle était chargée dans le cadre du mandat qui lui a été confié et il n’est pas démontré, ni même allégué qu’elle ait manqué aux autres actes et tâches qu’elle devait accomplir.

Ainsi, la société ACGP sera condamnée à verser X Y la somme de 5 488,86 euros à titre de dommages et intérêts (3 288,86 + 1 500 + 660) avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt, s’agissant d’une somme à caractère indemnitaire allouée en appel.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Il convient de condamner la société ACGP aux dépens de première instance et d’appel, de la débouter de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de la condamner sur ce même fondement au paiement de la somme de 2 500 euros.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Statuant publiquement, contradictoirement

Infirme le jugement sauf en ce qu’il a dit que la société Agence Conseil Gestion Patrimoine a commis des fautes dans l’exécution du mandat de gestion immobilière ;

Statuant à nouveau dans cette limite et ajoutant:

Condamne la société Agence Conseil Gestion Patrimoine à payer à X Y les sommes de:

—  5 488,86 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ;

—  2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute les parties de toute autre demande ;

Condamne la société Agence Conseil Gestion Patrimoine aux dépens de première instance et d’appel.

Le greffier Le président