Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 13

ARRÊT DU 11 JANVIER 2022

(n° , 2 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/14848 – N° Portalis 35L7-V-B7D-CAMWE

Décision déférée à la Cour : Jugement du 3 juin 2019 -Tribunal de Grande Instance d’EVRY – RG n° 17/02696

APPELANTE

Madame C X

Née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Florence GUERRE de la SELARL PELLERIN-DE MARIA-GUERRE, avocat au barreau de PARIS, toque : L0018

Ayant pour avocat plaidant M^e Aymeric ANGLES, avocat au barreau de PARIS, toque : P90

INTIMÉS

Maître H-I Z

[…]

[…]

et

J Z F

[…]

[…]

Représentée par M^e Thierry KUHN de la J KUHN, avocat au barreau de PARIS, toque: P0090 substitué par M^e Xavier NGUYEN, avocat au barreau de PARIS, toque : K0030

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été appelée le 2 novembre 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé et ayant procédé par dépôt des dossiers, devant M^me Nicole COCHET, Première présidente de chambre, et M^me Marie-Françoise d’ARDAILHON MIRAMON, Présidente de chambre, chargée du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Nicole COCHET, Première présidente de chambre

M^me Marie-Françoise D’ARDAILHON MIRAMON, Présidente de chambre

M^me Estelle MOREAU, Conseillère

Greffière lors des débats : M^me Séphora LOUIS-FERDINAND

ARRÊT :

- Contradictoire

- par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

- signé par Nicole COCHET, Première présidente de chambre et par Sarah-Lisa GILBERT, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

* * * * *

Par acte authentique des 18 et 23 juin 1976, M^me C X a acquis une maison située à La Norville (Essonne) sur une parcelle cadastrée section AC n°316 formant le lot n°20 du lotissement 'Les Arènes’ créé selon arrêté préfectoral du 4 avril 1974 et qui faisait l’objet d’un cahier des charges établi le 9 mars 1976 et rectifié le 28 avril suivant.

Par acte authentique du 19 décembre 2007 reçu par M. H-I Z, notaire associé de la J H-I Z et E F notaires associés (ci-après la J Z F) à Arpajon, elle a acquis un 'terrain à bâtir’ cadastré section AC n°325, 326, constituant respectivement les lots 29 et 30 du lotissement 'Les Arènes', et n°513, pour un montant de 300 000 euros.

Le 6 octobre 2009, M^me X a conclu avec M. Y une promesse unilatérale de vente portant sur les lots 325, 326 et 513 sous la condition suspensive d’obtention d’un permis de construire portant sur l’édification de deux bâtiments totalisant 22 logements locatifs aidés.

Le 16 juillet 2010, la mairie a retiré le permis de construire accordé à M. Y et a refusé sa demande de second permis de construire le 16 octobre suivant, en raison de l’insuffisance de largeur de la nouvelle voie de desserte prévue.

Le 5 octobre 2011, M^me X a consenti deux promesses de vente dans le cadre d’une division des parcelles 325, 326 et 513 en deux lots destinés à être vendus à deux couples d’acquéreurs désirant y construire leurs maisons sous la condition suspensive d’obtention d’un arrêté municipal de non-opposition à la déclaration préalable de division du terrain en deux lots.

Par arrêté du 15 décembre 2011, le maire de La Norville ne s’est pas opposé à la déclaration préalable déposée par M^me X en vue de la division de la parcelle AC n°326 correspondant au lot n°30 du lotissement en deux parcelles constructibles.

Le 13 février 2012, l’association syndicale libre (ASL) du lotissement des Arènes et des membres de celles-ci ont saisi le tribunal administratif de Versailles d’un recours tendant à l’annulation de l’arrêté municipal du 15 décembre 2011.

Par un jugement du 4 décembre 2015, le tribunal administratif de Versailles a annulé l’arrêté du 15 décembre 2011 pour erreur de droit, considérant que les règles d’urbanisme spécifiques au lotissement, notamment l’article 3 du règ1ement d’urbanisme se référant au plan de masse annexe, n’incluaient pas les lots n° 26 à 33 dans le périmètre constructible et que ces règles qui avaient été maintenues suite à un arrêté municipal du 22 septembre 1987 devaient s’app1iquer.

Par acte du 30 mars 2017, M^me X a assigné M. Z et la J Z F devant le tribunal de grande instance d’Evry en indemnisation des préjudices qu’elle estimait résulter du manquement au devoir de conseil du notaire lors de la vente du 19 décembre 2007.

Par jugement du 3 juin 2019, le tribunal de grande instance d’Évry a':

- dit que la responsabilité de M. Z est engagée sur le fondement de l’ancien article 1382 du code civil à l’égard de M^me X,

- dit que la J Z et F est tenue solidairement conformément à l’article 16 de la loi du 29 novembre 1966 des conséquences dommageables de M. Z,

- condamné solidairement M. Z et la J Z F à payer à M^me X la somme de 36 000 euros à titre de dommages et intérêts,

- condamné M. Z et la J Z F à payer à M^me X la somme de 1 500 euros au titre de son préjudice moral,

- condamné M. Z et la J Z F à payer à M^me X la somme de 1 800 euros au titre des frais irrépétibles,

- condamné M. Z et la J Z F aux dépens.

Par déclaration du 18 juillet 2019, M^me X a interjeté appel de cette décision.

Dans ses dernières conclusions notifiées et déposées au greffe le 12 mars 2020, M^me C X demande à la cour de :

- rejeter l’appel incident de M. Z et de la J Z F,

- infirmer le jugement en ce qu’il a :

• condamné solidairement M. Z et de la J Z F à lui payer la somme de 36 000 euros à titre de dommages et intérêts,

• condamné solidairement M. Z et de la J Z F à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de son préjudice moral, l’a déboutée du surplus de ses demandes, lesquelles consistaient à :•

• condamner solidairement M. Z et la J Z F à lui verser des dommages et intérêts pour un montant global de 314 779,11 euros,

• condamner solidairement M. Z et la J Z F à lui payer la somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice moral,

• condamner solidairement M. Z et la J Z F à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, condamner solidairement M. Z et la J Z F aux entiers dépens,• condamné M. Z et la J Z F à lui payer la somme de 1 800 euros au titre• des frais irrépétibles, condamné M. Z et la J Z F aux dépens,•

statuant à nouveau,

- dire et juger que M. Z a manqué à son devoir de conseil et son obligation d’information à son égard à l’occasion de la vente du 19 décembre 2007 et qu’il en résulte un préjudice,

- condamner solidairement M. Z et la J Z F à lui verser des dommages et intérêts pour un montant global de 314 779,11 euros se décomposant comme suit :

au titre de la perte de valeur vénale des biens acquis le 19 décembre 2007 : 210 900 euros,• au titre des frais de la vente du 19 décembre 2007 : 19 841,96 euros,•

• au titre des frais de géomètre-expert réglés pour la déclaration préalable de division foncière annulée par le tribunal administratif de Versailles : 1 937,52 euros,

• au titre des honoraires de réalisation de l’estimation de valeur vénale réalisée par M. A : 3 000 euros,

• au titre des intérêts du prêt relais souscrit pour l’acquisition du 19 décembre 2007 : 74 721,15 euros, au titre des frais d’entretien du terrain pour les années 2011, 2016 et 2017 : 4 378,48 euros,•

- condamner solidairement M. Z et la J Z F à lui payer la somme de 10 000 euros en réparation du préjudice moral,

- condamner solidairement M. Z et la J Z F à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamner solidairement M. Z et la J Z F aux entiers dépens.

Dans leurs dernières conclusions notifiées et déposées le 31 décembre 2019, M. H-I Z et la J Z F notaires associés demandent à la cour ':

- d’infirmer en toutes ses dispositions le jugement,

statuant à nouveau, de :

- dire et juger que M. Z n’a commis aucune faute,

- dire et juger que M^me X ne caractérise pas le lien de causalité qui doit nécessairement exister entre la faute invoquée et le préjudice allégué,

- dire et juger que M^me X ne caractérise son dommage ni dans son principe ni dans son quantum,

- débouter M^me X de toutes ses demandes,

- condamner M^me X à payer à M. Z la somme de 2 500 euros euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamner M^me X à payer à la J Z et F la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamner M^me X aux entiers dépens, dont distraction sera ordonnée, pour ceux d’appel au profit de la J Kuhn, société d’avocat qui y a pourvu, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 5 octobre 2021.

SUR CE,

Sur la responsabilité du notaire

- sur la faute

Le tribunal a retenu que :

- une contradiction existe entre ce qui résulte des mentions de l’acte de vente et le jugement du tribunal administratif sur le caractère constructible du lot n°30,

- dans la mesure où M. Z reconnaît avoir été informé par M^me X de son souhait à moyen terme de faire édifier deux maisons d’habitation sur le terrain acquis, il lui appartenait, même s’il avait obtenu un certificat d’urbanisme favorable à la construction de deux maisons antérieurement à l’acquisition des parcelles et si les parcelles litigieuses étaient inscrites en zone constructible dans le PLU de la commune, de vérifier que les dispositions contenues dans le règlement d’urbanisme et règles spécifiquement applicables au lotissement étaient compatibles avec ce projet,

- son acte de vente ne fait aucune mention de ces dernières règles contrairement à l’acte de vente de 1976 auquel le notaire se réfère pour soutenir que M^me X en était informée, ni à l’arrêté municipal du 22 septembre 1987 ayant approuvé le maintien des règles applicables issues du règlement d’urbanisme du lotissement des Arènes.

- M. Z, en se limitant aux seules informations contenues dans le certificat d’urbanisme sans s’assurer, compte tenu de l’appartenance du terrain objet de la vente à un lotissement, si d’autres dispositions spécifiques étaient applicables et pouvaient venir en supplément voire en contradiction avec les règles d’urbanisme de la commune, a manqué à son obligation d’information et à son devoir de conseil à l’égard de M^me X, la supposée connaissance des règles d’urbanismes applicables au lotissement par cette dernière n’étant pas de nature à exonérer le notaire de ses devoirs et les dispositions postérieures à la vente de la loi Alur du 29 mars 2014 qu’il invoque n’étant pas de nature à l’exonérer de sa faute.

M^me X soutient que :

- M. Z a manqué à son devoir d’information impliquant un devoir d’investigation et de conseil en ce qu’il ne l’a jamais informée de l’inconstructibilité des lots acquis ou du risque d’inconstructibilité résultant des documents régissant le lotissement des Arènes, alors même qu’elle procédait à cette acquisition en vue de constructions,

- l’obtention du certificat d’urbanisme qui justifie qu’il connaissait l’objectif qu’elle poursuivait n’est pas de nature à l’exonérer de sa responsabilité dès lors qu’il lui appartenait de procéder à une analyse approfondie des règles applicables aux terrains vendus se situant dans un lotissement,

- l’appartenance du terrain au lotissement n’implique pas par elle-même son inconstructibilité et il appartenait au notaire d’examiner le cahier des charges et de se renseigner auprès du président de l’ASL administrant ledit lotissement,

- M^me X n’a jamais été informée de l’inconstructibilité de son terrain avant la procédure introduite par l’ASL devant le tribunal administratif de Versailles,
- aucun élément ne lui permettait de se douter de l’inconstructibilité dès lors que l’acte de M. Z G les biens vendus de terrain à bâtir, que par principe les terrains dans un lotissement sont constructibles et que M. Z était informé du but de cette acquisition,

- le terrain est inconstructible quelle que soit la construction envisagée, comme cela ressort du jugement du tribunal administratif de Versailles du 4 décembre 2015,

- l’article L 442-9 du code de l’urbanisme dans sa rédaction issue de la loi Alur prévoyant la caducité sous conditions des clauses réglementaires du cahier des charges si le lotissement est couvert par un PLU n’a pas eu pour effet de rendre le terrain constructible,

- en effet, tant la doctrine que la jurisprudence ont considéré que la caducité ne valait que vis à vis de l’administration et que le cahier des charges continuait à s’imposer entre colotis en vertu du principe de la liberté contractuelle, ce que le législateur a confirmé au travers de la loi Elan n°2018-1021 du 23 novembre 2018, supprimant les trois derniers alinéas de l’article précité,

- l’inconstructibilité des lots n°29 et 30 résulte du cahier des charges du lotissement Les Arènes, lequel conserve une valeur contractuelle, pour toutes ses clauses, entre colotis et ce nonobstant les dispositions de l’article L 442-9 du code de l’urbanisme, que le cahier des charges ait été approuvé ou non, de sorte que, dans l’hypothèse où un permis de construire serait accordé, les colotis pourraient agir aux fins d’obtenir l’annulation de la construction.

M. Z et la J Z F soutiennent que :

- M^me X, qui était alors âgée de 65 ans, n’avait évidemment aucune intention de s’engager dans une opération de promotion immobilière mais n’excluait pas de faire construire à terme deux petites maisons,

- M. Z qui ne peut être responsable du fait de l’éventuelle inexactitude des documents administratifs n’a commis aucune faute dès lors qu’il a pris la précaution de solliciter un certificat d’urbanisme auprès de la mairie qui s’est avéré positif et dont il n’avait aucune raison de soupçonner le caractère erroné, de sorte qu’il n’avait aucune obligation de faire des investigations plus approfondies,

- il a expressément rappelé dans l’acte l’existence du cahier des charges, dont M^me X avait déjà connaissance pour être propriétaire d’un lot du lotissement depuis plus de trente ans,

- c’est précisément en raison des règles de ce cahier des charges qu’il avait par lettre du 18 septembre 2009 déconseillé à sa cliente de signer la promesse consentie aux époux Y et envisagé, compte tenu de la contrariété manifeste de cet objectif avec les règles du cahier des charges du lotissement, de reporter le rendez-vous de signature,

- rien ne s’oppose à la construction d’une maison sur le lot n°30 puisque le lotissement est couvert par un plan local d’urbanisme (PLU) approuvé par le conseil municipal le 24 janvier 2008 et que les règles propres au lotissement maintenues par arrêté municipal du 22 septembre 1987 sont devenues caduques conformément à l’article L 442-9 du code de l’urbanisme,

- il est inopérant de rappeler que les mentions du plan de masse annexé à l’arrêté du 4 avril 1974 pourraient ' par surinterprétation – poser une interdiction de construire sur le lot n°30,

- M^me X fait inutilement valoir la modification dudit article par la loi Elan puisque ladite modification ne concerne que les cahiers des charges non approuvés, ce qui n’est pas le cas en l’espèce,
- aucune règle en vigueur n’interdit de construire sur le lot n°30,

- la décision du tribunal administratif de Versailles est en contradiction avec les dispositions de l’article L 442-9 du code de l’urbanisme et avec la loi Alur et M^me X aurait parfaitement pu se prévaloir des nouvelles règles en relevant appel de cette décision.

Sur le fondement de l’article 1382 devenu 1240 du code civil, le notaire est tenu d’assurer l’efficacité de l’acte qu’il instrumente et d’un devoir d’information et de conseil à l’égard de toutes les parties à l’acte pour lequel il prête son concours.

L’acte de vente du 19 décembre 2007 rappelle que 'les parcelles cadastrés AC n°325 et 326 sont comprises dans le lotissement Les Arènes créé selon arrêté préfectoral du 4 avril 1974 dont elles constituent les lots n°29 et 30' et que le bien vendu est 'un terrain à bâtir' , 'classé en zone constructible depuis plus de I8 ans ainsi qu’il résulte des documents d’urbanisme".

L’arrêté du 4 avril 1974 approuvait, ainsi qu’il ressort de ses visas, la création de 33 lots dont les lots n° 1 à 25 étaient constructibles, les lots n° 26 et 30 cédés gratuitement à la commune et les lots n° 27, 28 et 29 cédés au domaine public.

Le règlement d’urbanisme du lotissement, annexé à l’arrêté portant création du lotissement a été approuvé par ce même arrêté, ainsi qu’il ressort du cahier des charges établi par acte authentique du 9 mars 1976 publié au mois de mai suivant, lequel reprend intégralement ce règlement en son article 7.

Selon certificat d’urbanisme établi le 28 septembre 2007 sollicité par un géomètre-expert mais dont M. Z affirme être à l’origine de la demande, le maire de La Norville a donné un avis favorable au projet de construire deux maisons d’habitation d’une surface hors d’oeuvre nette (SHON) de 110 m² chacune.

Or, en vertu de l’article R. 315-44-1 du code de 1'urbanisme applicable du 16 mars 1986 au 1er octobre 2007, 'pour les lotissements autorisés antérieurement au 30 juin 1986, les colotis sont informés que les règles d’urbanisme spécifiques aux lotissements cesseront de s’appliquer en vertu de l’article 8 de la loi n° 86-13 du 6 janvier 1986 et de la possibilité qui leur est donnée de demander le maintien de ces règles'.

Par arrêté du 22 septembre 1987, le maire de la commune de La Norville a approuvé le maintien des règles applicables issues du règlement d’urbanisme du lotissement sollicité par les colotis.

L’article 2 du règlement d’urbanisme du lotissement dispose que'l’implantation des constructions dans le lotissement devra se conformer aux dispositions prévues au plan de masse annexé à l’arrêté préfectoral autorisant le lotissement', l’article 3 du même règlement que ' les constructions à usage d’habitation seront obligatoirement implantées à l’intérieur du périmètre constructibles mentionné sur le plan de masse' et l’article 4 qu’ 'est interdite, sans nouvelle approbation préfectorale, toute modification du présent lotissement'.

Il ressort du jugement du tribunal administratif de Versailles du 4 décembre 2015 que le plan portant le tampon de l’arrêté de création du lotissement produit aux débats mentionne '25 lots constructibles’ également désignés par le règlement et numérotés de 1 à 25.

Ce dernier en a déduit que les lots n° 26 à 33 ne pouvaient faire l’objet de constructions.

Le notaire qui a mentionné dans son acte de vente que les parcelles cadastrées AC n°325 et 326 constituaient les lots n° 29 et 30 du lotissement Les Arènes et avait en sa possession le cahier des charges établi le 9 mars 1976 qu’il cite, lequel reprend le règlement d’urbanisme du lotissement, aux termes duquel les lots 26 à 33 n’étaient pas constructibles, avait des raisons objectives de suspecter l’exactitude des renseignements du certificat d’urbanisme et se devait d’effectuer des vérifications à l’effet de savoir si ces règles spécifiques d’urbanisme étaient toujours en vigueur ou pas puisqu’en vertu de l’article R 315-44-1 du code d’urbanisme alors applicable, les colotis avaient eu la possibilité de solliciter leur maintien.

Des vérifications minimales lui auraient permis de découvrir que le maire de la commune avait approuvé le 22 septembre 1987 le maintien des règles du règlement d’urbanisme du lotissement.

M. Z qui, pourtant averti du souhait de M^me X d’acquérir des parcelles constructibles au vu de la motivation de la demande de certificat d’urbanisme, n’a pas effectué d’autres investigations avant de mentionner la vente de terrains 'à bâtir’ , ne peut invoquer pour s’exonérer de sa faute ni la connaissance par M^me X du cahier des charges du lotissement pour être propriétaire depuis 1976 d’un autre lot ni surtout l’application de l’article L.442-9 alinéa 1 du code de l’urbanisme prévoyant la caducité automatique des règles d’urbanisme d’un lotissement dans sa version modifiée issue de la loi dite Alur du 29 mars 2014, laquelle est postérieure de 7 ans à la vente, de sorte qu’il n’existait aucune incertitude sur le droit positif applicable à cette époque.

Le jugement est, en conséquence, confirmé en ce qu’il a retenu un manquement du notaire à son obligation d’information.

- sur le lien de causalité et le préjudice

Le tribunal a retenu que :

- faute pour le notaire d’avoir donné une information complète, M^me X a perdu une chance de ne pas contracter ou de contracter à des conditions plus avantageuses,

- si l’impossibilité dans le futur de rendre constructible son terrain n’est pas établie au vu de l’entrée en vigueur de la loi Alur, il n’en demeure pas moins que la future vente du terrain ne pourra pas être effectuée sans une décote de 30 % du prix initial et la perte de chance étant évaluée à 40 %, le préjudice subi par M^me X doit être évalué à la somme de 36 000 euros,

- le remboursement des frais de vente du 19 décembre 2007 ne peut être sollicité qu’à l’égard des vendeurs dans le cadre d’une action en nullité ou en garantie des vices cachés et ne constituent en revanche pas un préjudice réparable pouvant être sollicité auprès du notaire instrumentaire de la vente,

- s’agissant des frais de géomètre expert supportés pour réaliser la division des lots à bâtir, M^me B ne démontre pas un lien de causalité entre la facture qu’elle produit, qui ne correspond en outre pas aux frais de division mentionnés, et les manquements commis par M. Z,

- les frais d’expert privé, engagés à l’initiative de M^me X à l’effet d’établir son préjudice, doivent rester à sa charge dans la mesure où il n’est pas établi l’inconstructibilité définitive dudit terrain,

- M^me X ne démontre pas de lien de causalité entre les frais d’entretien des espaces verts de son terrain et les manquements reprochés au notaire en ce que l’entretien du terrain est lié à la propriété du terrain et n’est pas une conséquence de l’absence d’information sur le caractère constructible ou non du terrain,

- elle a subi un préjudice moral compte tenu des tracas engendrés par la situation administrative du terrain dont elle n’a pas été préalablement informée et avertie.

M^me X soutient que :
- elle n’aurait jamais dépensé une somme de 300 000 euros pour acquérir un terrain inconstructible alors que cet achat était motivé par une opération immobilière si M. Z l’avait averti de l’inconstructibilité du terrain,

- l’inconstructibilité est certaine contrairement à l’appréciation du tribunal puisque la seule façon d’y mettre fin est d’obtenir l’accord unanime des colotis, lesquels se sont opposés de manière virulente à son projet,

- le terrain est invendable et ses préjudices sont les suivants :

- la perte de valeur vénale des biens acquis le 19 décembre 2007, évaluée à hauteur de 210 900 euros puisque la valeur vénale réelle du bien a été fixée à 89 100 euros,

- les frais de la vente du 19 décembre 2007 d’un montant de 19 841,96 euros,

- les frais de géomètre-expert réglés pour la déclaration préalable de division foncière annulée par le tribunal administratif de Versailles d’un montant de 1 937,52 euros,

- les honoraires de réalisation de l’estimation de valeur vénale réalisée par M. A, d’un montant de 3 000 euros,

- les intérêts du prêt relais souscrit pour l’acquisition du 19 décembre 2007, évalués à hauteur de 74 721,15 euros,

- les frais d’entretien du terrain pour les années 2011, 2016 et 2017, évalués à hauteur de 4 378,48 euros,

- un préjudice moral évalué à la somme de 10 000 euros en raison des soucis générés par cette situation 'intenable'.

M Z et la J Z F soutiennent que :

- aucun lien de causalité n’est caractérisé entre la prétendue faute du notaire et le prétendu préjudice subi par M^me X,

- M^me X s’est affranchie en connaissance de cause de l’ensemble des règles du lotissement en déposant dans un premier temps une demande de permis de construire portant sur un immeuble collectif puis en souhaitant procéder à la modification de l’assiette des lots du lotissement de sorte qu’elle est à l’origine de ses préjudices,

- les préjudices évoqués par M^me X ne sont justifiés ni dans leur principe ni dans leur quantum,

- s’agissant de la perte de valeur des parcelles, c’est au vendeur et non au notaire qu’il incomberait de restituer la part du prix éventuellement versée à tort, et en tout état de cause M^me X ne démontre pas la perte de la valeur vénale , fût-ce au titre d’une prétendue perte de chance, dès lors que les terrains sont constructibles,

- s’agissant des frais de vente, M^me X ne démontre pas en quoi ces frais constituent un préjudice dès lors qu’ils sont la contrepartie de la conclusion de la vente laquelle n’a pas été annulée,

- s’agissant des frais de division, dès lors que la division constituait une violation délibérée des règles du lotissement, les frais exposés à cet égard ne peuvent être considérés comme un préjudice licite, et aucun élément ne démontre que le notaire aurait laissé entendre qu’une telle division était possible,
- s’agissant des honoraires de l’expert, dès lors que la parcelle cadastrée AC n°326 n’a jamais cessé d’être constructible, cette dépense a été exposée inutilement, et ce n’est pas au notaire d’en assumer le coût,

- s’agissant des frais financiers, la décision de M^me X d’emprunter n’est pas imputable à une quelconque faute de M. Z,

- M^me X n’est pas fondée à solliciter l’indemnisation des frais d’entretien dès lors qu’il n’y a aucun préjudice à entretenir un terrain dont on est propriétaire,

- M^me X ne justifie pas de son préjudice moral.

Lorsque le notaire ne rapporte pas la preuve qu’il a rempli son devoir d’information et de conseil ou lorsque est démontré par la partie demanderesse un autre manquement dans l’accomplissement de sa mission, il doit réparer le préjudice direct, certain et actuel en relation de causalité avec le manquement commis, sur le fondement de l’article 1382 du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause.

Les conséquences d’un manquement à un devoir d’information et de conseil ne peuvent s’analyser qu’en une perte de chance dès lors qu’il n’est pas certain que mieux informé, le créancier de l’obligation d’information et de conseil se serait trouvé dans une situation différente et plus avantageuse.

M^me X justifie du caractère toujours invendable des parcelles de terrain acquises, même après l’adoption de la loi Alur en 2014.

En effet, l’article L 442-9 du code de l’urbanisme, dans sa version issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, dispose que :

Les règles d’urbanisme contenues dans les documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s’il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s’il n’a pas été approuvé, deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu.

De même, lorsqu’une majorité de colotis a demandé le maintien de ces règles, elles cessent de s’appliquer immédiatement si le lotissement est couvert par un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu, dès l’entrée en vigueur de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové.

Les dispositions du présent article ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes.

….

Toute disposition non réglementaire ayant pour objet ou pour effet d’interdire ou de restreindre le droit de construire ou encore d’affecter l’usage ou la destination de l’immeuble, contenue dans un cahier des charges non approuvé d’un lotissement, cesse de produire ses effets dans le délai de cinq ans à compter de la promulgation de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 précitée si ce cahier des charges n’a pas fait l’objet, avant l’expiration de ce délai, d’une publication au bureau des hypothèques ou au livre foncier….

Cependant, la Cour de cassation a, de manière constante, avant comme après l’adoption de la loi
Alur, considéré que les dispositions de l’article L.442-9, alinéa 1, du code de l’urbanisme ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement et que ce document, quelle que soit sa date, approuvé ou non, constitue un document contractuel dont les clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues (3e Civ., 21 janvier 2016, pourvoi n° 15-10.566 – 3e Civ. 14 septembre 2017, pourvoi n° 16-21.329 -3e Civ.14 février 2019 pourvoi n°18-10601 et 3e Civ., 13 février 2020, pourvoi n° 19-10.977 ).

La loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi Elan a d’ailleurs supprimé les trois derniers alinéas de cet article rajoutés par la loi Alur dont le dernier alinéa cité supra.

Le cahier des charges du 9 mars 1976 publié au bureau des hypothèques le 26 mai suivant reprend en intégralité les dispositions du règlement d’urbanisme en précisant qu’elles s’imposeront à tous les acquéreurs et propriétaires actuels et vendeurs des lots du lotissement.

Dès lors, M^me X soutient à bon droit que les parcelles acquises ne pourront pas être vendues comme parcelles constructibles puisque dans l’hypothèse où un permis de construire serait accordé, les colotis pourraient agir aux fins d’obtenir la démolition de la construction en cours ou achevée du fait de la nature contractuelle du cahier des charges, sauf unanimité des cocontractants pour supprimer cette clause d’inconstructibilité laquelle apparaît impossible à obtenir car radicalement contraire à la volonté des colotis comme en témoigne l’action qu’ils ont engagée devant le tribunal administratif de Versailles en 2012 et ayant donné lieu au jugement précité du 4 décembre 2015.

Comme l’ont retenu avec pertinence les premiers juges, M^me X a perdu une chance certaine et très sérieuse de ne pas acheter ces parcelles si elle avait été informée de leur caractère non constructible puisqu’il est clairement établi qu’elle ne les a acquises que dans le but de réaliser une opération de construction ainsi qu’il ressort de la demande de certificat d’urbanisme effectuée par son notaire, elle-même ayant pris sa retraite en 2006, acquis une résidence dans le Sud de la France en 2002 et mis en vente sa maison construite dans le lotissement des Arènes dès le mois de février 2007 soit avant l’acquisition litigieuse.

Cette perte de chance en lien de causalité direct et certain avec la faute du notaire doit être fixée à 98 % du préjudice.

Selon rapport de M. A, expert près la cour d’appel de Paris, la valeur vénale du terrain non constructible, s’élevait au 19 décembre 2017 à la somme de 89 100 euros et M^me X qui l’a acquis au prix de 300 000 euros correspondant à un terrain à bâtir est fondée à réclamer la somme de

206 682 euros (210 900 x 98 %) en réparation de cette perte de chance, outre la somme de 3 000 euros correspondant aux honoraires de l’expert immobilier chargé de l’évaluation.

M^me X est également fondée à réclamer l’indemnisation de son préjudice lié aux honoraires du géomètre-expert inutilement chargé d’effectuer la déclaration préalable de division foncière en deux parcelles constructibles pour un montant de 1 937,52 euros dûment justifié, lesquels sont en lien de causalité avec la faute du notaire.

Les intimés seront condamnés solidairement, en application de l’article 16 de la loi du 29 novembre 1966 relative aux sociétés civiles professionnelles, à lui payer ces sommes, en infirmation du jugement.

En revanche, le remboursement des frais de vente, non remise en cause, pour un montant de 19 841,96 euros ne constitue pas un préjudice en lui-même indemnisable.

Le paiement des intérêts contractuels du prêt relais souscrit par M^me X aux fins de financer la totalité du prix d’acquisition des parcelles dans l’attente de la revente du terrain après sa division en deux lots constructibles, n’est pas un préjudice en lien de causalité avec le manquement à son obligation d’information retenu à l’encontre du notaire puisque ce paiement est la conséquence du choix effectué par M^me X de ne pas régler le prix de vente comptant mais au moyen d’un prêt et ne constitue pas un préjudice indemnisable.

De même, elle doit être déboutée de sa demande en paiement de la somme de 4 378,48 euros au titre de son préjudice lié aux travaux d’entretien des parcelles acquises, en confirmation du jugement, les premiers juges ayant justement relevé l’absence de lien de causalité entre la faute et le préjudice invoqués au motif que l’entretien du terrain lié à la propriété n’était pas une conséquence de l’absence d’information sur son caractère constructible ou pas.

Enfin, les premiers juges ont à bon droit retenu un préjudice moral lié aux tracas engendrés par la situation administrative du terrain sur laquelle M^me X a été mal informée. Son indemnisation insuffisante doit être portée à la somme de 5 000 euros, en infirmation du jugement.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Les dépens d’appel doivent incomber à M. Z et à la J Z F, parties perdantes, lesquels seront également solidairement condamnés à payer à M^me X la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement en ce qu’il a :

- dit que la responsabilité de M. H-I Z est engagée sur le fondement de l’ancien article 1382 du code civil à l’égard de M^me C X,

- dit que la J H-I Z et E F notaires associés est tenue solidairement conformément à l’article 16 de la loi du 29 novembre 1966 des conséquences dommageables de M. Z,

- condamné M. H-I Z et J H-I Z et E F notaires associés à payer à M^me X la somme de 1 800 euros au titre des frais irrépétibles,

- condamné M. Z et la J Z F aux dépens.

Infirme le jugement en de qu’il a :

- condamné solidairement M. H-I Z et J H-I Z et E F notaires associés à payer à M^me C X la somme de 36 000 euros à titre de dommages et intérêts,

- condamné M. H-I Z et J H-I Z et E F notaires associés à payer à M^me C X la somme de 1 500 euros au titre de son préjudice moral,

Statuant à nouveau, dans cette limite,

Condamne M. H-I Z et J H-I Z et E F notaires associés solidairement à payer à M^me C X :

- la somme de 206 682 euros en réparation de son préjudice lié à la perte de chance de ne pas acquérir les parcelles,

- la somme de 3 000 euros en réparation de son préjudice lié au paiement des honoraires de l’expert immobilier,

- la somme de 1 937,52 euros en réparation de son préjudice lié au paiement des honoraires du géomètre-expert,

- la somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice moral,

Déboute M^me C X de ses demandes en paiement des frais de vente, des intérêts du prêt relai et des frais d’entretien du terrain,

Condamne M. H-I Z et J H-I Z et E F notaires associés solidairement aux dépens d’appel,

Condamne M. H-I Z et J H-I Z et E F notaires associés solidairement à payer à M^me C X la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE