Grosses délivrées

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 04 OCTOBRE 2017

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 15/13012

Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 Mai 2015 -Tribunal de Grande Instance de Z – RG n° 13/03710

APPELANTE

Madame B C, en personne,

Née le […] à […]

[…]

[…]

94000 Z

Représentée et assistée à l’audience de M^e Daniel RAVEZ, avocat au barreau de PARIS, toque : B1024

INTIMÉS

Monsieur D X

[…]

[…]

94000 Z

Madame G H X épouse X

[…]

[…]

94000 Z

Représentés par M^e Eric AUDINEAU et assistés à l’audience de M^e Romain HAIRON de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocats au barreau de PARIS, toque : D0502

Syndicat des copropriétaires de la […]

DE SAUSSURE 94000 Z, représenté par son syndic, GESTION IMMOBILIERE DE L’EST PARISIEN – GESTION IMMOBILIERE DE L’ENSEMBLE PARISIEN -G.I.E.P., SAS inscrite au RCS de MEAUX, SIRET n° 317 064 285 00032, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

[…]

[…]

Représenté par M^e Jeanne BAECHLIN de la SCP Jeanne BAECHLIN, avocat postulant au barreau de PARIS, toque : L0034

Ayant pour avocat plaidant M^e Anne MAS, avocat au barreau de PARIS, toque : C1525

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 27 Juin 2017, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Laure COMTE, vice-présidente placée, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, président de Chambre,

M. Frédéric ARBELLOT, conseiller,

M^me Laure COMTE, vice-présidente placée,

Greffier, lors des débats : M^me E F

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Jean-Loup CARRIERE, président et par M Amédée TOUKO TOMTA, greffier présent lors de la mise à disposition.

***

FAITS & PROCÉDURE

M^me B A est propriétaire, dans un immeuble soumis au statut de la copropriété […] à Z (Val de Marne), de la place de parking n°10. M. et M^me D X sont propriétaires, dans le même immeuble, de la place de parking n°9.

Par actes du 23 janvier 2013, M^me B A a assigné M. et M^me D X et le syndicat des copropriétaires de la résidence […] à Z (94) devant le tribunal de grande instance de Z, en démolition du mur construit entre les lots n°9 et n°10 par M. et M^me X.

Par jugement du 12 mai 2015, le tribunal de grande instance de Z a débouté M^me B A de ses demandes et l’a condamnée à payer la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

M^me B A a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 18 juin 2017.

La procédure devant la cour a été clôturée le 7 juin 2017.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions du 24 avril 2017 par lesquelles M^me B A, appelante, invite la cour, à :

— ordonner la démolition de l’ouvrage édifié par M. et M^me D X sans autorisation préalable et affectant ses parties privatives ainsi que les parties communes et le droit de jouissance de celle-ci sur les parties communes, sous astreinte de 1.500 € par jour de retard à compter du prononcé de la décision,

— condamner in solidum M. et M^me D X et le syndicat des copropriétaires de la résidence […] à Z (94) à lui payer la somme de 20.000 €, à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,

— condamner in solidum M. et M^me D X et le syndicat des copropriétaires de la résidence […] à Z (94) la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum M. et M^me D X et le syndicat des copropriétaires de la résidence […] à Z (94) aux entiers dépens et dire que M^e Daniel Ravez, avocat, pourra en poursuivre le recouvrement dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Elle fait valoir que :

¤ M. et M^me D X, propriétaires de l’emplacement de parking n° 9 de la résidence Montebello à Z, ont édifié au cour du mois de juillet 2011 sans autorisation préalable une construction visant à transformer cet emplacement de parking en box, empiétant sur la place de parking mitoyenne n°10 lui appartenant, ainsi que sur les parties communes de l’immeuble,

¤ le mur litigieux est construit à cheval sur la limite séparative et non en retrait,

¤ la limite est matérialisée par une bande blanche, la démarcation aurait dû se faire au milieu de la bande blanche alors que le mur a été construit sur la bande blanche, déborde sur sa partie privative,

¤ la réalisation de travaux aux fins de transformation d’un emplacement de parking en box est soumise à autorisation préalable, en vertu de la loi du 10 juillet 1965 en application du règlement de copropriété, et enfin, en vertu des résolutions prises par l’assemblée générale des copropriétaires le 1^er juin 1999,

¤ le syndicat des copropriétaires reconnaît que M. et M^me D X n’ont pas fait de demande,

¤ les époux X entreposent des encombrants dans les parties communes, portant atteinte au droit de jouissance des copropriétaires sur ces parties et gênant l’entretien de l’immeuble ;

Vu les conclusions du 7 décembre 2015 par lesquelles M. et M^me D X, intimés, demandent à la cour, au visa des articles 2, 25 de la loi du 10 juillet 1965, 6 du code de procédure civile, de :

— débouter M^me B A de toutes ses demandes,

— confirmer le jugement du tribunal de grande Instance de Z du 12 mai 2015 en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

— condamner M^me B A à leur verser la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 code de procédure civile, outre les entiers dépens,

— condamner M^me B A aux entiers dépens, qui pourront être directement recouvrés par l’AARPI Audineau-Guitton, conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

Ils expliquent :

* ils ont été les victimes de faits de dégradation de leur véhicule (vitre brisée), ainsi que de vol d’objets présents dans la boîte à gant de leur véhicule, alors que ce dernier été stationné sur leur emplacement de parking,

* ils ont fait réaliser à leurs frais, des travaux relatifs à l’édifice de deux murs séparatifs avec la place n°10, appartenant à M^me B A, et avec les parties communes,

* lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 12 mars 2012, il a été souverainement décidé que ce différend n’oppose que des intérêts privés et de renvoyer les parties à régler leur différend entre eux,

* ils contestent les affirmations de M^me B A,

* l’assemblée générale des copropriétaires a considéré, qu’il serait très disproportionné d’exiger la démolition de ce mur pour cette erreur, alors même qu’elle permet par copropriétaire de parking de 'boxer’ leur emplacement, depuis sa décision prise lors de l’assemblée générale du 13 avril 1999 ;

Vu les conclusions du 14 décembre 2015 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de la résidence […] à Z (94), intimé, demande à la cour, de :

— débouter M^me B A de l’ensemble de ses demandes,

— confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Z le 12 mai 2015,

— condamner M^me B A à lui verser une somme de 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M^me B A aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e Jeanne Baech ;

Il soutient que :

¤ l’autorisation de boxer les emplacements de parking a été donnée lors de l’assemblée générale du 13 avril 1999, à l’exception des emplacements 1, 83, 38 et 39 qui ne sont pas boxables,

¤ aucun empiétement sur les parties communes n’est démontré,

¤ les travaux ont été réalisés dans les règles de l’art,

¤ M^me B A ne démontre pas son préjudice, n’ayant jamais occupé cet emplacement de parking depuis son achat et ne démontrant pas ne pas avoir pu le louer ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Les demandes de M^me B A

Sur la démolition du mur séparatif entre les places de parking n°9 et n°10 :

* sur l’empiétement :

Aux termes de l’article 2 de la loi du 10 juillet 1965, sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé ; les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire ;

Par application des articles 544 et 545 du code civil, le droit de propriété est protégé et tout empiétement sur la propriété voisine est interdit et la sanction de cet empiétement est la démolition de l’ouvrage empiétant sur la propriété voisine ;

En l’espèce, M^me B A reproche à M. et M^me X d’avoir construit un mur de séparation entre les deux places de parking leur appartenant respectivement, empiétant ainsi sur sa propriété et rendant difficile les conditions d’utilisation de sa place de parking les man’uvres étant plus difficile ;

M. et M^me X contestent tout empiétement soutenant que la preuve de celui-ci n’est pas rapportée ;

Le syndicat des copropriétaires soutient qu’il s’agit d’un seul litige privatif ; ce point a d’ailleurs fait l’objet du vote en ce sens d’une résolution au cours de l’assemblée générale des copropriétaires du 19 mars 2012 ;

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient à celui qui prétend subir un empiétement sur sa propriété de le prouver ;

Pour démontrer l’empiétement M^me B A produit un constat d’huissier de justice du 26 octobre 2012 duquel il ressort que :

' à gauche de l’emplacement du parking n° 9, un mur en deux parties, en parpaings de faible section, avec un retour est visible sur la place de parking n°9. Ce mur qui mesure 2 m de long et 1 m de largeur, empiète sur les parties communes';

Le procès-verbal de constat ne peut constituer par ces constatations la preuve d’un empiétement ni d’une atteinte aux parties communes, par seule déclaration ;

Les photographies démontrent seulement que le mur a été construit sur la ligne blanche séparant les deux emplacements de parking ; cette ligne de séparation ne constitue pas une partie commune selon le syndicat des copropriétaires et aucun élément ne permet de soutenir le contraire ;

Le plan du sous-sol prouve que la place de parking du lot n°9 a une largeur de 2,50 mètres et que celle du lot n°10 est de 2,30 mètres à compter du muret de séparation entre la place n°10 et la place n°11 ; le plan indique que la ligne séparative entre les places n°10 et 11 est le bord gauche du muret, du côté de la place n°10 ;

Les photographies communiquées montrent que la ligne blanche séparant les lots n°10 et 11 est le prolongement du muret ; la ligne blanche ne constitue donc pas, s’agissant de ces deux emplacements, la ligne séparative peinte à part égale sur les deux parties privatives respectives, mais ayant été peinte uniquement sur un seul lot ;

Il ne peut donc être déduit que la ligne blanche séparant les lots est positionnée exactement à cheval entre les places et notamment entre la place n°9 et la place n°10 ;

M^me B A ne démontre pas en outre quelle est la largueur actuelle de sa place de parking, aucune mesure n’ayant été prise entre le muret séparatif entre les places n°10 et 11 d’une part, et le mur construit entre les places n°9 et 10 ;

En conséquence, M^me B A n’établit pas l’empiétement ; la seule construction du mur sur la ligne blanche ne pouvant en soit établir que le mur empiète sur sa propriété ;

* sur la violation au règlement de copropriété et l’atteinte aux droits de M^me B A :

L’article 92 du règlement de copropriété stipule :

'L’assemblée générale, réunie sur première convocation, ne peut adopter qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : (') l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble et conformes à la destination de celui-ci';

L’article 11 prévoit s’agissant de la transformation des emplacements de parkings en garages fermés ou boxes que 'le propriétaire d’un emplacement de parking en sous-sol aura la faculté (') de transformer son lot en garage fermé sous réserve :

1° qu’il obtienne l’autorisation du ou des propriétaires des parkings adjacents sur son projet de fermeture,

2° que l’acquéreur obtienne l’accord express du syndic’ ;

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 13 avril 1999, par le vote de la résolution n°9, il a été décidé que 'le propriétaire d’un emplacement de parking en sous-sol aura la faculté (') de transformer son lot en garage fermé sous réserve :

1° qu’il obtienne l’autorisation du ou des propriétaires des parkings adjacents sur son projet de fermeture,

2° que l’acquéreur obtienne l’accord express du syndic,

3° que les portes, pour des raisons d’harmonie, soient impérativement du même modèle que celles posées par le promoteur,

(') [et] autorise tout copropriétaire le souhaitant à procéder à la fermeture de son emplacement de parking’ ;

L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que 'chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement de ses parties privatives et des parties communes, sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble’ ;

Il est de principe que les restrictions au droit de propriété résultent du règlement de copropriété et des droits des autres copropriétaires ;

Il ressort des dispositions du règlement de copropriété que la construction de boxes de parking est autorisée à la double condition de solliciter expressément l’autorisation des propriétaires des places adjacentes et d’obtenir l’accord express du syndic ;

En l’espèce, M^me B A soutient que le règlement de copropriété a été violé par M. et M^me D X, pour ne pas avoir obtenu son autorisation ni l’accord express du syndic préalablement à l’édification du mur litigieux ;

Il n’est pas contesté que les époux X n’ont pas obtenu l’accord de M^me B A et n’ont pas sollicité préalablement l’accord du syndic pour construire le mur de séparation litigieux ;

Le plan des places de parking en sous-sol démontre que la place de parking de M^me B A est la plus petite de la copropriété, n’ayant que 2,30 mètres de largeur alors que les autres place ont une largeur de 2,40 mètres, voire 2,50 mètres pour certaines comme celle de M. et M^me X ; sa place étant délimitée de l’autre côté par un muret, l’espace pour accéder à cette zone est plus contraint ;

Il apparaît donc que M. et M^me X n’ont pas construit le mur en respectant les termes du règlement de copropriété ni celui de la résolution précitée de l’assemblée générale des copropriétaires du 13 avril 1999 ; ainsi, la construction du mur entraîne une modification de la jouissance par M^me B A de sa place de parking ;

Les travaux n’ayant pas été réalisés dans le respect du règlement de copropriété et entraînant au surplus une atteinte aux droits de jouissance privative du lot de M^me B A, il y a lieu d’ordonner la démolition du mur construit sur la ligne séparant les places n°9 et 10 ;

Il n’est pas démontré que les autres désordres allégués portent atteinte aux droits de M^me B A ;

M^me B A fait également état d’atteintes aux parties communes ; seul le syndicat des copropriétaires a qualité à agir à ce titre ;

Le jugement doit donc être réformé en ce qu’il a débouté M^me B A de sa demande ;

Statuant à nouveau, M. et M^me D X doivent être condamnés in solidum à démolir le mur séparant les places de parking n°9 et n°10 au sein de la résidence […] à Z (94), dans un délai de 4 mois à compter de la signification de l’arrêt, et ce, sous astreinte de 150 € par jour de retard passé ce délai ;

Sur la réparation du préjudice

M^me B A a subi une atteinte à la jouissance de sa place de parking du fait de la construction du mur de séparation édifié par M. et M^me X au cours du mois de juillet 2011 ; seuls ces derniers sont responsables du préjudice subi par M^me B A ; la demande formée à l’égard du syndicat des copropriétaires doit donc être rejetée ;

Il y a lieu de fixer le préjudice de jouissance de M^me B A à la somme de 2.000 € ;

En conséquence, le jugement doit être infirmé en ce qu’il a débouté M^me B A de ses demandes et il y a lieu de condamner in solidum M. et M^me D X à payer à M^me B A la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts ;

Les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile :

Le sens du présent arrêt conduit à réformer le jugement déféré sur le sort des dépens et des frais irrépétibles ;

M. et M^me D X, parties perdantes, doivent être condamnés in solidum aux dépens de première instance et d’appel, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer la somme de 2.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Il y a lieu de rejeter les demandes formées par application de l’article 700 du code de procédure civile par le syndicat des copropriétaires et M. et M^me X ;

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant publiquement et contradictoirement,

Infirme le jugement ;

Statuant à nouveau,

Condamne in solidum M. et M^me D X à démolir le mur séparant les places de parking n°9 et n°10 au sein de la résidence […] à Z (94), dans un délai de 4 mois à compter de la signification de l’arrêt, et ce, sous astreinte de 150 € par jour de retard passé ce délai ;

Condamne in solidum M. et M^me D X à payer à M^me B A la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts ;

Condamne M. et M^me D X in solidum aux dépens de première instance et d’appel, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer à M^me A la somme de 2.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toute autre demande ;

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT