Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 15 MARS 2017

(n° , 08 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 15/09131

Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Mars 2015 -Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY – RG n° 14/14356

APPELANTE :

XXX en la personne de son gérant la SA ICADE, elle-même prise en la personne de ses représentants légaux

Immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 432 314 847

XXX

XXX

Représentée par M^e Patricia HARDOUIN de la SELARL SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056, avocat postulant

Assistée de M^e Régis HALLARD de la SELAS FIDAL DIRECTION PARIS, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, avocat plaidant

INTIMÉES :

SARL TOP DESIGN prise en la personne de ses représentants légaux

Immatriculée au RCS de Bobigny sous le numéro 517 668 679

XXX

XXX

Représentée par M^e Antoine PINEAU-BRAUDEL, avocat au barreau de PARIS, toque : C0260

SARL X prise en la personne de ses représentants légaux

Immatriculée au RCS de Bobigny sous le numéro 477 761 621

XXX

XXX Représentée par M^e Carole SIRAT de la SCP Charles SIRAT et autres, avocat au barreau de PARIS, toque : P0176

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 11 Janvier 2017, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Chantal BARTHOLIN, Présidente de chambre

Madame Agnès THAUNAT, Présidente

Madame Marie-Brigitte FREMONT, Conseillère

qui en ont délibéré

Greffier : lors des débats : Madame Anaïs CRUZ

ARRÊT :

— contradictoire,

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

— signé par Madame Chantal BARTHOLIN, présidente de chambre et par Madame Anaïs CRUZ, greffier présent lors du prononcé.

*************** Vu le jugement du tribunal de grande instance de Bobigny en date du 10 mars 2015 qui sous le bénéfice de l’exécution provisoire, a :

— débouté la SCI XXX de l’intégralité de ses demandes, ayant trait à l’expulsion de la SARL TOP Design en sa qualité d’occupante des locaux pour le motif inopérant tiré de la résiliation de sous location, qui n’est pas advenue, et/ou de la résiliation du bail principal qui ne lui est pas opposable,

— débouté la SARL X de l’intégralité de ses demandes, qui reposent sur le motif inopérant suivant lequel le protocole du 22 février 2012 aurait été respecté alors qu’elle a elle-même avant tout procès fait plus qu’acquiescer à sa caducité en confirmant par un écrit qui l’engage ' la caducité du protocole conclu le 22 février 2012 et la poursuite du bail dont les termes et conditions demeurent inchangées',

— condamné in solidum la SCI XXX à payer à la SARL Top Design la somme de 50.000 euros à titre de dommages-intérêts, pour faute de sa part sur le fondement de l’article 1382 du code civil,

— condamné in solidum la SCI XXX aux dépens et condamné les mêmes in solidum à payer à la SARL TOP Design la somme de 15.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

XXX a interjeté appel de cette décision ; elle demande à la cour par ses dernières conclusions signifiées le 6 décembre 2016 de : Infirmer le jugement déféré,

Juger que la société X ne dispose d’aucun droit direct au renouvellement du bail et en tout état de cause, juger infondée sa demande de renouvellement notifiée directement le 29 août 2016 à la SCI XXX,

En conséquence,

Faire injonction à la société TOP Design de quitter les locaux situés XXX ) dans les dix jours de la signification de l’arrêt à intervenir, sous astreinte de 20.000 euros par jour de retard,

Se réserver de liquider l’astreinte,

Ordonner l’expulsion des sociétés X et TOP Design, du lot 88 du bâtiment 306 sis XXX à Aubervilliers, avec l’aide d’un serrurier et de la force publique si nécessaire,

Ordonner le transport et le séquestration des meubles et objets mobiliers et marchandises se trouvant dans les lieux, dans telle dépendance du lot ou tel garde meubles au choix de la société demanderesse, en garantie des sommes dues, le tout aux frais et risques des expulsés, ce qui donnera lieu à application des articles L 433 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamner in solidum les sociétés X et TOP Design à lui payer à compter du 1^er janvier 2014 et en tout état de cause, du 1^er octobre 2016 conformément à l’article 7.2.2 de l’avenant du bail signé le 2 août 2012 une indemnité d’occupation mensuelle de 3.543,65 euros charges et taxes en sus, payable d’avance, le premier jour de chaque mois et jusqu’à la restitution effective des locaux qui s’entend de le remise des clés et des locaux libres de tous occupants et marchandises et mobilier,

Dire que cette indemnité d’occupation sera indexée sur l’indice INSEE du coût de la construction l’indice de base étant le dernier indice paru au 1^er janvier 2014,

A titre principal, sur les demandes de la société TOP Design,

Juger la société mal fondée en toutes ses demandes et l’en débouter,

Condamner la société X à contre garantir intégralement la SCI XXX de toutes condamnations de manière qu’elle soit indemne au titre du litige et débouter la société X de toutes ses demandes contre la SCI XXX,

En tout état de cause,

Débouter les sociétés TOP Design et X de toutes demandes contraires,

Condamner in solidum les sociétés TOP Design et X aux entiers dépens dont distraction selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile et à lui payer la somme de 20.000 euros sur le fondement de l’article 700 du même code.

La société X par conclusions signifiées le 10 janvier 2017 demande de :

Dire que le bail du 14 septembre 2004 a pris fin à son échéance, le 30 septembre 2016, que par voie de conséquence, le bail du 10 novembre 2009 a pris fin à même date,

Infirmer le jugement déféré et statuant à nouveau, Dire et juger que la société TOP Design est occupante sans droit ni titre depuis le 1^er octobre 2016 du local 88 du bâtiment 306 sis XXX

Ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef sous astreinte de 20.000 euros par jour de retard,

Se réserver de liquider l’astreinte,

Dire que la société TOP DESIGN du fait de son maintien dans les lieux n’a subi aucun préjudice,

Débouter la société TOP Design de toute demande indemnitaire,

Dire n’y avoir lieu de l’indemniser de ses pertes d’exploitation sans lien avec le trouble de voisinage qu’elle invoque,

Débouter la SCI XXX de sa demande de garantie,

Subsidiairement,

Dire et juger que la société X a exécuté de bonne foi les termes de l’accord auquel elle s’était contractuellement engagée et que sa responsabilité ne saurait être recherchée ni par la SARL TOP Design ni par la SCI XXX,

Débouter la société X de sa demande indemnitaire,

Condamner in solidum les sociétés TOP Design et XXX à payer à la société X la somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et en tous les dépens.

Par conclusions signifiées le 9 janvier 2017, la société TOP Design demande à la cour de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et y ajoutant,

Dire et juger que la société TOP Design est titulaire d’un droit direct au renouvellement de son bail commercial envers le bailleur principal qu’elle pourra faire valoir au terme de ce bail le 15 décembre 2018, subsidiairement, dire que le contrat de sous location commerciale transformé en bail commercial s’est renouvelé par anticipation au terme du bail principal à effet du 1^er octobre 2006, pour une durée de neuf années aux mêmes charges et conditions,

Condamner la SCI Victor Hugo à lui payer la somme de 285.000 euros au titre de la réparation de ses pertes de résultat d’exploitation, outre la somme complémentaire de 500.000 euros au titre de la perte définitive de commercialité subie et débouter la société Victor Hugo de ses demandes nouvelles,

Très subsidiairement,

Dire et juger que la caducité du protocole du 22 février 2012 ne résulte que du fait des sociétés X et SCI XXX, qui devront assumer les conséquences à l’égard de TOP design et l’indemniser de tous ses préjudices,

Condamner solidairement les sociétés X et SCI XXX à payer à la société TOP Design les sommes suivantes au titre de la réparation de ses préjudices :

— au titre de la valeur du fonds………………………………………………………….2.760.000 euros – au titre des frais de remploi………………………………………………………………276.000 euros

— au titre des frais de réinstallation………………………………………………………700.000 euros

— au titre du licenciement du personnel…………………………………………………130.000 euros

— au titre des loyers ou de la résiliation de son bail entrepôt ……………………..70.000 euros

— au titre des frais de libération des locaux ……………………………………………..30.000 euros

— au titre des honoraires de liquidation …………………………………………………..10.000 euros

Condamner solidairement les sociétés X et XXX à lui payer les sommes de :

* la somme de 4.756.151 euros au titre de la perte de son stock, subsidiairement la valeur d’achat de son stock après inventaire contradictoire et plus subsidiairement, la somme forfaitaire et définitive de 3.800.000 euros,

* la somme de 285.000 euros au titre de ses pertes de résultant d’exploitation,

Dire qu’elle pourra se maintenir dans les lieux jusqu’à son indemnisation intégrale,

Nommer tel expert qu’il plaira pour évaluer son préjudice,

En tout état de cause,

Condamner solidairement les sociétés X et XXX à lui payer la somme de 30.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile et en tous les dépens dont distraction en application de l’article 699 du même code.

SUR CE

Suivant acte sous seing privé en date du 14 septembre 2004, la SCI Victor Hugo a consenti à la société X un bail portant sur des locaux dont elle est propriétaire à Aubervilliers, XXX désignés ainsi qu’il suit :

— dans le bâtiment 303 un grand local de stockage en rez-de-chaussée,

— dans le bâtiment 304 en rez-de-chaussée à quai ainsi que la cour comprise entre le bâtiment 304 et XXX

— dans le bâtiment 305 la partie sud du rez-de-chaussée et du 1^er étage,

— le bâtiment 306 et la cour située entre le bâtiment 304, le bâtiment 306 et XXX,

les locaux sont à usage d’activités avec bureaux d’accompagnement, le preneur ayant la faculté de sous louer les locaux nus, activité par nature civile, à l’exclusion de toute activité commerciale, même à titre accessoire, chacune des sous locations ne pouvant porter que sur une partie seulement des lieux loués ;

De condition expresse et déterminante, cette autorisation de sous location est consentie sous la condition que les sous locataires n’aient aucun droit direct à l’égard de la cie bailleresse, le caractère dérogatoire aux dispositions du chapitre V du titre IV livre 1 du bail commercial du code de commerce devant être expressément stipulé. Par acte sous seing privé en date du 21 décembre 2009, la société TOP Design a acquis le droit au bail d’un sous locataire, portant sur le lot 88 du bâtiment 306 en ayant conclu avec la société X un contrat de sous location ;

Ce contrat rappelle expressément que la sous-location n’est consentie que sous la conditions expresse que les sous-locataires n’aient aucun droit direct à l’égard de la société propriétaire et en particulier aucun droit de renouvellement, les locaux formant un tout indivisible au sens des articles 21 et 22 du décret 53-960du 30 septembre 1953.

A la suite d’un commandement de payer portant sur des loyers impayés et visant la clause résolutoire contenue dans le bail, délivré par la SCI XXX à la société X, celle-ci a fait opposition au commandement devant le tribunal de grande instance de Paris tandis que la SCI Victor Hugo a sollicité la résiliation du bail et l’expulsion de la société X ; les parties se sont rapprochées et ont signé une convention en date du 2 août 2012 au terme de laquelle elles sont convenues du règlement de la dette locative, et d’une réduction du loyer en contrepartie d’une restitution partielle des locaux et notamment le lot 88 loué à la société TOP Design. La société X disposait d’un délai jusqu’au 31 décembre 2013 pour libérer les lieux ;

Auparavant, la société X s’était mise d’accord avec la société TOP Design suivant protocole du 22 février 2012 pour une résiliation anticipée du sous- bail avec transfert du fonds dans d’autres locaux, pris à bail par la société X auprès de la société ICADE, la société TOP Design consentant à la résiliation anticipée de son bail sous trois conditions cumulatives énumérées :

1- Qu’un nouveau bail lui soit consenti portant sur les lots 8 et 9 selon plans annexés dans le bâtiment 262 de l’immeuble situé XXX à Aubervilliers, d’une durée de neuf ans moyennant un loyer annuel de 841.450 euros, toutes autres clauses et conditions du bail du 10 novembre 2009 demeurant inchangées,

2 et 3- Que la société X procède avant la remise des clefs à la réalisation de divers travaux, expressément énumérés la société X faisant son affaire des autorisations de travaux et qu’ elle verse à sa locataire la somme de 500.000 euros couvrant le préjudice lié à la résiliation anticipée du bail du 10 novembre 2009 et aux travaux d’aménagement (carrelage et peinture) des locaux du XXX à Aubervilliers ;

Le protocole prévoit que si l’une des trois conditions n’était pas réalisée, le protocole serait purement et simplement caduc.

Or, le projet de sous bail portant sur les nouveaux locaux n’a pas reçu l’approbation de la société TOP Design qui a objecté notamment que les nouveaux locaux ne disposaient pas d’un accès direct sur la XXX, que cette condition était déterminante de son consentement, une entrée sur le côté des locaux étant de nature à diminuer la valeur vénale de son fonds ;

La société X tirant les conséquences de ce refus écrivait le 24 février 2014 à la société TOP Design que, eu égard à l’impossibilité de pratiquer une ouverture du local sur la XXX, elle confirmait la caducité du protocole conclu le 22 février 2012 et la poursuite du bail en cours 'dont les termes et conditions sont inchangées'.

Depuis lors, le bail principal a pris fin à son terme le 30 septembre 2016.

XXX fait donc valoir qu’il importe peu désormais de savoir si l’avenant du 2 août 2012 est ou non opposable à la sous locataire dès lors que le bail principal ayant expiré, le sous bail a nécessairement pris fin avec lui.

Elle soutient : – qu’il ne peut y avoir de droit direct revendiqué au profit de la sous-locataire dès lors que le bail conclu avec la locataire principale est un bail civil, l’objet du bail étant la sous location de locaux, par nature civile,

— que le sous-locataire ne peut disposer de plus de droit que la locataire principale, la qualification du bail principal ne pouvant être contestée par la société TOP Design qui n’y est pas partie, et toute action en requalification étant prescrite par application de l’article L 145-60 du code de commerce, peu important que l’activité de la sous locataire soit elle-même commerciale ;

— que l’allégation que la signature entre la société Victor Hugo et la société X d’un avenant de résiliation est constitutive d’une fraude à son égard est dépourvue de réalité,

— qu’au surplus, les locaux sont indivisibles, matériellement et dans l’intention des parties, la clause d’indivisibilité incluse dans le bail étant parfaitement valable, le bénéfice d’un droit direct au renouvellement du sous preneur n’étant pas au surplus d’ordre public,

— que la société TOP Design ne peut prétendre qu’elle occupe tout l’immeuble 306 pour faire échec à la question de l’indivisibilité, dés lors que la location principale portait sur plusieurs immeubles,

— que les premiers juges ont opéré une confusion entre la renonciation du preneur à son droit direct au renouvellement et le fait que le bail porte sur un ensemble de locaux indivisibles,

— que la société X disposait d’un délai au 31 décembre 2013 pour quitter les lieux objet de la sous-location en application de la convention signée avec la bailleresse principale le 1^er juillet 2012, que par voie de conséquence, la sous-location a elle-même cessé d’exister à cette date, le bail ayant lui-même pris fin,

La société X fait valoir que l’arrivée à son terme du bail principal rend vaine toute discussion sur la portée de l’avenant de résiliation anticipée du bail, que les motifs retenus par les premiers juges pour octroyer des dommages-intérêts à la société TOP Design tirés des troubles de voisinage sont mal fondés, la société TOP Design n’ayant subi aucun préjudice du fait des travaux, que l’avenant du 2 aout 2012 destiné à mettre fin au litige opposant bailleresse et locataire principale n’a pas été conclu en fraude des droits de la société TOP Design, que cet avenant a été passé après celui signé entre elle et la société TOP Design prévoyant la résiliation anticipée de son propre sous bail, qu’il convient de retenir que le refus de la société TOP Design d’exécuter l’accord est dépourvu de fondement.

La société TOP DESIGN soutient que la caducité du protocole d’accord conclu en février 2012 entre elle et la société X prévoyant faculté de transfert du fonds dans de nouveaux locaux et signature d’un nouveau bail ne résulte pas du choix de TOP DESIGN mais d’une situation qu’elle a subie, alors qu’aucune des prévisions contractuelles n’a été respectée par la société X qui est seule à l’origine de la caducité du protocole, que la cour observera que le plan des locaux diffère de celui annexé au protocole mais qu’il est conforme au plan annexé au bail du 2 août 2012, ce qui confirme selon elle la fraude à ses droits,

Que cette fraude à ses droits rend inopposable la résiliation anticipée du bail principal,

Que le bail principal est prétendument civil alors que l’objet est d’opérer des sous locations commerciales au bénéfice d’exploitants commerciaux, ce qui établit encore que le bail principal a été passé en fraude du statut d’ordre public des baux commerciaux,

Il convient de relever qu’il est désormais sans intérêt, du fait de l’écoulement du temps et de l’arrivée à son terme du bail principal, d’apprécier si la résiliation anticipée de la sous-location portant sur le lot 88, a été ou non passée en fraude des droits du sous preneur dès lors que le bail principal en son entier est arrivé à son terme, ce qui ouvre droit en principe pour le sous-locataire à revendiquer l’exercice d’un droit direct au renouvellement.

En outre, les parties s’accordent pour dire que le protocole d’accord passé entre la société X et la société TOP Design le 22 février 2012 est devenu caduc, la société X l’ayant écrit dans son courrier adressé à la société TOP DESIGN et la société TOP DESIGN en convenant dans ses conclusions de sorte qu’il est censé n’avoir pas existé.

Il reste essentiellement à examiner d’une part si les conditions d’exercice par le sous-locataire du droit direct dont il dispose en application de l’article L 145-32 du code de commerce, sont remplies et à apprécier d’autre part si les sociétés XXX et X ont commis des fautes à l’égard de la société TOP design.

1- Sur les conditions de l’exercice du droit direct de la sous locataire et la fraude alléguée à ses droits :

La bailleresse principale objecte que le droit direct de la société TOP DESIGN ne peut trouver à s’appliquer dès lors que le bail principal n’est pas par nature commercial mais civil, ce qui s’oppose à l’application des dispositions de l’article L 145-32 du code de commerce et que les locaux sont indivisibles juridiquement.

La fraude ne se présume pas et ne peut résulter que d’actes démontrant la volonté du bailleur de frauder les dispositions du statut des baux commerciaux ;

La circonstance que le bail principal contient une clause selon laquelle la locataire s’engage à faire renoncer aux sous-locataires à leur droit direct au renouvellement, ne permet pas en soi de dire que la qualification du bail est frauduleuse, la clause de renonciation étant seulement dépourvue de toute portée dès lors qu’est nulle toute renonciation par avance à un droit qui n’est pas né ;

La qualification civile du bail signé entre la SCI Victor Hugo et la société X ne caractérise pas davantage en soi l’existence d’une fraude dès lors que l’activité de sous-location, objet du bail, n’est pas nécessairement commerciale par nature ; quoiqu’il en soit, la société TOP design ne démontre pas davantage que cette qualification qu’elle qualifie de montage établi avec la collusion du locataire principal , ne sert en définitive qu’à masquer la véritable qualité de bailleresse de la SCI XXX à son égard, lui permettant d’éluder ainsi ses obligations envers des exploitants sous locataires qui sont tous commerçants, ce qu’elle ne revendique pas exactement.

En conséquence, il n’est pas établi la preuve suffisante d’une fraude autorisant le preneur à remettre en cause la nature du contrat et à le voir requalifier de bail commercial, son action soumise à l’article L 145-60 du statut des baux commerciaux étant prescrite comme intentée plus de deux ans après tant la signature du bail que celle du sous bail ;

Enfin, l’article 2 du contrat de bail prévoit que l’ensemble des différents locaux objet du bail forment un tout unique et indivisible et la circonstance que la société TOP Design occupe tout un bâtiment est indifférente dès lors que l’indivisibilité juridique prévue dans le bail s’oppose à la mise en oeuvre du droit direct au renouvellement au profit du sous locataire.

Le bail principal ayant expiré le 30 septembre 2016, la société TOP Design est devenue occupante sans droit ni titre à compter du 1^er octobre 2016 ; elle devra quitter les lieux sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de trois mois à compter de la signification de l’arrêt sans que la cour se réserve la liquidation de l’astreinte ; la société TOP Design paiera une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, charges et taxes en sus.

Elle ne peut prétendre à l’indemnisation de son préjudice d’exploitation alors qu’elle est toujours dans les lieux ni à l’indemnisation de la perte de son fonds dès lors qu’elle est dépourvue du droit au renouvellement de son bail.

2- Sur les autres demandes :

La société TOP Design sollicite des dommages-intérêts en invoquant la responsabilité tant de la société X que d’ICADE gérant de la SCI XXX dans le fait que le protocole d’accord passé entre les parties le 22 février 2012 et prévoyant le transfert du fonds de commerce n’a pu se réaliser, faisant valoir que l’emplacement finalement proposé ne correspondait pas en définitive au plan annexé au protocole en ce qu’il ne disposait pas notamment d’une ouverture directe sur la rue, contrairement à ce qui était prévu.

Or la société X a invoqué sans être démentie que l’ouverture sur rue n’a pu être autorisée et l’existence d’une ouverture des locaux sur la XXX telle qu’elle figure apparemment sur le plan annexé au protocole ne constitue pas une condition suspensive de la validité de cet accord ;

Au surplus, la société TOP design échoue à démontrer que la société X ou la société ICADE ès qualités de gérant de la SCI XXX aient fait délibérément obstruction à la réalisation de ce protocole et au transfert du fonds conclu à des conditions avantageuses pour la société TOP Design, alors qu’elles y avaient elles-mêmes intérêt puisqu’elles ont signé en août suivant un avenant de résiliation de la partie du bail sur laquelle portait la sous-location au terme d’un litige qui les opposait, ce qui exclut leur collusion alléguée mais non démontrée ;

Faute d’établir en conséquence la faute des sociétés X ou XXX dans la survenance de la 'caducité’ de ce protocole, la société Top Design sera déboutée de ses demandes en dommages intérêts.

La société TOP DESIGN qui succombe supportera les dépens d’appel.

Il n’y a pas lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Réformant le jugement déféré,

Dit que le sous-bail passé entre la société X et la société TOP Design le 10 novembre 2009 a pris fin au 30 septembre 2016, en même temps que le bail du 14 septembre 2004,

Ordonne en conséquence l’expulsion des sociétés X et TOP Design des lieux objet tant du bail du 14 septembre 2004 passé entre la SCI XXX et la société X que du sous-bail du 10 novembre 2009 passé entre la société X et la société TOP Design, et ce sous astreinte pour la société TOP Design de 500 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai de trois mois à compter de la signification du présent arrêt, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique au besoin,

Dit que les meubles et objets mobiliers se trouvant dans les locaux seront séquestrés dans les conditions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamne la société TOP Design à payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, charges et taxes en sus, à compter du 1^er octobre 2016,

Déboute les parties de leurs autres demandes,

Condamne la société TOP design aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE