Grosses délivrées

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRET DU 29 JUIN 2017

(n°412, 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 16/05106

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 16 Février 2016 – Président du TGI de PARIS – RG n° 16/50142

APPELANT

Monsieur B X

XXX

XXX

né le XXX à XXX

Représenté et assisté par M^e Sophie DESHORS, avocat au barreau de PARIS, toque : D0994 (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2016/012529 du 02/05/2016 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

INTIME

LE PROCUREUR GENERAL – SERVICE CIVIL

XXX

XXX

INTERVENANTE VOLONTAIRE ET COMME TELLE INTIMÉE

Commune LA VILLE DE PARIS

représentée par la Maire de PARIS, M^me D E, elle même représentée par M. F G, directeur des affaires juridiques dûment habilité

XXX

XXX

Représentée et assistée par M^e Colin MAURICE, avocat au barreau de PARIS,

toque : C2375

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 31 Mai 2017, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M. Bernard CHEVALIER, Président, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Bernard CHEVALIER, Président

M^me Agnès BODARD-HERMANT, Conseillère

M^me D-Marie GRIVEL, Conseillère

Qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : M. H I

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Bernard CHEVALIER, président et par M. H I, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. X a fait l’acquisition en 1994 d’un appartement situé au 5^e étage de l’immeuble sis XXX à Paris comprenant trois pièces, une entrée, une cuisine, une salle de bains et des WC séparés. Le 9 juin 2009, il a fait l’acquisition d’un studio situé au 6^e étage de cet immeuble, au dessus de son appartement.

Par acte du 10 décembre 2015, le Procureur de la République près le tribunal de grande instance de Paris a fait assigner M. X devant le juge des référés de ce tribunal au motif que celui-ci avait enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation en proposant ce studio de manière répétée à des locations de courtes durées par une clientèle de passage.

Le Procureur de la République demandait ainsi la condamnation de M. X au paiement d’une amende de 25 000 euros et que soit ordonné le retour de ce studio à l’habitation.

Par ordonnance rendue le 16 février 2016, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris a prononcé à l’encontre de M. X une amende de 1 000 euros, ordonné le retour à l’habitation de l’appartement du 6^e étage sis XXX à Paris 11^e sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant deux mois passé un délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance et condamné M. X aux dépens.

Par déclaration en date 25 février 2016, M. X a fait appel de cette ordonnance.

Au terme de ses dernières conclusions communiquées par la voie électronique le 29 juin 2016, il demande à la cour de :

— réformer le jugement dont appel dans toutes ses dispositions et, statuant à nouveau,

— constater que le local d’habitation litigieux n’a pas été transformé sans autorisation pour un usage distinct et qu’il est resté affecté à l’usage d’habitation,

— dire et juger que le local litigieux situé au 6 ème étage constitue une dépendance du logement du 5^e étage et que les deux parties forment sa résidence principale et de sa famille,

— constater que la mise à disposition onéreuse de la chambre litigieuse à des hôtes ne s’est pas faite à titre habituel ou répétée mais uniquement à titre occasionnel dans le cadre d’une déclaration en chambres d’hôtes, la famille X en conservant l’usage habituel,

— constater que, dans ces conditions il n’entrait pas dans ses obligations de se soumettre à une procédure de changement d’usage,

en conséquence,

— dire qu’il n’a pas commis d’infraction aux dispositions des articles L. 631-7, L. 631-7-1A et L 651-2 du code de la construction et de l’habitation,

— dire qu’il n’est passible d’aucune des sanctions, amende et astreinte prévues par ces textes et débouter le ministère public de toute demande de condamnations formées contre lui,

— statuer sur les dépens.

M. X soutient en substance ce qui suit :

— la chambre du 6^e étage est située à la verticale du salon et du bureau de l’appartement familial du 5^e étage et elle doit être considéré comme une annexe de celui-ci, ses caractéristiques correspondant à la définition d’une «annexe» au sens du droit de l’urbanisme en ce sens qu’elle est de dimension réduite et fonctionnellement rattachée à l’habitation principale ;

— elle ne permet pas à un occupant d’être autonome, étant dépourvue d’élément pour cuisiner ;

— cette analyse s’appuie aussi sur le fait que la copropriété adresse à M. X un décompte de charges pour les trois lots lui appartenant, l’appartement du 5^e, la cave et le lot du 6^e et l’administration fiscale lui applique une imposition unique ;

— il a acheté ce local pour l’annexer à son appartement et avait demandé à cet effet à l’assemblée générale des copropriétaires l’autorisation de les relier par un escalier intérieur afin de réaliser un duplex ;

— depuis sa rénovation en 2011, la chambre du 6^e étage est occupée par son fils Y et elle a continué à l’être après 2014, lorsqu’il a obtenu son baccalauréat ; ses affaires s’y trouvent encore et il y réside lorsqu’il revient de l’étranger ;

— le 1^er juillet 2014, M. X a déclaré ladite chambre comme une chambre d’hôte afin de la louer occasionnellement ;

— ces locations ont eu un caractère tout à fait occasionnel, les tableaux du site A ne permettent pas de distinguer les périodes d’occupation du bien par des hôtes de passage et celles pendant lesquelles le propriétaire s’en garde la jouissance ;

— ces locations lui ont procuré des revenus d’autant plus modestes qu’il a pu bénéficier de l’aide juridictionnelle totale ;

— il est de bonne foi et une visite des services de la mairie de Paris effectuée le 18 avril 2016 a montré qu’aucune infraction ne peut lui être reprochée.

Le Procureur général de la cour d’appel de Paris, dans ses dernières conclusions communiques par la voie électronique le 15 mai 2017, demande à la cour de :

— infirmer l’ordonnance entreprise uniquement en ce qu’elle a condamné M. X à une amende d’un montant de 1 000 euros et la porter au maximum légal, à savoir à une amende de 25 000 euros,

— dire qu’en application de l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation le produit de cette amende sera intégralement versé à la commune de Paris dans laquelle est situé l’immeuble,

— ordonner le retour à l’habitation de l’appartement appartenant à M. X situé au XXX, de l’immeuble sis XXX à XXX sans autorisation et fixer le délai prévu à cet effet,

— prononcer une astreinte de 1 000 euros par jour et par m² utile et se réserver la liquidation de ladite astreinte,

— condamner M. X aux dépens.

Le Procureur général expose en résumé que les constatations précises des services de la Mairie de Paris effectuées sur le site A et lors des visites des lieux le 11 mai puis le 18 août 2015 ont permis d’établir que l’appartement litigieux a été donné en location de manière fréquente et pour de courtes durées entre les mois de février 2013 et d’octobre 2015, soit pendant 33 mois, à des personnes de passage, cela en infraction avec les dispositions légales, et que l’estimation des gains obtenus au vu du prix demandé par nuit s’élève à 62 370 euros.

La Ville de Paris, représentée par Mme le Maire de Paris, intervenant volontairement dans cette instance, demande à la cour dans ses dernières conclusions communiquées par la voie électronique le 12 mai 2017 de :

— la recevoir en son intervention volontaire,

— statuer ce que de droit sur la recevabilité de l’appel de M. X,

— infirmer l’ordonnance de référé uniquement en ce qu’elle a condamné M. X à une amende d’un montant de 1 000 euros,

statuant de nouveau,

— prononcer contre lui une amende de 25 000 euros,

— dire que, en application de l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation, le produit de cette amende sera intégralement versé à la Ville de Paris dans laquelle est situé l’immeuble,

— condamner M. X à payer à la Ville de Paris la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens qui seront recouvrés ainsi qu’il est dit à l’article 699 du code de procédure civile par Maître Colin Maurice.

La Ville de Paris fait valoir principalement ce qui suit :

— M. X n’est pas fondé à soutenir que l’appartement situé au 6^e étage serait une simple dépendance/extension/annexe de l’appartement situé à l’étage inférieur, tant il est vrai qu’ils ne communiquent pas entre eux, que l’appartement du 6^e étage est autonome avec notamment un coin cuisine, qu’il a été acheté séparément et constitue un lot distinct ; les critères d’une dépendance dont il se prévaut ne valent qu’en milieu rural ;

— M. X ne saurait non plus prétendre louer la chambre du 6^e comme chambre d’hôte dans la mesure où elle ne fait pas partie intégrante de son appartement, il ne fournit pas les prestations correspondantes comme le petit déjeuner et il l’a présentée comme un studio indépendant sur internet ;

— M. Z ne peut enfin affirmer avoir loué le studio litigieux de manière épisodique et souvent à des membres de sa famille au vu du nombre de commentaires sur internet.

SUR CE, LA COUR

L’intervention volontaire de la ville de Paris représentée par Mme le Maire de cette ville, qui doit être comprise comme l’intervention volontaire de cette dernière, est recevable.

En effet, celle-ci, en vertu de la modification apportée à l’article L 651-2 du code de la construction et de l’habitation par la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, a qualité pour demander au président du tribunal de grande instance de prononcer l’amende prévue en cas de violation de l’article L 631-7 code de la construction et de l’habitation et cette modification est applicable aux procédures en cours.

En vertu de l’article L 631-7, précité, le fait de louer, à Paris, un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes périodes à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement de destination qui doit être soumis à une autorisation préalable.

L’article L. 631-7-1 A du même code apporte une atténuation à la portée de ce principe en énonçant que, lorsque le local à usage d’habitation constitue la résidence principale du loueur, au sens de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, l’autorisation de changement d’usage prévue à l’article L. 631-7 du présent code n’est pas nécessaire pour le louer pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

L’article L. 651-2 dudit code, dans sa version applicable aux faits, dispose que toute personne qui enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende de 25 000 euros, prononcée par le président du tribunal de grande instance du lieu de l’immeuble statuant en référé.

Cet article prévoit également que le produit de cette amende est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé l’immeuble et que le président du tribunal ordonne le retour à l’habitation des locaux transformés sans autorisation dans un délai qu’il fixe.

Ces dispositions ont pour objectif de lutter contre la pénurie de locaux offerts à la location aux individus et aux familles cherchant à se loger dans les zones géographiques concernés.

Dans l’affaire examinée, il est démontré par les pièces produites par Mme la Maire de Paris, notamment l’offre créée par M. X sur la plateforme de location et de réservation de logements de particuliers sur internet A et les rapports d’enquête établis par les enquêteurs de la direction du logement et de l’habitat en date du 11 mai et 18 août 2015 que l’appelant a proposé à la location à des touristes de passage le local lui appartenant situé au 6^e étage de l’immeuble sis XXX à XXX

Il résulte également de ces éléments que ce local est décrit par M. X sur la plateforme A et correspond dans les faits à un studio entièrement rénové de 33 m² disposant d’un coin cuisine, d’un coin repas avec l’équipement nécessaire en batterie de cuisine, d’un écran plat, d’un climatiseur réversible, d’un espace couchage comprenant un canapé lit deux places et un fauteuil lit pour une personne, d’un dressing aménagé et d’un bureau d’appoint, d’une salle de douche à l’italienne avec vasque et de WC séparés.

Il s’ensuit et ce point n’est pas contesté que ce bien constitue un local meublé destiné à l’habitation au sens de l’article L 631-7 du code de la construction et de l’habitation. Il est également constant que M. X n’a pas demandé l’autorisation préalable prévue par ledit article avant de le proposer à la location sur le site susvisé.

Il soutient qu’il n’était pas tenu de le faire en vertu de l’article L 631-7-1 A au motif que ce studio ferait partie de son habitation principale.

La notion d’habitation principale au sens de cet article doit cependant être comprise comme le logement occupé par le bailleur au moins huit mois par an.

Or, force est de constater que ce studio constitue un logement distinct de l’appartement de M. X situé au 5^e étage et que l’accès à celui-ci à partir de cet appartement doit se faire par l’escalier commun de l’immeuble.

S’il est vrai que M. X justifie avoir demandé à plusieurs reprises à l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble l’autorisation de faire réaliser un escalier entre son appartement du 5^e étage et son studio situé au-dessus, il est constant que cette autorisation ne lui a pas été accordée et que les deux logements demeurent matériellement séparés.

M. X ne peut donc pas soutenir occuper à la fois son appartement du 5^e étage et celui du 6^e.

M. X se prévaut encore du fait qu’il acquitterait une seule taxe foncière pour l’ensemble de ses lots mais cette circonstance ne saurait constituer un critère pertinent pour l’application de l’article L 631-7-1 A, précité.

M. X invoque aussi le fait que le studio en cause a été occupé par son fils, né le XXX, après que la garde de celui-ci lui eut été confié par jugement du 21 mars 2008.

Cependant, ce fait ne saurait non plus démontrer que le studio en cause fait partie de l’habitation principale de l’appelant ou en constitue simplement une dépendance alors que la superficie et l’équipement de ce bien en font un logement complètement autonome. Il importe de rappeler ici que ce studio, d’une superficie de 33 m², dispose, ainsi que M. X l’a mis en valeur sur le site d’A d’un coin cuisine, d’un coin repas avec l’équipement nécessaire en batterie de cuisine, d’un espace couchage comprenant un canapé lit deux places et un fauteuil lit pour une personne, d’un dressing aménagé et d’un bureau d’appoint, d’une salle de douche à l’italienne avec vasque et de WC séparés.

Enfin, la circonstance que M. X a fait une déclaration à la Mairie de Paris le 1^er juillet 2014 selon laquelle il mettait une chambre d’hôte à la location, à supposer que celle-ci concerne le studio du 6^e étage, ne saurait non plus l’exonérer des obligations prévues à l’article L 631-7 du code de la construction et de l’habitation dès lors que les conditions d’application de ce texte s’avèrent réunies.

Il s’ensuit, à ce stade de l’analyse, que Mme le Maire de Paris et M. le Procureur Général sont fondés à soutenir que M. X a enfreint les dispositions de l’article L 631-7 du code de la construction et de l’habitation et à réclamer l’application de la sanction prévue à l’article L. 651-2 du même code.

Il appartient au juge des référés de fixer le montant de cette sanction dans la limite prévue par ce texte en fonction des circonstances de l’affaire en examen.

En l’espèce, il se déduit du nombre de commentaires figurant sur l’offre de location de M. X sur A, soit 68 au 9 juillet 2014 puis 120 au 16 juillet 2015 qu’il n’a pas loué son studio ne manière très occasionnelle, ainsi qu’il le prétend, mais bien à une fréquence élevée. Cette appréciation se trouve corroborée par les lettres adressées par le syndic aux services compétents de la mairie de Paris faisant part des doléances des autres copropriétaires relativement aux nuisances générées par cette clientèle touristique de passage, en date des 30 juin 2014, 9 février 2015, 16 mars 2015, et 6 août 2015.

Par ailleurs, M. X s’est abstenu de produire les justificatifs des versements qu’il a reçus de la plateforme A, lesquels auraient permis aux services de la mairie de Paris de savoir précisément le nombre de locations effectuées par cet intermédiaire à des touristes de passage et à l’appelant de combattre utilement l’estimation faite de ses gains à la somme de 62 370 euros pour la période comprise entre février 2013 et octobre 2015.

Il doit cependant être aussi être tenu compte du fait que M. X a pu, dans une certaine mesure, se méprendre sur la réglementation applicable dans sa situation et que l’offre de location du studio a été retirée de la plateforme A, ainsi que Mme le Maire de Paris l’indique dans ses écritures.

Au vu de ces considérations, l’amende mise à la charge de M. X sera portée à la somme de 15 000 euros.

En application de l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation, le produit de cette amende sera intégralement versé à la Ville de Paris dans laquelle est situé l’immeuble.

L’infraction ayant cessé, il n’y a pas lieu d’ordonner le retour à l’habitation du studio en cause.

En cause d’appel, l’équité commande de décharger Mme le Maire de Paris des frais non compris dans les dépens qu’elle a dû engager dans le cadre du présent litige et de lui allouer ainsi, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 1 500 euros.

M. X, qui succombe à cette instance, devra supporter les dépens d’appel, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile, Maître Colin Maurice pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l’avance sans en avoir reçu provision.

PAR CES MOTIFS

REÇOIT Mme la Maire de Paris en son intervention volontaire ;

CONFIRME l’ordonnance rendue le 16 février 2016 par le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris en ce qu’elle a retenu que M. X a enfreint les dispositions de l’article L 631-7 code de la construction et de l’habitation et l’a condamné aux dépens ;

L'INFIRME pour le surplus et, statuant à nouveau,

CONDAMNE M. X à payer une amende de 15 000 euros ;

DIT que cette somme revient à la commune de XXX

DIT n’y avoir lieu d’ordonner le retour à l’habitation du studio appartenant à M. X situé au 6^e étage de l’immeuble sis XXX à XXX

CONDAMNE M. X à payer à Mme la Maire de Paris la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens ;

DIT que Maître Colin Maurice pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l’avance sans en avoir reçu provision.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT