Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 12 OCTOBRE 2018

(n° 18/317 , 11 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 17/00745 – N° Portalis 35L7-V-B7B-B2L6Q

Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 Décembre 2016 -Tribunal de Grande Instance de Créteil
- RG n° 16/06528

APPELANTS

Monsieur J K X

né le […] à Saint-Cyr-l’Ecole (78)

[…]

93360 Neuilly-Plaisance

Madame L M N O épouse X

née le […] à Fontenay-sous-Bois (94)

[…]

93360 NEUILLY-PLAISANCE

Représentés par M^e Jessica FARGEON, avocat au barreau de PARIS, toque : E1223

INTIMES

Monsieur D Z

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Gilles HITTINGER ROUX, ayant pour avocat plaidant M^e Anne RENEVIER de la SCP HB & ASSOCIES-HITTINGER-ROUX BOUILLOT & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, toque : P0497

Maître I A membre de la SCP CARELY VIE CALMET GUEZ A

[…]

[…]

Représenté par M^e Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE, avocat au barreau de PARIS, toque : D0848

Ayant pour avocat plaidant M^e Grégoire AZZARO, avocat au barreau de PARIS, toque: C865

[…]

N° SIRET : 819 863 309 00012

[…]

[…]

Représentée par M^e Gilles HITTINGER ROUX de la SCP HB & ASSOCIES-HITTINGER-ROUX BOUILLOT & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0497

SAS F G IMMOBILIER agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux y domiciliés en cette qualité

N° SIRET : 380 969 949 00029

[…]

[…]

Représentée par M^e Marie-Annick PICARD-DUSSOUBS, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 58

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 Septembre 2018, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M. Dominique GILLES, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Claude CRETON, Président

M^me Christine BARBEROT, Conseillère

M. Dominique GILLES, Conseiller

Greffier, lors des débats : M. P Q-R

ARRÊT :

- CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Claude CRETON, Président et par M^me Nadia TRIKI, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS & PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 5 février 2016, les époux X ont vendu sous conditions suspensives à M. D Z, avec faculté de substitution, une maison d’habitation située […] à Neuilly Plaisance (93), moyennant le prix de 680 000 € dont 20 600 € pour le prix des meubles.

Le bien avait été présenté à l’acquéreur par la SAS F G immobilier (AC immobilier), agent immobilier, qui a également rédigé l’avant-contrat, en exécution du mandat exclusif de vente n°8355 donné par les époux X. L’avant-contrat a prévu que l’acte authentique serait établi par M. I A, notaire associé à Nogent-sur Marne. Il précise que les vendeurs ont réalisé des travaux d’agrandissement, au rez-de-chaussée, portant sur deux chambres, deux salles d’eau et une buanderie, comme suite à un permis de construire délivré le 13 juin 2002 et à une déclaration d’achèvement des travaux du 14 mars 2013, documents annexés à l’avant-contrat. Les parties ont stipulé une clause pénale de 68 000 €, un dépôt de garantie de 34 000 € ayant été immédiatement effectué par l’acquéreur entre les mains de l’agent immobilier désigné séquestre des fonds.

Par avenant du 5 février 2016, les parties ont décidé de déduire du prix de vente une somme de 7 454,65 €, correspondant au coût de mise en conformité de l’assainissement que le vendeur devait initialement faire réaliser à ses frais avant la signature de l’acte authentique. Par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 31 mai 2016, la SCI Octules immobilière, que M. Z avait entendu se substituer en qualité d’acquéreur, a déclaré au vendeur que, connaissance prise du défaut de certificat de conformité relatif aux travaux d’extension, elle considérait que cet acte était nul et qu’elle n’entendait pas réitérer la vente.

Dans cette lettre, communiquée le même jour au notaire auquel il était demandé de restituer à l’établissement prêteur le montant débloqué du prêt obtenu pour financer l’acquisition, la SCI Octules immobilière a vainement mis en demeure ses vendeurs de lui restituer la somme séquestrée. La SCI Octules immobilière s’est fait autoriser à assigner selon la procédure à jour fixe les époux X, la SAS AC immobilier et M. A et a saisi le tribunal, par actes extrajudiciaires des 20 et 21 juillet 2016, pour voir prononcer la nullité de l’avant-contrat, pour obtenir la restitution de la somme séquestrée et pour demander la réparation de ses préjudices. M. D Z est intervenu volontairement à la procédure.

C’est dans ces conditions que le tribunal de grande instance de Créteil, par jugement du 13 décembre 2016, a :

— déclaré recevables l’action de la SCI Octules immobilière et l’intervention volontaire de M. Z,

— prononcé la nullité de l’avant-contrat,

— en conséquence,

— condamné les époux X à payer à la SCI Octules immobilière une somme de 34 000 € avec intérêts au taux légal à compter du 31 mai 2016 et ordonné à la SAS AC immobilier de restituer à la SCI Octules immobilière la somme séquestrée de 34 000 €,

— condamné in solidum les époux X et la société AC immobilier à payer à la SCI Octules

immobilière une somme de 2 000 € à titre de dommages-intérêts, et dit que dans leurs rapports entre-eux cette condamnation serait supportée à hauteur d’un tiers par la SAS AC immobilier et à hauteur de deux tiers par les époux X,

— condamné in solidum les époux X et la société AC immobilier à payer à la SCI Octules immobilière et à M. Z la somme de 3 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum les époux X et la société AC immobilier aux dépens,

— ordonné l’exécution provisoire.

Par dernières conclusions du 20 juin 2018, les époux X, appelants, demandent à la Cour de :

— vu les articles 1109, 1110, 1134 et 1641 du code civil ;

— in limine litis :

— dire que la SCI Octules immobilière est dépourvue d’intérêt à agir, faute pour la clause de substitution d’avoir opéré ;

— dire en conséquence que la SCI Octules immobilière est irrecevable en ses demandes ;

— dire que l’appel des époux X est recevable mais 'débouter les intimés de leur demande de nullité celle-ci étant irrecevable et mal fondée’ ;

— sur le fond :

— infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

— débouter la SCI Octules immobilière et M. Z de toutes leurs demandes ;

— débouter la SAS AC immobilier de sa demande de garantie contre eux dirigée ;

— dire qu’il sont de bonne foi ;

— dire que les conditions du dol et de l’erreur ne sont pas remplies ;

— dire que 'la vente est parfaite, le compromis de vente valant vente’ et que la clause pénale, elle-même valable, doit s’appliquer ;

— dire que la clause pénale est 'proportionnée’ et ne doit pas être réduite ;

— condamner solidairement M. Z et la SCI Octules immobilière à leur verser une somme de 68 000 € avec intérêts au taux légal à compter du 19 mai 2016 ;

— condamner solidairement M. B et la SCI Octules immobilière à leur verser :

. 20 000 € pour le préjudice subi ;

. 10 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner le mêmes, solidairement, aux dépens.

Par dernières conclusions du 26 juin 2018, la société Octules immobilière et M. Z prient la Cour de :

— in limine litis :

— prononcer la nullité de la déclaration d’appel des époux X et de tous leurs actes subséquents ;

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, hormis celle qui a écarté la responsabilité du notaire et en retenant, le cas échéant à titre subsidiaire, que si le contrat n’est pas nul pour dol, il l’est pour cause d’erreur ;

— statuant à nouveau :

— condamner solidairement et à tout le moins in solidum les époux X, la SAS AC immobilier et M. A, notaire, à payer à la société concluante et, subsidiairement, au concluant personne physique, une somme totale de 15 000 € en réparation des préjudices subis ;

— en tout état de cause :

— condamner solidairement et à tout le moins in solidum les époux X, la SAS AC immobilier et M. A, notaire, à leur payer une somme de 6 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, dépens d’appel en sus.

Par dernières conclusions du 29 mai 2017, la SAS AC immobilier prie la Cour de :

— vu les articles 1240 et 1241 du code civil ;

— in limine litis :

— prononcer la nullité de la déclaration d’appel des époux X et de tous leurs actes subséquents, sur le fondement de l’article 114 du code de procédure civile, sauf à ce qu’ils justifient de leur domicile actuel qui n’est plus […] à Neuilly Plaisance ;

— dire qu’elle n’a commis aucune faute délictuelle dans l’exécution de son mandat de gestion, ni failli à son devoir d’information, ni manqué à l’efficacité du contrat qu’elle a rédigé ;

— dire que la SCI Octules immobilière 'et/ou’ M. C ne justifient pas du préjudice de perte de chance d’acquérir le bien qu’ils allèguent ;

— écarter sa responsabilité professionnelle ;

— à titre subsidiaire, au cas où sa responsabilité serait retenue :

— confirmer le jugement entrepris en tous points mais, y ajoutant, condamner les époux X à la garantir de toute condamnation, en raison de l’information déloyale qu’ils lui ont donnée au sujet des caractéristiques du bien ;

— en tout état de cause, condamner tout succombant en cause d’appel à lui payer une somme de 3 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, dépens en sus.

Par dernières conclusions du 7 juin 2017, M. I A ès qualités de membres de la société de notaires prie la Cour de :

— confirmer le jugement entrepris, qui a écarté sa responsabilité professionnelle ;

— débouter les parties de toutes demandes dirigées contre lui ;

— condamner la SCI Octules immobilière ou tout succombant à lui payer une somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, dépens en sus.

SUR CE,

LA COUR

- Sur la nullité de la déclaration d’appel

Dès lors que la nullité de forme invoquée de la déclaration d’appel et des actes subséquents des époux X ne peut tendre qu’à l’irrecevabilité de l’appel ou à l’irrecevabilité des conclusions d’appelants, la contestation soulevée par la SAS AC immobilier d’une part et par la SCI Octules immobilière et M. Z, d’autre part, a relevé, ainsi que le font valoir les appelants, de la compétence exclusive du conseiller de la mise en état, conformément à l’article 914 du code de procédure civile. Or, le conseiller de la mise en état n’en a jamais été saisi. Par conséquent, la demande en nullité de la déclaration d’appel des époux X et des actes subséquents sera rejetée.

- Sur l’intérêt à agir de la SCI Octules immobilière

Les moyens soutenus par les époux X, au soutien de leur appel relatif à la recevabilité de l’action de la SCI Octules immobilière, ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont le premier juge a connu et auxquels il a répondu par des motifs exacts que la Cour adopte, sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation.

A ces justes motifs, il sera ajouté que l’avant-contrat litigieux signé par les parties et qui les engagent ne soumet la substitution d’acquéreur à aucun formalisme. Cette substitution, qui peut avoir lieu au profit de toute personne physique ou morale et au seul choix de l’acquéreur originaire, est admise par le vendeur à charge que l’acquéreur originaire reste solidairement tenu avec l’acquéreur substitué du paiement du prix, des frais et à l’exécution des conditions et charges. Il est précisé que la substitution ne pourra être partielle. L’acte indique en particulier que 'l’acquéreur d’origine fera son affaire personnelle, avec son substitué, du remboursement des sommes par lui versées en exécution [du contrat] ; il ne pourra demander aucune restitution au vendeur en conséquence de la substitution.'

Une telle clause de substitution a joué par la seule déclaration de M. Z, effectuée après la signature de l’avant-contrat. Il est établi en effet que cette déclaration a bien eu lieu, nonobstant le défaut de signature de l’acte authentique.

Les époux X, qui ont été destinataire de la lettre recommandée en date du 31 mai 2016 adressée par la SCI Octules immobilier qui leur demandait le remboursement du dépôt de garantie, ont d’ailleurs expressément reconnu l’existence de la déclaration de substitution.

C’est ainsi que par acte extrajudiciaire du 6 juillet 2016 délivré à la SCI Octules immobilière et à M. Z, celui-ci en étant destinataire tant en son nom personnel qu’ès qualités de gérant de cette société, les époux X ont fait délivrer une sommation de comparaître en vue de régulariser, le 13 juillet 2016 à 17h00 en l’office notarial, l’acte constatant la réalisation des conditions suspensives de l’avant-contrat et constatant la vente, et à défaut, en vue de réclamer l’attribution du dépôt de garantie à leur profit.

L’exploit précise que dans ce dernier cas, les vendeurs seraient déchargés de toute obligation envers M. Z et la SCI Octules immobilières. En outre, cet acte extrajudiciaire fait suite aux projets d’actes préparés par le notaire, qui matérialisent également, ainsi que le courrier échangé entre ce

notaire et M. Z, la déclaration de celui-ci en vue de la substitution.

En effet, le notaire a pris toutes les précautions pour s’assurer du caractère effectif de la substitution, en obtenant de l’acquéreur originaire, non seulement les statuts de la SCI, mais encore la délibération sociale autorisant l’acquisition, le notaire ayant encore tenu compte de ce que le prêteur de deniers partie à l’acte de vente projeté avait consenti le prêt à la société elle-même et non à M. Z.

Les époux X ne peuvent soutenir en conséquence que la SCI Octules immobilière n’avait aucun intérêt à agir. Contrairement à la thèse qu’ils développent, peu importe que la SCI Octules immobilière n’ait pas été partie à l’acte originaire. Il est inopérant de soutenir que puisque l’acte de vente n’a pas été réitéré, la clause de substitution prévue au projet d’acte définitif n’a pu jouer ; c’est en effet la clause de substitution de l’avant-contrat qui fonde la recevabilité de l’action et qu’il convient d’appliquer.

Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu’il a retenu que l’action de la SCI Octules

immobilier était recevable, celle-ci disposant manifestement d’un intérêt à agir en plus de sa qualité

pour le faire.

- Sur la nullité de l’avant-contrat, la responsabilité de l’agent immobilier et celle des vendeurs

Les moyens soutenus par les époux X et par la SAS AC immobilier au soutien de leur appel contestant le dol du vendeur et à la responsabilité professionnelle de l’agent immobilier, ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont le premier juge a connu et auxquels il a répondu par des motifs exacts que la Cour adopte, sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation.

A ces justes motifs, il sera ajouté que le vendeur d’un immeuble qui y a réalisé des travaux de construction doit informer l’acquéreur au cas où la situation juridique du bien au regard des exigences administratives présente une anomalie. L’agent immobilier, en sa qualité de rédacteur de l’acte de vente, doit s’assurer de son efficacité et, à ce titre, vérifier la situation du bien vendu au regard des exigences administratives, afin de donner à l’acheteur l’information propre à éclairer son consentement. Si le dol ne se présume pas et doit être prouvé, dès lors que l’acquéreur a conclu la vente en méconnaissance d’une caractéristique essentielle et déterminante de la situation administrative du bien, qui aurait dû lui être révélée et qui ne l’a pas été en raison du silence intentionnellement gardé par le vendeur, cette réticence du vendeur caractérise le dol par lequel le consentement de l’acheteur a été vicié, ce qui cause la nullité du contrat. En outre, dès lors que l’ignorance de l’acheteur a été également produite par le manquement de l’agent immobilier rédacteur d’acte à son obligation d’information, la responsabilité délictuelle de ce professionnel est également engagée à l’égard de l’acheteur qui ne lui a pas donné mandat.

En l’espèce, l’avant-contrat litigieux mentionne expressément qu’il constitue un accord définitif sur la chose et sur le prix et qu’une fois levée l’ensemble des conditions suspensives, la partie qui refuserait de régulariser la vente pourrait y être contrainte par tout moyen de droit, sauf pour celle qui n’est pas en défaut à invoquer la résolution du contrat. Il est établi, notamment par la sommation à comparaître délivrée par huissier déjà mentionnée et par la protestation délivrée selon le même mode, le 13 juillet 2016, par la SCI Octules immobilière aux vendeurs, à l’agent immobilier et au notaire, que toutes les conditions suspensives ont été réalisées. Contrairement à ce que soutiennent les époux X, la vente a donc été parfaite dès l’acquisition des conditions suspensives, ce que ne remet pas en cause le défaut de signature de l’acte authentique.

Seule la lecture, en mai 2016, du projet d’acte authentique établi par M. A a permis à l’acquéreur originaire signataire de l’avant-contrat comme à l’acquéreur substitué, de connaître l’information essentielle et déterminante selon laquelle les travaux réalisés par les vendeurs étaient

dépourvus de certificat de conformité ou d’attestation de la mairie certifiant que la conformité avec les travaux n’était pas contestée.

En effet, l’avant-contrat rédigé par l’agent immobilier se borne à viser et annexer le permis de construire du 13 juin 2002 et la déclaration d’achèvement des travaux déposée par le vendeur le 14 mars 2013. Le défaut de certificat de conformité ou le défaut d’attestation de la mairie indiquant que la conformité n’avait pas été contestée sont passés sous silence. Les informations contenues à cet avant-contrat ne permettent donc pas de considérer que l’acquéreur l’a conclu en connaissance de cause de la situation du bien vendu au regard des exigences administratives.

Par contraste avec cette information insuffisante, le projet d’acte authentique fournit une information complète.

En effet, le projet d’acte authentique :

— énonce que les travaux – datés par le vendeur de 2006 au plus tard dans une déclaration d’achèvement déposée le 14 mars 2013 – n’ont pas fait l’objet de la délivrance ni d’un certificat de conformité ni d’une attestation de la mairie certifiant que la conformité des travaux avec le permis n’a pas été contestée ;

— avertit l’acquéreur des sanctions pénales et civiles, encourues soit du fait des tiers, soit du fait de la collectivité et prévues au cas d’absence de certificat de conformité ou de déclaration d’achèvement et de conformité, dans la mesure où les travaux ne seraient pas conformes aux prescriptions contenues dans le permis de construire ; pour chacune de ces sanctions le notaire rédacteur a précisé le délai de prescription extinctive et son point de départ, à savoir l’achèvement des travaux, sous réserve de l’incidence de la réforme de la prescription civile de 2008 dont les conséquences sont également détaillées ;

— avertit les parties des sanction administratives imprescriptibles au cas d’absence de certificat de conformité ou de déclaration d’achèvement et de conformité, dans la mesure où les travaux ne seraient pas conformes aux prescriptions contenues dans le permis de construire ; le notaire a détaillé, en ce cas, les graves inconvénients en résultant et affectant le sort de la demande de nouveau permis de construire, le sort des éventuelles demandes de raccordement aux réseaux de distribution collective (eau, gaz, électricité, téléphone) et, en cas d’un sinistre toujours possible affectant l’immeuble vendu, l’impossibilité d’obtenir l’autorisation de reconstruire à l’identique.

Par ailleurs rien n’établit que l’acquéreur ait été autrement averti, avant de signer l’avant-contrat, de ce que les travaux réalisés par les vendeurs étaient dépourvus de certificat de conformité ou d’attestation de la mairie certifiant que la conformité avec les travaux n’était pas contestée

A cet égard, il ne peut être soutenu que, dès l’acte sous-seing privé, l’acquéreur qui avait visité les lieux connaissait parfaitement la situation administrative de la construction litigieuse, sur la seule foi des déclarations du vendeurs affirmant qu’en réalité la construction avait été achevée en 2003, bien que la déclaration d’achèvement des travaux mentionnât un achèvement au 16 juillet 2006. Ces éléments – qui d’ailleurs varient dans le projet d’acte authentique puisque les vendeurs entendaient déclarer devant le notaire que le gros oeuvre avait été achevé en 2003 et les finitions en 2006 – n’ont d’intérêt que pour la garantie décennale des constructeurs susceptible d’être due par les vendeurs.

Si ces vendeurs font valoir qu’ils ont effectué la déclaration d’achèvement des travaux le 14 mars 2013 et que 'cette date n’a aucun impact si ce n’est de s’assurer que dans les trois mois qui suivent cette déclaration, il n’y a pas de contestation de l’administration', rien ne justifie pour autant que l’avant-contrat n’informe pas l’acquéreur sur l’absence de certificat de conformité ni sur le statut exact de cette construction au regard des règles administratives. L’acquéreur a été d’autant moins bien informé et sa curiosité d’autant moins sollicitée que l’avant contrat ne mentionne même pas l’absence

de contestation de l’administration à la date de l’avant-contrat, le projet d’acte authentique prévoyant, au contraire, que le vendeur affirme la conformité des travaux au permis de construire et l’absence de notification administrative de refus de délivrance d’une attestation de non opposition à conformité.

Si les époux X font valoir que l’information selon laquelle ils n’avaient pas fait l’objet d’une mise en demeure par la mairie n’a jamais été cachée, dès lors qu’une information exacte était due à l’acquéreur quant à la situation du bien au regard des exigences administratives, leur réticence sur ce point participe d’un total défaut d’information de l’acquéreur sur la conformité administrative des travaux.

Il est établi, en définitive, qu’au stade de l’avant-contrat, M. Z n’a pas reçu les informations déterminantes relatives à la situation administrative de la construction réalisée par le vendeur, laquelle construction a revêtu, par son importance au sein de l’immeuble vendu, un caractère essentiel. Peu important que la construction litigieuse ne rende pas la chose vendue impropre à l’usage auquel elle était destinée, peu important également qu’un défaut d’information ne puisse être imputé par l’administration à l’acquéreur qui n’a pas commandé les travaux, les risques dont l’avertissement a été donné par le notaire ne sont pas nuls. La prétendue absence de risque réel déduite de la prétendue acquisition des prescriptions civiles, tel que soutenu par les époux X, d’une part, repose sur leurs seules affirmations dépourvues de preuve, alors même que des tiers ou l’administration pourraient contester la chronologie des travaux et, d’autre part, omet totalement le risque, en cas de sinistre affectant l’immeuble vendu, de ne pas pouvoir reconstruire à l’identique, en application d’une sanction administrative imprescriptible. Non seulement les vendeurs échouent à rapporter la preuve de l’innocuité alléguée de la situation du bien au regard des exigences administratives, mais il est encore établi par le courrier échangé entre l’agent immobilier et l’acquéreur et par les conclusions de cet agent immobilier que les services de la mairie estiment, officieusement, que la construction dépasse d’un mètre les prévisions du permis de construire. Il n’est donc pas établi que les vendeurs, qui se sont abstenus de requérir la délivrance du certificat de conformité, alors qu’ils en avaient la faculté à l’expiration d’un délai de trois mois suivant la déclaration d’achèvement, auraient pu déclarer, tel que c’était prévu dans le projet d’acte authentique, que les travaux réalisés étaient conformes au permis de construire.

Par conséquent, il est établi que l’information non délivrée à la signature de l’avant-contrat concerne une caractéristique déterminante de la chose vendue, en connaissance de laquelle l’acquéreur n’aurait pas contracté, ou bien n’aurait pas contracté aux mêmes conditions, ce que savaient les vendeurs qui ont commis un dol par réticence. Alors que rien dans l’avant-contrat ne laissait prévoir à M. Z que le bien présentait une situation, au plan des exigences administratives, préoccupante et étrangère à son projet d’acquisition, le consentement de l’acquéreur a été vicié.

S’agissant de la SAS AC immobilier, celle-ci, qui aurait dû pourvoir à l’information manquante en vertu de son propre devoir d’information au titre de sa qualité de rédacteur d’acte et en vue de préserver l’efficacité juridique du contrat, n’établit pas avoir été surprise par des manoeuvres dolosives des époux X, ses mandants, qui auraient ainsi paralysé l’exercice de son devoir d’information. Elle ne peut non plus soutenir qu’elle n’aurait commis aucune faute dommageable à l’égard de l’acquéreur au motif qu’elle a précisé dans l’acte : la description exacte du pavillon avant et après les travaux, les références du permis de construire et de la déclaration d’achèvement de travaux, les plan et documents administratifs à l’appui qui mentionnent les déclaration de M. X sur la date d’achèvement des travaux, la déclaration du vendeur selon laquelle il n’aurait réalisé aucun travaux depuis au mois 10 ans et aurait même achevé les travaux en 2003, au lieu de 2006 comme déclaré à l’administration.

Ces éléments, présents effectivement dans l’avant-contrat, n’apportent pas l’information nécessaire sur le défaut de certificat de conformité ou l’absence d’attestation de la mairie, qu’il appartenait à l’agent immobilier de vérifier et dont il a la charge de prouver qu’il en avait averti l’acquéreur, preuve qu’il ne rapporte pas.

- Sur la responsabilité du notaire

Dès lors que le notaire n’a pas participé à l’avant-contrat et que la vente n’a pas été réalisée par la signature de l’acte authentique, n’ont pu être dommageables l’ensemble des fautes reprochées au notaire par la SCI Octules immobilière et M. Z au titre du manquement à son devoir de conseil, à l’occasion d’un premier projet d’acte authentique ou par suite des appréciations qu’il a données sur les risques inhérents à la situation juridique du bien au plan des exigences administratives. Le jugement doit donc être également confirmé en ce qu’il a écarté la responsabilité professionnelle du notaire.

- Sur les autres demandes

Le préjudice certain causé à la SCI Octules immobilière par la faute de l’agent immobilier, qui consiste dans le temps perdu, dans les soucis et tracas occasionnés par le projet de vente avorté et dans l’atteinte à la confiance légitime envers un membre d’une profession réglementée, sera réparé par l’allocation de dommages-intérêts que la Cour fixera à la somme de 5 000 €. Le jugement sera réformé sur ce point.

Le préjudice matériel allégué n’est pas établi s’agissant des frais de logement de M. Z, des inconvénients allégués pour solliciter un autre prêt bancaire et de l’inutilité prétendue des frais de constitution de la SCI, laquelle structure juridique a pu servir pour une autre acquisition. Les demandes formées au titre du préjudice matériel ne peuvent donc pas prospérer.

Le jugement a justement retenu que, dans les rapports entre les co-responsables, les époux X devaient supporter deux tiers des dommages causés à la SCI Octules immobilière et la SAS AC immobilier un tiers. Il sera confirmé sur ce point.

Le jugement sera confirmé en ses autres dispositions non contraires.

Les époux X et la SAS AC immobilier, qui succombent partiellement en leurs demandes, seront condamnées in solidum aux dépens et, en équité, verseront à la SCI Octules immobilière une somme complémentaire de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En équité, la demande de la société de notaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement et contradictoirement

Réforme le jugement entrepris en ce qu’il a limité les dommages-intérêts dus à la SCI Octules à la somme de 2 000 €,

Statuant à nouveau sur ce point :

Condamne in solidum les époux X, d’une part, et la SAS AC immobilier, d’autre part, à payer à la SCI Octules immobilière une somme de 5 000 € à titre de dommages-intérêts,

Pour le surplus :

Confirme le jugement entrepris,

Condamne in solidum la SAS AC immobilier et les époux X à payer à la SCI Octules immobilière une somme complémentaire de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure

civile,

Condamne in solidum la SAS AC immobilier et les époux X aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT