Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 07 NOVEMBRE 2018

(n° , 2 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 17/06588 – N° Portalis 35L7-V-B7B-B26LY

Décision déférée à la Cour : Jugement du 27 Septembre 2016 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 14/08363

APPELANT

Monsieur Y X

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Valérie HANOUN, avocat postulant et plaidant , avocat au barreau de PARIS, toque : E0679

INTIMEE

Syndicat des copropriétaires DU 36 RUE LABORDE A PARIS 8ÈME

Pris en la personne de son Syndic, le CABINET HUGUES DE LA VAISSIERE SARL UNIPERSONNELLE au capital de 30.000

[…]

ayant son siège 7, […], […] agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège

[…]

[…]

Représenté par M^e Séverine SPIRA de l’ASSOCIATION CABINET SPIRA, avocat au barreau de PARIS, toque : A0252

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 11 Septembre 2018, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame Muriel PAGE, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

M. Frédéric ARBELLOT, Conseiller

M^me Muriel PAGE, Conseillère

Greffier, lors des débats : M. C D-E

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Jean-Loup CARRIERE , Président et par C D-E, Greffier présent lors de la mise à disposition.

***

FAITS & PROCÉDURE

M. Y X est propriétaire des lots n° 4, 101, 102, 111 et 112, dans un immeuble soumis au régime de la copropriété du […], Paris 8^e .

Par acte du 6 août 2013, le syndicat des copropriétaires du […], Paris, a assigné M. Y X devant le tribunal de grande instance de Paris en paiement de son arriéré de charges.

Au dernier état de ses écritures, le syndicat des copropriétaires sollicitait une somme de 873, 40 € à la date du 22 octobre 2014.

Par jugement contradictoire du 27 septembre 2016 le tribunal de grande instance de Paris a :

— Jugé les demandes reconventionnelles de M. Y X recevables,

— Condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] à payer à M. Y X la somme de 2.280,19€ (deux mille deux cent quatre vingt euros et dix neuf centimes) au titre du solde des comptes entre les parties au 22 octobre 2014 somme augmentée des intérêts au taux légal du 9 novembre 2015,

— Débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— Laissé à chaque partie la charge de ses propres frais irrépétibles,

— Condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] aux dépens de l’ instance,

— Autorisé Maître A B à recouvrer directement contre lui les dépens dont elle a fait l’avance sans en recevoir provision,

— Ordonné l’exécution provisoire ;

M. Y X a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 27 mars 2017.

Suivant ordonnance du conseiller de la mise en état du 8 novembre 2017, les conclusions signifiées le 24 juillet 2017 par le syndicat des copropriétaires du […], Paris 8^e ont été déclarées irrecevables.

La procédure devant la cour a été clôturée le 20 juin 2018.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions signifiées par RPVA le 13 mars 2018, par lesquelles M. Y X, appelant, invite la cour, au visa des articles 10-1, 14-2, 25 et suivants, 42 de la loi du 10 juillet 1965, 11 et 45-1 du décret du 17 mars 1967, L131-31 du code monétaire et financier à :

Si les conclusions dans lesquelles est contenue la demande incidente du syndicat des copropriétaires sont déclarées recevables par le Conseiller de la mise en état, confirmer le jugement entrepris, sur la demande incidente, en toutes ses autres dispositions ;

Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a fait droit à ses demandes et pour le surplus l’infirmer et condamner le syndicat des copropriétaires du […] 78008 PARIS, à titre principal, à lui payer pour :

— les bow-windows … 623, 03 €

— la mise en conformité de l’ascenseur… 280, 06 €

— la remise en état des 4 paires de volets sur cour… 824, 53 €

— le bon fonctionnement des volets des chambres… 495, 00 €

— la peinture de l’escalier principal… 2 268, 00 €

soit une somme totale de… 4 490, 62 €

avec intérêts de droit à compter du 9 novembre 2015 ;

A titre subsidiaire condamner le syndicat des copropriétaires sous astreinte de 100€ par jour de retard à faire effectuer les réparations nécessaires au bon fonctionnement des volets sur chambre de service et sur cour ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires du […] à PARIS à lui payer la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice complémentaire subi.

— Débouter le syndicat des copropriétaires en toutes ses demandes.

— Conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il sera dispensé des frais de procédure exposés par le syndicat des copropriétaires du […] […] dans le cadre de cette procédure.

— Condamner le syndicat des copropriétaires du […] 78008 PARIS au paiement de la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du C.P.C. et en tous les dépens conformément aux dispositions de l’article 699 du C.P.C. au profit de Maître Valérie Hanoun, avocat postulant ;

SUR CE,

Sur les bow-windows

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;

M. Y X fait valoir que les bow-window sont des parties privatives, que son lot situé au premier étage, n’ayant pas de bow-window, il n’avait pas à participer à la totalité des frais appelés de 6.000 € HT, soit 7.176 € TTC pour l’étude du ravalement (2.392 € TTC) et des bow-windows (4.784 € TTC) qu’il a réglés dans leur intégralité pour sa quote-part de 934, 55 € avec la provision sur charges par chèque d’un montant de 2.606, 36 € le 1^er décembre 2009, soit un trop-perçu de 623, 03 € (4.784 € x 140/1075) ;

En l’espèce, il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale du 11 juin 2008, qu’aux termes de la 15^e résolution, l’assemblée générale a décidé de faire chiffrer le ravalement, précision étant donnée que l’étude confiée au Cabinet Vennin pour un montant de 2.000 € HT préconise la réalisation du ravalement complet de la cour, et qu’aux termes de la 18^e résolution, l’assemblée générale a demandé qu’une étude soit lancée sur le remplacement ou la réfection des bow-window par le Cabinet Vennin ;

Par courriel du 15 avril 2009, le syndic répondait à M. Y X qu’il avait dû procéder à un appel de 7.176 € afin de payer le Cabinet Venin pour la réalisation des études commandées suite à la dernière assemblée générale ;

Il est exact que le règlement de copropriété en page 5, Chapitre II relatif aux parties privatives, mentionne : 'Au cas où les portes, fenêtres, persiennes, stores et toutes autres choses ayant le caractère de propriété particulière viendraient à se dégrader au point de nuire au bon aspect et à l’harmonie intérieur ou extérieure de l’immeuble, le copropriétaire sera dans l’obligation d’y remédier à ses frais’ ;

Ainsi, il a été indiqué lors de l’assemblée générale du 11 juin 2008, que les travaux de remplacement des bow-window sont privatifs ;

Néanmoins, l’appel de fonds travaux contesté en partie par M. Y X, porte non sur la réfection des bow-window, mais sur une étude complémentaire à celle concernant le ravalement de la façade, étude sur le remplacement et la réfection des bow-window confiée au Cabinet Vennin ;

Dès lors, le moyen est inopérant et sera rejeté, le jugement de première instance confirmé sur ce point ;

Sur la mise en conformité de l’ascenseur

M. Y X fait valoir que le syndicat des copropriétaires a appelé le 9 novembre 2016, le montant des travaux non votés de 1.563, 71 € pour sa part de charges supplémentaires de 280, 06 € ;

En l’espèce, les premiers juges ont exactement indiqué que l’assemblée générale des copropriétaires du 2 juillet 2010 (pièce n°16 en cause d’appel) a voté dans sa résolution 14 et 14-1 les travaux de mises en conformité ascenseur suivant le devis SACAMAS de 10.176,53 €, outre, les honoraires du syndic calculés conformément à la base contractuelle ;

Il ressort des pièces versées aux débats (et notamment l’état des travaux pour l’exercice 2011) que le coût total de la mise en conformité s’est élevé à 12.413, 05 € (pour des appels de fonds de 10.849, 34 €) et qu’un complément de 280, 06 € correspondant à sa quote-part ( 1.563, 71 € x 120/670) a été réclamé à M. Y X dans le cadre de la régularisation de charges 2015, suivant appel émis le 9 novembre 2016 ;

Dès lors, il convient de constater qu’il ne s’agit pas de travaux supplémentaires non votés par l’assemblée générale, qu’il s’agit simplement d’une régularisation de charges concernant des travaux régulièrement votés, laquelle est intervenue postérieurement au jugement déféré ;

Les pièces produites ne permettent pas d’établir que M. Y X est créancier de la copropriété d’un montant de 280, 06 € ;

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a débouté M. Y X de sa demande de ce chef ;

Sur les travaux de remise en état des 4 paires de volets sur cour

M. Y X expose que la société Livet n’a pas procédé à la réfection de ses 4 paires de volets sur cour comme il était prévu dans son devis du 15 mars 2013, de sorte que la somme de 824, 53 € correspondant à sa quote-part dans la facturation de cette entreprise à ce titre, doit lui être restituée ;

Il précise que le syndicat des copropriétaires pourtant informé de ce qu’il effectuerait lui même la remise en état de ses 4 paires de volets sur cour, n’en a pas tenu compte, lui a demandé d’en payer le coût et ne l’a pas déduit des prestations dues à l’entreprise Livet ;

En l’espèce, lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 29 mai 2013, des travaux de ravalement et réfection de la couverture entre l’escalier de service et les bow-windows ont été votés, les devis des entreprises Livet ( pour 35.291, 44 € TTC) et Couverture GF étant retenus ;

Il ressort du devis de la société Livet qu’une somme de 5.917 € est affectée à la peinture des portes, fenêtres et volets en bois ;

M. Y X a réglé sa quote-part dans les travaux appelés, ainsi qu’il ressort du décompte arrêté à la date du 16 octobre 2015 ;

Toutefois, aucune pièce ne vient établir que la société Livet n’a pas réalisé les travaux de peinture figurant au devis approuvé lors de l’assemblée générale ;

Les courriels échangés avec le syndic sont insuffisants pour établir que l’entreprise n’a pas réalisé les prestations attendues ;

Précisément le courriel du 30 mai 2013 est relatif à des prestations privatives (remplacement des volets, ou leur traitement en usine dans des bains spécifiques pour le décapage et la remise en peinture) d’un coût bien plus élevé que celui porté au devis de ravalement ;

De surcroît, l’intégralité du devis a été accepté lors de l’assemblée générale ;

Enfin, il sera observé que M. Y X présente un devis qu’il a fait réaliser en 2017, soit près de quatre ans après l’intervention de la société Livet ;

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a débouté M. Y X de ce chef de demande ;

Sur les travaux permettant la fermeture des volets

M. Y X expose que la remise en état et la peinture des volets de la chambre sur escalier de service ont été réalisées par l’entreprise Livet suivant devis du 7 juin 2011 dans le cadre de travaux de ravalement faisant l’objet de la première tranche suivant mandat donné au conseil syndical en l’assemblée générale du 27 mai 2011, qu’après réalisation des travaux, les volets ne pouvaient plus fermer ;

Il expose ensuite avoir réalisé lui même les travaux de remise en état des 4 paires de volets sur l’escalier principal lors de la 2^e tranche, que toutefois, lorsque ses volets restaurés de la chambre ont été reposés à la fin du chantier, ils ne fermaient plus, le scellement des paumelles ayant été mal effectué par l’entreprise Livet ;

Il fait valoir que le syndic n’a jamais fait procéder à la réparation des volets, de sorte qu’il a sollicité un devis, lequel s’élève à la somme de 450 € HT, soit 495 € TTC, dont il demande le paiement, cette demande se substituant à la demande d’astreinte présentée en première instance ;

En l’espèce, les pièces produites aux débats ne permettent pas d’établir que les dysfonctionnements de fermeture des volets de M. Y X sont consécutifs aux travaux de la société Livet et relèvent de la responsabilité du syndicat des copropriétaires ;

Les demandes de M. Y X à titre principal et subsidiaire doivent être rejetées et le jugement déféré confirmé en ce qu’il a débouté M. Y X de sa demande de travaux de remise en état ;

Sur la peinture de l’escalier principal

M. Y X expose que le syndic a fait réaliser sans autorisation d’assemblée générale les travaux par l’entreprise Norvil, pour 17.415, 01 € qui lui ont été réglés ainsi qu’il résulte de l’état des travaux du 9 juin 2010, suivant devis du 29 juillet 2009, que le syndic a tenté de régulariser le vote de ces travaux, sans succès, lors de l’assemblée générale du 18 mai 2009 lors de laquelle le syndic a démissionné, que les assemblées ultérieures ne les ont jamais régularisées, qu’il est donc fondé à solliciter le remboursement des quotes-parts qui ont été appelées et qu’il a payées pour un montant total de 2.268 € ;

Comme l’ont dit les premiers juges, l’assemblée générale des copropriétaires du 11 juin 2008, a voté, en sa 16^e résolution, des travaux de peinture de l’escalier principal pour un budget de 10.000€ et a donné mandat au conseil syndical pour retenir l’entreprise la mieux disante ;

Il était précisé que des devis avaient été demandés aux sociétés Decopeint et Bechet sans qu’il ne soit mentionné que seules ces deux sociétés devaient être retenues ;

Les premiers juges ont exactement énoncé ensuite que la convocation à l’assemblée du 18 mai 2009 produite en pièce n°14 par M. X et le devis produit à la suite ne permettent pas à eux seuls de constater que cette résolution n’aurait pas été respectée ;

Il sera relevé en effet que la convocation porte mention de travaux confiés à la société Norvil pour un montant de 11.569, 34 € et de 5.272, 89 € pour les portes palières ;

En conséquence, le jugement déféré doit être confirmé en ce que la demande de M. Y X de ce chef a été rejetée ;

Sur la demande de dommages et intérêts

M. Y X fait valoir qu’il est recevable à agir contre le syndicat des copropriétaires du fait des manquements commis par le ou les syndics, que le syndicat des copropriétaires ne cesse de commettre des irrégularités qui lui sont préjudiciables, que sa demande de mise en cause de l’ancien

syndic n’a pas été prise en compte, qu’il existe un dysfonctionnement au sein du syndicat des copropriétaires qui est devenu coutumier et qui a été avalisé par certains copropriétaires en accord avec le syndic, que l’intention de nuisance est caractérisée;

En l’espèce, il ressort du jugement déféré que le syndicat des copropriétaires a été condamné à payer à M. Y X la somme de 2.280,19 € (deux mille deux cent quatre vingt euros et dix neuf centimes) au titre du solde des comptes entre les parties au 22 octobre 2014 somme augmentée des intérêts au taux légal du 9 novembre 2015 ;

Le tribunal a fait droit aux demandes de M. Y X au titre des travaux de la loge et remplacement du vidéophone et régularisation des provisions appelées au cours de l’exercice 2006 ;

Néanmoins, il sera relevé que la présente instance a pour origine un défaut de paiement ancien et conséquent de ses charges de copropriété par M. Y X, qu’il ressort du décompte qu’il produit en pièce 104, que la dette a été résorbée par un paiement de 23.088, 06 € en janvier 2014, que la dette résiduelle de 873,40€ arrêtée au 22 octobre 2014 n’était pas contestée par M. Y X ainsi qu’il ressort des termes du jugement déféré ;

Egalement, le rejet du surplus de ses demandes est confirmé en appel ;

Par ailleurs, aucune pièce ne vient établir une intention de nuisance du syndicat des copropriétaires ;

Le jugement déféré doit être confirmé en ce que la demande de M. Y X à titre dommages-intérêts a été rejetée ;

Sur les dépens, l’application de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

M. Y X, partie perdante, doit être condamné aux dépens d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter les demandes par application de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 formulées par M. Y X ;

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement,

Y ajoutant,

Condamne M. Y X aux dépens d’appel ;

Rejette toute autre demande ;

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT