Grosses délivrées

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 22 FEVRIER 2018

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 16/02853

Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 Janvier 2016 -Tribunal d’Instance de PARIS 18^e – RG n° 11-15-000244

APPELANTES

SARL D. J G

SIRET : 448 068 296 00038

Agissant poursuites et diligences de son gérant domicilié en cette qualité audit siège :

[…]

[…]

[…]

SIRET : 039 048 699 00035

Agissant poursuites et diligences de son Gérant domicilié en cette qualité audit siège:

[…]

[…]

Représentés par M^e Vincent RIBAUT de la SCP SCP GRV ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010

Ayant pour avocat plaidant :M^e Emilie LENGLEN avocat au barreau de PARIS, lequel est substitué par M^e Adèle CARLES (AARPI IN IUS Cabinet LECLERCQ LENGLEN)

Toque : B1129

INTIMES

Monsieur Z X

[…], porte L

[…]

Défaillant :

Assignation devant la Cour d’Appel de Paris, en date du 25/03/2016, déposée à l’étude d’huissier de justice conformément aux articles 656 et 658 du code de procédure civile

Madame Y A divorcée X

Née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Jean-yves ROCHMANN, avocat au barreau de PARIS, toque : D0643

Ayant pour avocat plaidant : Karen BOUTBOUL-SZTARK avocat au barreau de MARSEILLE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 12 Janvier 2018, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Pascale WOIRHAYE, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M Daniel FARINA, Président de chambre

M Philippe JAVELAS, Conseiller

M^me Pascale WOIRHAYE, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me B C

ARRÊT : par défaut

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M Daniel FARINA, président et par M^me B C, greffièe présent lors de la mise à disposition.

****

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte du 4 octobre 1996, la SCI DES 19 21 23 ET 25 RUE DE CLIGNANCOURT a donné à bail pour une durée de 6 ans à compter du 28 octobre 1996 renouvelable, à Madame Y A et Monsieur Z X un appartement de trois pièces situé […] à PARIS 18^e Bâtiment A au 3^e étage, assorti d’une place de parking et d’une cave moyennant un loyer mensuel révisable, s’établissant à 1.449,19 € en dernier lieu.

Par acte d’huissier du […], un congé pour motif légitime et sérieux a été signifié aux locataires pour le 27 octobre 2014, qui sont demeurés dans les locaux.

Par assignation en date du 25 janvier 2015, la SCI DES 19 21 23 ET 25 RUE DE CLIGNANCOURT et la société D. J G, bailleurs, ont assigné Monsieur Z X et Madame Y X, locataires, devant le Tribunal d’instance de PARIS 18^e aux fins de faire constater la validité du congé, déclarer le bail résilié et ordonner leur expulsion corps et biens ainsi que pour obtenir leur condamnation solidaire à leur payer une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer contractuel en cours à compter du 27 octobre 2014 et ce jusqu’au départ, pour qu’il soit dit que le dépôt de garantie reste acquis au bailleur à titre d’indemnité et solliciter le paiement de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que les dépens en ce compris le coût du congé.

Madame Y X a sollicité en défense l’annulation du congé et à titre reconventionnel la condamnation des bailleurs au paiement d’amendes et de dommages et intérêts ainsi que d’une indemnité pour frais irrépétibles.

Par jugement en date du 11 janvier 2016, le tribunal d’instance de PARIS 18^e a constaté la nullité du congé pour absence de motif légitime, débouté en conséquence la SCI DES 19 21 23 ET 25 RUE DE CLIGNANCOURT et la SARL D. J G de leurs demandes, ainsi que Madame Y A divorcée X de ses demandes reconventionnelles et condamné in solidum les demandeurs aux dépens et à payer à Madame Y A divorcée X la somme de 1.500 € au titre de 1'article 700 du code de procédure civile.

La Cour est saisie de l’appel interjeté à l’encontre de ce jugement par la SCI DES 19 21 23 ET 25 RUE DE CLIGNANCOURT et la société D. J G selon déclaration en date du 27 janvier 2016 enregistrée et signifiée à Monsieur Z X par remise en l’étude d’huissier le 25 mars 2016. Les premières conclusions d’appel lui ont été signifiées le 28 avril 2016 en l’étude d’huissier. L’arrêt sera pris par défaut en application de l’article 474 du Code de procédure civile.

Dans le dispositif de leurs conclusions d’appelantes n° 4 notifiées par la voie électronique le 4 août 2017 et signifiées le 10 octobre 2017 à Monsieur Z X en application des dispositions de l’article 659 du Code de procédure civile, la SCI DES 19 21 23 ET 25 RUE DE CLIGNANCOURT sollicite de la Cour, au visa des articles 544 du Code civil et 15 de la loi du 6 juillet 1989, qu’elle :

' Confirme le jugement en date du 11 janvier 2016 du Tribunal d’instance du 18^e arrondissement de Paris mais seulement en ce qu’il a débouté Madame Y, D A divorcée X de ses demandes reconventionnelles ;

' Infirme le jugement en toutes ses autres dispositions et en conséquence :

— Dise et juge que le congé délivré à Madame Y, D A divorcée X et Monsieur Z, E X le […], est valable et doit être appliqué ;

— Déclare le bail résilié ;

— Rejette dans leur totalité des demandes formées par Madame Y, D A divorcée X ;

— Ordonne par conséquent l’expulsion de Madame Y, D A divorcée X et Monsieur Z, E X, et de toute personne dans les lieux de leur chef et ce avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu ;

— Ordonne le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles ou dans tout autre lieu au choix du bailleur aux frais, risques et périls des défendeurs et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues ;

— Condamne solidairement Madame Y, D A divorcée X et Monsieur Z, E X au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 1.449,19 € à compter du 27 octobre 2014 et ce jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés, à titre provisionnel,

— Dise que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an, l’indemnité d’occupation serait indexée sur l’indice INSEE du coût de la construction s’il évolue à la hausse, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date de l’ordonnance à intervenir,

— Dise que les sommes remises au bailleur en garantie lui sont acquises à titre d’indemnité et sans préjudice de tous dommages et intérêts comme le bail conclu entre les parties le prévoit, – Condamne solidairement Madame Y, D A divorcée X et Monsieur Z, E X, aux dépens qui comprendront le coût de la signification du congé qui s’élève à 480 € auxquels s’ajouteront les frais liés à la signification de l’assignation,

— Condamne solidairement Madame Y, D A divorcée X et Monsieur Z, E X, au paiement de la somme de 6.000 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamne solidairement Madame Y, D A divorcée X et Monsieur Z, E X, au paiement de la somme de 3.000 € pour réticence abusive ayant causé un préjudice à la bailleresse en l’obligeant à reporter son projet de travaux de restructuration et à diligenter la présente procédure contentieuse.

Dans le dispositif de ses conclusions d’intimée n° 4 notifiées par la voie électronique le 2 décembre 2017, Madame Y A divorcée X sollicite de la Cour qu’elle :

A titre principal

' Infirme le jugement dont appel en ce qu’il a refusé de reconnaître le caractère frauduleux du congé délivré le […] et en conséquence :

— Dise et juge frauduleux le congé délivré à Madame Y A ;

— Dise et juge nul et de nul effet le congé en date du […] ;

— Dise et juge que le bail en date du 4 octobre 1996 concédé à Madame Y A a été reconduit à compter du 27 octobre 2014 ;

— Déboute la SCI 19/25 RUE DE CLIGNANCOURT et la société F G de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de Madame Y A ;

A titre subsidiaire :

' Confirme le jugement du 11 janvier 2016 en ce qu’il a :

— constaté la nullité du congé pour absence de motif légitime ;

— débouté la SCI 19/25 RUE DE CLIGNANCOURT et la société F G de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de Madame Y A ;

— condamné in solidum la SCI 19/25 RUE DE CLIGNANCOURT et la société F G à verser à Madame Y A la somme de 1.500 € au titre des dispositions de

l’article 700 du Code de procédure civile s’agissant de la procédure de première instance, ainsi qu’aux entiers dépens.

En tout état de cause ;

' Infirme le jugement dont appel en ce qu’il a débouté Madame Y A de sa demande au titre de l’amende pénale et de sa demande de dommages et intérêts ;

' Condamne in solidum la SCI 19/25 RUE DE CLIGNANCOURT ainsi que la société F G au paiement d’une amende civile d’un montant de 3.000 € ;

' Condamne in solidum la SCI 19/25 RUE DE CLIGNANCOURT ainsi que la société

F G à verser à Madame Y A une somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts de nature à réparer le préjudice subi par elle du fait de la présente action en validation de congé, manifestement de mauvaise foi ;

' Condamne in solidum la SCI 19/25 RUE DE CLIGNANCOURT et la société F G au versement d’une somme de 6.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile s’agissant de la procédure d’appel ainsi qu’aux entiers dépens, distraits au profit de Maître Jean-Yves ROCHMANN, Avocat au barreau de Paris, en ce compris le coût de la signification de la décision à intervenir.

' Déboute la SCI 19/25 RUE DE CLIGNANCOURT et la société F G de leur demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que de leur demande tendant à obtenir la condamnation de Madame Y A au versement d’une somme de 3.000 € au titre de sa prétendue résistance abusive.

L’ordonnance de clôture a été reportée au 11 janvier 2018.

MOTIFS DE L’ARRÊT

Sur la demande de validation du congé délivré le […]

Suivant acte d’huissier en date du […], la SCI DES 19 21 23 ET 25 RUE DE CLIGNANCOURT a notifié à Monsieur et Madame X, sur le fondement de l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi du 24 mars 2014 avec rappel des dispositions de l’article 15 III, un congé pour motif légitime et sérieux pour le 27 octobre 2014.

Aux termes dudit acte, il est indiqué que le congé est justifié par les travaux de rénovation et de restructuration que le bailleur entend exécuter au 3^e étage de l’immeuble, situé sur Bâtiment A. Il y est précisé que ces travaux « ont pour objet la redistribution complète des lieux par la réalisation de deux appartements distincts, à savoir un studio d’une part et un appartement de type deux pièces d’autre part

 » et

il y est énuméré les plans d’architecte (état actuel et état futur), les devis des entreprises intervenantes et le marché privé de travaux qui sont joints à l’exploit.

Les appelantes font grief au jugement d’avoir rejeté leur demande de validation du congé au motif que le congé ne serait pas légitime dès lors que les travaux projetés ne visent pas à améliorer l’état existant lequel est déjà bon par suite de travaux antérieurs, mais seulement à augmenter la rentabilité locative du bien que la locataire occupe par ailleurs depuis 19 ans, alors que la réalité du projet de travaux est avérée et qu’il ne peut être reproché au bailleur de vouloir valoriser son bien immobilier pour la location, la durée d’occupation du locataire étant à cet égard sans importance ; elles plaident que la preuve de la fraude incombe à celui qui s’en prévaut, ce que ne parvient pas à démontrer Madame A qui se borne à évoquer une 'base vengeance’ et des jugements antérieurs sans lien

avec les projets futurs devant bénéficier à l’appartement qui lui était loué.

Madame Y A divorcée X H au soutien de son appel incident tendant à faire juger frauduleux le congé litigieux, que les sociétés appelantes, dirigées par Madame I J, propriétaires de plus de 200 lots dans l’immeuble litigieux et d’autres à PARIS ont des griefs personnels à son encontre en sa qualité d’avocat ayant conseillé les occupants de cet immeuble dans le cadre de la vague de congés délivrés en 2008 et annulés, des travaux incessants réalisés dans l’immeuble et à l’origine de préjudices de jouissance importants consacrés en justice, de la demande de remboursement de charges indûment appelées et enfin devant l’organisme professionnel de la FNAIM, lequel a prononcé un blâme à l’encontre de Madame I J ; elle souligne que le congé est une tentative de contourner le jugement du 7 janvier 2010 ayant annulé son congé précédent au motif que les travaux envisagés ne nécessitaient pas la libération des lieux ; elle ajoute qu’elle est la seule dans la colonne L de huit étages à être touchée par des travaux de 'restructuration-scission-embellissement’ parmi les logements occupés par de très anciens locataires comme elle ; elle insiste sur les manoeuvres dont elle a été victime, telles une demande de sanction contre elle au bâtonnier en 2011, une fausse déclaration de colocation à la CAF, des allégations diffamatoires ayant déjà été sanctionnées par des dommages et intérêts selon jugement en date du 5 janvier 2015 ; elle conclut enfin que 42 locataires ont signé une pétition en sa faveur et que les pratiques de Madame I J ont fait l’objet d’articles dans le journal 'Le Monde’ alimentés par des locataires d’autres biens immobiliers appartenant à celle-ci par héritage.

A titre subsidiaire, elle sollicite confirmation du jugement en ce qu’il a retenu que le motif du congé n’était ni sérieux ni légitime, au regard de la jurisprudence dominante qui exige pour les congés non fondés sur la faute du locataire, que le bien nécessite des travaux à la suite d’une décrépitude, d’une non-conformité, d’un danger patent ou d’une vétusté, ce qui n’est pas le cas du sien, parfaitement entretenu, et elle rappelle que même si les bailleurs avaient dû justifier d’une autorisation administrative de travaux, le fait qu’ils affichent ouvertement la volonté d’améliorer la rentabilité du logement en la chassant, suffit à invalider le congé.

Sur ce, il est établi par les pièces versées par Madame Y A que cette dernière s’est souvent et depuis longtemps opposée à la SCI bailleresse dans le cadre de son propre bail et de celui de litiges opposant d’autres locataires au même bailleur, dont elle démontre qu’il a entrepris de grands travaux de rénovation et réhabilitation de son patrimoine immobilier entièrement dédié au rapport locatif.

Néanmoins, et ainsi que l’a à juste titre jugé le tribunal, les relations sans doute conflictuelles entre les parties ne sont pas suffisantes à établir la preuve de la fraude alléguée dont la charge incombe à Madame Y A, dès lors que le motif déclaré au congé d’entreprendre des travaux de grande ampleur dans le but de relouer l’appartement par deux baux au lieu d’un seul n’est pas contesté sérieusement, la nécessité d’obtenir un permis administratif pour des remaniements internes des lieux ne changeant pas de destination, que l’intimée met en avant, n’étant pas démontrée.

Le moyen tiré de la fraude est donc rejeté.

Sur le second moyen, la Cour rappelle qu’il appartient au seul propriétaire d’apprécier et d’opérer les choix de G de son patrimoine immobilier.

La mise en location immobilière constituant une opération financière spéculative en elle-même, le propriétaire est en droit de valoriser son bien en fonction de sa trésorerie, des réglementations et lois successives en matière de bail et de réorienter sa G au regard des modifications du marché de l’offre et de la demande locatives.

En l’espèce, il ressort des pièces versées par Madame Y A que la SCI DES 19 21 23

ET 25 RUE DE CLIGNANCOURT dont l’objet est de gérer son patrimoine immobilier, a entrepris de l’améliorer depuis plus de dix ans. Dès lors, la SCI est la seule à pouvoir apprécier eu égard au nombre et à la superficie de l’ensemble des appartements qu’elle gère, si ceux qui sont recherchés à un moment donné sont plutôt de grande surface ou non. C’est d’ailleurs ce qu’elle soutient et elle justifie avoir déjà réalisé au 1^er étage et au 5^e étage du bâtiment de la colonne L, contrairement à ce qu’affirme l’intimée, la même opération que celle qui va toucher l’appartement litigieux du 3^e étage.

Il en résulte qu’en donnant congé à Madame Y A pour effectuer des travaux nécessitant que l’appartement loué soit libéré de ses occupants, afin de le scinder en deux appartements distincts, la SCI DES 19 21 23 ET 25 RUE DE CLIGNANCOURT s’est prévalue d’un motif sérieux et légitime.

Le jugement est en conséquence infirmé et le congé en date du […] déclaré valide.

Sur les demandes découlant de la résiliation du bail

A compter du 28 octobre 2014, Madame Y A et Monsieur Z X occupent sans droit ni titre le logement et ses accessoires qui leur étaient loués, qui devront être libérés dans des conditions précisées au dispositif, faute de quoi, il y aura lieu de les expulser dans les conditions légales.

Il convient également de condamner solidairement Madame Y A et Monsieur Z X à payer à la SCI DES 19 21 23 ET 25 RUE DE CLIGNANCOURT une indemnité d’occupation mensuelle fixée à 1.449,19 €, montant non particulièrement critiqué, laquelle sera indexée comme l’aurait été le loyer si le bail s’était poursuivi jusqu’à la restitution des lieux et des clés.

La SCI DES 19 21 23 ET 25 RUE DE CLIGNANCOURT sollicite que les sommes remises au bailleur en garantie lui restent acquises à titre d’indemnité et sans préjudice de tous dommages et intérêts comme le bail conclu entre les parties le prévoit, sans néanmoins l’argumenter à ses écritures.

Cette demande qui n’est nullement fondée, s’agissant d’une procédure engagée en suite d’un congé donné pour une raison extérieure au preneur, sera rejetée.

La SCI DES 19 21 23 ET 25 RUE DE CLIGNANCOURT sera déboutée de sa demande d’indemnisation au titre d’une réticence abusive qui n’est pas démontrée en l’espèce, dès lors que les locataires avaient obtenu gain de cause en première instance.

Sur les demandes reconventionnelles de Madame Y A

La demande d’amende civile formée en application de l’article 32-1 du Code de procédure civile qui relève de l’office du juge ne peut aboutir.

Madame Y A succombant en son argumentation d’appel, elle sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts formulée pour procédure abusive.

Sur les demandes accessoires

Madame Y A succombant en son argumentation d’intimée, elle sera condamnée in solidum avec Monsieur Z X aux dépens de première instance et d’appel, en ce exclus le coût de la signification du congé qui relève de la seule décision de la SCI DES 19 21 23 ET 25 RUE DE CLIGNANCOURT.

Il n’est pas inéquitable de condamner in solidum Madame Y A et Monsieur Z X à payer à la SCI DES 19 21 23 ET 25 RUE DE CLIGNANCOURT la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, le jugement étant infirmé en ce qu’il a condamné les appelantes à payer la somme de 1.500 € de ce même chef à Madame Y A, qui sera déboutée de sa demande à ce titre en appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant publiquement ;

CONFIRME le jugement du tribunal d’instance de PARIS 18^e en date du 11 janvier 2016 en ce qu’il a rejeté les demandes reconventionnelles de Madame Y A, divorcée X ;

L’INFIRME sur le surplus et statuant de nouveau,

VALIDE le congé délivré à Madame Y A et Monsieur Z X le […] ;

DIT que le bail conclu entre les parties le 4 octobre 1996 a expiré le 27 octobre 2014 à minuit et que depuis cette date Madame Y A et Monsieur Z X sont déchus de tout titre d’occupation sur le local loué ;

DIT que faute par Madame Y A et Monsieur Z X d’avoir libéré les lieux de leurs personnes, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, deux mois après la notification d’un commandement d’huissier de quitter les lieux portant mention de la présente décision, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef de l’appartement situé au […] à PARIS 18^e Bâtiment A au 3^e étage, ainsi que de la place de parking et de la cave avec l’assistance de la Force Publique;

RENVOIE la SCI DES 19 21 23 ET 25 RUE DE CLIGNANCOURT aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;

CONDAMNE solidairement Madame Y A et Monsieur Z X à payer en deniers ou quittances à la SCI DES 19 21 23 ET 25 RUE DE CLIGNANCOURT une indemnité d’occupation mensuelle de 1.449,19 euros à compter du 28 octobre 2014, laquelle sera indexée comme l’aurait été le loyer si le bail s’était poursuivi jusqu’à la restitution des lieux et des clés;

Y ajoutant,

DÉBOUTE Madame Y A du surplus de ses demandes reconventionnelles ;

DÉBOUTE la SCI DES 19 21 23 ET 25 RUE DE CLIGNANCOURT du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE in solidum Madame Y A et Monsieur Z X à payer à la SCI DES 19 21 23 ET 25 RUE DE CLIGNANCOURT la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame Y A et Monsieur Z X aux entiers dépens de première instance et d’appel.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT