Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRET DU 16 MARS 2022

(n° , 9 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/17925 – N° Portalis 35L7-V-B7D-CAV6N

Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 Juillet 2019 -Tribunal de Grande Instance de CRETEIL

- RG n°

APPELANTE

SARL SOCIETE DE CONSEIL EN INVESTISSEMENT ET FINANCEMENT (SCIFIM) agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 531 447 369

[…]

[…]

représentée par M^e Francis MARTIN de la SELARL CABINET SABBAH & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0466

INTIMEE

SASU LINGERIE AUX 1001 FOLIES agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de CRÉTEIL sous le numéro 798 803 482

[…]

[…]

représentée par M^e Moussa Issa TRAORE, avocat au barreau de PARIS, toque : E0638

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 1er février 2022, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Gilles BALA', président de chambre et Madame Sandrine GIL, conseillère chargée du rapport

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur Gilles BALA', président de chambre

Madame Sandrine GIL, conseillère

Madame Véronique BOST, conseillère

qui en ont délibéré

Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE

ARRÊT :

- contradictoire

- par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

- signé par Monsieur Gilles BALA', président de chambre et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS ET PROCÉDURE

La société Lingeries aux 1001 Folies, venant aux droits de précédents locataires suite à une cession de fonds de commerce du 15 janvier 2014, est bénéficiaire d’un bail commercial consenti par la société de Conseil en Investissement et Financement (SCIFIM) selon acte sous seing privé du 14 mai 2001, portant sur divers locaux commerciaux dont la désignation a été modifiée par acte sous seing privé du 25 mars 2014 moyennant un loyer en principal de 30 180 francs.

Ce bail, portant sur des locaux situés à Saint-Maur des Fossés (94100), […], est à destination de lingerie, confection corsets, vente et réparation de poupées, à l’exclusion de tous autres commerces, et a été consenti en dernier lieu pour une durée de neuf années entières et consécutives ayant pris effet à compter du 1er février 2009 jusqu’au 31 janvier 2018.

La désignation du bien est la suivante (pages 1 et 2 du bail) :

« Une boutique en façade sur la rue Inkermann et communiquant par une porte avec le couloir de dégagement de la maison. Dans ledit couloir, se trouvent les WC, la porte de l’escalier des caves et l’escalier desservant le premier étage.

A la suite de la boutique une pièce de huit mètres carrés cinquante environ, que le preneur a été autorisé à faire communiquer avec la boutique en se conformant à l’article 16 des charges (')

(') Les WC, l’accès à la cave et l’accès au premier étage sont communs aux locataires dudit immeuble.

Au premier étage, à gauche sur le palier, un logement comprenant un couloir de dégagement, une cuisine, une chambre à coucher et une salle à manger située au-dessus de la pièce annexée à la boutique.

Installations d’eau, de gaz et d’électricité dont les transformations et réparations pouvant être exigées par les Compagnies intéressées seront à la charge du preneur. Tels au surplus que lesdits lieux s’étendent, se poursuivent et comportent, et sans plus ample désignation, le preneur déclarant les bien connaître pour les occuper déjà. »

Par lettre du 25 mars 2014 signée par les deux parties, la société SCIFIM a déclaré prendre à sa charge exclusive divers travaux, à savoir :

1/ la suppression des canalisations en plomb et la mise en place d’un nouveau réseau de colonne montante d’eau ;

2/ la suppression du gaz pour des raisons de sécurité dans l’ensemble de l’immeuble et dans les parties privatives louées ; en conséquence, la mise en place à la charge du bailleur, d’un ballon d’eau chaude et d’un chauffage électrique en remplacement des anciens équipements qui seront déposés ;

3/ la modification des évacuations des eaux usées dans le local loué du premier étage afin de rejoindre le nouveau réseau mis en place et de supprimer les descentes privatives en plomb ;

4/ la mise en place en façade extérieure d’un boîtier de commande pour le rideau métallique protégeant la façade de la boutique ;

5/ la suppression de l’accès aux parties communes par le premier étage.

Ces travaux étant décidés pour permettre à la commerçante d’exercer son activité de façon totalement autonome par rapport au reste de l’immeuble, de sorte que les accès à la boutique du rez-de-chaussée et du premier étage, relié par l’escalier intérieur, se fassent uniquement par la devanture de la boutique et ce, de manière exclusive.

La désignation contractuelle a donc été modifiée comme suit, selon les termes de cet accord :

« Une boutique de plain-pied, en façade sur la rue Inkermann, communiquant avec le premier étage au-dessus de la boutique par un escalier intérieur et privatif desservant une salle d’eau, WC, cuisine et une grande pièce. »

Par acte d’huissier de justice du 23 novembre 2017, la société Lingerie aux 1001 Folies a fait signifier à la société SCIFIM une demande de renouvellement de bail commercial à effet du 1er février 2018.

Par acte d’huissier de justice en date du 16 février 2018, la société SCIFIM a notifié à la locataire son refus de renouvellement du bail commercial sans indemnité d’éviction, au motif suivant :

« La société Lingerie aux 1001 Folies a procédé à une déclaration de vente en liquidation auprès de la mairie de Saint Maur des Fossés enregistrée sous le numéro de récépissé 02/2017, le 17 mars 2017, au motif de la cessation de son activité. »

Par acte d’huissier de justice délivré le 23 avril 2018 à l’étude, la société Lingerie aux 1001 Folies a assigné sa bailleresse devant le tribunal de grande instance de Créteil aux fins notamment de dire que le refus de renouvellement opposé par la bailleresse a mis fin au bail de la société LINGERIE AUX 1001 FOLIES au 31 janvier 2018 et de dire que la locataire a droit a une indemnité d’éviction, d’un montant de l50.000 euros et condamner Ia bailleresse au paiement de cette somme.

Par jugement du 18 juillet 2019 le tribunal de grande instance de Créteil a :

- constaté que le bail liant les parties, portant sur les locaux situés à Saint-Maur des Fossés (94100), […], a pris fin le 1er février 2018 à 0 heure, par l’effet de la demande de renouvellement signifiée par le preneur le 23 novembre 2017 à effet au 1er février 2018, à laquelle le bailleur s’est opposé en signifiant son refus de renouvellement le 16 février 2018 à effet au 31 janvier 2018 à 24 heures ;

- jugé le principe du refus de renouvellement acquis à cette date ;

- déclaré la société SARL SCIFIM débitrice de l’indemnité d’éviction au profit de la SASU Lingerie aux 1001 folies ;

- Et avant dire droit sur la fixation du montant de l’indemnité d’éviction, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard :

Désigné en qualité d’expert, M^me X Y, […] avec mission, dans le respect du principe du contradictoire, les parties et leurs conseils ayant été convoqués :

° De se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

° Visiter les lieux, les décrire, dresser le cas échéant la liste du personnel employé par la locataire,

° Rechercher en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant :

1. de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction, au jour le plus proche de la libération des lieux dans le cas : d’une perte de fonds : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession,

2. augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession de fonds d’importance identique, de la réparation du trouble commercial ; de la possibilité d’un transfert de fonds, sans perte conséquente de clientèle, sur un

3. emplacement de qualité équivalente, et, en tout état de cause, le coût d’un tel transfert comprenant : acquisition d’un titre locatif ayant les mêmes avantages que l’ancien frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial ; d’apprécier si l’éviction entraînera la perte du fonds ou son transfert ;4.

1. de déterminer à la date du 1er février 2018, la valeur locative du local commercial loué par la société Lingerie aux 1001 folies, date à laquelle le refus de renouvellement a pris effet et qui constitue le point de départ de la dette d’indemnité d’occupation ;

- fixé, jusqu’à ce qu’il soit ultérieurement statué sur l’indemnité d’occupation au niveau de valeur locative mais avec la prise en compte, le cas échéant, d’un éventuel abattement pour précarité, à titre provisionnel, le montant de l’indemnité d’occupation due depuis le 1er février 2018 au niveau du dernier loyer dû avant la prise d’effet du refus de renouvellement ;

- dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du nouveau code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de cette juridiction dans les 6 mois de l’avis de consignation ;

- rappelé que conformément à l’article 276 alinéa 4 du code de procédure civile, l’expert « devra faire mention, dans son avis, de la suite qu’il aura donnée aux observations ou réclamations présentées » par les parties dans les dires déposés ;

- dit donc que, préalablement au dépôt, l’expert adressera aux parties un document de synthèse présentant ses conclusions provisoires et destiné à provoquer leurs observations ;
- dit que l’expert devra fixer la date limite de dépôt des observations qui lui seront transmises, rappellera qu’il n’est pas tenu de répondre aux observations après cette date limite et rappellera la date de dépôt de son rapport ;

- fixé à la somme de 4.000 euros (quatre mille euros) la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par la société Lingerie aux 1001 folies avant le 1er octobre 2019 ;

- dit que faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

- désigné le magistrat chargé du service du contrôle des expertises au tribunal de grande instance de Créteil ou son délégataire à l’effet de suivre l’exécution de la présente mesure d’instruction ;

- dit que l’affaire sera rappelée à l’audience de mise en état électronique (hors la présence des avocats) du jeudi 21 novembre 2019 à 9 heures 30 pour s’assurer du paiement effectif de la consignation et tirer toutes conséquences de droit d’un défaut de consignation, le cas échéant ;

- sursis à statuer sur la fixation et la condamnation au paiement tant de l’indemnité d’éviction que de l’indemnité d’occupation et toutes les demandes subséquentes ;

- réservé les dépens et la demande pour frais irrépétibles ;

- ordonné l’exécution provisoire du jugement.

Par déclaration en date du 19 septembre 2019, la société SCIFIM a interjeté appel du jugement.

Dans ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 23 avril 2020, la société de Conseil en Investissement et Financement (SCIFIM), appelante, demande à la Cour de :

Débouter la société Lingerie aux 1001 folies de toutes ses demandes, fins et conclusions

Infirmer le jugement dont appel sauf en ce qu’il a décidé de :

« Constater que le bail liant les parties, portant sur les locaux situés à Saint-Maur des Fossés (94100), […], a pris fin le 1er février 2018 à 0 heure, par l’effet de la demande de renouvellement signifiée par le preneur le 23 novembre 2017 à effet au 1er février 2018, à laquelle le bailleur s’est opposé en signifiant son refus de renouvellement le 16 février 2018 à effet au 31 janvier 2018 à 24 heures ;

° Juger le principe du refus de renouvellement acquis à cette date »

Constater que la société Lingerie aux 1001 folies n’était pas en droit d’invoquer le bénéfice du renouvellement de son bail commercial, en vertu de l’article L.145-8 du Code de Commerce.

Dire et juger que la société Lingerie aux 1001 folies est occupante sans droit ni titre depuis le 1er février 2018

Condamner la société Lingerie aux 1001 folies à payer à la société SCIFIM la somme de 15.667,12 euros, correspondant à la dette arrêtée au 31 mars 2020 augmentée des intérêts au taux légal à compter de la signification des présentes conclusions.

Condamner la société Lingerie aux 1001 folies à payer à la société SCIFIM une indemnité d’occupation mensuelle égale aux montant du loyer, des charges et des taxes qui auraient été dus si le bail avait été maintenu et ce à compter du 1er avril 2020 jusqu’à la restitution des lieux et la remise des clés.

Condamner la société Lingerie aux 1001 folies à payer la société SCIFIM la somme de 10.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamner la société Lingerie aux 1001 folies aux entiers dépens de première instance et d’appel, lesquels pourront être recouvrés directement par Maître Francis MARTIN, Avocat, conformément aux disposition de l’article 699 du CPC.

Dans ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 18 février 2020, la société Lingerie aux 1001 Folies, intimée, demande à la Cour de :

Recevoir la société Lingerie aux 1001 folies en ses demandes, fins et conclusions, l’y déclarer bien fondée

Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 18 juillet 2019 par le tribunal de grande instance de Créteil (n° RG : 18/04.254)

Débouter la société SCIFIM de toutes ses demandes, fins et conclusions.

Ainsi

Ordonner le rejet des pièces numérotées de 01 à 09 de la société SCIFIM pour non-communication à l’intimée ou à son avocat constitué.

En conséquence

Constater que le bail liant les parties, portant sur les locaux situés à Saint-Maur des Fossés (94100), […], a pris fin le 1er février 2018 à 0 heure, par l’effet de la demande de renouvellement signifiée par le preneur le 23 novembre 2017 à effet au 1er février 2018, à laquelle le bailleur s’est opposé en signifiant son refus de renouvellement le 16 février 2018 à effet au 31 janvier 2018 à 24 heures.

Constater que l’unique motif allégué par la bailleresse à l’appui de son refus de renouvellement sans indemnité ne présente aucun caractère sérieux encore moins de gravité ou de légitimité prévu par la loi, la Société « LINGERIE AUX 1001 FOLIES » n’ayant jamais interrompu même provisoirement son exploitation, d’autant plus que cette prétendue infraction n’a pas fait l’objet d’une mise en demeure de la bailleresse d’avoir à la faire cesser.

Constater que le nouveau motif allégué par la Société SCIFIM en cours de procédure, postérieurement à son refus de renouvellement sans indemnité, n’emporte aucunement une gravité suffisante pour prétendre légitimement mettre fin au bail sans indemnité, la Société Lingerie aux 1001 folies contestant d’ailleurs le quantum.

Dire et juger en conséquence que la Société S.C.I.F.I.M. est débitrice de l’indemnité d’éviction au profit de la Société Lingerie aux 1001 folies.

Prendre acte, avant dire droit sur la fixation du montant de l’indemnité d’éviction, tous droits et moyens des parties demeurant réservés, de la désignation en qualité d’expert de Madame X Y et des opérations d’expertise en cours.

Condamner la Société S.C.I.F.I.M. à payer à la Société Lingerie aux 1001 folies, la somme de 15.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
Condamner la Société S.C.I.F.I.M. aux entiers dépens de première instance et d’appel, incluant le coût de l’assignation devant le Tribunal de grande instance de Créteil dont distraction au profit de Maître Moussa Issa TRAORE, Avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions précitées des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 24 novembre 2021.

MOTIFS

Sur la demande de voir écarter les pièces les pièces numérotées de 1 à 9

L’intimée soutient que les pièces visées dans les conclusions du 22 novembre 2019 n’ont été communiquées ni à l’intimée à qui les conclusions ont été signifiées le 26 novembre, ni à son avocat constitué postérieurement. L’appelante réplique que le défaut de communication simultanée des pièces 1 à 9, qui correspondent à celles qui ont été communiquées en première instance, avec les conclusions n’a pas entravé ses droits puisque la société Lingerie aux 1001 Folies a pu conclure au fond ; que celle-ci n’a formé aucune demande de communication de pièces.

Aux termes de l’article 135 du code de procédure civile, «le juge peut écarter des débats les pièces qui n’ont pas été communiquées en temps utile.».

Selon l’article 906 du code de procédure civile: «Les conclusions sont notifiées et les pièces communiquées simultanément par l’avocat de chacune des parties à celui de l’autre partie».

Il ne ressort pas de l’acte d’huissier du 26 novembre 2019 que les pièces 1 à 9 listées dans les conclusions du 22 novembre 2019 signifiées à la société Lingerie aux 1001 Folies auraient été annexées à cette signification étant noté que cette dernière n’a constitué avocat que postérieurement à ladite signification.

Toutefois, les conclusions de l’appelante notifiées par le RPVA le 23 avril 2020, postérieurement à la constitution de l’avocat de la société Lingerie aux 1001 Folies, listent l’ensemble des pièces, à savoir les pièces 1 à 9 visées dans les conclusions du 22 novembre 2019 et de nouvelles pièces 10 à 16 ; aucun acte de procédure postérieur ne remet en question la communication des pièces listées aux conclusions du 23 avril 2020 alors que la clôture a été prononcée le 24 novembre 2021.

En outre, la teneur des conclusions du 18 février 2020 de l’intimée, dont le Conseil était également celui qui la représentait en première instance, révèle qu’elle a eu les pièces qu’elle demande à écarter en sa possession, a d’ailleurs communiqué elle-même certaines d’entre elles, de sorte qu’il n’est pas établi que la société Lingerie aux 1001 Folies aurait été privée de la possibilité de préparer efficacement sa défense.

Par conséquent la société Lingerie aux 1001 Folies sera déboutée de sa demande tendant à écarter les pièces 1 à 9.

Sur le refus de renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction

L’appelante soutient que la société Lingerie aux 1001 Folies est privée du droit à obtenir une indemnité d’éviction en raison de la cessation d’activité ; que cette cessation étant définitive, elle n’avait pas à délivrer de mise en demeure préalable ; que la société Lingerie aux 1001 Folies a en effet eu l’autorisation de procéder à des ventes sur liquidation dans le cadre d’une cessation définitive ; qu’elle a repris une activité purement fictive afin d’obtenir une indemnité d’éviction. S’agissant des impayés, la société SCIFIM fait valoir que contrairement à ce qui a été retenu par le jugement de première instance, elle peut se prévaloir d’impayés nés postérieurement au refus de paiement de l’indemnité d’éviction ; qu’elle a délivré à cette fin une mise en demeure préalable visant l’article L 145-17 du code de commerce ; que la société Lingerie aux 1001 Folies a cessé de payer régulièrement ses loyers et les indemnités d’occupation ; que si la société Lingerie aux 1001 Folies se prévaut de l’état du premier étage pour s’y soustraire, elle ne l’utilise pas à usage d’habitation.

L’intimée fait valoir qu’il ne lui a pas été délivré de mise en demeure préalable ; qu’il n’est pas justifié de ce qu’elle aurait cessé définitivement son activité ; que la déclaration de liquidation du stock n’a pas été suivie d’effet et qu’elle a continué à exploiter son commerce. Elle soutient avoir réglé le loyer suite à la mise en demeure qui lui a été délivrée ; que ce motif n’est pas suffisamment grave alors que les locaux loués sont en très mauvais état ; que l’appartement est insalubre ce qui l’oblige à se loger à une autre adresse ; qu’en tout état de cause il s’agit d’un motif qui n’est pas visé dans le refus de renouvellement sans indemnité d’éviction , le bailleur ne pouvant pas modifier les motifs en cours de procédure, de sorte qu’il ne peut pas l’invoquer.

Il résulte des dispositions de l’article L. 145-17 du code de commerce que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. S’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L 145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser.

Il est cependant constant que la mise en demeure n’est pas exigée lorsque l’infraction est irréversible.

La Cour renvoie à la motivation pertinente du jugement entrepris. Il sera ajouté que s’il a été constaté par acte d’huissier en date des 8, 9, 14 et 15 novembre 2017 selon procès-verbal d’huissier produit en cause d’appel que la boutique était fermée à ces dates, il résulte des attestations produites par l’intimée, reprises dans le jugement entrepris, que la société Lingerie aux 1001 Folies continue d’ouvrir régulièrement son magasin et qu’il est possible d’y faire des achats ; que manifestement la société Lingerie aux 1001 Folies a poursuivi son activité, bien qu’elle ait procédé en mairie à une déclaration de liquidation de son stock en mars 2017 ; qu’au demeurant il figure sur les bilans des exercices 2017 et 2018 des marchandises de sorte qu’il n’est pas établi qu’elle aurait procédé à la liquidation effective de son stock en 2017; qu’ il n’est pas rapporté la preuve qu’elle aurait maintenu une activité 'fictive’ à la date du refus de renouvellement du bail sans offre d’indemnité d’éviction, comme le soutient la société SCIFIM.

Il résulte de ces éléments, et des développements du jugement de première instance qu’aucune cessation d’activité n’est démontrée, de sorte que les termes de l’article L145-17 du code de commerce s’appliquent à la société SCIFIM et qu’une mise en demeure, celle d’exercer 1'activité commerciale conformément à la destination contractuelle, était indispensable pour que le bailleur puisse se prévaloir d’un motif grave et légitime.

Il s’ensuit que faute de mise en demeure préalable, le motif invoqué par la société SCIFIM dans le refus de renouvellement pour priver la société Lingerie aux 1001 Folies d’une indemnité d’éviction n’a pas pu produire effet, outre qu’il est également injustifié.

En revanche, contrairement à ce que le jugement de première instance a retenu, le bailleur peut se prévaloir d’un motif grave et légitime postérieur au refus de renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction.

Par acte d’huissier de justice en date du 9 novembre 2018, la société SCIFIM a mis en demeure la société Lingerie aux 1001 Folies, au visa de l’article L 145-17 du code de commerce, de régler la somme de 4 134 euros, correspondant aux loyers impayés des mois de mai à octobre 2018 et de payer les loyers à bonne date, la cour relevant que la mise en demeure a été délivrée avant le prononcé du jugement de première instance de sorte que c’est à bon droit qu’elle vise les loyers prévus par le bail.

Le locataire évincé doit pendant la période de maintien dans les lieux respecter les clauses et conditions du bail ; le jugement entrepris du 18 juillet 2019, assorti de l’exécution provisoire, a fixé le montant de l’indemnité d’occupation statutaire, en l’attente de sa fixation définitive, au montant du dernier loyer contractuel.

Il ressort du décompte arrêté au 23 avril 2020 produit par la société SCIFIM pour la période allant du 1er mai 2018 au mois de mars 2020 inclus que la société Lingerie aux 1001 Folies a réglé la somme de 300 euros par chèque d’octobre 2018 – lequel ne figurait pas encore en crédit dans le décompte annexé à la mise en demeure-, de 500 euros le 31 décembre 2018 et de 400 euros le 25 janvier 2019. Ces règlements correspondent aux sommes que la société Lingerie aux 1001 Folies justifie avoir réglées, étant noté que la société SCIFIM a imputé à la date du 31 décembre 2018, le chèque société générale de 500 euros envoyé par la société Lingerie aux 1001 Folies le 7 janvier 2019.

Il ressort du décompte que la société Lingerie aux 1001 Folies a par la suite réglé les sommes de 80 euros le 16 octobre 2019, de 45 euros le 31 janvier 2020 (celui du 10 janvier 2020 a été annulé pour insuffisance de provision).

La société Lingerie aux 1001 Folies n’apporte pas la preuve d’avoir procédé à d’autres règlements.

Au vu des règlements effectués par la société Lingerie aux 1001 Folies d’un montant total de 1 325 euros, celle-ci n’a pas apuré la créance de loyers faisant l’objet de la mise en demeure visant l’article L 145-17 du code de commerce et elle a par la suite réglé très irrégulièrement et de manière tout à fait insuffisante les loyers et indemnités d’occupation.

S’agissant de l’état des locaux, la société Lingerie aux 1001 Folies produit aux débats deux constats d’huissier en date des 11 août 2017 et 28 mars 2018 dont il ressort que les locaux se composent d’un rez-de-chaussée avec une boutique, ce rez-de chaussée n’ayant fait l’objet d’aucune constatation ou photographie par l’huissier de justice, reliée par un escalier intérieur au 1er étage composé d’une pièce principale et d’une pièce à usage de cuisine-salle de bain. Seul ce 1er étage a fait l’objet des constatations de l’huissier selon lesquelles les menuiseries sont vétustes ; certains lambris au plafond se détachent ; des carreaux sont manquants ; la peinture est en très mauvais état avec des fissures ; il existe un ballon d’eau chaude sans évacuation d’eau au niveau de la vidange, pas de chauffage apparent dans la partie cuisine-salle de bain. Au vu des photographies, le 1er étage n’est pas habité.

Il ressort de ces deux constats d’huissier que le mauvais état du 1re étage est pour partie imputable à la vétusté, laquelle ne relève pas de la société Lingerie aux 1001 Folies mais du bailleur à défaut de clause de transfert la mettant à la charge du preneur, tout comme l’absence d’évacuation d’eau au niveau de la vidange, le ballon d’eau chaude ayant été installé par le bailleur en application de l’avenant conclu en mars 2014 de sorte qu’il lui appartient de prévoir l’évacuation afférente.

La désignation des locaux, telle que résultant de l’accord du 25 mars 2014, ne mentionne pas que le 1er étage est à usage d’habitation de sorte que la société Lingerie aux 1001 Folies ne saurait s’en prévaloir pour prétendre qu’elle a été ainsi privée d’user du 1er étage en tant que logement.

Dans ces conditions, le mauvais état du 1er étage ne peut pas justifier que la société Lingerie aux 1001 Folies, qui ne conteste pas avoir exploité son commerce et avoir pu exercer l’activité prévue au bail, ne règle presque plus de loyer/indemnité d’occupation depuis le mois de mai 2019.

Au regard de ces éléments, le défaut de paiement des loyers/indemnités d’occupation est un motif grave et légitime justifiant la privation pour la société Lingerie aux 1001 Folies du droit au paiement d’une indemnité d’éviction.

Par conséquent, la société Lingerie aux 1001 Folies n’ayant pas droit à une indemnité d’éviction et le refus de renouvellement ayant mis fin au bail, comme retenu par le jugement entrepris, celle-ci est occupante sans droit ni titre à compter du 1er février 2018 et elle est redevable d’une indemnité d’occupation de droit commun, d’un montant égal au dernier loyer contractuel, outre les charges, frais et taxes, jusqu’à la restitution des lieux par la remise des clés, à compter de cette date, et non du 1er avril 2020.

Le jugement de première instance sera donc infirmé en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a dit que le bail avait pris fin le 1er février 2018 et en ce qu’il a jugé le principe du refus de renouvellement acquis à cette date, aucune infirmation n’étant au demeurant sollicitée de ces chefs.

S’agissant du décompte, il convient de le rectifier afin de tenir compte du montant de l’indemnité d’occupation fixée au montant du dernier loyer contractuel TTC qui est de 708,74 euros, charges et frais inclus, selon les avis d’échéance des mois de janvier et février 2018. Or il résulte du décompte qu’à compter du 1er mai 2018, la somme réclamée a été portée à la somme de 719,74 euros en mai 2018, puis à 745,88 euros et enfin à la somme totale de 760,88 euros le 1er mars 2020.

Il s’ensuit que la société Lingerie aux 1001 Folies est redevable de la somme de (23 mois x 708,74 euros) 16 301,02 euros dont il convient de déduire la somme de 1 325 euros, soit 14 976,02 euros, somme à laquelle sera condamnée la société Lingerie aux 1001 Folies à payer à la société SCIFIM, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la notification des conclusions du 23 avril 2020.

Sur les demandes accessoires

Le jugement étant infirmé au principal, il le sera également en ce qu’il a réservé les dépens et les frais irrépétibles.

L’équité commande de condamner la société Lingerie aux 1001 Folies à régler à la société SCIFIM la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et celle-ci succombant elle sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de l’avocat postulant conformément aux disposition de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Par arrêt contradictoire

Déboute la société Lingerie aux 1001 Folies de sa demande tendant à voir rejeter les pièces 1 à 9 ;

Confirme le jugement entrepris en ce qu’il a constaté que le bail liant les parties, portant sur les locaux situés à Saint-Maur des Fossés (94100), […], a pris fin le 1er février 2018 à 0 heure, par l’effet de la demande de renouvellement signifiée par le preneur le 23 novembre 2017 à effet au 1er février 2018 et en ce qu’il a jugé le principe du refus de renouvellement acquis à cette date ;

L’infirme en ses autres dispositions ;

Dit que la société Lingerie aux 1001 Folies n’a pas droit à une indemnité d’éviction ;

Dit que la société Lingerie aux 1001 Folies est occupante sans droit ni titre à compter du 1er février 2018 ;

Condamne la société Lingerie aux 1001 Folies à payer à la société SCIFIM une indemnité d’occupation de droit commun mensuelle, d’un montant égal au dernier loyer contractuel mensuel, outre les charges et taxes, à compter du 1er février 2018 jusqu’à la restitution des lieux par la remise des clés, à compter de cette date ;

Condamne la société Lingerie aux 1001 Folies à payer à la société SCIFIM la somme de 14 976 euros, correspondant à l’indemnité d’occupation, outre les taxes et charges, arrêtée au 31 mars 2020, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la notification des conclusions du 23 avril 2020 ;

Condamne la société Lingerie aux 1001 Folies à régler à la société SCIFIM la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société Lingerie aux 1001 Folies aux dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de l’avocat postulant conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Rejette les demandes plus amples ou contraires.