Grosses délivrées

REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRET DU 4 AVRIL 2018

(n° 248 , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 17/14027

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 09 Juin 2017 -Président du TGI de BOBIGNY – RG n° 17/00622

APPELANTES

SARL FRANSAC prise en la personne de son gérant

[…]

[…]

N° SIRET : B 382 983 260

Représentée par M^e Christophe PACHALIS de la SELARL RECAMIER AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : K148

assistée de M^e François-xavier PIOLLAT, avocat au barreau de PARIS, toque P 53

SARL PARISAC prise en la personne de son représentant légal

inscrite au RCS de Bobigny sous le numéro 342 435 054

[…]

[…]

Représentée et assistée de M^e Céline GRINHOLTZ-ATTAL, avocat au barreau de PARIS, toque : C0520

INTIME

EPIC ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE - EPFIF pris en la personne de son représentant légal

[…]

[…]

N° SIREN 495120008

Représenté par M^e My-kim YANG PAYA de la SCP SEBAN ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0498

assisté de M^e Aliénor DE ROUX plaidant pour la SCP SEBAN ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0498

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 05 Février 2018, en audience publique, devant la Cour composée de :

M^me Martine ROY-ZENATI, Premier Président de chambre

M. Renaud SORIEUL, Président de chambre

M^me Christina DIAS DA SILVA, Conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Monsieur M. Renaud SORIEUL, Président de chambre dans les conditions prévues par l’article 785 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : M^me Véronique COUVET

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Martine ROY-ZENATI, président et par M^me Véronique COUVET, greffier.

L’Etablissement Public Foncier d’Ile de France (EPFIF) a conclu avec la commune d’Aubervi1liers et la communauté d’agglomération Plaine Commune une convention d’interven-tion foncière pré-opérationnelle d’impulsion et de veille foncière le 7 juillet 2009 portant sur un projet de construction de logements sociaux. L’EPFIF a alors acquis des locaux dans la commune, lesquels ont fait l’objet de deux conventions d’occupation précaire le 23 décembre 2010 consenties respectivement aux sociétés Parisac et Fransac pour une durée indéterminée. Une clause autorisait l’une ou l’autre des parties, moyennant un préavis de 3 mois, à mettre un terme à la convention.

Par deux lettres du 29 août 2016, il a été donné congé aux sociétés Parisac et Fransac pour le 31 décembre 2016.

Par deux actes d’huissier du 29 décembre 2016 il leur a été fait sommation d’assister à l’état des lieux du 29 décembre 2016 pour Parisac et du 31 décembre pour Fransac.

Par acte du 16 mars 2016, l’EPFIF a assigné les sociétés Parisac et Fransac devant le juge des référés aux fins de voir ordonner leur expulsion.

Par ordonnance du 09 juin 2017, le juge des référés du tribunal de grande instance de Bobigny a :

— ordonné l’expulsion de chacune des sociétés Parisac et Fransac,

— statué sur le sort de les meubles,

— condamné chacune des sociétés Parisac et Fransac à payer à l’EPFIF, à titre de provision, une indemnité d’occupation égale au montant de la redevance actuelle jusqu’à libération effective des lieux.

— rejeté toutes autres demandes,

— condamné la société Parisac et la société Fransac in solidum aux dépens.

Par déclaration du 17 juillet 2017, les deux sociétés ont interjeté appel de cette ordonnance.

Par ordonnances du 12 septembre 2017, les affaires 17/14393 et 17/14381 ont été jointes à la présente procédure.

Par conclusions transmises le 9 janvier 2018, la société Fransac demande à la cour de :

— infirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance,

— constater l’absence de trouble manifestement illicite,

— constater l’existence de contestations sérieuses sur la qualification du contrat en vertu duquel elle occupe les locaux,

— dire n’y avoir lieu à référé.

Elle fait valoir, à cette fin, que :

— la convention d’occupation précaire constitue, en conséquence, un bail commercial déguisé car si en vertu de l’article L145-8-1 l’élément essentiel caractérisant la convention d’occupation précaire est l’existence de « circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties », il reste que la politique d’aménagement du territoire et la mise en place d’un projet urbain sur la commune d’Aubervilliers dépendent de l’EPFIF et de ses partenaires, de sorte que la précarité de la convention est dépendante de la volonté de l’EPFIF,

— le juge des référés s’est gardé de répondre à cette observation,

— étant titulaire d’un bail commercial sur les locaux, le congé de son bailleur ne pouvait lui être délivré qu’au terme de son bail, soit le 22 décembre 2019, et moyennant le versement d’une indemnité d’éviction, sauf à démontrer un motif de résiliation du bail aux torts du preneur, motif absent en l’espèce,

— il a été démontré que la convention la liant à l’EPFIF doit être requalifiée en bail commercial, ce qui en soit constitue une contestation sérieuse.

Par ses conclusions transmises le 22 janvier 2018, la société Parisac demande à la cour de :

— infirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance,

Et statuant à nouveau,

— déclarer irrecevable l’assignation délivré par l’EPFIF à elle-même et à la société Fransac, les deux sociétés n’étant pas locataires des mêmes locaux et ayant des rapports différents avec le bailleur,

Et, d’autre part,

— constater l’absence de trouble manifestement illicite,

— constater l’existence de contestation sérieuse qui devront être tranchées au fond,

— dire n’y avoir lieu à référé,

— dire nul et de nul effet l’ordonnance entreprise.

Elle fait valoir, à cette fin, que :

— l’assignation de l’EPFIF est irrecevable, étant donné qu’elle a été délivrée aux appelantes dans le même acte, et ce alors qu’elles sont distinctes et qu’elles n’ont pas la même convention,

— le critère essentiel d’indépendance, nécessaire à la conclusion d’une convention d’occupation précaire, n’étant pas satisfait, les demandes de l’EPFIF sont sérieusement contestables,

— l’urgence n’est pas caractérisée dès lors que l’EPFIF n’a produit aucun permis de construire, alors même que la construction d’un collège est avancée pour justifier la rupture de la convention,

— par son autorisation de réception du public, l’EPFIF n’ignorait pas qu’elle y développerait un fonds de commerce, ce qui a impliqué d’importants investissements,

— la longévité de la location précaire (6 ans) et le taux du loyer, supérieur d’environ 6% au marché locatif pour les 4 premières années, justifient de requalifier la convention en bail commercial.

Par ses conclusions transmises le 1^er février 2018, l’EPFIF demande à la cour de :

— déclarer les sociétés Fransac et Parisac irrecevables et mal fondées en leurs appels et en toutes leurs demandes,

— débouter les sociétés Fransac et Parisac de l’ensemble de leurs demandes,

— confirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions.

Il fait valoir, à cette fin, que :

— à titre préliminaire, l’assignation est parfaitement recevable, dans la mesure où elle a été signifiée régulièrement à chacune des deux sociétés, faisant ainsi l’objet de deux actes de signification distincts,

— à titre principal, les parties occupent de façon manifeste les lieux sans droit ni titre, ce qui, pour la jurisprudence, est constitutif d’un trouble manifestement illicite,

— de plus, quand bien même une contestation sérieuse existerait, le président du tribunal de grande instance peut 'prescrire en référé les mesure conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite',

— subsidiairement, il y a une absence de contestation sérieuse, la constitution de la convention d’occupation précaire n’étant pas contestable en raison du fait que

* le projet urbain ne dépendait aucunement de sa volonté, mais de celle de la commune qui en prend l’initiative, ainsi que l’a relevé l’ordonnance en considérant 'le caractère provisoire de cette convention liée à la mise en 'uvre du projet urbain voulu par la commune d’Aubervilliers ce qui constitue une circonstance particulière',

* les conventions d’occupation présente un motif de précarité objectif au sens de la jurisprudence dès lors qu’elles ont été signées pour une durée indéterminée et dans l’attente de la réalisation du projet urbain sur la commune d’Aubervilliers,

* la durée de la location est indifférente sur la validité de la convention selon la jurisprudence, tout comme la nature commerciale de l’activité exercée,

* au regard de la faiblesse de la redevance par rapport au prix du loyer sur marché locatif, la qualification de convention d’occupation précaire ne fait pas de doute, d’autant plus qu’il s’agit de redevances forfaitaires, excluant tout paiement de charge et refacturation de taxe,

— même si elle n’a pas fondé son action sur l’article 808 du code de procédure civile, comme le laisseraient penser les écritures de Parisac, les échéances fixées par l’acte de vente sur l’occupation des lieux et le calendrier des travaux témoignent d’une urgence caractérisée.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il y a lieu de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions.

SUR CE, LA COUR,

Considérant que l’assignation a été délivrée à la société Parisac par un acte signifié distinctement de celui signifié à la société Fransac ; que la société Parisac qui soulève une irrégularité formelle pour contester la recevabilité de l’assignation ne vise aucun texte procédural pour fonder ce moyen ni n’argumente sur le grief qui en serait résulté ; que l’assignation doit dans ces conditions être déclarée recevable ;

Considérant que l’article 808 du code de procédure civile dispose que 'Dans tous les cas d’urgence le président du tribunal de grande instance peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend’ ;

Considérant qu’aux termes de l’article 809 du code de procédure civile 'Le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire’ ;

Que l’application de l’article 809 du code de procédure civile n’est pas subordonnée à la preuve de l’urgence de la mesure sollicitée ; qu’en présence d’un trouble manifestement illicite l’application de l’alinéa 1^er de l’article précité n’est pas subordonnée à la preuve de l’absence de contestation sérieuse ;

Considérant que les appelantes, pour contester l’ordonnance entreprise, recherchent une contestation sérieuse dans la nature du bail consenti par l’EPFIF, qu’elles entendent voir

requalifier en bail commercial ;

Considérant que, consenti par l’EPFIF pour valoriser des biens entrés en sa possession pour les besoins de son activité de portage foncier, le bail établi le 23 décembre 2010, intitulé 'convention d’occupation précaire', expose clairement la mission de l’EPFIF qui a 'acquis les biens’ objet du contrat 'dans le cadre de la mission d’intervention foncière confiée par la commune d’Auberviliers', avec pour charge de 'réaliser la maîtrise foncière et l’éventuelle mise en état (démolitions, dépollution)' de l’ensemble immobilier concerné 'de sorte qu’il puisse ultérieurement être cédé à la collectivité ou à un opérateur désigné par elle', les locaux n’ayant pas vocation à être ré-occupés, exception faite d’une 'occupation temporaire pour des locaux libres’ qui peut 'être examinée’ 'à titre exceptionnel (…) afin de répondre à une demande circonstanciée, dans le cadre de la politique d’accueil d’activités économiques de la commune’ ;

Que ce bail stipule expressément qu’il a 'été proposé (aux sociétés Fransac et Parisac) de conclure une convention d’occupation précaire (…) étant précisé que ce contrat ne constitue ni un bail commercial au sens des articles L.145-1 et suivants du code de commerce ni un bail dérogatoire conclu pour une durée au plus égale à deux ans au sens de l’article L. 145-5 du même code’ ; qu’aux termes de son article 4 ('durée de la convention'), il est stipulé que 'le terme de cette convention dépendant de la mise en oeuvre du projet urbain voulu par la commune d’Auberviliers, elle pourra prendre fin à tout moment, à la demande de l’une ou l’autre des parties, moyennant un préavis de trois mois notifié par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier, sans que cette demande ait besoin d’être justifiée’ ;

Considérant que les conditions du bail mentionnées ci-dessus ont été réitérées dans l’avenant conclu le 8 décembre 2014 ; qu’il n’est pas contesté que la procédure de congé prévue par le bail a été respectée par le bailleur dans les conditions relevées par le premier juge ; qu’il importe peu en l’espèce que le programme de logements sociaux initialement évoqué ait par la suite évolué en un projet de construction d’un collège à l’initiative des autorités publiques responsables de la mission d’intervention foncière confiée à l’EPFIF ; qu’il n’importe pas davantage que le montant élevé du loyer et la longue durée du bail soient évoqués par les sociétés Parisac et Fransac pour établir la prétendue commercialité du bail ; qu’il ne saurait se déduire de l’existence d’une 'convention d’intervention foncière entre la commune d’Auberviliers, la commune d’agglomération Plaine Commune et l’EPFIF’ que la décision de construire un collège, ou d’engager tout autre projet foncier, ne constituerait pas une 'circonstance particulière indépendante de la volonté des parties’ faisant échapper le bail conclu le 23 décembre 2010 et l’avenant du 8 décembre 2014 au champ d’application de l’article L.145-5-1 du code de commerce ; que c’est donc à bon droit que le premier juge, par application des dispositions claires du contrat établi entre l’EPFIF et les sociétés Parisac et Fransac, a constaté que la volonté des parties de signer et de renouveler une convention d’occupation précaire portant sur des locaux à usage d’entrepôts était non équivoque, et qu’il a conclu que, la convention d’occupation précaire étant arrivée à échéance le 31 décembre 2016, les sociétés Parisac et Fransac étaient depuis cette date occupantes sans droit ni titre des locaux loués ce qui a constitué un trouble manifestement illicite qu’il lui revenait de faire cesser en ordonnant leur expulsion ;

Considérant que le sort des dépens et de l’indemnité de procédure a été exactement réglé par le premier juge ;

Qu’à hauteur de cour, il convient d’accorder à l’EPFIF, contraint d’exposer de nouveaux frais pour se défendre, une indemnité complémentaire sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile dans les conditions précisées au dispositif ci-après ;

Que, parties perdantes, les sociétés Parisac et Fransac ne peuvent prétendre à l’allocation

d’une indemnité de procédure et supporteront les dépens d’appel ;

PAR CES MOTIFS

Déclare l’assignation recevable à l’égard de la société Parisac ;

Confirme en toutes ses dispositions l’ordonnance prononcée le 9 juin 2017 par le juge des référés du tribunal de grande instance de Bobigny ;

Y ajoutant,

Déboute les sociétés Parisac et Fransac de l’ensemble de leurs demandes ;

Condamne la société Parisac et la société Fransac à verser chacune à l’Etablissement Public Foncier d’Ile de France la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne les sociétés Parisac et Fransac in solidum aux dépens de l’instance d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT