République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 13/02/2020

N° de MINUTE : 20/213

N° RG 18/05451 – N° Portalis DBVT-V-B7C-R4BI

Jugement (N° 11-18-304) rendu le 07 septembre 2018

par le tribunal d’instance de Douai

APPELANTE

Sa d’Hlm Sia Habitat agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

Représentée par M^e A-Guy Voisin, avocat au barreau de Douai

INTIMÉE

Madame Z X

née le […] à […]

120 rue de l’Université appt 123 rés. D Antoine Depres – 59500 Douai

Représentée par M^e Patrick Kazmierczak, avocat au barreau de Douai

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 59178002/18/11970 du 13/11/2018 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Douai)

DÉBATS à l’audience publique du 18 juin 2019 tenue par Louise Theetten magistrat chargé d’instruire le dossier qui, après rapport oral de l’affaire, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 786 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Betty Moradi

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Emilie Pecqueur, conseiller faisant fonction de président de chambre

Louise Theetten, conseiller

Maria Bimba Amaral, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 13 février 2020 après prorogation du délibéré du 3 octobre 2019 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Louise Theetten pour le président empêché conformément aux dispositions de l’article 452 du cpc et Ismérie Capiez, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU 23 mai 2019

Suivant acte sous seing privé en date du 12 septembre 1995 et à effet du 1^er septembre 2015, la société SIA habitat a donné à bail, à usage d’habitation, à M^me X et M. A-B C, pour une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction, un immeuble situé rue de l’université, Apt. 123 à Douai, et un garage sis 24, rue de l’université à Douai, moyennant le versement d’un loyer total mensuel révisable fixé initialement à la somme de 2 378,80 francs (362,52 euros), outre les charges.

Plusieurs avenants ont été régularisés si bien que M^me X est devenue seule titulaire du droit au bail à compter du 22 février 2010.

Par jugement du 04 décembre 2015 et jugement rectificatif du 23 septembre 2016, le tribunal d’instance de Douai a constaté que les conditions d’application de la clause résolutoire insérée au bail étaient remplies, a ordonné la suspension des effets de cette clause, condamné M^me X à payer à la société SIA habitat la somme de 546,27 euros au titre des loyers et impayés au 1^er septembre 2014 avec intérêts au taux légal à compter de la décision, autorisé M^me X à s’acquitter de cette somme en 24 mensualités dont 23 mensualités de 23 euros en plus du loyer courant et en même temps que celui-ci, le premier versement devant intervenir le dernier jour du mois suivant la signification du présent jugement, et le dernier paiement (24^e mensualité) étant majoré du solde de la dette en principal, intérêts et frais, précisé qu’en tout état de cause M^me X restait tenue au paiement des loyers et charges courants, dit qu’à défaut de versement d’une seule mensualité majorée ou d’un seul loyer à son échéance le solde de la dette deviendrait immédiatement exigible et la clause résolutoire produirait son plein effet, dit que dans cette hypothèse le bail se trouverait immédiatement résilié et que M^me X devrait libérer les lieux dans le respect du délai prévu à l’article 62 de la loi du 9 juillet 1991 et sans préjudice des articles L. 412-1, L. 412-3 et L. 412-7 du Code des procédures civiles d’exécution, dit qu’à défaut de départ volontaire dans ce délai la société SIA habitat pourrait faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique, fixé, en cas de mise en jeu de la clause résolutoire le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle à hauteur de 504,98 euros, condamné M^me X à payer cette indemnité à la société SIA habitat le cas échéant, ordonné une expertise judiciaire du logement confiée à M. A-D E, débouté les parties de leurs plus amples demandes et réservé les dépens.

Le rapport d’expertise judiciaire a été déposé le 20 mars 2017.

Par jugement du 7 septembre 2018, auquel il est renvoyé pour le rappel de la procédure antérieure, le tribunal d’instance de Douai a déclaré irrecevables les demandes formulées au titre de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail, de la suspension de ses effets et de la restitution des charges, condamné la société SIA habitat à verser à M^me X la somme de 9 000 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêts légaux à compter de la décision, condamné la société SIA habitat à payer à M^me X la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, débouté les parties de leurs plus amples demandes et condamné la société SIA habitat aux dépens de l’instance en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Par déclaration du 3 octobre 2018 auprès du greffe de la cour d’appel de Douai, la société SIA habitat a interjeté appel des dispositions du jugement du 7 septembre 2018 la condamnant à payer la somme

de 9 000 euros, la somme de 500 euros et les dépens.

Dans ses dernières conclusions déposées le 25 avril 2019, la société SIA habitat demande à la cour d’infirmer le jugement, de déclarer irrecevable la demande d’indemnisation d’un préjudice formée par M^me X, et à titre subsidiaire d’ordonner la compensation à hauteur de 4 672,88 euros correspondant à la dette effacée dans le cadre de la procédure de rétablissement personnel, de condamner M^me X au paiement d’une indemnité de procédure de 1 500 euros et de la condamner aux dépens avec faculté de recouvrement direct.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 25 mars 2019, M^me X demande à la cour de confirmer le jugement, de débouter la société SIA habitat de ses demandes et de la condamner au paiement d’une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Il est expressément renvoyé aux dernières conclusions des parties pour le rappel complet des prétentions et moyens soutenus.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Le présent arrêt est rendu au visa des articles 562 du code de procédure civile, 7-1 et 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, 2222 et 1347 et suivants du code civil et 695, 696 et 700 du code de procédure civile ;

Sur l’étendue de la saisine de la cour

La cour n’est pas saisie des dispositions du jugement ayant déclaré les demandes formulées au titre de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail, la suspension de ses effets et la restitution des charges irrecevables.

Sur la recevabilité de l’action en réparation des préjudices subis du fait du manquement du bailleur à ses obligations

En premier lieu, la société SIA habitat fait valoir que M^me X est irrecevable à agir dès lors qu’elle est occupante sans droit ni titre en ce qu’elle n’a pas respecté les délais de paiement accordés par le jugement du 4 décembre 2015.

C’est par une exacte analyse du droit et des pièces aux débats que le premier juge a retenu que M^me X n’avait pas respecté les délais de paiement accordés et est devenue occupante sans droit ni titre du logement litigieux le 14 août 2014 de sorte que postérieurement à cette date, elle ne peut revendiquer l’application de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 faute d’avoir la qualité de locataire.

Toutefois, le premier juge n’a pas déclaré irrecevable la demande d’indemnisation pour le préjudice de jouissance allégué à compter du 14 août 2014. Le jugement sera infirmé en ce qu’il a partiellement débouté M^me X de sa demande d’indemnisation et la demande sera déclarée irrecevable pour la période postérieure au 14 août 2014.

Ensuite, la société SIA habitat soutient que la demande d’indemnisation de M^me X est irrecevable pour prescription compte tenu de la réforme de la prescription opérée par la loi du 17 juin 2008 et réduisant la prescription trentenaire à cinq années de sorte que l’action est prescrite pour ne pas avoir été engagée avant le 18 juin 2008

L’action en responsabilité du locataire à l’encontre du bailleur se prescrivait par 30 ans avant l’entrée en vigueur de la loi n°2008-561 du 17 juin 2008 réformant les règles de prescription et réduisant le

délai de prescription à 5 ans.

L’article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 prévoit que toutes les actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu les faits lui permettant d’exercer ce droit.

L’article 2222 du code civil en son alinéa 2 énonce qu’en cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure..

M^me X a sollicité une expertise à l’audience du 9 octobre 2015 relativement aux désordres pour lesquels elle a sollicité une indemnisation à la suite du dépôt du rapport d’expertise judiciaire.

En cause d’appel, la société SIA habitat oppose la forclusion à la demande formée par M^me X, aucune fin de non recevoir n’ayant été soulevée devant le premier juge.

Il s’ensuit que l’action de M^me X est recevable pour la période courant à compter du 10 octobre 2011. Le jugement sera infirmé en ce qu’il a reçu l’action pour la période antérieure.

Sur la demande indemnitaire de M^me X

La société SIA habitat ne forme aucune critique du jugement en ce qu’il a exactement retenu au vu du rapport d’expertise judiciaire et du procès-verbal de constat du 18 novembre 2014 dressé par Maître Y que le logement était affecté des désordres suivants:

— humidité dans le logement

— ruissellement d’eau dans la bouche d’aération de la VMC des WC depuis le 11 juin 2001

— défaut d’isolation se manifestant par du froid en hiver et par du chaud en été depuis le 11 juin 2001 lié à l’existence de ponts thermiques dans pratiquement toutes les pièces un défaut de mise en oeuvre de l’isolation.

Ces désordres rendent le logement non conforme aux critères de la décence fixés par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent en ce que le logement n’est pas protégé contre le ruissellement d’eau et il n’est pas protégé contre les infiltrations d’air parasite.

Y ajoutant, il existe deux points chauds constatés par le passage d’une caméra thermique sur le tableau de protection électrique, ce qui constitue un danger pour la sécurité des personnes rendant le logement non conforme aux critères de la décence.

Par ailleurs, un dysfonctionnement de la VMC de la cuisine a persisté jusqu’en 2016, ce qui contribue à rendre le logement humide.

Les passages d’air au niveau des menuiseries ont été constatés et sont pour partie causés par un défaut de mise en oeuvre de celles-ci et par la vétusté des joints dont le remplacement n’est pas à la charge du locataire en application du décret n°87-712 du 26 avril 1987.

Enfin, à supposer que M^me X soutienne que le bailleur a commis une faute en refusant de prendre en charge les travaux d’installation d’une douche dans le logement afin de l’adapter au handicap de son fils, aucune disposition de la loi du 6 juillet 1989 n’impose au bailleur de tels travaux d’aménagement. La loi n°2015-1776 du 28 décembre 2015, modifiant l’article 7f de la loi

n°89-462 du 6 juillet 1989, autorise simplement le locataire sous réserve d’une demande formée en lettre recommandée avec avis de réception, à exécuter les travaux d’adaptation du logement aux personnes en situation de handicap. Aucune faute ne peut être reprochée à la société SIA habitat bien qu’elle ait refusé ces travaux au motif erroné que le fils de M^me X ne bénéficiait pas d’un taux d’invalidité de 80 %.

Ainsi, M^me X a subi un préjudice de jouissance du 10 octobre 2011 à la résiliation du bail en ce qu’elle et sa famille ont vécu dans un logement humide, y compris dans les chambres, avec des infiltrations et dont les désordres d’isolation l’ont contrainte à vivre dans un logement froid en hiver, ce qui entraîne un surcoût de chauffage, et chaud en été.

Compte tenu de la durée du préjudice pendant presque quatre années et de l’ampleur des désordres, le préjudice sera réparé par l’allocation de dommages et intérêts fixé à 5 000 euros.

Sur la demande de compensation

C’est exactement que la société SIA habitat fait valoir que l’effacement d’une dette dans le cadre d’une procédure de rétablissement personnel sur recommandations de la commission de surendettement des particuliers du 13 février 2018, dont le caractère définitif est admis par la société SIA habitat, ne vaut pas paiement. En conséquence, cet effacement ne fait pas obstacle à la demande de compensation formée par la société SIA habitat.

Selon l’historique de compte arrêté au 3 avril 2019, la société SIA habitat admet qu’une somme de 4 672, 88 euros a été effacée.

Dans ces conditions, après compensation, la société SIA habitat sera condamnée à payer la somme de 327,12 euros en réparation du préjudice de jouissance subi par M^me X.

Sur les mesures accessoires

Le jugement mixte du 4 octobre 2015 ayant constaté l’acquisition de la clause résolutoire et accordé des délais de paiement suspensifs à M^me X a réservé les dépens.

M^me X n’a pas respecté les délais de paiement.

Dans ces conditions, M^me X sera condamnée aux dépens de première instance sauf ceux de l’expertise judiciaire lesquels seront à la charge de la société SIA habitat. Le jugement sera infirmé sur les dépens.

Le jugement sera infirmé sur l’indemnité de procédure et il sera dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile en première instance.

En cause d’appel, la société SIA habitat succombe principalement elle sera condamnée aux dépens d’appel et condamnée à payer une indemnité de procédure de

1 500 euros à M^me X.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant dans la limite de sa saisine ;

Infirme le jugement entrepris ;

Déclare irrecevable la demande de dommages-intérêts formée par M^me Z X en réparation

du préjudice de jouissance subi avant le 10 octobre 2011 et à compter du 14 août 2014;

Fixe le montant des dommages-intérêts dû par la société SIA habitat à M^me Z X à la somme de 5 000 euros en réparation du préjudice subi du 10 octobre 2011 au 13 août 2014 ;

Après compensation judiciaire avec la dette de loyers, charges et indemnités d’occupation de M^me Z X effacée dans le cadre d’une procédure de rétablissement personnel à hauteur de 4 672,88 euros, condamne la société SIA habitat à payer à M^me Z X la somme de 327,12 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

Condamne M^me Z X aux dépens de première instance sauf ceux correspondant au coût de l’expertise judiciaire ;

Condamne la société SIA habitat au coût de l’expertise judiciaire ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile en première instance;

Condamne la société SIA habitat à payer à M^me X une indemnité de 1 500 euros au titre des frais exposés en cause d’appel au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société SIA habitat aux dépens d’appel.

Le greffier, Pour le président empêché,

L’un des conseillers ayant délibéré

(article 456 cpc)

I. Capiez L. Theetten