Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 15 JUIN 2018

(no , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 16/24235

Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 Novembre 2016 -Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY – RG no 14/12656

APPELANTS

Monsieur Antoni X…

né le […] à BORATYN (POLOGNE)

et

Madame Marie-Teresa Y… épouse X…

née le […] à BYDGOSZCZ (POLOGNE)

demeurant […]

Représentés tous deux par M^e Michel GUIZARD de la SELARL GUIZARD ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0020

Assistés sur l’audience par M^e Juliette ROOSE, avocat au barreau de PARIS, toque : E2029

INTIMÉS

Monsieur Yann C…

né le […] à LE BLANC MESNIL (93150)

demeurant […]

Représenté par M^e Jacques BELLICHACH, avocat au barreau de PARIS, toque : G0334

Assisté sur l’audience par M^e Jeanine HALIMI de la SELARL JEANINE HALIMI, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, toque : PN397

Maître Nicole M… Notaire associé, membre de la SCP D… & M… , SCP immatriculée a u RCS de PARIS sous le […],

né le […] […]

demeurant […]

Représenté et assisté sur l’audience par M^e Thomas RONZEAU de la SCP RONZEAU & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499, substitué sur l’audience par M^e Audrey MILHAMONT, avocat au barreau du VAL D’OISE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 Mai 2018, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Dominique GILLES, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Dominique DOS REIS, Présidente

Monsieur Dominique GILLES, Conseiller

Madame Christine BARBEROT, Conseillère

qui en ont délibéré

Greffier lors des débats : M. Christophe DECAIX

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

— rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Dominique DOS REIS, Présidente, et par Christophe DECAIX, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*

* *

Par acte authentique du 4 février 2011, reçu par M^me Nicole M… notaire associé au Bourget (Seine-Saint-Denis) M. Antoni X… et M^me Maria Teresa Y… son épouse (les époux X…) ont vendu à M. Yann C… un appartement d’une pièce principale avec cuisine et douche avec water-closet, formant le lot no25 de l’état de division d’un immeuble en copropriété sis […] , moyennant le prix de 68 000 €.

Exposant avoir appris en juin 2014 de la mairie du Blanc-Mesnil que ce bien avait fait l’objet d’un arrêté préfectoral en date du 17 octobre 2001 qui mettait en demeure les propriétaires de faire cesser l’habitation du local correspondant à de simples combles, M. C… a fait assigner ses vendeurs et le notaire rédacteur de l’acte de vente, par actes extrajudiciaires des 24 et 25 septembre 2014, en nullité de la vente pour dol et en indemnisation de ses préjudices.

C’est dans ces conditions que le tribunal de grande instance de Bobigny, par jugement du 17 novembre 2016 revêtu de l’exécution provisoire, a :

— rejeté la fin de non recevoir prise du défaut de publication de l’assignation,

— prononcé la nullité pour dol de la vente litigieuse,

— ordonné la restitution du prix de vente de 68 000 € et des frais annexes pour 1 979,07 €,

— ordonné la restitution du bien,

— ordonné la publication du jugement au service de la publicité foncière,

— invité M. C… à se rapprocher de l’administration fiscale pour la restitution des droits indûment acquittés lors de la vente annulée, à hauteur de 3 565 €,

— condamné in solidum M^me M… , notaire, et les époux X… à payer à M. C… une somme de 10 500 € à titre de dommages et intérêts en compensation de son préjudice matériel,

— débouté M. C… de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral,

— fixé par moitié le partage de responsabilité entre M^me M… , d’une part, et les époux X…, d’autre part, s’agissant de la production du dommage matériel de M. C…,

— condamné M^me M… à garantir les époux X… à hauteur de 50 % de la condamnation allouée à titre de dommages et intérêts en compensation du préjudice matériel de M. C… et, réciproquement, condamné les époux X… à garantir M^me M… à hauteur de 50 % de cette même condamnation,

— débouté les époux X… de leurs demandes de dommages et intérêts au titre du préjudice moral,

— débouté les parties du surplus des demandes,

— condamné in solidum M^me M… et les époux X… à payer à M. C… une somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en plus de supporter la charge des dépens et dit que la charge finale de ces dépens et de ces frais serait supportée au pro rata des responsabilités ci-avant partagées.

Par dernières conclusions du 22 mai 2018, les époux X…, appelants, demandent à la Cour de :

— vu les articles 1116 du code civil ;

— vu l’article 1382 du code civil ;

— réformer le jugement entrepris ;

— statuant à nouveau :

— débouter M. C… de l’ensemble de ses demandes ;

— débouter M^me M… de ses demandes ;

— à titre subsidiaire, en cas d’annulation de la vente :

— condamner M^me M… à les garantir en totalité, notamment au titre du prix de vente et des frais, mais aussi de toute condamnation à des dommages et intérêts, et, également, du préjudice matériel tiré de la perte de loyers entre la date du congé du locataire et le prononcé de l’arrêt, de l’amende pour recours abusif, des frais d’hypothèque sur leur bien actuel, des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile ;

— en tout état de cause, condamner in solidum M. C… et M^me M… à leur verser une somme de 20 000 € à titre de dommages et intérêts en compensation de leur préjudice moral, outre une somme de 10 000 € au titre des frais irrépétibles, en plus de supporter la charge des dépens sous la même solidarité.

Par dernières conclusions du 17 mai 2018, M. C… prie la Cour de :

— vu les articles L 211-3 du code de l’organisation judiciaire, 32-1, 46, 126, 564 et 565, 909, 548 « et suivants » du code de procédure civile, 1116 du code civil ancien et 1240 du code civil ;

— vu, subsidiairement, les articles 1131 « et suivants nouveaux du code civil » ;

— confirmer le jugement entrepris sauf en ce que celui-ci l’a débouté de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral et ce qu’il a réduit son préjudice matériel à la somme de 10 500 € ;

— statuant à nouveau sur ces chefs :

— condamner in solidum les époux X… et M^me M… à lui payer la somme de 23 016 € de dommages et intérêts à titre de perte de chance de percevoir des loyers pour la période du 12 juillet 2014 « au 23 mai 2018 (date de la décision à intervenir) » ;

— condamner in solidum les époux X… et M^me M… à lui payer une somme de 8 000 € de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral ;

— condamner les époux X… à lui payer 3 000 € de dommages et intérêts pour recours abusif ;

— y ajoutant :

— dire que la condamnation au remboursement de la somme de 68 000 € (prix de vente) portera intérêt au taux de 4,35% à compter de la décision rendue en première instance… et au taux de 4,16% à compter de la décision à intervenir (intérêts qui seront majorés de 5 points à compter du jour où la décision à intervenir deviendra exécutoire ;

— a titre subsidiaire :

— annuler la vente sur le fondement de l’erreur et, dans ce cas, lui allouer au titre des restitutions et des dommages et intérêts pour préjudices matériel et moral les mêmes sommes que ci-dessus, hormis la somme réclamée au titre de l’abus de droit ;

— à titre plus subsidiaire, au cas de rejet de sa demande en nullité de la vente :

— condamner M^me M… à lui payer une somme de 57 039,94 € à titre de dommages et intérêts « tiré de la perte d’une créance de restitution du prix de vente », outre la somme de 23 016 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice matériel et outre la somme de 8 000 € de dommages et intérêts pour préjudice moral ;

— en tout état de cause :

— lui allouer 10 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, à la charge des époux X… et de M^me M… , tenus in solidum qui, sous la même solidarité supporteront la charge des entiers dépens.

Par dernières conclusions du 30 avril 2018, M^me M… demande à la Cour de :

— confirmer le jugement entrepris sauf en ce qu’il a retenu sa responsabilité professionnelle et l’a condamnée à verser des dommages et intérêts et à garantir les vendeurs ;

— statuant à nouveau :

— débouter M. C… et les époux X… de toute demande contre elle, faute de preuve d’une quelconque faute dommageable de sa part ;

— condamner les époux X… à la garantir de toute condamnation éventuellement prononcée contre elle au bénéfice de M. C… ;

— à titre subsidiaire :

— dire qu’elle sera subrogée dans les droits de M. C… contre les époux X… et dans le bénéfice de l’inscription hypothécaire judiciaire prise sur leur bien sis à Cannes ;

— lui allouer 4 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, à la charge des époux X… et de M. C…, tenus in solidum qui, sous la même solidarité supporteront la charge des entiers dépens.

M. C… a oralement demandé que soient écartées les dernières conclusions et pièces des époux X… communiquées le jour de la clôture ; ceux-ci ont demandé oralement que soient écartées les conclusions de M. C… du 17 mai 2018.

SUR CE

LA COUR

Alors que M. C… a conclu en dernier lieu, sans faute, mais le 17 mai 2018 seulement, alors que la clôture était annoncée pour le 23 mai 2018 jour des plaidoiries, il ne peut être reproché aux époux X…, au titre d’un manquement au respect du principe de la contradiction, d’y avoir répliqué le 23 mai 2018 avant la clôture, alors que les seules nouvelles pièces produites par les époux X… sont un extrait du code de la santé publique et un extrait du site service-public.fr relatif à la procédure pour habitat insalubre, leurs demandes comme leurs moyens de défense étant déjà connus.

Sur la nullité de la vente pour dol

Les moyens soutenus par les époux X… au soutien de leur appel contestant l’annulation de la vente, ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont le premier juge a connu et auxquels il a répondu par des motifs exacts que la Cour adopte, sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation.

A ces justes motifs, il sera ajouté que le 17 octobre 2001, le préfet de la Seine-Saint-Denis a pris un arrêté mettant en demeure M. Daniel I… de faire cesser l’occupation aux fins d’habitation du local situé escalier gauche, 3ème étage,orte face gauche de l’immeuble sis […]

et alors occupé par M^me J…, au motif que les caractéristiques de ce local correspondaient à celles de combles. Il est prouvé que cet arrêté s’applique au logement litigieux, notamment par le certificat de salubrité et de non péril délivré le 15 décembre 2010 par le maire du […] et qui a été annexé à l’acte d’acquisition de M. C…. Ce certificat précise en effet s’appliquer au lot no25 déclaré appartenir à « X… » sis au numéro […] -3ème étage-porte face gauche. Les époux X…, eux-mêmes, avaient acquis ce bien des époux I…, moyennant le prix de 14 000 €, aux termes d’un acte authentique du 1er juillet 2004 reçu par M. Xavier K…, notaire au Raincy. Alors que ce dernier acte, qui constitue le titre des époux X…, annexe expressément une copie de l’arrêté préfectoral du 17 octobre 2001, il comporte, de l’initiative du notaire rédacteur, un paragraphe d’avertissement rappelant les conditions légales du logement décent nécessaires à toute mise en location – sauf location saisonnière et mise à disposition à titre gratuit- à peine d’action judiciaire du locataire en mise en conformité ou en révision du loyer, et tenant à l’existence d’une pièce principale d’au moins 9 mètres carrés avec une hauteur sous-plafond d’au moins 2 mètres 20, la pièce principale devant être dotée d’une ouverture à l’air libre, d’une cuisine ou d’u coin cuisine, d’une douche ou d’une baignoire et d’un water-closet séparé. Le notaire a également averti expressément les époux X… de l’existence de l’arrêté préfectoral emportant interdiction d’habiter et a recueilli à la suite les déclarations des époux X… selon lesquelles ils en faisaient leur affaire personnelle sans recours ni garantie contre le vendeur.

Or, il est également établi que l’acte litigieux aux termes duquel les époux X… ont revendu le bien à M. C… à un prix plus de trois fois supérieur, non seulement est denué de tout avertissement par le notaire rédacteur sur les caractéristiques du logement décent ou sur l’existence de l’arrêté préfectoral du 17 octobre 2001, mais encore n’annexe pas cet arrêté qui est seulement visé dans le certificat de salubrité et de non péril mentionné plus haut, lequel ne révèle rien de la teneur de l’arrêté préfectoral. Les époux X… produisent eux-mêmes une attestation de l’inspecteur de salubrité de la ville, datée du 05 mars 2018 par laquelle celui-ci dit qu’il leur a transmis des notes de l’inspecteur de salubrité réalisées le 08 mars 2007, puis le 18 août 2008 à la suite de visites sur place ; ces notes font état de la belle rénovation par les époux X… du logement en parfait état qu’ils occupaient à l’époque, mais rappellent l’impossibilité de louer en raison de l’arrêté préfectoral.

Il résulte de ces circonstances que les époux X…, qui ne pouvaient ignorer l’usage limité du bien vendu, en particulier pour la location, ont, en conservant le silence sur l’objet de l’arrêté préfectoral, intentionnellement induit en erreur leur acquéreur sur une qualité déterminante de la chose vendue, qui était de pouvoir user de celle-ci sans restriction juridique pour l’habitation, ce qui suppose de pouvoir louer le bien pour l’habitation, selon la destination de l’appartement. La prétendue mauvaise connaissance de la langue française par les époux X…, à la supposer établie, n’est pas susceptible des les avoir empêchés d’informer loyalement le vendeur sur l’impossibilité de louer le bien.

Le jugement entrepris doit être approuvé d’avoir retenu que la profession de M. C…, chargé du contentieux auprès d’un service d’HLM ne permettait pas de retenir qu’il était nécessairement au courant de la teneur de l’arrêté préfectoral.

Le jugement entrepris doit donc être approuvé d’avoir retenu le dol par réticence des vendeurs et d’avoir annulé la vente.

Sur la responsabilité du notaire et le partage de responsabilité

A l’égard de l’acquéreur, le notaire qui a prêté son concours à la vente était tenu à la fois d’une obligation d’information et de conseil et d’une obligation de veiller à l’utilité et à l’efficacité juridique de l’acte par lui rédigé. Or, il est établi que le notaire, qui ne peut avoir ignoré ni les mentions du titre des vendeurs ni les pièces annexées à cet acte, s’est abstenu fautivement de donner connaissance à l’acquéreur de la teneur de l’arrêté préfectoral et des restrictions à l’usage du bien apportées par cet arrêté. Cette négligence fautive du notaire a permis au dol des vendeurs de vicier le consentement de M. C… et oblige ce notaire à en réparer les conséquences dommageables pour l’acquéreur.

Le dol des vendeurs étant une faute intentionnelle de leur part, la faute de simple négligence du notaire à l’occasion de la rédaction de l’acte authentique, qui est seule caractérisée, ne peut venir les exonérer, même partiellement, de leur responsabilité à l’égard de l’acquéreur. Le jugement doit donc être infirmé en ce qu’il a retenu un partage de responsabilité dans les rapports entre les époux X… et M^me M….

Enfin, s’agissant de la demande de garantie formée par le notaire contre les époux X… à raison des condamnations prononcées contre lui au bénéfice de M. C…, M^me M… ne rapporte pas la preuve d’un lien de causalité entre le dol des vendeurs et le préjudice qu’elle invoque du fait des condamnations mises à sa charge ; en effet, ce n’est que parce qu’elle a manqué aux devoirs de sa charge en prêtant son concours à l’acte annulé que le dol par réticence des vendeurs a pu vicier le consentement de M. C….

Par conséquent la demande du notaire afin de se voir garantir par les vendeurs ne peut prospérer et M^me M… en sera déboutée.

Sur les conséquences de l’annulation et les dommages et intérêts dus à l’acquéreur

Le jugement a exactement statué sur les restitutions entre les parties à la vente et doit être purement et simplement confirmé sur ce point. Il n’y a pas lieu de spécifier dans le présent arrêt le taux de l’intérêt légal assortissant la créance de remboursement du prix de M. C… à compter du jugement entrepris ni la majoration de ce taux, ces éléments étant déterminés par la loi.

Le jugement a encore exactement statué sur le préjudice matériel de M. C… résultant de la perte de chance d’encaisser des loyers entre la date de départ de son locataire, le 12 juillet 2016, et le 22 septembre 2016, jour de l’audience de jugement ayant précédé la décision entreprise. Le tribunal a exactement imputé ce préjudice au dol des vendeurs et aux fautes professionnelles du notaire sans lesquelles le dol des vendeurs n’aurait pu vicier son consentement. Le tribunal a exactement retenu que ce préjudice, né de la prise de conscience par M. C… qu’il ne pouvait plus louer le bien sans enfreindre la loi, par le fait de l’arrêté préfectoral, ne pouvait pas être de la totalité des loyers espérés sur cette période, estimée à 13 216 €, mais devait être évaluée à une somme moindre correspondant à la perte de chance de louer le bien sur la période. Les premiers juges ont exactement retenu que cette perte de chance pouvait être évaluée à la somme de 10 500 €.

La demande formée en appel à hauteur de 9 800 €, pour la période allant du jugement de première instance jusqu’à vingt mois après cette date, ce qui correspond au délai de traitement de l’appel principal des vendeurs et de l’appel incident du notaire, n’est plus justifiée par l’effet de la confirmation prononcée ; en effet M. C… n’a plus été propriétaire du bien litigieux au cours de cette période, de sorte qu’il ne peut soutenir avoir perdu une chance de le louer ce bien en particulier. Par ailleurs, la perte de chance de louer un autre bien s’il avait placé le prix de vente dans un autre investissement locatif exempt d’interdiction de louer s’avère hypothétique et ne peut être tenue pour démontrée. L’appel incident de M. C… et ses demandes supplémentaires au titre du préjudice matériel ne sont donc pas justifiés.

Le jugement entrepris doit encore être approuvé d’avoir retenu que les époux X… n’avaient pas commis d’abus de droit en résistant à ses demandes et que nuls dommages et intérêts n’étaient dus de ce chef. Semblablement, l’appel des époux X… ne témoigne d’aucun abus de droit ; la demande de dommages et intérêts de M. C… au titre de l’abus de droit sera donc rejetée.

Si le jugement entrepris a retenu que le préjudice moral de M. C… n’était pas démontré, ce préjudice est toutefois établi par les nombreux soucis et tracas générés par la vente annulée et qui ont été causés tant par le dol des vendeur que par les fautes professionnelles du notaire, sans lesquelles le dol des vendeur n’aurait pas vicié son consentement. La Cour dispose des éléments permettant de fixer ce préjudice moral à la somme de 1 500 €. Les vendeurs et le notaire seront condamnés in solidum à lui payer une telle somme.

Sur les autres demandes

Le surplus du jugement entrepris doit être confirmé, y compris pour ce qui concerne la condamnation aux dépens et le montant de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile, sous la réserve de ce qui a été dit en infirmation du partage de responsabilité.

Les époux X… et M^me M… seront condamnés in solidum aux dépens d’appel et verseront à M. C… une somme complémentaire de 1 500 € au titre des frais d’appel de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Infirme partiellement le jugement entrepris en ce qu’il a :

— prononcé un partage de responsabilité entre les époux X… et M^me M… ,

— dit que M^me Nicole M… devait garantir les époux X… des condamnations prononcées au bénéfice de M. C…,

— dit que la charge finale des dépens et de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile seraient supportées au pro rata du partage de responsabilité,

— débouté M. C… de sa demande au titre du préjudice moral,

Statuant à nouveau sur ces chefs :

Condamne in solidum les époux X… d’une part et M^me M… à payer à M. C… une somme de 1 500 € au titre de son préjudice moral,

Dit n’y avoir lieu à partage de responsabilité entre les époux X… et M^me M… ,

Déboute les époux X… de toute demande de garantie contre M^me M… à raison des condamnations à dommages et intérêts prononcées au bénéfice de M. C…,

Déboute M^me M… de sa demande de garantie contre les époux X… à raison des condamnations prononcées contre elle au bénéfice de M. C…,

Confirme pour le surplus le jugement entrepris,

Y ajoutant :

Déboute M. C… de sa demande au titre du préjudice matériel postérieur au 17 novembre 2016,

Déboute M. C… de sa demande au titre de l’abus du droit d’appel,

Condamne in solidum les époux X… et M^me M… aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne in solidum les époux X… et M^me L… à payer à M. C… une somme complémentaire de 1 500 € au titre des frais d’appel sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette toute autre demande.

Le Greffier, La Présidente,