Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 20 DECEMBRE 2019

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 17/07095 – N° Portalis 35L7-V-B7B-B3AQV

Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 Février 2016 -Tribunal d’Instance de Paris 17^e arrondissement – RG n° 11-15-000362

APPELANTE

Madame X, E C D

Née le […] à […]

[…]

[…]

représentée par M^e H-I J, avocat au barreau de PARIS, toque : G0025

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2017/015419 du 26/06/2017 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

INTIME

Monsieur Y, A Z

Né le […] à Paris

[…]

95320 Saint-Leu-la-forêt

Défaillant

Assignation devant la Cour d’Appel de Paris, en date du 07/08/2017, déposée à l’étude d’huissier de justice conformément aux articles 656 et 658 du code de procédure civile

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 Novembre 2019, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Philippe JAVELAS, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Claude TERREAUX, Président

M. Philippe JAVELAS, Conseiller

M^me Pascale WOIRHAYE Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Viviane REA

ARRÊT : PAR DEFAUT

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Philippe JAVELAS, Conseiller, le Président étant empêché et par Viviane REA, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé du 20 juillet 2006, M. Y Z a donné à bail à M^me C D un local à usage d’habitation dépendant d’un immeuble sis […].

Par lettre recommandée du 17 avril 2014 et par acte d’huissier de justice du 18 avril 2014, M. Z a donné congé à M^me C D aux fins de vendre le logement, ce congé prenant effet au 19 juillet 2014.

M^me C D s’étant maintenue dans les lieux après la date d’effet du congé, et une dette locative s’étant, au surplus, constituée, M. Z, par acte d’huissier de justice du 30 mars 2015, a fait assigner sa locataire devant le tribunal d’instance du 17^e arrondissement de Paris en validation du congé, expulsion et paiement de l’arriéré locatif.

M. Z s’est désisté devant le premier juge de sa demande en paiement d’un arriéré locatif.

Par jugement contradictoire et assorti de l’exécution provisoire du 9 février 2016, le tribunal d’instance a :

— validé le congé litigieux,

— dit que M^me C D était occupante sans droit ni titre depuis le 19 juillet 2014,

— autorisé M. Z à faire procéder à son expulsion à défaut de départ volontaire des lieux,

— condamné M^me C D à payer à M. Z une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dû si le bail n’avait point été résilié, à compter du 19 juillet 2014 et jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamné M^me C D aux dépens et à payer à M. Z une somme de 700 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

M^me C D a relevé appel de cette décision le 2 avril 2017.

Dans le dispositif de ses conclusions notifiées par la voie électronique le 11 août 2017, M^me C D, appelante, prie la Cour de :

— prononcer l’annulation du congé qui lui a été délivré le 18 avril 2014,

— déclarer M. Z irrecevable en son assignation du 30 mars 2015, et en ses demandes de validation du congé litigieux et d’expulsion,

— requalifier le contrat de bail renouvelé le 19 juillet 2010 en bail à usage d’habitation soumis aux dispositions impératives de la loi du 6 juillet 1989,

— débouter M. Z de l’ensemble de ses demandes,

— condamner M. Z à payer à M^me C D les sommes suivantes : 11 688 euros en réparation de son préjudice de jouissance, 2 000 euros en réparation de la violation de domicile, 4 000 euros en réparation de la perte des aides au logement,

— enjoindre à M. Z de remettre à M^me C D les quittances des versements de juillet 2014 à septembre 2015, sous astreinte de 50 euros par jour de retard,

— condamner M. Z aux dépens et à payer au conseil de M^me C D une indemnité de 1 500 euros en application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

M. Z n’a pas constitué avocat et n’a donc point comparu. La déclaration d’appel et les conclusions de l’appelante lui ont été signifiées à domicile par actes d’huissier de justice des 7 août et 4 septembre 2017.

L’intimé ne s’étant pas fait représenter, l’assignation n’ayant pas été délivrée à la personne de M. Z, et la présente décision étant rendue en dernier ressort, la Cour statuera par défaut en application de l’article 473, alinéa 1^er, du Code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 7 novembre 2019.

MOTIFS DE LA DECISION

I) Sur la qualification du bail liant M^me C D à M. Z

M^me C D fait grief au premier juge d’avoir refusé de requalifier le bail la liant à M. Z et de considérer que ce contrat de location portait sur des locaux nus et devait être soumis en tant que tel aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

Reprenant l’argumentation développée devant le premier juge, elle fait valoir que le bail n’est pas un bail meublé à défaut d’équipements essentiels permettant au locataire de jouir normalement des lieux qui sont mentionnés dans le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 et doit être soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989,

Sur ce

Deux conditions doivent être réunies pour que le caractère de location meublée soit reconnu à une location : d’une part, la commune intention des parties de conclure un tel contrat et, d’autre part, la présence d’un mobilier suffisant pour que le locataire puisse vivre au quotidien dans son logement. A défaut, le contrat de bail est soumis à la loi du 6 juillet 1989.

S’il est habituellement d’usage d’établir un inventaire du mobilier, la preuve de la commune intention des parties et de la consistance exacte du mobilier fourni au locataire lors de la délivrance du logement incombe à celui qui revendique le caractère meublé du logement, en l’espèce M. Z, et cette preuve peut être rapportée par tout moyen.

En l’espèce, le bail intitulé « contrat de location de locaux vacants meublés » et l’état des lieux d’entrée précisent que le local donné à bail comprend : une pièce comprenant une kitchenette, avec un réfrigérateur, des plaques électriques, un évier et un petit placard, une armoire, une étagère, une table, trois chaises, deux lampes, un chauffage électrique individuel, du carrelage au sol, un ballon d’eau chaude, une douche, un WC de type sanibroyeur, une ventilation électrique, une mezzanine en bois avec échelle, et une porte avec blindage.

Contrairement à ce qui a été retenu par le premier juge et indépendamment du fait que le décret du 31 juillet 2015 prescrivant une liste des équipements minimum pour la qualification d’une location meublée n’est effectivement pas applicable à la présente instance, ces seuls éléments sont insuffisants pour qualifier le local de meublé, à défaut notamment de meubles de couchage, de literie, d’ustensiles de cuisine et de vaisselle, permettant au locataire d’occuper les lieux sans apport de meubles et d’en jouir normalement.

Il convient en conséquence de requalifier le bail meublé en bail de locaux nus.

II) Sur la validité du congé pour vendre signifié à M^me C D

M^me C D fait grief au premier juge d’avoir validé le congé pour vendre qui lui a été signifié le 18 avril 2014.

Reprenant l’argumentation développée devant le premier juge, elle fait valoir que le congé litigieux doit être jugé nul, dès lors que :

— M. Z est irrecevable à agir avant l’échéance du bail, qui a été conclu pour une durée de trois ans conformément à l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989 ; l’échéance du bail figurant sur le congé litigieux est erronée et le bail s’étant achevé le 19 juillet 2013 a été renouvelé tacitement pour trois ans et donc jusqu’au 19 juillet 2016,

— le congé ne fait pas état des conditions de la vente projetée,

— la réalité du motif du congé n’est pas démontrée, en l’absence de justificatifs démontrant l’intention de vendre.

Sur ce

Selon les dispositions de l’article 15 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le congé pour vendre doit indiquer, à peine de nullité, le prix et les conditions de la vente projetée. En effet, ces informations sont essentielles pour le locataire disposant d’un droit de préemption et conditionnent toute offre.

En l’espèce, le congé litigieux délivré à M^me C D sur le fondement de l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989, ne mentionne ni le prix de vente ainsi ni les modalités de paiement de celui-ci et se borne à indiquer " votre propriétaire n’entend pas vous renouveler le contrat de location, selon les règles prévues à l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989, afin de vendre ledit logement".

Dès lors, le congé litigieux doit être annulé, sans même qu’il soit besoin de statuer sur les autres moyens soulevés par M^me C D au soutien de sa demande d’annulation.

Subséquemment, M. Z sera naturellement débouté de ses demandes d’expulsion et en paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation.

III) Sur les demandes reconventionnelles de M^me C D

a) Préjudice de jouissance

M^me C D fait valoir que :

— son bailleur a manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent, en bon état d’usage et de réparation, qui pèse sur tout bailleur en application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 : installation électrique défaillante, sol dangereux, absence de chauffage et d’eau chaude,

— le préjudice de jouissance qui en est résulté pour elle doit être évalué à 11 688 euros représentant 24 mois de loyers.

Sur ce

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au bailleur de remettre au locataire un logement décent ne faisant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation et précise que le bailleur est obligé, en outre, de :

a) délivrer au preneur la chose louée en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (…),

b) d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du Code civil, de le garantir des vices et défauts de nature à y faire obstacle (…),

c) d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

En l’espèce, M^me C D verse uniquement aux débats un rapport d’expertise judiciaire, établi au mois d’octobre 2013, dans le cadre d’une instance ayant opposé le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] à M. Z et à d’autres copropriétaires, et dont il ressort que les installations sanitaires des studettes propriété de M. Z ont occasionné des dégâts aux parties communes de l’immeuble, que l’installation électrique du local donné à bail à M^me C D comportait des branchements inappropriés, que les locaux étaient sur-occupés, avec trois couchages, et encombrés d’affaires du sol au plafond.

C’est à bon droit que le premier juge a considéré que ce seul rapport, qui n’est corroboré par aucun constat d’huissier de justice, ne permettait pas de rapporter la preuve du préjudice de jouissance dont se plaint M^me C D, et a débouté cette dernière de sa demande d’indemnisation.

Le jugement déféré sera donc confirmé de ce chef.

b) Violation de domicile

M^me C D fait grief à son bailleur d’avoir profité de son départ en vacances en Équateur pour s’introduire dans les lieux loués et faire procéder à des travaux ordonnés par l’ordonnance de référé du tribunal de grande instance de Paris du 21 février 2014.

Estimant avoir été victime d’une voie de fait et sollicitant l’infirmation du jugement déféré en ce qu’il l’a déboutée de sa demande d’indemnisation, M^me C D prie la Cour de condamner son bailleur à lui payer une somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur ce

Le premier juge a exactement relevé que la violation de domicile était insuffisamment caractérisée du fait que M^me C D avait remis un trousseau de clefs à son bailleur afin qu’il puisse

intervenir dans son logement et qu’au surplus, il ressortait du rapport d’expertise que les clefs du local donné à bail avaient été remises à un membre du conseil syndical.

Le jugement querellé sera, par suite, confirmé en ce qu’il a débouté M^me C D de sa demande d’indemnisation.

c) Sur les demandes relatives aux quittances de loyers sur la période allant de juillet 2014 à septembre 2015

M^me C D demande à la Cour d’enjoindre à son bailleur de lui délivrer des quittances de loyers de juillet 2014 à septembre 2015, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, et de condamner M. Z à lui payer une indemnité de 4 000 euros en réparation du préjudice causé par le fait qu’elle n’a pu bénéficier des aides au logement en raison de l’attitude de son bailleur.

Sur ce

Il résulte des dispositions de l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989 que le bailleur est tenu de transmettre gratuitement à son locataire qui lui en fait la demande des quittances de loyer.

Si M^me C D ne justifie pas avoir, avant la présente instance, demandé à son bailleur, de lui délivrer des quittances de loyers pour la période considérée allant de juillet 2014 à septembre 2015, la demande formée à titre reconventionnel par M^me C D devant le premier juge, le 12 janvier 2016, de condamnation de son bailleur à lui délivrer quittance et renouvelée en cause d’appel, vaut mise en demeure.

M. Z ne justifiant pas, en cause d’appel, avoir fait droit à la demande de M^me C D en lui délivrant les quittances de loyers pour la période allant de juillet 2014 à septembre 2015, et en l’absence de toute dette locative démontrée au jour où la Cour statue, il y a lieu d’accueillir la demande de M^me C D, dans les conditions précisées au dispositif du présent arrêt.

En revanche, c’est à bon droit que le premier juge a débouté M^me C D de sa demande de dommages et intérêts après avoir relevé que ne justifiait pas des droits à l’allocation logement ni du fait qu’elle aurait été privé de ces droits par suite de l’attitude de M. Z.

En cause d’appel, les documents versés aux débats par M^me C D – courrier adressé à son bailleur le 11 décembre 2013 par le centre d’action sociale de la ville de Paris et attestation de paiement de la caisse d’allocations familiales du 24 février 2015 – sont insuffisants pour rapporter la preuve des droits à l’allocation logement dont aurait pu bénéficier M^me C D, dès lors que le premier courrier fait état de demandes (FSL et attestation CAF) sans rien dire du sort réservé à ces demandes et que le deuxième courrier indique seulement que M^me C D a perçu, au mois de janvier 2015, une allocation de soutien familial d’un montant de 95, 52 euros.

Le jugement entrepris sera, par suite, confirmé en ce qu’il a débouté M^me C D de sa demande de dommages et intérêts.

IV) Sur les demandes accessoires

M. Z, qui succombe pour l’essentiel, sera condamné aux dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant publiquement,

Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions à l’exception de celles ayant débouté Mme

X C D de ses demandes reconventionnelles en paiement des sommes de 11 688 euros, 2 000 euros et 4 000 euros ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés

Requalifie le contrat de bail du 20 juillet 2010 en contrat de bail de locaux nus soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ;

Annule le congé délivré le 18 avril 2014 à M^me X C D ;

Enjoint à M. A Z de remettre à M^me X C D les quittances de loyers des mois de juillet 2014 à septembre 2015 dans un délai de 15 jours à compter de la signification du présent arrêt ;

Dit que, passé ce délai, M. A Z devra s’acquitter d’une astreinte provisoire de 10 euros par jour de retard pendant une durée de quatre mois ;

Déboute M. A Z de l’ensemble de ses demandes ;

Déboute M^me X C D de ses demandes en paiement des sommes de 11 688 euros, 2 000 euros et 4 000 euros ;

Vu l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle, condamne M. A Z à payer à M. H I J, ès qualités d’avocat de M^me X C D, une indemnité de 1 500 euros ;

Condamne M. A Z aux dépens de première instance et d’appel.

LA GREFFIÈRE P/ LE PRÉSIDENT EMPÊCHÉ