DL/BE

Numéro 22/02063

COUR D’APPEL DE PAU

2ème CH – Section 2

Arrêt du 23 mai 2022

Dossier : N° RG 19/00928 – N° Portalis DBVV-V-B7D-HGJF

Nature affaire :

Demande en partage, ou contestations relatives au partage

Affaire :

[D] [N]

C/

[F] [G] épouse [M],

[F] [G] épouse [M],

[O], [E], [L] [M]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 23 mai 2022, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile,

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 04 Avril 2022, devant :

Monsieur LAUNOIS, conseiller chargé du rapport,

assisté de Madame BARREAU, Greffière, présente à l’appel des causes,

Monsieur LAUNOIS, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :

Monsieur GADRAT, Président,

Madame MÜLLER, Conseiller,

Monsieur LAUNOIS Conseiller,

qui en ont délibéré conformément à la loi.

Grosse délivrée le :

à :

dans l’affaire opposant :

APPELANT :

Monsieur [D] [N]

né le 10 Juillet 1959 à [Localité 3]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par M^e Vincent TORTIGUE de la SELARL TORTIGUE PETIT SORNIQUE RIBETON, avocat au barreau de BAYONNE

INTIMES :

Madame [F] [G] divorcée [M]

née le 01 Novembre 1975 à [Localité 3] (64)

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Madame [F] [G] divorcée [M] es qualité de représentante légale de son fils mineur Monsieur [K] [LI] [G] [M], né le 10 Juillet 2010

née le 01 Novembre 1975 à [Localité 3] (64)

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Monsieur [O] [E] [L] [M] es qualité de représentant légal de son fils mineur Monsieur [K] [LI] [G] [M], de nationalité française né le 10 juillet 2010 à [Localité 3]

né le 11 Mai 1966 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentés par M^e Valérie GARMENDIA de la SCP GARMENDIA MOUTON, avocat au barreau de BAYONNE

sur appel de la décision

en date du 28 JANVIER 2019

rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BAYONNE

RG numéro : 16/01260

EXPOSE DU LITIGE

Madame [Z] [H], née le 29 juillet 1953, est décédée à [Localité 3] le 22 décembre 2011.

Elle laisse pour lui succéder :

— sa fille, Madame [F] [G] épouse [M], issue de son union avec Monsieur [S] [G] dont elle a divorcé ;

— ses légataires, aux termes d’un testament olographe en date du 09 mai 2011, à savoir :

' Monsieur [D] [N], son partenaire de PACS selon acte enregistré au tribunal d’instance de Bayonne le 15 janvier 2010, a qui elle a légué l’usufruit des biens immobiliers et mobiliers dépendant de sa succession ;

' Monsieur [K] [G] [M], son petit-fils a qui elle a légué la quotité disponible de sa succession ;

Il dépend principalement de la succession des droits indivis dans un immeuble sis à [Localité 3], connu sous le nom de [Adresse 2].

Selon l’attestation de propriété immobilière du 29 juin 2012 établie par Maître [R], notaire, et publiée à la Conservation des Hypothèques de [Localité 3], l’immeuble appartient :

— à Madame [F] [G] épouse [M] pour les 3/8èmes en pleine propriété ;

— à Monsieur [K] [G] [M] pour les 3/8èmes en nue-propriété ;

— à Monsieur [D] [N] pour les 3/8èmes en usufruit et pour 2/8èmes en pleine propriété ;

Par actes du 31 mai 2016, Monsieur [D] [N] a fait assigner Madame [F] [G] épouse [M] tant à titre personnel qu’à titre de représentante légale de son fils mineur [K] [G] [M], ainsi que Monsieur [O] [M], en sa qualité de représentant légal de l’enfant mineur, devant le tribunal de grande instance de Bayonne aux fins notamment de :

— voir désigner un notaire pour procéder aux opérations de compte liquidation et partage de la succession de la défunte et de l’indivision immobilière ;

— ordonner la licitation de l’immeuble indivis à la barre du tribunal de grande instance de Bayonne sur une mise à prix de 280.000€ ;

Par jugement du 28 janvier 2019, auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions initiales des parties, le tribunal de grande instance de Bayonne a notamment :

— Ordonné l’ouverture des opérations de compte, liquidation et partage de la succession de Madame [Z] [Y] [X] [W] [H], née le 29 juillet 1953 à [Localité 7] et décédée à [Localité 3] le 22 décembre 2011 ;

— Commis Maître [J] [I], notaire, pour procéder aux opérations de compte, liquidation et partage entre les parties, ainsi qu’un magistrat du tribunal de grande instance de Bayonne pour surveiller les opérations ;

— Débouté Madame [F] [G] épouse [M] agissant tant à titre personnel qu’à titre de représentant légal de l’enfant mineur [K] [G] [M] et Monsieur [O] [M] agissant en sa qualité de représentant légal de l’enfant mineur [K] [G] [M], de leur demande d’attribution éliminatoire du bien indivis,

— Dit que Monsieur [D] [N] est redevable d’une indemnité de 378,00 € par mois au titre de l’occupation d’une partie de la maison d’habitation située [Adresse 2] et ce à compter du 10 janvier 2013 et jusqu’au jour du partage ou de la cessation de la jouissance privative si elle est antérieure au partage,

— Et préalablement à ces opérations et pour y parvenir,

— Ordonné la vente de l’immeuble par licitation à la barre du Tribunal de Grande Instance de BAYONNE,

— Fixé la mise à prix à 280.000,00 €,

— Dit n’y avoir lieu à ordonner l’exécution provisoire,

Par acte du 15 mars 2019, Monsieur [D] [N] interjeté appel de cette décision, intimant Madame [F] [G] épouse [M] tant à titre personnel qu’à titre de représentante légale de son fils mineur [K] [G] [M], ainsi que Monsieur [O] [M], en sa qualité de représentant légal de l’enfant mineur

Vu les dernières écritures de l’appelant, signifiées par RPVA le 01 octobre 2019 ;

Vu les dernières écritures des intimés, signifiées par RPVA le 01 août 2019 ;

En application de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, à leurs dernières conclusions sus-visées.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 21 mars 2022, et l’affaire était fixée à l’audience de plaidoiries du 04 avril suivant.

MOTIVATION

1 ' Sur le partage des indivisions

Monsieur [D] [N] sollicite que la cour répare l’omission de statuer dont serait affectée la décision entreprise s’agissant du partage de l’indivision immobilière.

Il indique que le tribunal a ordonné les opérations de compte, liquidation et partage de la succession de Madame [Z] [H], alors que sa demande portait non seulement sur la succession de l’intéressée, et donc sur l’indivision successorale, mais également sur l’indivision immobilière qui existait avant même le décès.

L’appelant ajoute que l’indivision immobilière porte sur la totalité du bien immobilier alors que l’indivision successorale ne porte que sur une partie des droits indivis.

Monsieur [D] [N] demande à la cour de dire que les opérations de partage ordonnées par jugement du 28 janvier 2019 portent également sur l’indivision immobilière relative à la [Adresse 2].

Les intimés n’ont présenté aucune prétention sur ce point.

Ils indiquent dans les motifs de leurs écritures que l’ouverture des opérations de compte, liquidation et partage de la succession de Madame [Z] [H] concerne inévitablement l’indivision immobilière née à la suite du décès entre l’intéressée, entre Monsieur [N], Madame [G] et son fils [K] sur l’intégralité du bien.

Sur ce,

Selon l’article 462 du code de procédure civile, les erreurs et omissions matérielles qui affectent un jugement peuvent être réparées par la juridiction à laquelle il est déféré.

Il ressort de la procédure que, dans ses conclusions de première instance, Monsieur [D] [N] a demandé au tribunal la désignation d’un notaire pour procéder aux opérations de compte, liquidation et partage tant de la succession de Madame [Z] [H] que de l’indivision immobilière.

Le tribunal n’a pas évoqué dans les motifs de sa décision le sort de l’indivision immobilière, et a, dans le dispositif du jugement, ordonné l’ouverture des opérations de compte, liquidation et partage de la succession de la défunte.

L’article 815 du code civil précise que nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention.

Aux termes de l’article 840 du code de procédure civile, le partage est fait en justice lorsque l’un des indivisaires refuse de consentir au partage amiable ou s’il s’élève des contestations sur la manière d’y procéder ou de le terminer ou lorsque le partage amiable n’a pas été autorisé ou approuvé dans l’un des cas prévus aux articles 836 et 837.

Il ressort de la procédure qu’alors que l’immeuble litigieux appartenait aux frères [A] et [P] [H], respectivement père et oncle de Madame [Z] [H], cette dernière avait de son vivant :

— reçu selon acte du 09 mars 2010 donation de la part de son père [A] [H] de la nue-propriété de la moitié de la maison, correspondant au 1er étage, le donateur s’étant réservé l’usufruit ;

— acquis auprès de Monsieur [P] [H], en pleine propriété, en indivision avec Monsieur [D] [N] et à concurrence de moitié chacun, l’autre moitié du bien correspondant au rez-de-chaussée de la maison, selon acte du 26 mars 2010 ;

Ainsi donc, il existait une indivision avant même que Madame [Z] [H] ne décède, et cet événement n’a pas eu pour effet de mettre un terme à cette situation. Une indivision successorale s’est ainsi ajoutée à l’indivision préexistante sur l’immeuble.

En conséquence, et eu égard à la volonté des parties de sortir de toute indivision, il convient de compléter le jugement entrepris, et de dire que les opérations de partage ordonnées par jugement du 28 janvier 2019 portent également sur l’indivision immobilière relative à la [Adresse 2].

2 ' Sur la licitation ou l’attribution éliminatoire de l’immeuble indivis

Monsieur [D] [N] s’oppose à la demande d’attribution éliminatoire soutenue par les intimés, et sollicite la confirmation du jugement entrepris en ce qu’il les a déboutés de leur demande de ce chef.

L’appelant indique en premier lieu que Madame [F] [G] épouse [M] ne s’était pas opposée « au partage de la succession et de l’indivision en résultant », selon les conclusions déposées le 06 avril 2017, puis le 10 janvier 2018. Il précise qu’ensuite seulement, par conclusions du 24 avril 2018, les défendeurs se sont opposés au partage, ont indiqué qu’ils souhaitaient rester entre eux en indivision, et ont présenté une demande d’attribution éliminatoire.

Selon Monsieur [D] [N], les intérêts en présence ne peuvent justifier qu’il soit fait droit à cette demande. Il soutient que les intimés ne démontrent pas la capacité de Madame [F] [G] épouse [M] et de son fils [K] à lui verser la soulte lui revenant en cas d’attribution. Il affirme encore que Madame [F] [G] épouse [M] n’était pas attachée à l’immeuble, et avait indiqué qu’elle n’entendait pas le conserver.

Monsieur [D] [N] sollicite la confirmation du jugement sur le principe d’une licitation et sur la mise à prix.

L’appelant précise que l’immeuble ne peut pas être commodément partagé, qu’il n’est pas disposé à vendre ses droits aux autres indivisaires, et qu’il souhaite au contraire acquérir le bien. Il soutient qu’à l’origine, Madame [F] [G] épouse [M] était également favorable à cette solution.

Il demande toutefois une réformation de la décision entreprise concernant la licitation, au motif que le tribunal aurait dans le dispositif du jugement omis une parcelle et n’aurait pas mentionné les bonnes surfaces. Il demande donc à la cour de rectifier ces erreurs.

Les intimés sollicitent l’infirmation des chefs du jugement déféré par lesquels :

— ils ont été déboutés de leur demande d’attribution éliminatoire de l’immeuble litigieux ;

— la licitation du bien a été ordonnée, pour une mise à prix de 280.000€ ;

Ils indiquent que Madame [F] [G] épouse [M] et son fils [K] [G] [M] souhaitent rester en indivision sur le bien. Ils ajoutent que dans ce cas, Monsieur [D] [N] percevrait une somme correspondant à ses droits dans l’immeuble, ce qui permettrait de préserver les intérêts de chacun.

Les intimés précisent que par ordonnance du 09 juillet 2019, le juge des tutelles du tribunal de grande instance de Bayonne a autorisé les représentants légaux du mineur à solliciter cette attribution éliminatoire de l’immeuble indivis « à charge pour Madame [G] de supporter le paiement de la soulte qui sera due à Monsieur [N] en cas de succès de cette demande ». Ils soutiennent que Madame [F] [G] épouse [M] serait en mesure de régler la somme qui serait due à Monsieur [D] [N] s’il était fait droit à leur demande.

Selon les intimés, la [Adresse 2] est une maison familiale que Madame [F] [G] épouse [M] souhaite conserver, et ils ajoutent que, « en considération de la situation du bien et de ses caractéristiques, il est fort probable que cet immeuble attire de nombreux potentiels acquéreurs, notamment des promoteurs immobiliers.

Monsieur [N] ne dit mot sur sa situation patrimoniale.

Toutefois, le risque est grand que ni Madame [G] ni Monsieur [N] ne puissent financièrement égaler le montant de l’adjudication ».

Les intimés sollicitent en conséquence que la cour ordonne l’attribution éliminatoire de l’immeuble indivis au profit de Madame [F] [G] épouse [M] et de Monsieur [K] [G] [M].

Sur ce,

' Sur l’attribution éliminatoire

Comme indiqué précédemment, l’article 815 du code civil dispose que nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention.

L’article 824 du même code précise que :

« Si des indivisaires entendent demeurer dans l’indivision, le tribunal peut, à la demande de l’un ou de plusieurs d’entre eux, en fonction des intérêts en présence et sans préjudice de l’application des articles 831 à 832-3, attribuer sa part à celui qui a demandé le partage.

S’il n’existe pas dans l’indivision une somme suffisante, le complément est versé par ceux des indivisaires qui ont concouru à la demande, sans préjudice de la possibilité pour les autres indivisaires d’y participer, s’ils en expriment la volonté. La part de chacun dans l’indivision est augmentée à proportion de son versement. »

Il est constant que l’attribution éliminatoire doit être appréciée au regard des intérêts en présence, et de la solvabilité des indivisaires pour payer la soulte.

Les intérêts des indivisaires sollicitant l’attribution éliminatoire, du co-indivisaire, voire de l’indivision.

En l’espèce, les intimés soutiennent que Madame [F] [G] épouse [M] et son fils Monsieur [K] [G] [M] souhaitent rester en indivision sur le bien.

Ils présentent l’immeuble comme étant une maison familiale, transmise depuis plusieurs générations.

Cependant, le seul fait que la villa appartiendrait à la famille depuis longtemps ne caractérise en aucune façon l’attachement de la fille et du petit-fils de la défunte pour le bien.

Il n’est versé aucune pièce permettant d’envisager que Madame [F] [G] épouse [M] et son fils [K] auraient eu un quelconque lien avec cette maison, dans laquelle il n’est pas même établi que le mineur aurait vécu ou à tout le moins séjourné.

La cour ne peut que constater qu’il n’est justifié d’aucun intérêt particulier tant pour Madame [F] [G] épouse [M] que pour son fils à se voir attribuer le bien, en l’absence de preuve de souvenirs ou d’un attachement précis aux lieux.

Au contraire même, il ressort de la procédure que l’attachement allégué au bien paraît relativement récent, voire de circonstance.

En effet :

— par courrier du 20 mai 2014 de l’avocat de Madame [F] [G] épouse [M] à l’appelant, il était indiqué que celle-ci « était prête » à lui vendre ses droits dans l’immeuble ;

— par requête au juge des tutelles du tribunal de grande instance de Bayonne déposée le 26 novembre 2014, elle a mentionné n’avoir d’autre choix que, notamment, « la mise en vente de l’immeuble indivis à la barre du tribunal compétent » ;

— dans un mail du 25 mai 2015, Madame [F] [G] épouse [M] a informé Monsieur [D] [N] qu’elle recevrait bientôt « l’autorisation de vente sur licitation (Enchères) pour Barcelère », et elle ajoutait « Je te laisse une dernière chance pour signer la vente de Barcelère à 300 000 € et en finir une bonne fois pour toute de cette situation pesante pour tous » ;

— dans leurs conclusions de première instance signifiées le 06 avril 2017 et le 10 janvier 2018, les défendeurs ne se sont pas opposés au partage de l’indivision, ce qui n’est pas compatible avec une attribution éliminatoire qui a pour objet de maintenir une indivision ;

— se contredisant ensuite, ils ont sollicité cette attribution par conclusions du 24 avril 2018 ;

— selon l’attestation rédigée par Madame [C] [H], cousine de la défunte, il apparaît que cette dernière lui avait dit quelques mois avant sa mort que sa fille [F] [G] épouse [M] lui avait déclaré « ne pas aimer [Adresse 2] dont elle hériterait, qu’elle ne ferait rien pour la garder et qu’elle la vendrait ». Les intimés n’ont articulé aucune motivation permettant d’écarter, ni même de relativiser, les termes de cette attestation ;

Ces éléments contredisent totalement l’existence d’un réel attachement de Madame [F] [G] épouse [M] à l’immeuble indivis.

Par ailleurs, si Madame [F] [G] épouse [M] s’est engagée auprès du juge des tutelles à supporter la part éventuellement due par son fils à l’appelant en cas d’attribution de l’immeuble litigieux, cet engagement n’est en aucune façon opposable à Monsieur [D] [N].

Dès lors, l’opération proposée n’est pas sans exposer le mineur, qui pourrait voir limiter ses droits dans la succession de sa grand-mère.

Ensuite, l’attribution éliminatoire du bien à Madame [F] [G] épouse [M] et à son fils [K] n’aurait aucun intérêt pour Monsieur [D] [N], qui a indiqué être intéressé par l’acquisition de la pleine propriété de l’immeuble.

Enfin, il convient de s’intéresser à l’intérêt de l’indivision.

Dans le cadre de leur demande d’attribution éliminatoire les intimés proposent que les droits des parties soient déterminés à partir de la valeur de l’immeuble telle qu’estimée par expertise non contradictoire, diligentée à la demande de Monsieur [D] [N] et réalisée en 2014. Le bien était alors évalué pour un montant de 360.000€.

Aucun élément ne permet de retenir que, près de 8 ans plus tard, la valeur de ce bien serait inchangée. Au contraire même, il ressort d’un avis de valeur produit par l’appelant que seulement deux ans après le dépôt du rapport d’expertise, le bien pouvait être estimé à 380.000€.

Il serait de l’intérêt de l’indivision que le bien soit cédé à son juste prix, c’est à dire au prix du marché, et rien ne permet de retenir que celui-ci correspond au montant retenu par les intimés, étant rappelé que selon les écritures de ces derniers, « en considération de la situation du bien et de ses caractéristiques, il est fort probable que cet immeuble attire de nombreux potentiels acquéreurs, notamment des promoteurs immobiliers ». Cette attractivité du bien est de nature à influencer sa valorisation, et n’est pas prise en compte dans la proposition d’attribution présentée par les intimés.

La solvabilité des indivisaires sollicitant l’attribution éliminatoire

Madame [F] [G] épouse [M] affirme être en mesure de régler, seule, la soulte qui serait due à Monsieur [D] [N] s’il était fait droit à la demande des intimés.

Il ressort des pièces versées aux débats qu’elle ne verse cependant aucun justificatif récent de ses revenus.

Ainsi, le seul élément officiel qui est produit consiste en une déclaration de revenus de 2017, donc comportant des informations vieilles de 5 ans, mentionnant un total de 13.104€ de revenus d’activité, 2.800€ de pension alimentaire et 2.697€ de revenus locatifs.

Madame [F] [G] épouse [M] indique être gérante d’une EURL, dont les bilans comptables récents sont cependant ignorés. Selon l’unique justificatif versé, le résultat de l’entreprise était de 580€ en 2014, 4.761€ en 2015 et 3.361€ en 2016.

Sa situation n’a fait l’objet d’aucune actualisation.

Madame [F] [G] épouse [M] soutient que dans le cadre de son divorce, le domicile conjugal a été vendu, le prix de vente ayant été réparti par moitié entre les époux « après avoir soldé le crédit affecté ».

Il ressort en fait de l’attestation notariée qui est versée aux débats que ce ne sont pas les époux qui étaient propriétaires du bien et qui l’ont vendu, mais une SCI dont les intéressés étaient les associés et les gérants.

La situation financière de cette SCI à l’époque de la vente est totalement ignorée, tout comme le sont le prix de vente de l’immeuble et le solde du crédit alors dû. Et c’est vainement qu’il sera recherché dans les pièces produites quel fut le montant effectivement perçue par l’intimée, et quelle destination a été donnée au capital éventuellement obtenu.

Enfin, la cour ne peut que constater que Madame [F] [G] épouse [M] ne produit aucun justificatif concernant ses charges, à propos desquelles elle reste totalement taisante.

Les intimés soutiennent également que la soulte due à l’appelant sera diminuée du montant de l’indemnité d’occupation qui doit être mise à sa charge.

Il convient cependant de rappeler que le principe même d’une indemnité d’occupation est contesté, et par ailleurs, comme il sera indiqué infra, l’indemnité d’occupation est due non pas aux indivisaires, mais à l’indivision. Son montant est réparti entre chacun, à proportion des droits détenus, de sorte qu’en définitive, seule une partie pourrait venir en déduction de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [D] [N], dont les droits dans l’immeuble ne sont pas négligeables.

Il apparaît ainsi que même en retenant d’une part l’estimation du bien telle que proposée par les intimés et d’autre part leur calcul du montant de la soulte qui serait due à Monsieur [D] [N], soit 144.000€, il n’est absolument pas démontré que Madame [F] [G] épouse [M] serait en mesure de régler cette somme.

Cette intimée affirme être mesure, éventuellement, de souscrire un emprunt pour financer l’attribution éliminatoire.

Cependant, il ne peut qu’être constaté que Madame [F] [G] épouse [M] procède uniquement par voie d’affirmation et ne verse aucune pièce permettant d’avérer sa capacité d’emprunt actuelle.

*

* *

Il s’évince de ce qui précède qu’il ne peut être donné une suite favorable à la demande présentée par les intimés, qui ne justifient pas d’un intérêt suffisant en ce sens, et sauf à mettre en péril les intérêts de Monsieur [D] [N] dans la mesure où, en fait, Madame [F] [G] épouse [M] ne justifie pas plus qu’en première instance de sa capacité à payer la soulte qui serait due à l’indivisaire qui s’oppose à l’attribution éliminatoire.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté les intimés de leur demande d’attribution éliminatoire de l’immeuble indivis.

' sur la licitation

L’article 1377 du code de procédure civile précise que le tribunal ordonne, dans les conditions qu’il détermine, la vente par adjudication des biens qui ne peuvent être facilement partagés ou attribués. La vente doit être faite, pour les immeubles, selon les règles prévues aux articles 1271 à 1281 dont il résulte que :

— les enchères sont reçues soit par un notaire commis à cet effet par le tribunal de grande instance, soit à l’audience des criées par un juge désigné par ce tribunal,

— le tribunal détermine la mise à prix de chacun des biens à vendre et les conditions essentielles de la vente et peut préciser qu’à défaut d’enchères atteignant cette mise à prix, la vente pourra se faire sur une mise à prix inférieure qu’il fixe,

— il peut commettre un avocat ou un notaire, chargé d’établir un cahier des charges,

Selon l’article 1686 du code civil, la vente sur licitation se fait aux enchères et le prix en est partagé entre les copropriétaires.

Il dépend de la succession de Madame [Z] [H] des droits dans un ensemble immobilier sis à [Localité 3], comprenant une maison à usage d’habitation connue sous le nom de [Adresse 2], avec jardin, et les 334/1000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales.

Selon la description faite dans le rapport d’expertise non contradictoire versé au dossier, et qui n’est pas contestée par les intimés, la villa est composée de deux appartements, cependant :

— l’accès à l’appartement de l’étage se fait par un escalier qui se trouve dans l’appartement du rez de chaussée ;

— la chaudière qui alimente l’étage en eau chaude se trouve au rez de chaussée ;

— il n’y a qu’un seul compteur d’eau, au rez-de-chaussée, pour les deux appartements ;

Ainsi qu’il a été précisé précédemment, l’ensemble immobilier a été évalué à 360.000€ en 2014, et 380.000€ en 2016.

La succession ne comporte aucun autre élément d’actif significatif.

Il s’évince de ce qui précède que, du fait de la configuration des lieux et en l’état des prétentions des parties sur le bien, l’immeuble indivis ne peut être aisément partagé ou attribué. En conséquence, la décision du tribunal sera confirmée en ce que sa vente par adjudication a été ordonnée.

Aucune prétention n’ayant été formulée concernant les modalités de la licitation, et notamment s’agissant de la mise à prix, elles seront donc également confirmées.

Toutefois, en application des dispositions précitées de l’article 462 du code de procédure civile, il convient de réparer l’erreur matérielle affectant le jugement entrepris s’agissant de la désignation de l’immeuble objet de la vente par adjudication. Le jugement sera donc corrigé en ce sens.

3 ' Sur l’indemnité d’occupation

Monsieur [D] [N] sollicite l’infirmation des dispositions du jugement frappé d’appel par lesquelles il a été jugé d’une part qu’il était redevable d’une indemnité d’occupation depuis le 10 janvier 2013, et d’autre part que le montant de cette indemnité est de 378€ par mois.

Il demande à la cour de rejeter toute demande au titre d’une indemnité d’occupation.

À l’appui de sa prétention l’appelant soutient qu’il n’est pas démontré que son occupation de l’immeuble exclurait celle de ses co-indivisaires. Au contraire selon lui, l’histoire familiale démontre que l’immeuble a été occupé simultanément par plusieurs familles, et il indique avoir vécu dans ce bien avec sa compagne, alors que le père de cette dernière était installé à l’étage de la villa.

Monsieur [D] [N] précise qu’il n’occupe que le rez de chaussée de l’immeuble, de sorte que son occupation ne serait ni privative ni exclusive.

Il ajoute en outre qu’il serait établi que Madame [F] [G] épouse [M], qui dispose des clés de l’immeuble, s’y rendait et avait annoncé qu’elle comptait s’y installer.

L’appelant précise que par télécopie officielle de son avocat du 16 mars 2017, Madame [F] [G] épouse [M] a été informée qu’il ne voyait aucun inconvénient à ce qu’elle s’installe dans la villa.

Les intimés sollicitent l’infirmation de la décision entreprise s’agissant du montant de l’indemnité d’occupation mise à la charge de Monsieur [D] [N].

Ils demandent à la cour de :

— fixer la valeur locative de l’immeuble indivis à la somme de 1.899€;

— dire et juger que l’appelant est redevable d’une indemnité d’occupation envers l’indivision à hauteur de 1519,20€ par mois à compter du 10 janvier 2013, soit la somme globale de 120.016,80 €, arrêtée au mois de juillet 2019 ;

— fixer les droits de Madame [G] dans le cadre du partage de l’indivision concernant cette somme à 33.754,33 €, arrêté au mois de juillet 2019 ;

Ils soutiennent que la jouissance du bien par l’appelant exclut tout autre occupant, de sorte que, contrairement à ce que le tribunal a retenu, celui-ci est redevable d’une indemnité pour l’occupation de l’ensemble de l’immeuble, ce d’autant qu’il ne serait pas démontré qu’il n’en occuperait qu’une partie.

Les intimés ajoutent que cette indemnité d’occupation est due à l’indivision, le partage devant intervenir selon les parts de chacun.

Ils indiquent que l’expertise réalisée à la demande de l’appelant a retenu une valeur locative mensuelle de 1.899€, et ils proposent d’appliquer à cette somme un « taux de vétusté de 20% » tel que retenu par le tribunal.

Sur ce,

— sur le principe de l’indemnité d’occupation

L’article 815-9 du code civil dispose en son second alinéa que l’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité.

Il est acquis que l’indemnité d’occupation n’est pas nécessairement liée à l’occupation effective, totale ou matérielle du bien.

En effet, la jouissance privative d’un immeuble indivis résulte de l’impossibilité de droit ou de fait, pour les co-indivisaires, d’utiliser ledit bien.

En conséquence, il importe peu de savoir si Monsieur [D] [N] occupe tout l’immeuble ou seulement une partie : dès lors que son occupation, même partielle, du bien empêcherait ses co-indivisaires de jouir également de l’immeuble, il serait redevable d’une indemnité.

La charge de la preuve de cette occupation exclusive de toute autre incombe en l’espèce aux intimés.

Ces derniers indiquent en premier lieu que l’appelant « occupe le bien indivis depuis le décès de Madame [H] jusqu’à ce jour, dans les mêmes conditions d’occupation que celles précédant le décès de sa partenaire ».

Cet argument ne corrobore en aucune façon la thèse d’une occupation privative de l’ensemble immobilier. Au contraire même il tend à le contredire. En effet, il ne peut qu’être rappelé qu’avant le décès de Madame [Z] [H], celle-ci et son compagnon vivaient au rez-de-chaussée de la villa tandis que Monsieur [A] [H], père de la défunte, occupait l’étage dont il avait conservé l’usufruit. Ce partage de l’immeuble a même perduré après le décès de Madame [Z] [H], jusqu’à la mort de son père survenu quelques mois plus tard, en mai 2012.

Ainsi donc, si, comme les intimés l’écrivent, Monsieur [D] [N] a continué à occuper le bien comme il le faisait avant le décès de sa compagne, cela tend à signifier qu’il s’est maintenu dans la partie où le couple vivait, soit au rez-de-chaussée, sans empêcher l’utilisation par autrui du reste de l’immeuble.

Les intimés soutiennent que l’appelant occupe tout le bien, et qu’il ne prouve pas qu’il n’utilise « que la partie du bas de l’immeuble ».

Ce faisant, ils inversent la charge de la preuve, puisqu’il leur incombe de démontrer une occupation du bien par Monsieur [D] [N], exclusive de toute autre.

Les intimés ne versent aucune pièce permettant de retenir que l’intéressé occuperait tout l’immeuble. Il ressort de l’attestation de Madame [V], produite par eux, que cette dernière a accompagné le 02 avril 2017 Madame [F] [G] épouse [M] qui s’était rendue dans les lieux. Dans cette pièce, qui ne respecte d’ailleurs pas le formalisme prévu par les dispositions de l’article 202 du code de procédure civile, la rédactrice indique être allée à l’étage de la maison, mais il n’est fait état d’aucun élément permettant d’envisager que ce niveau de l’immeuble était occupé ni même utilisé par Monsieur [D] [N].

Il sera ajouté qu’au surplus l’appelant verse aux débats l’attestation, toute aussi irrespectueuse des dispositions précitées du code de procédure civile, de Madame [C] [H], cousine de la défunte qui indique être allée régulièrement « à Barcelère » après le décès de [Z] [H] puis du père de celle-ci. Elle précise notamment, s’agissant du premier niveau de l’immeuble où vivait son oncle : « je peux donc attester que depuis le 17 mai 2012, mort de [A] [H], mis à part l’aération des lieux, la surveillance et le suivi d’intendances matérielles ('), Monsieur [D] [N] n’a jamais occupé ou mis à disposition cet étage ».

Les intimés n’ont versé aucune pièce et articulé aucune motivation permettant d’écarter ni même de relativiser les termes de cette attestation.

Les intimés indiquent qu’en pratique, l’ensemble immobilier constitue une seule et même habitation, le bas et le haut n’étant pas indépendants, de sorte que les deux appartements ne peuvent être occupés séparément.

Il convient de préciser quelle est la configuration de l’immeuble, selon le rapport d’expertise versé aux débats.

La maison est constituée de deux appartements qui ne sont effectivement pas indépendants en ce que :

— il y a une entrée commune, par l’appartement situé au rez-de-chaussée ;

— l’accès à l’appartement de l’étage se fait par un escalier se trouvant dans le couloir principal du rez-de-chaussée ;

— il n’y a qu’une chaudière et qu’un compteur d’eau, situés au rez-de-chaussée ;

Toujours selon le même rapport, non contesté, la composition de l’ensemble immobilier est la suivante :

' le rez-de-chaussée comporte 2 chambres dont une avec douche et lavabo, un séjour, une salle à manger, une cuisine et un WC. La surface habitable a été estimée à 92,29m².

' l’étage est composé d’un dégagement, de trois chambres, une salle de bains, un séjour, une cuisine, un WC et un grenier. La surface habitable relevée est de 89,44m².

Il s’évince de cette description que les deux niveaux de l’immeuble offrent chacun des conditions d’accueil comparables.

S’il a été relevé que les appartements ne sont pas indépendants, il apparaît toutefois que la configuration du bien a déjà permis une utilisation individuelle de chaque niveau. En effet :

— comme indiqué précédemment, Madame [Z] [H] et Monsieur [D] [N] d’une part et Monsieur [A] [H] d’autre part se sont partagés les lieux, les premiers vivant au rez-de-chaussée, le second s’étant réservé l’usufruit de l’étage ;

— ce partage de l’immeuble correspond à une pratique ancienne, Madame [C] [H] indiquant dans son attestation que les deux appartements « devaient accueillir notre grand-père [B] [H] et son frère [U] [H] de retour de la guerre 14/18 avec leurs épouses et leurs futurs enfants. Son architecture a de tout temps permis une vraie cohabitation transgénérationnelles avec indépendance, liberté et respect des autres » ;

En outre, et surtout, il ressort de la procédure que Madame [F] [G] épouse [M] a elle-même relativisé l’impossibilité dont elle fait désormais état d’occuper séparément l’immeuble.

En effet, il apparaît que :

— par mail du 25 mai 2015 adressé à Monsieur [D] [N], elle indiquait « je t’informe surtout reprendre Possession des lieux et m’installer chez Moi (en haut) avec [K] à la rentrée à [Localité 3] » (texte souligné dans le mail) ;

— par un nouveau mail du 08 décembre 2016 toujours adressé à l’appelant, Madame [F] [G] épouse [M] précisait notamment « Je t’informe donc (') que je m’installe à [Localité 3] d’ici Février. Voire peut être après Noel » ;

— par un mail du 30 mars 2017 envoyé à Monsieur [D] [N], Madame [F] [G] épouse [M] indiquait en évoquant l’immeuble indivis qu’elle viendrait « faire un inventaire », et ajoutait « J’envisage des travaux intérieurs avant de m’y installer » ;

Dans ces conditions, elle ne peut sans se contredire soutenir désormais qu’une occupation concomitante de l’immeuble par les indivisaires serait impossible, alors que c’est ce qu’elle a annoncé elle-même.

Il sera par ailleurs constaté qu’il n’est pas soutenu que ce projet d’installation dans la maison indivise aurait été mis en échec par Monsieur [D] [N], lequel a, par le biais d’un courrier officiel de son avocat, indiqué en mars 2017 qu’il ne voyait aucun inconvénient à ce que Madame [F] [G] épouse [M], qui dispose des clefs du bien, s’installe dans les lieux.

Il s’évince de ce qui précède que si une occupation de l’immeuble indivis par Monsieur [D] [N] est avérée, et non contestée d’ailleurs, il n’est pour autant pas établi qu’elle serait exclusive et empêcherait les co-indivisaires de jouir du bien.

En conséquence, en l’absence d’occupation privative, il n’y a pas lieu de mettre une indemnité d’occupation à la charge de Monsieur [D] [N]. Le jugement sera réformé en ce sens, et les intimés seront déboutés de leur prétention à ce titre et de leurs demandes subséquentes.

4 ' Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

L’article 696 du code de procédure civile dispose en son premier alinéa que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La décision du tribunal sur le sort des dépens de première instance et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile sera confirmée, les parties n’ayant articulé devant la cour aucune motivation pertinente justifiant qu’une solution différente soit retenue.

Les intimés ayant succombé devant la cour, ils seront condamnés in solidum au paiement des dépens exposés en cause d’appel.

L’équité et la nature du litige commandent de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et les parties seront déboutées de leur demande de ce chef.

*

* *

Les parties seront renvoyées devant le notaire désigné par le jugement en vue de la poursuite des opérations liquidatives conformément à la présente décision.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, contradictoirement, et en dernier ressort, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a :

Dit que Monsieur [D] [N] est redevable d’une indemnité de 378,00 € par mois au titre de l’occupation d’une partie de la maison d’habitation située [Adresse 2] et ce à compter du 10 janvier 2013 et jusqu’au jour du partage ou de la cessation de la jouissance privative si elle est antérieure au partage ;

et statuant à nouveau de ce chef,

Déboute les intimés de leur demande au titre d’une indemnité d’occupation due par Monsieur [D] [N] ;

par ailleurs, réparant les erreurs et omissions affectant la décision entreprise,

Dit que les opérations de partage ordonnées par le jugement déféré portent également sur l’indivision immobilière relative à la [Adresse 2] ;

Dit que le bien objet de la vente par licitation ordonnée par le jugement entrepris est le suivant, selon l’attestation de propriété immobilière établie le 29 juin 2018 par Maître [R], notaire :

Dans un ensemble immobilier situé à [Adresse 2],

Cadastré

Section

N°

Lieudit

Surface

BP

46

Av de la Légion Tchèque

00 ha 01 a 95 ca

BP

332

Av de la Légion Tchèque

00 ha 05 a 38 ca

BP

333

Av de la Légion Tchèque

00 ha 05 a 18 ca

BP

334

Av de la Légion Tchèque

00 ha 02 a 12 ca

BP

335

Av de la Légion Tchèque

00 ha 03 a 66 ca

Désignation des biens :

Lot numéro UN (1) :

Une maison à usage d’habitation connue sous le nom de [Adresse 2], à l’angle Sud-Ouest, avec la jouissance exclusive d’une partie du jardin d’une superficie de cinq cent soixante et un mètres carrés.

Cette superficie comprenant le sol de la maison.

Et les TROIS CENT TRENTE QUATRE MILLIÈMES (334 / 1000 EMES) de la propriété du sol et des parties communes générales.

Tels que les BIENS ont été désignés aux termes de l’état descriptif de division ci-après énoncé, avec tous immeubles par destination pouvant en dépendre.

Etat descriptif de division ' règlement de copropriété reçu le 17 septembre 1973 par Maître [T], notaire à [Localité 3], publié au 1er Bureau de la Conservation des Hypothèques de [Localité 3] le 12 octobre 1973 Volume 869 n°11.

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Renvoie les parties devant le notaire désigné par le jugement en vue de la poursuite des opérations liquidatives conformément à la présente décision ;

Condamne in solidum les intimés au paiement des dépens d’appel ;

Déboute les parties de leur demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Arrêt signé par Xavier GADRAT, Président et Julie BARREAU, Greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIERELE PRESIDENT

Julie BARREAUXavier GADRAT