RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 29 JANVIER 2020

(n° , pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 16/13565 – N° Portalis 35L7-V-B7A-BZCXY

Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 Mai 2016 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 13/06594

APPELANT

Syndicat des copropriétaires […]

représenté par son syndic, le CABINET A B SAS

SIRET n° 572 037 190 00020

[…]

[…]

Représenté par M^e Philippe REZEAU de la SELARL AQUILON AVOCATS, avocat postulant et plaidant, avocat au barreau de PARIS, toque : L158

INTIMÉE

LA SOCIÉTÉ GECINA

N° SIRET : 592 014 476 00150

[…]

[…]

Représenté par M^e Lucas DREYFUS de la SELARL DREYFUS FONTANA, avocat postulant et plaidant , avocat au barreau de PARIS, toque : K0139

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 06 Novembre 2019, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

Madame Muriel PAGE, Conseillère

M^me Nathalie BRET, Conseillère

qui en ont délibéré, dans les conditions prévues par l’article 785 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : M. Amédée TOUKO-TOMTA

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre et par Amédée TOUKO-TOMTA, Greffier présent lors de la mise à disposition .

***

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte notarié du 9 septembre 2003, la société Gecina a acquis l’immeuble sis […].

Par acte notarié du 24 novembre 2005, à la requête de la société Gecina, cet immeuble a fait l’objet d’un état descriptif de division et d’un règlement de copropriété conformément au statut de la copropriété des immeubles bâtis régi par la loi du 10 juillet 1965.

Son syndic actuel est la société A B.

Par acte authentique en date du 11 octobre 2007, la SCI Lax a acquis de la société Gecina les lots privatifs n° 16, 17, 19, 20, 21, 22 et 41 situés au 7^e étage de l’immeuble.

L’ensemble des lots acquis étaient libres de toute occupation à l’exception du lot n°16, studio, dont il était indiqué dans l’acte de vente qu’il était occupé par la gardienne de l’immeuble, M^me X, dans le cadre de son contrat de travail.

Le jour même de l’acquisition, le 11 octobre 2007, la SCI Lax a sollicité l’inscription, à l’ordre du jour de l’assemblée générale ordinaire de la copropriété, de la question de la détermination du montant d’une indemnité d’occupation, versée par le syndicat des copropriétaires, en contrepartie de l’occupation du lot n°16 par la gardienne de l’immeuble.

L’assemblée générale du 8 novembre 2007 a rejeté la demande de la SCI Lax invoquant, lors des débats, 1'engagement de l’ancien propriétaire en date du 9 novembre 2005 de 'ne pas quittancer de loyer à la copropriété pour le logement occupé par M^me X'.

Par exploit d’huissier en date du 26 avril 2013, la SCI Lax a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […], représenté par son syndic la société A B, devant le tribunal de grande instance de Paris.

Par exploit d’huissier en date du 18 décembre 2013, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] a assigné la société Gecina devant le même tribunal.

Par jugement du 12 mai 2016, le tribunal de grande instance de Paris a :

— débouté la SCI Lax de sa demande de voir déclarer non écrite la clause du règlement de copropriété de l’immeuble du […] aux termes de laquelle 'l’actuelle gardienne bénéficiera en outre, à compter du 15 janvier 2006 au plus tard, d’un studio nouvellement aménagé au septième étage, constituant le lot n°16 de la copropriété et dont l’usage lui a été accordé par lettre

du 12 mai 2005, constituant un avenant à son contrat de travail stipulant qu’il ne pourra être occupé que par les membres de sa famille ou des personnes à sa charge. Il lui est interdit de le prêter, même pour un court délai et à titre gracieux et a fortiori de le sous louer ou de l’échanger, sous peine de se voir retirer immédiatement l’usage du studio par son propriétaire. Cette mise à disposition, accordée à titre personnel à l’actuelle gardienne, prendra fin en même temps que son contrat de travail. Le syndicat des copropriétaires sera subrogé purement et simplement dans les droits et obligations résultant du contrat de travail de la gardienne et de son avenant.' (page 18),

— fixé le montant de l’indemnité d’occupation du lot n°16 à la somme de 600 euros par mois (550 euros + 50 euros de provision sur charges),

— condamné1^e syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […], représenté par son syndic la société Cabinet A B, à payer à la SCI Lax la somme de 600 euros par mois à titre d’indemnité d’occupation du lot n°16, à compter de la signification du présent jugement,

— déclaré sans objet les autres demandes,

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […], représenté par son syndic la société Cabinet A B, à payer à la SCI Lax la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […], représenté par son syndic la société Cabinet A B, à payer à la société Gecina la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes respectives,

— ordonné l’exécution provisoire du jugement,

— dispensé la SCI Lax de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires,

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […], représenté par son syndic la société Cabinet A B, aux dépens, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires a relevé appel partiel de ce jugement, par déclaration remise au greffe le 20 juin 2016, à l’encontre de la société Gecina.

La procédure devant la cour a été clôturée le 11 septembre 2019.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 19 septembre 2016 par lesquelles le syndicat des copropriétaires du […], appelant, invite la cour à :

— infirmer le jugement en ce qu’il l’a débouté de l’ensemble de ses demandes dirigées contre la société Gecina,

Et statuant à nouveau

— déclarer la société Gecina responsable de la situation juridique du lot n°16 de l’état descriptif de division de l’immeuble du […],

— condamner la société Gecina à le garantir intégralement des condamnations éventuellement prononcées par le tribunal à son encontre, au profit de la SCI Lax,

En tout état de cause,

— condamner la société Gecina aux dépens de première instance et d’appel, avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à lui payer la somme de 5.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions en date du 15 novembre 2016 par lesquelles la société Gecina, intimée, demande à la cour, au visa des articles 1188 et 1199 du code civil, de :

— déclarer irrecevable le syndicat des copropriétaires en son appel,

A titre subsidiaire,

— le déclarer mal fondé,

— confirmer la décision entreprise en ses dispositions déférées à la cour,

Y ajoutant :

— condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à lui payer la somme de 3.500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Le syndicat des copropriétaires a formé un appel partiel du jugement du 12 mai 2016, limité au débouté de ses demandes à l’encontre de la société Gecina, relatives notamment à son appel en garantie ;

Les moyens relatifs à l’appel partiel soutenus par les parties, excepté sur la recevabilité de cet appel, ne font que réitérer, sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation,

Il convient seulement de souligner et d’ajouter les points suivants :

Sur la recevabilité de l’appel

La société Gecina soulève l’irrecevabilité de l’appel aux motifs, d’une part, que le syndicat est incohérent à maintenir une demande, nécessairement secondaire, à être garanti d’une condamnation, relative à l’obligation principale dont il n’a pas formé appel et qu’il a donc acceptée, d’autre part, qu’il s’agit d’une condamnation future puisque relative à l’exécution d’un contrat de bail en cours et, enfin, que la demande est indéterminée dans son quantum dès lors que personne ne peut déterminer la date à laquelle la loge sera libérée par la gardienne ;

Aux termes de l’article 334 du code de procédure civile, 'La garantie est simple ou formelle selon que le demandeur en garantie est lui-même poursuivi comme personnellement obligé ou seulement comme détenteur d’un bien’ ;

Aux termes de l’article 335 du même code, 'Le demandeur en garantie simple demeure partie principale’ ;

Aux termes de l’article 553 du même code, 'En cas d’indivisibilité à l’égard de plusieurs parties, l’appel de l’une produit effet à l’égard des autres même si celles-ci ne se sont pas jointes à l’instance ; l’appel formé contre l’une n’est recevable que si toutes sont appelées à l’instance’ ;

Il résulte des articles 334 et 335 du code de procédure civile précités que le seul appel en garantie ne crée pas de lien de droit entre le demandeur à l’action principale et le garant ;

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires est condamné, par le jugement du 12 mai 2016, à verser une indemnité d’occupation à la SCI Lax, sur le fondement du règlement de copropriété, et il fonde son appel en garantie à l’encontre de la société Gecina sur un autre fondement, le non respect d’un engagement de la société Gecina à son égard ;

Si la demande en garantie du syndicat des copropriétaires se trouvait unie à la demande principale par un lien de dépendance en première instance, en revanche il n’y a pas d’indivisibilité du litige au sens de l’article 553 du code de procédure civile ; l’objet du litige de l’appel du syndicat des copropriétaires à l’encontre de la disposition du jugement qui l’a débouté de l’appel en garantie ne remet pas en question le principe même de la demande originaire de la SCI Lax et les faits qui ont servi de base à la condamnation principale du syndicat des copropriétaires ;

En conséquence, l’appel à l’encontre des dispositions du jugement relatives à l’appel en garantie n’est pas conditionné par l’appel à l’encontre des dispositions relatives à la condamnation principale et il y a lieu de rejeter la demande de la société Gecina d’irrecevabilité de l’appel sur ce fondement ;

Concernant les deux autres moyens fondés sur la condamnation future et la demande indéterminée, il s’agit de moyens inopérants quant à l’irrecevabilité de l’appel des dispositions du jugement relatives à l’appel en garantie, en ce qu’ils ne sont relatifs qu’à la recevabilité de l’appel en garantie ;

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande de la société Gecina d’irrecevabilité de l’appel sur ces fondements ;

Sur l’appel en garantie par le syndicat des copropriétaires à l’encontre de la société Gecina

Le syndicat des copropriétaires fonde sa demande de garantie sur le non respect de l’engagement de la société Gecina vis à vis du syndicat des copropriétaires ; par courrier du 9 novembre 2005, elle s’est engagée à ne pas quittancer de contrepartie à l’occupation du lot n°16 et à transférer cette obligation à tout acquéreur de ce lot, or lors de la vente de ce lot, elle n’a pas respecté cet engagement en n’informant pas la SCI Lax de cette situation et en ne lui rendant pas opposable l’engagement qu’elle avait pris vis à vis des acquéreurs;

La société Gecina oppose qu’elle a été l’unique propriétaire de l’immeuble jusqu’à la mise en vente par lots à partir de l’année 2005, qu’elle a adressé le courrier du 9 novembre 2005 à ses locataires, M. et M^me Y, préalablement à l’établissement du règlement de copropriété déposé le 24 novembre 2005, et qu’elle n’a donc pas pris cet engagement à l’égard du syndicat des copropriétaires qui n’avait pas encore de personnalité juridique à cette date ; elle rappelle l’effet relatif de toute convention en application de l’article 1199 du code civil ;

Aux termes de l’article 1134 du code civil, dans sa version applicable à la date du 9 novembre 2005,

'Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.

Elles doivent être exécutées de bonne foi’ ;

Aux termes de l’article 1165 du code civil, dans sa version applicable à la date du 9 novembre 2005, 'Les conventions n’ont d’effet qu’entre les parties contractantes ; elles ne nuisent point au tiers, et elles ne lui profitent que dans le cas prévu par l’article 1121 ' ;

En l’espèce, le courrier litigieux est daté du 9 novembre 2005 ; il est adressé par la société Gecina à 'M. et M^me Y […]' ; il mentionne pour objet 'studio à créer au septième étage’ et précise 'Je fais suite à votre courrier du 26 octobre dernier dans lequel vous nous interrogiez sur le devenir du studio qui sera créé au septième étage de votre immeuble après nos travaux de restructuration. Ce studio est destiné à l’usage exclusif de M^me C Z, et ce tant qu’elle sera la gardienne de l’immeuble. Ce studio étant un lot privatif, je vous confirme par la présente qu’il est destiné à la vente mais que la société Gecina n’entend pas quittancer de loyer à la copropriété pour le logement de M^me Z. Cette engagement sera opposable à tout propriétaire de ce studio’ ;

Il ressort de ce courrier qu’il a été adressé par la société Gecina à M. et M^me Y, vraisemblablement locataires de la société Gecina, puisqu’ils demeuraient dans l’immeuble à une période où la société Gecina en était l’unique propriétaire ;

D’autre part, ce courrier a été envoyé, avant l’instauration du règlement de copropriété et la vente du premier lot de l’immeuble, et donc à une date à laquelle le syndicat des copropriétaires n’avait pas encore d’existence ;

Ainsi l’engagement pris par la société Gecina dans ce courrier n’a d’effet qu’à l’égard de M. et M^me Y et non à l’égard du syndicat des copropriétaires ;

Le syndicat des copropriétaires ne peut donc pas se prévaloir de cet engagement à son égard ;

En conséquence, le jugement doit être confirmé en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de son appel en garantie à l’encontre de la société Gecina ;

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile .

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, doit être condamné aux dépens d’appel ainsi qu’à payer à la société Gecina la somme supplémentaire de 2 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par le syndicat des copropriétaires ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Rejette l’exception d’irrecevabilité de l’appel soulevée par la société Gecina ;

Confirme le jugement ;

Y ajoutant,

Condamne le syndicat des copropriétaires du […] aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer à la société Gecina la somme supplémentaire de 2.000 euros par application de l’article 700 du même code en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande ;

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT