Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 23 SEPTEMBRE 2020

(n° , 10 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 16/08315 – N° Portalis 35L7-V-B7A-BYRLH

Décision déférée à la Cour : Décision du 09 Mars 2016 -Tribunal de Grande Instance de Bobigny – RG n° 15/00021

APPELANTE

SAS SPEEDY FRANCE agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de NANTERRE sous le numéro 421 363 979

[…]

[…]

représentée par M^e Frédéric LALLEMENT de la SELARL BDL Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : P0480, avocat postulant

assistée de M^e Jean-Philippe CONFINO de la SELAS CABINET CONFINO, avocat au barreau de PARIS, toque : K0182, avocat plaidant substitué par M^e Jean-Viguen MANOUKIAN de la SELAS CABINET CONFINO, avocat au barreau de PARIS, toque : K0182, avocat plaidant

INTIMÉE

SCI SAINT CHRISTOPHE agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de NÎMES sous le numéro 402 704 555

[…]

[…]

représentée par M^e Hubert MOREAU de la SELARL MOREAU GERVAIS GUILLOU VERNADE SIMON LUGOSI, avocat au barreau de PARIS, toque : P0073

PARTIE INTERVENANTE :

SCI SAADA agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de CRÉTEIL sous le numéro 838 988 566

[…]

[…]

Représentée par M^e Chantal TEBOUL ASTRUC, avocat au barreau de PARIS, toque : A0235 substitué par M^e Raluca BORDEIANU, avocat au barreau de PARIS, toque : A0235

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 Juillet 2020, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Sandrine GIL, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre

Madame Sandrine GIL, conseillère

Madame Elisabeth GOURY, conseillère

qui en ont délibéré

Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par la magistrate signataire.

*****

FAITS ET PROCÉDURE

La SCI SAINT CHRISTOPHE a donné à bail des locaux commerciaux dont elle est propriétaire à Montreuil (93) au 38 avenue de la Résistance à la société Lub Entretien Auto. Le bail a été conclu le 12 octobre 1995 pour une durée de neuf années moyennant un loyer de 300 000 francs hors taxes.

La société Lub Entretien Auto a cédé son fonds de commerce à la société SPEEDY FRANCE en 2001.

Le 31 mai 2005, le bail a été renouvelé aux clauses et conditions qu’il édicte entre la société SAINT CHRISTOPHE et la société SPEEDY FRANCE à effet du 1^er juillet 2004 et moyennant un loyer annuel de 55.414,96 € HT. La destination contractuelle est celle d’entretien et réparation de véhicules automobiles, achat et vente de pièces au détail détachées et accessoires, activité de montage de pièces détachées et accessoires automobiles, achat de vente de produits pétroliers.

Par acte d’huissier de justice du 26 juin 2013, la société SPEEDY FRANCE a demandé le renouvellement du bail à effet du 1^er juillet 2013 moyennant un loyer annuel de 60.000 euros.

Par acte en date du 24 juillet 2013, la société bailleresse a consenti au principe du renouvellement à effet du 1^er juillet 2013 mais a sollicité la fixation d’un loyer annuel

d’un montant de 74.460,15 euros hors taxes.

Par acte d’huissier de justice en date du 7 juillet 2015, la société bailleresse a assigné la société SPEEDY aux fins que le nouveau loyer soit porté à la somme de 74.460,15 euros hors taxes et que le bail renouvelé prenne effet à compter du 1^er juillet 2013.

Par jugement en date du 9 mars 2016, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Bobigny a :

— Dit que le bail conclu entre les parties a été renouvelé à la date du 1^er juillet 2013 ;

— Fixé à la somme de 74.460,15 euros le montant du loyer renouvelé à la date du 1^er juillet et 2013 ;

— Condamné la société SPEEDY France au paiement du montant des intérêts au taux légal sur la somme correspondant au montant de la différence entre le loyer payé depuis le 1^er juillet 2013 et le loyer de 74.460,15 euros ;

— Dit que les intérêts au taux légal sur la différence entre le loyer initial et le loyer de 74.460,15 euros courront du 1^er juillet 2013 jusqu’à premier paiement par la SOCIETE SPEEDY France et du premier paiement du loyer de 74.460,15 euros ;

— Condamné la SOCIETE SPEEDY France au paiement de la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné la SOCIETE SPEEDY France au paiement des dépens ;

— Ordonné l’exécution provisoire.

Par déclaration en date du 8 avril 2016, la SAS SPEEDY FRANCE a interjeté appel de ce jugement.

Par ordonnance du 27 juin 2017, le conseiller de la mise en état a institué une mesure d’expertise et a désigné M. Y Z A pour rechercher la valeur locative des lieux à la date du renouvellement, soit au 1^er juillet 2013, et mis à la charge de la société SPEEDY FRANCE la provision à valoir sur la rémunération de l’expert.

Dans un rapport déposé le 17 avril 2018, M. Y Z A a conclu que la valeur locative des locaux donnés à bail à la société SPEEDY était de 67.200 € HT annuels à compter du 1^er juillet 2013.

La SCI SAADA est devenue propriétaire des locaux loués à la société SPEEDY France le 5 septembre 2018.

La société SPEEDY FRANCE a assigné en intervention forcée par acte d’huissier de justice en date du 20 décembre 2018 la SCI SAADA et lui a notifié un mémoire le 27 mars 2019.

Par ordonnance du 30 septembre 2019, le conseiller de la mise en état a déclaré recevable le mémoire de la SCI SAADA notifié le 10 avril 2019.

Dans ses conclusions n°2 notifiées par le 18 février 2020 par le RPVA et mémoire n°2 notifié par lettres recommandées du 18 février 2020 avec accusé de réception, la société SPEEDY FRANCE, SAS, demande à la Cour de :

Vu les articles L.145-33 et s. et R.145-2 et s. du Code de commerce,

Vu les articles 1154 et 1155 du Code civil, applicables en la cause s’agissant d’un bail renouvelé antérieurement au 1^er octobre 2016,

Vu les pièces et la jurisprudence versées aux débats,

— RECEVOIR la société SPEEDY FRANCE SAS en son appel et, l’y déclarant bien fondée,

— INFIRMER le jugement du juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Bobigny du 9 mars 2016 (RG n°15/00021) en toutes ses dispositions,

Et, statuant à nouveau,

— JUGER que la valeur locative des locaux au 1^er juillet 2013 est de 67.200 € par an,

— CONSTATER que ce montant est inférieur à celui du plafond indiciaire de renouvellement,

— FIXER le montant du loyer du bail renouvelé au 1^er juillet 2013 à la somme annuelle de 67.200 € HT (soixante-sept mille deux-cents euros hors taxes) correspondant à la valeur locative,

— DIRE que le dépôt de garantie sera réajusté proportionnellement au prix du nouveau loyer,

— JUGER que la société SAINT CHRISTOPHE devra rembourser à la société SPEEDY FRANCE SAS les trop-perçus de loyer depuis le 1^er juillet 2013 jusqu’au 5 septembre 2018,

— JUGER que la société SAADA devra rembourser à la société SPEEDY FRANCE SAS les trop-perçus de loyer depuis le 5 septembre 2018,

— DIRE que les trop-perçus de loyer porteront intérêts au taux légal depuis leur date d’exigibilité jusqu’au remboursement à la société preneuse, et ce en vertu de l’article 1155 ancien du code civil, avec capitalisation dans les conditions prévues par l’article 1154 ancien du même code pour les intérêts correspondant à des trop-perçus de loyers dus depuis plus d’un an.

— CONDAMNER in solidum ou l’une à défaut de l’autre les sociétés SAINT CHRISTOPHE et SAADA à payer à la société SPEEDY FRANCE SAS la somme de 7.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— CONDAMNER in solidum ou l’une à défaut de l’autre les sociétés SAINT CHRISTOPHE et SAADA aux entiers dépens comprenant les frais d’expertise, et autoriser M^e Frédéric LALLEMENT, Avocat à la Cour d’appel de Paris, membre de la SELARL BDL AVOCATS, à en poursuivre le recouvrement conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans son mémoire récapitulatif notifié par le RPVA le 19 décembre 2019, la SCI SAINT CHRISTOPHE, demande à la Cour de :

Vu les articles L145-33 et L145-34 et suivants du Code de Commerce.

Vu les articles R 145-3 à R 145-7 du Code de Commerce

Vu le rapport d’expertise du 16/04/2018

Vu le Dire de la SCI SAINT CHRISTOPHE du 29/03/2018

— DEBOUTER la société SPEEDY France des fins de son appel et le dire injuste et infondé, se faisant,

— DIRE ET JUGER n’y avoir lieu à homologation du rapport de l’expert judiciaire du 16/04/2018.

— DIRE ET JUGER que le loyer du bail renouvelé doit être fixé au 1^er Juillet 2013 en fonction de la variation de l’indice du coût de la construction, soit à la somme de 74 460,15 Euros HT

— DIRE ET JUGER qu’il ne peut y avoir application d’un abattement pour mise aux normes.

— CONFIRMER le Jugement du Juge des Loyers Commerciaux près le Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY en date du 9/03/2016, qui a :

— fixé à la somme de 74 460.15€ le montant du loyer renouvelé à compter du 1^er juillet 2013.

— condamné la société SPEEDY France au paiement du montant des intérêts

aux taux légal sur la somme correspondant au montant de la différence entre le loyer payé depuis le 1^er juillet 2013 et le loyer de 74.460,15 €

— dit que les intérêts au taux légal sur la différence entre le loyer initial et le loyer

de 74 460.15 euros courront à compter du 1^er juillet 2013 jusqu’au premier paiement par la société SPEEDY France du premier loyer de 74 460,15 €.

— condamné la société SPEEDY France à payer la somme de 1500€ à la SCI

SAINT CHRISTOPHE au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi

que les dépens avec exécution provisoire.

— CONDAMNER la société SPEEDY France à payer à la SCI SAINT CHRISTOPHE la

somme de 5000€ euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER la société SPEEDY France à payer à la SCI SAINT CHRISTOPHE les

entiers dépens de première instance et d’appel dont ces derniers alloués à Maître Hubert MOREAU Avocat soussigné.

Dans son mémoire en intervention récapitulatif et en réplique notifié par le RPVA le 17 février 2020 par lettres recommandées du 14 février 2020 avec accusé de réception, la SCI SAADA demande à la cour de :

— Recevoir la SCI SAADA en son intervention en qualité d’ayant droit de la SCI ST CHRISTOPHE ainsi que dans ses conclusions, fins et moyens,

La dire fondée,

Y faisant droit :

A titre principal, confirmer le jugement en date du 9 mars 2016 en ce qu’il a :

— Dit que le bail conclu entre les parties a été renouvelé à la date du 1^er juillet 2013

— Fixé à la somme de 74.460,15 € le montant du loyer renouvelé à la date du 1^er juillet 2013

— Condamné la société SPEEDY France au paiement du montant des intérêts au taux légal sur la somme correspondant au montant de la différence entre le loyer payé depuis le 1^er juillet 2013 et le loyer de 74.460,15 €

— Dit que les intérêts au taux légal sur la différence entre le loyer initial et le loyer de 74.460,15 € courront du 1^er juillet 2013 jusqu’à premier paiement par la Société SPEEDY France du premier paiement du loyer de 74.460,15 €

— Condamné la société SPEEDY France au paiement de la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

— Condamné la société SPEEDY France au paiement des dépens

— Ordonné l’exécution provisoire.

Subsidiairement, si la Cour venait à fixer le loyer à la valeur locative :

— Dire et juger que la valeur locative au 1^er juillet 2013 est de 72.843 €,

— Fixer à la somme de 72.843 € le montant du loyer renouvelé à la date du 1^er juillet 2013,

En tout état de cause :

— Débouter la société SPEEDY France de sa demande de condamnation de la SCI SAADA solidairement avec la SCI ST CHRISTOPHE,

— Condamner la société SPEEDY France au paiement de la somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile en sus des dépens de l’appel.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 12 mars 2020.

MOTIFS

La société SPEEDY FRANCE, appelante, expose qu’elle ne sollicite pas le déplafonnement du loyer mais qu’elle demande que le loyer du bail renouvelé au 1^er juillet 2013 soit fixé à la valeur locative parce que celle-ci est inférieure au loyer plafond. S’agissant de la valeur locative, elle demande de voir entériner le montant retenu par l’expert judiciaire, à savoir la somme de 67 200 euros en principal, inférieure au loyer plafond calculé en fonction des indices. En réplique aux intimées, elle expose que les facteurs locaux de commercialité sont sans intérêt dès lors que qu’elle ne forme pas une demande de déplafonnement ; qu’en tout état de cause il n’y a pas lieu de prendre en compte les projets en cours ; qu’il ne peut pas être retenu un prix moyen issu des références alors que la valeur locative comporte plusieurs autres critères ; que le prix unitaire de 105 euros/m² retenu par l’expert judiciaire est proche du prix unitaire estimé par M. X qui est intervenu à la demande de la SCI SAINT CHRISTOPHE. Elle précise qu’en matière d’atelier mécanique, les ateliers sont valorisés au m² utile ; qu’il n’y a pas lieu de procéder à une valorisation distincte selon le type de surface alors que la partie atelier est prépondérante. Elle soutient que l’abattement de 5% pour transfert des travaux de mises aux normes sur le preneur est justifié

La SCI SAADA fait valoir que le bailleur ne demandait pas en première instance le déplafonnement du loyer mais la révision indiciaire du loyer par application de la variation du coût de l’indice comme l’a retenu le juge des loyers commerciaux ; que le loyer s’établit ainsi à la somme de 74 460,15 euros au 1^er juillet 2013. Subsidiairement sur la valeur locative, elle expose qu’il y a lieu d’appliquer un prix unitaire plus élevé pour la partie atelier, accueil et locaux du personnel de 110 euros/m² que pour les locaux techniques (50 euros/m²), soit une valeur locative de 72 843 euros. Elle conteste l’application d’un abattement de 5% s’agissant d’une mise aux normes ne concernant que les travaux rendus nécessaires par l’activité du preneur.

La SCI SAINT CHRISTOPHE fait valoir qu’en l’absence de modification des éléments mentionnés à l’article L 145-33 du code de commerce, il n’y a pas lieu de fixer le loyer à la valeur locative de sorte que le loyer du bail au 1^er juillet 2013 doit correspondre au montant du loyer plafonné soit 74 460,15 euros. A titre subsidiaire s’agissant de la valeur locative, elle expose que l’expert judiciaire a mal apprécié les facteurs locaux de commercialité en considérant que le potentiel de clientèle pour l’activité tendait à baisser alors que la population de Montreuil a progressé ; que le secteur est en mutation avec des projets en cours relatifs au prolongement de la ligne 11 et au Grand Paris. S’agissant du prix unitaire, elle critique l’expert judiciaire qui n’a pas pris en compte la valeur moyenne des références, à savoir 147 euros/m² pour des garages d’activité identique au lieu de 105 euros/m² ; qu’il faut prendre en compte les références des enseignes SPEEDY et MIDAS à Issy les Moulineaux et à Malakoff, la population de l’Est parisien et du Sud Ouest parisien tendant à se rapprocher ; que la valeur des moyennes des surfaces de Montreuil est de 192,50 euros/m² ; qu’il conviendrait de retenir un prix de 140 euros/m² ; qu’ainsi la valeur locative des locaux est de 94 290 euros (140 euros x 673,50 m²) sans application d’un abattement. Elle conclut que la valeur locative étant supérieure au loyer plafond, il convient d’appliquer le loyer plafond précisant qu’elle ne sollicite pas un déplafonnement du loyer mais seulement l’application des indices au loyer à la date du renouvellement.

La cour constate que l’instance a pour objet la fixation du loyer du bail renouvelé au 1^er juillet 2013 et non la fixation d’un loyer 'révisé’ par application de l’article L145-38 ou de l’article L145-39 du code de commerce, une certaine confusion résultant du jugement des loyers commerciaux qui utilise le terme de loyer 'révisé’ ou de 'révision indiciaire’ et des conclusions de la SCI SAADA qui évoque la 'révision indiciaire’ du loyer.

En effet, l’instance fait suite à la demande de renouvellement du bail à compter du 1^er juillet 2013 par le preneur pour un loyer porté à la somme de 60 000 euros en principal signifié le 26 juin 2013 au bailleur qui a consenti au principe du renouvellement du bail à compter du 1^er juillet 2013 mais pour un prix du loyer porté à 74 460 euros HT par application des indices à cette date, ce qui n’est d’ailleurs pas réellement contesté par les parties. Au demeurant le mémoire en demande en première instance de la SCI SAINT CHRISTOPHE, versé aux débats par celle-ci, est bien un 'mémoire en demande en vue de la fixation du prix du bail renouvelé'.

La cour relève que le preneur ne sollicite pas la fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative à raison d’un déplafonnement du loyer mais parce que la valeur locative serait, selon lui, inférieure au montant du loyer plafond et aucune des intimées ne sollicite le déplafonnement du loyer.

La cour rappelle qu’il est constant que le preneur a toujours la possibilité de solliciter que le loyer du bail renouvelé soit fixé à la valeur locative lorsqu’elle est inférieure au loyer plafonné résultant de l’évolution des indices à la date du renouvellement sans qu’il ne lui soit nécessaire d’établir une quelconque modification notable des éléments mentionnés aux 1 à 4 de l’article L. 145-33 pour la détermination de la valeur locative.

Il convient par conséquent de déterminer la valeur locative des locaux loués au 1^er juillet 2013.

En application des dispositions de l’article L 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative déterminée d’après :

1° les caractéristiques du local considéré ;

2° la destination des lieux ;

3° les obligations respectives des parties ;

4° les facteurs locaux de commercialité ;

5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage,

ces critères étant précisés par les articles R. 145-3 à R. 145-7 du code de commerce.

S’agissant des facteurs locaux de commercialité, il convient d’examiner l’environnement dans lequel se situent les locaux donnés à bail.

Il ressort ainsi du rapport d’expertise judiciaire que les locaux donnés à bail sont situés avenue de la Résistance à Montreuil, commune de 107 000 habitants, sur un axe routier principal, avec un bon effet d’enseigne, à égale distance de deux principaux pôles commerciaux du centre ville (celui du sud appelé Croix de Chavaux), celui du Nord/est appelé 'Coeur de ville', quartier qui a fait l’objet d’une transformation au cours du bail expiré (construction de logements, commerces, nouveau cinéma), chacun de ces pôles étant desservi par le métro, de sorte qu’il s’agit d’un bon emplacement pour l’activité exercée de garage automobile.

L’expert judiciaire a relevé que les locaux étaient situés à Montreuil, commune qui reste populaire, au pouvoir d’achat limité. Si les prix de l’immobilier ont effectivement augmenté ces dernières années ainsi que la population (+3,82%), la cour relève que les locaux dont s’agit ne sont pas situés dans le Bas Montreuil, limitrophe de Paris ; qu’il ressort des statistiques de l’INSEE que le taux d’équipement automobile de la commune de Montreuil a baissé entre 2009 et 2014 passant de 54,9% à 52,6% ce qui montre que le potentiel de clientèle pour l’activité exercée tend à baisser. Par ailleurs, il n’y a pas lieu de tenir compte des projets en cours comme le Grand Paris qui ne sont pas achevés, les facteurs locaux de commercialité s’appréciant pendant la durée du bail expiré.

Il ressort tant du rapport d’expertise judiciaire que de l’estimation amiable, la présence de garages de même type d’activités à proximité des locaux, à savoir un First Shop et un Midas, situés sur des axes passants autour du carrefour de la Croix de Chavaux, M. X notant également en 2014 la présence d’un autre SPEEDY et relevant une offre relativement importante sur la commune de Montreuil en matière automobile.

Selon le rapport d’expertise judiciaire de M. Y Z A, les locaux loués sont établis au pied d’un vaste ensemble immobilier à usage mixte à double façade ; il s’agit d’une construction à ossature et plancher en béton avec façade enduite et peinte, disposant d’un important linéaire de 50 m éclairés par de larges baies en façade et bénéficiant de 3 accès véhicules (deux accès avenue de la Résistance et un accès sur la rue Mériel). Les locaux se composent d’un comptoir d’accueil éclairé par une large baie en façade auquel on accède uniquement par l’atelier, d’un grand atelier, sol ciment et plafond peint avec une zone équipée de deux ponts élévateurs, au centre une zone carrelée pour la réparation des pneus, une autre zone équipée d’un 3^e pont élévateur prolongé d’une aire de stockage. A l’arrière se trouvent les locaux du personnel, un vestiaire, des sanitaires, un local de stockage des pneus et un local technique équipé d’un compresseur et d’une cuve de récupération d’huile, locaux aveugles au vu des photographies. Les locaux bénéficient d’une bonne hauteur sous plafond, l’atelier, l’accueil et les locaux du personnel sont chauffés, l’ensemble présente un bon état général. Il s’ensuit que les locaux sont bien adaptés à l’activité exercée.

Les parties n’ont pas contesté le descriptif des locaux établi par l’expert judiciaire.

S’agissant des surfaces utiles, l’expert judiciaire s’est fondé sur celles résultant du plan établi par le Cabinet G expertise Conseil, géomètres experts, daté de novembre 2017. Il convient de les retenir, M. X, qui a établi une estimation amiable le 18 décembre 2014 à la demande de la SCI SAINT CHRISTOPHE, ayant indiqué que les surfaces utiles qu’il a relevées, à savoir 694m², l’étaient à titre indicatif sous réserve d’un relevé plus précis effectué par un géomètre expert.

Il s’ensuit que les surfaces des locaux loués s’établissent ainsi:

— Atelier (toutes zones confondues) : 584,70m²

— Comptoir d’accueil : 38,40m²

— locaux du personnel : 29,70m²

— locaux techniques : 20,70m²

soit un total de 673,50m².

La cour rappelle que le prix du bail renouvelé est la résultante de plusieurs éléments relatifs à la valeur locative de sorte qu’il ne peut être établi une moyenne issue des prix des références locatives servant de termes de comparaison.

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire, les références locatives suivantes relevées à Montreuil pour deux commerces Franprix, l’un à 130 euros/m²P, loyer en 2016 ( bail de 2008), l’autre (loyer en 2016 – bail de 2009), à 255 euros/m².

M. X a relevé 4 références sur la commune de Montreuil :

— Un commerce d’optique, nouvelle location de novembre 2012, dans le centre commercial Croix de Chavaux, ce qui explique le prix élevé s’agissant d’une galerie commerciale de 590 euros/m²P,

— la référence relative à un commerce de 'services’ est trop imprécise pour être retenue,

— un commerce de restauration rapide (nouvelle location 2008) située sur une voie piétonne et commerçante, à 247 euros/m²

— la référence relative à la boucherie (renouvellement amiable 2006) à 209 euros/m² est trop ancienne pour être retenue.

La cour relève que si ces éléments de comparaison recueillis peuvent être utilisés, faute de références relatives à des garages situés à Montreuil, il convient de leur appliquer des correctifs tenant compte de la destination des locaux donnés à bail à la société SPEEDY FRANCE sans rapport avec celle des références visées et d’autre part de la surface pondérée de ces locaux également sans rapport dès lors que seules les références Franprix porte sur des locaux d’une surface supérieure à 600 m² pondérés et que les autres portent sur des locaux d’une surface de 28 m²pondérés à 91,50 m² pondérés.

Par ailleurs, l’expert judiciaire a également précisé que les loyers relevés pour les années 2012 à 2014 pour des nouvelles locations de locaux d’activités à Montreuil (issus du rapport de M. X) sont de 60 euros/m² à 130 euros/m², la cour relevant qu’il s’agit de locaux situés sur des voies secondaires et de faible fréquentation.

Enfin l’expert judiciaire a relevé, comme M. X, plusieurs références de garage automobile

que la cour estime pertinentes s’agissant de la même activité, quoique situées sur d’autres communes, de sorte que là également des correctifs sont nécessaires.

La cour observe ainsi que la plupart des références proviennent de communes au pouvoir d’achat plus élevé que celui de la commune de Montreuil (notamment pour les communes d’Issy les Moulineaux, Boulogne Billancourt et Vincennes).

Il en résulte que les nouvelles locations s’établissent entre 72 euros/m² et 123 euros/m², les renouvellements amiables entre 56 euros/m² et 171 euros/m² (cette dernière référence correspondant à un garage Midas à Boulogne-Billancourt), les renouvellements judiciaires de 50 euros/m² à 190 euros/m² (les références les plus élevées correspondant à des garages situés à Boulogne Billancourt et Vincennes et la plus basse à un garage à Pavillon sous Bois (93) sans visibilité).

S’agissant de la méthode utilisée, M. Y Z A a appliqué un seul prix unitaire de 105 euros/m² pour la totalité de la surface, M. X a appliqué un prix unitaire différencié de 110 euros/m² pour la partie atelier, accueil et locaux sociaux et de 50 euros/m² pour les autres locaux.

Il convient de prendre en compte la configuration des lieux et de valoriser séparément les éléments compte tenu de leur utilité. Il s’ensuit qu’il y a lieu d’appliquer un prix unitaire différent pour, d’une part la partie atelier et accueil au vu de leur utilité et configuration rappelée ci-dessus, et d’autre part pour la partie locaux techniques et locaux sociaux, la cour relevant qu’il n’y a pas lieu de fixer le même prix unitaire pour les locaux sociaux que la partie atelier et accueil comme sollicité par la SCI SAINT CHRISTOPHE, s’agissant de locaux aveugles dont l’utilité n’est pas comparable eu égard à l’activité exercée.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, tenant notamment compte des références locatives ci-dessus visées en leur appliquant des correctifs tenant soit à une destination contractuelle et à une surface non comparable, soit à leur situation dans des communes autres que celles de Montreuil, d’un bon emplacement des locaux au centre-ville et de bonne visibilité sur un axe passant au sein de la commune de Montreuil, qui reste populaire, emplacement bien adapté à l’activité exercée de garage automobile bien qu’étant à proximité de garages concurrents de même type d’activités; des locaux bien adaptés à l’activité (ample façade, bonne hauteur, triple accès), le prix s’établit ainsi :

-110 euros/m² pour la partie atelier et accueil soit 110 euros x 623,10m² = 68 541 euros,

—  50 euros pour les locaux sociaux et les locaux techniques soit 50 euros x 50,40 m² soit 2 520 euros.

La valeur locative des locaux, avant abattement, est donc de 71 061 euros/an.

La cour relève qu’aux termes du bail, le preneur dont les activités peuvent entraîner des nuisances sonores s’oblige à prendre toutes dispositions et mesures nécessaires à la réduction au plus bas possible de ces nuisances et si le voisinage ou les autorités administratives le demandent à établir des isolations anti-bruit, et également pour éviter au voisinage toute pollution, il s’engage à respecter toutes les prescriptions légales ou administratives relatives aux activités qu’il est autorisé à exercer dans les locaux ; qu’il doit également 'se conformer aux prescriptions administratives pouvant être édictées et portant obligation la mise aux normes dans quelque domaine que ce soit des locaux présentement loués'.

Il s’ensuit que la clause transférant les mises aux normes des locaux n’est pas limitée à l’activité du preneur mais qu’il lui est transféré toute mise aux normes des locaux loués.

Par conséquent c’est de manière justifiée que l’expert judiciaire a retenu un abattement de 5%, peu importe à cet égard que le preneur n’ait pas eu à y procéder le cas échéant pendant la durée du bail expiré s’agissant d’une clause exorbitante de droit commun susceptible de s’appliquer à tout moment.

Il s’ensuit que la valeur locative s’établit à la somme de 67 507,95 euros (71 061 euros x5%), arrondie à 67 508 euros.

Le montant du loyer plafonné résultant de l’évolution des indices s’établit à la somme de 74 814,76 euros/an/HT/HC au 1^er juillet 2013, selon l’expert judiciaire mais également M. X, étant relevé que les intimées ont arrêté leur demande du loyer en fonction de l’évolution des indices à la somme de 74 460,15 euros.

La valeur locative étant inférieure au loyer plafonné, qu’il soit d’un montant de 74 814,76 euros ou de 74 460,15 euros, il convient de fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 1^er juillet 2013 à la somme de 67 508 euros/an/HT/HC.

Sur le remboursement du trop-perçu de loyers, les intérêts et le réajustement du dépôt de garantie :

Le loyer du bail renouvelé ainsi fixé par la cour étant inférieur au loyer fixé par le jugement entrepris et alors qu’il n’est pas prétendu par les intimées que le jugement assorti de l’exécution provisoire n’aurait pas été suivi d’effet, la société SPEEDY FRANCE est fondée à se prévaloir d’un trop-perçu.

La cour d’appel étant juridiction d’appel pour les décisions rendues par le juge des loyers commerciaux comme pour celles rendues par le tribunal de grande instance, il convient de faire droit à la demande de la société locataire tendant à voir dire que la société SAINT CHRISTOPHE devra rembourser à la société SPEEDY FRANCE SAS les trop-perçus de loyer depuis le 1^er juillet 2013 jusqu’au 4 septembre 2018, et la société SAADA devra rembourser à la société SPEEDY FRANCE SAS les trop-perçus de loyer depuis le 5 septembre 2018, outre les intérêts de retard en application de l’article 1155 du code civil à compter du premier mémoire en défense du preneur et à compter de chaque échéance sur les loyers postérieurs à cette date.

Il sera en outre fait droit à la demande de capitalisation desdits intérêts en application de l’article 1154 du code civil.

En l’absence de clause du bail relative au réajustement du dépôt de garantie lors de chaque modification du loyer, il ne sera pas fait droit à la demande de réajustement du preneur qui n’est d’ailleurs pas développée dans ses conclusions.

Sur les demandes accessoires

Compte tenu de la nature du litige, les dépens de première instance et d’appel seront partagés par moitié entre d’une part le preneur et d’autre part les bailleurs, et il ne sera pas fait application de l’article 700 du code de procédure civile de sorte que le jugement entrepris sera infirmé sur les condamnations aux dépens et au titre de l’article 700.

PAR CES MOTIFS

Par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement entrepris en ce qu’il a dit que le bail conclu entre les parties a été renouvelé à la date du 1^er juillet 2013 ;

L’infirme sur toutes les autres dispositions,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Fixe à la somme annuelle de 67 508 euros hors taxes et hors charges le montant du loyer renouvelé à la date du 1^er juillet 2013 pour les locaux donnés à bail à la société SPEEDY FRANCE,

Dit que la société SAINT CHRISTOPHE devra rembourser à la société SPEEDY FRANCE SAS les trop-perçus de loyer depuis le 1^er juillet 2013 jusqu’au 4 septembre 2018, et que la société SAADA devra rembourser à la société SPEEDY FRANCE SAS les trop-perçus de loyer depuis le 5 septembre 2018, outre les intérêts de retard en application de l’article 1155 du code civil à compter du premier mémoire en défense du preneur et à compter de chaque échéance sur les loyers postérieurs à cette date, avec capitalisation des intérêts en application de l’article 1154 du code civil,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile en premier ressort et en cause d’appel,

Rejette les demandes plus amples ou contraires,

Fait masse des dépens de première instance et d’appel, en ce compris les frais d’expertise, qui seront supportés par moitié d’une part, par le preneur et d’autre part, par les bailleurs avec faculté pour les avocats postulants, s’agissant des dépens d’appel, de recouvrer la fraction des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision par application de l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE