RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 29 JANVIER 2020

(n° , pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 16/16979 – N° Portalis 35L7-V-B7A-BZNCX

Décision déférée à la Cour : Jugement du 23 Juin 2016 -Tribunal de Grande Instance de Paris – RG n° 15/15985

APPELANT

Syndicat des copropriétaires DU […]

représenté par son Syndic la société CASTIN GILLES VILARET,

[…]

[…]

[…]

[…]

Représenté par M^e Alain RAPAPORT, avocat au barreau de PARIS, toque : K0122

INTIMÉ

Syndicat des copropriétaires […]

représenté par son syndic, le cabinet CIAG,

sis 20b rue Faidherbe – 93360 Neuilly-Plaisance

[…]

[…]

Représenté par M^e Vincent LOIR, avocat au barreau de PARIS, toque : E0874

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 06 Novembre 2019, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

Madame Muriel PAGE, Conseillère

M^me Nathalie BRET, Conseillère

qui en ont délibéré, dans les conditions prévues par l’article 785 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : M. Amédée TOUKO-TOMTA

ARRET : CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre et par Amédée TOUKO-TOMTA, Greffier présent lors de la mise à disposition .

***

FAITS & PROCÉDURE

[…], constitué d’une galerie marchande située entre […] et […], a été édifié au XIXème siècle, son administration étant organisée par un règlement daté du 11 juin 1827.

L’urgence de travaux de réfection des sols, des sous-sols et de la toiture a amené le préfet de Paris à prendre un arrêté daté du 21 novembre 1968, en application de la loi du 22 juillet 1912, relatif à l’assainissement des voies privées pour enjoindre les riverains d’entreprendre divers travaux d’assainissement et de constituer à cette fin une association syndicale libre.

Une ordonnance du juge des référés, en date du 22 octobre 1986, rendue à la

demande du maire de Paris, a désigné un syndic avec les pouvoirs de l’article 5 de la loi du 22 juillet 1912.

Un jugement du tribunal de grande instance de Paris en date du 12 mai 1995 a mis fin aux fonctions du syndic et a désigné un administrateur provisoire en la personne de Maître X. Sur appel de ce jugement, la 23^e chambre de la Cour d’appel de Paris a

confié à Maitre X le soin de préparer tous les documents nécessaires en vue d’établir un règlement régissant l’ensemble immobilier.

Le règlement de l’ensemble immobilier dit '[…]' composé des immeubles situés de part et d’autre et aux extrémités du passage constituant des propriétés distinctes, a été établi en application de l’article 1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut de convention contraire créant une organisation différente.

Ce règlement énumère les aménagements communs et les services communs ainsi que les charges communes en résultant. Il précise que 'lorsqu’un lot du présent ensemble immobilier servira d’assiette à une copropriété particulière, ou dépendra de celle-ci, le recouvrement des charges incombant à ce lot sera effectué auprès du syndic du syndicat de ladite copropriété’ et encore que 'lorsqu’un lot du présent ensemble immobilier servira d’assiette à une copropriété particulière, les copropriétaires de ce lot seront représentés par le syndic, sauf si son assemblée générale désigne un autre mandataire qui disposera de l’ensemble des voix correspondant à ce lot'.

Par acte du 4 novembre 2015, le syndicat des copropriétaires du […] a assigné la syndicat des copropriétaires du […] et […] en paiement,

sous le bénéfice de l’exécution provisoire, des sommes de 13.797,77 € au titre des charges de copropriété impayées au dernier trimestre 2010, avec intérêts au taux légal à compter du dernier trimestre, 3.000 € de dommages-intérêts et 2.500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 23 juin 2016 le tribunal de grande instance de Paris a :

— dit que la demande principale n’est pas prescrite,

— rejeté la demande,

— rejeté les demandes de dommages-intérêts,

— condamné le syndicat des copropriétaires du […] à Paris 2^e aux dépens, ainsi qu’à payer à au syndicat des copropriétaires du […] à Paris 2^e la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires du […] à Paris 2^e a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 3 août 2016.

La procédure devant la cour a été clôturée le 11 septembre 2019.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 22 septembre 2016 et 17 mai 2018, par lesquelles le syndicat des copropriétaires du […] à Paris 2^e , appelant, invite la cour, au visa de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, à :

— infirmer le jugement entrepris sauf en ce qu’il a déclaré non prescrite son action,

— condamner le syndicat des copropriétaires du […] à lui verser la somme de 13.700,61 € au titre des charges de copropriété impayées, avec intérêts au taux légal capitalisé à compter du dernier trimestre 2010 et à compter de la signification de des conclusions pour le solde,

— condamner la syndicat des copropriétaires du […] à lui verser :

' 22,38 € au titre des frais de relance

' 3.000 € à titre de dommages-intérêts

' 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— le condamner aux dépens, recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions en date du 29 octobre 2015 par lesquelles le syndicat des copropriétaires du […] et […], intimé ayant formé appel incident, demande à la cour, au visa des articles 10, 10-1, et 42 de la loi du 10 juillet 1965, de :

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

' rejeté l’intégralité des demandes du syndicat des copropriétaires […] 75002 Paris,

' condamné le syndicat des copropriétaires […] 75002 Paris à lui verser la somme de

1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

' condamné le syndicat des copropriétaires […] 75002 Paris aux entiers dépens,

— infirmé le jugement déféré en ce qu’il :

' a dit n’y avoir pas lieu à prescription des demandes du syndicat des copropriétaires […],

' l’a débouté de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— dire que la demande du syndicat des copropriétaires […] est prescrite en ce qu’elle porte sur des sommes réclamées avant le 4 novembre 2005, soit pour un montant de 12.991,90 €,

— débouter le syndicat des copropriétaires […] de toutes ses fins demandes et prétentions,

et y ajoutant :

— le dispenser de contribuer aux dépenses communes et frais de la présente procédure,

— condamner le syndicat des copropriétaires […] à lui verser la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et celle de 2.500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le syndicat des copropriétaires […] aux dépens ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur la demande en paiement des charges et travaux

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf

modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour

de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ;

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 nouveau du code civil (article 1315 ancien) et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ;

Aux termes de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 les actions personnelles nées de l’application de cette loi entre des copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans ;

Le syndicat des copropriétaires fait valoir qu’il sollicitait en première instance des charges impayées arrêtées au 4^e trimestre 2010 ;

Il précise que la reprise de solde de 17.905,45 €, qui figure sur le décompte à la date du 1^er juillet 2003 a été réglée par l’écriture des 19.636,45 € figurant à la date du 18 février 2004 et n’est donc pas réclamée, que sont réclamés les appels de fonds de 2008 à fin décembre 2010, les somme antérieures à 2008 ayant été réglées, de sorte que sa demande en paiement n’est pas atteinte par la prescription décennale ;

Le syndicat des copropriétaires du […] et […] soutient que le syndicat des copropriétaires du […] à Paris 2^e se prévaut d’une créance antérieure à 2008, que sa demande est prescrite pour toutes les sommes appelées antérieurement au 4 novembre 2005, soit à hauteur de 12.991,90 € ;

Il fait valoir en outre que le syndicat des copropriétaires appelant fait figurer dans ses justificatifs une prétendue dette de charges arrêtées au 1^er août 2003, alors que l’immeuble n’a été mis en copropriété qu’un an plus tard, le 23 juillet 2004 ;

Il soutient qu’il ne peut accepter une imputation de ses paiements sur une dette, antérieure à la mise en copropriété, dont il n’est pas redevable, que la somme de 17.905,45 € vient donc en déduction de la somme réclamée de sorte qu’il est créditeur d’une somme de 4.107,68 € (17.905, 45€- 13.797,77 € = 4.107,68 €) ;

Il fait valoir également qu’aux termes de la demande du syndicat des copropriétaires appelant, sont réclamées les charges depuis le 1^er janvier 2008, que son décompte doit donc faire apparaître un compte à zéro à cette date et un solde débiteur de 20.334,69 € tel qu’il est mentionné ;

Il indique qu’en réalité sur la période du 1^er janvier 2008 au 23 décembre 2010, son compte est créditeur de 4.295, 18 € ;

Enfin, il soutient que la créance du syndicat des copropriétaires n’est pas justifiée, que le décompte couvrant la période du 1^er juillet 2003 au 1^er juillet 2006 n’est accompagné d’aucun justificatif, que les appels de fonds pour la période du 1^er janvier 2008 au 1^er mai 2008 ne sont pas produits, que le syndicat appelant se garde de faire état d’un arrêt rendu par la cour d’appel de Paris du 17 juin 2011 ayant nommé un expert pour examiner les comptes de la copropriété pour l’exercice du 1^er juillet 2008 au 30 juin 2009, correspondant à la gestion du cabinet Nicolas et Cie, que la reprise de solde du décompte sur la période du 1^er janvier 2010 au 1^er avril 2012, contient une reprise de solde de 12.932,22 € non justifiée ;

L’article 1342-10 nouveau du code civil dispose :

'Le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter.

A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ;

parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement';

L’article 9 de l’arrêté du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires dispose que 'conformément à l’article 1256 du code civil [article 1342-10 nouveau], les versements des copropriétaires sont affectés, à défaut d’indication contraire, au règlement de la dette la plus ancienne’ ;

En l’espèce, l’assignation en paiement du syndicat des copropriétaires du […] à Paris 2^e est en date du 4 novembre 2015, la prescription porte sur les charges appelées restées impayées au 4 novembre 2005 ;

Néanmoins, il résulte des décomptes produits par le syndicat des copropriétaires du […] à Paris 2^e que la somme réclamée est celle de 13.700,61 € au titre des charges de copropriété impayées selon décomptes arrêtés au 23 décembre 2010 et portant sur la période du 1^er janvier 2010 au 23 décembre 2010 (pièces 23 et 23 bis du syndicat) ;

Il est exact que ces décomptes reprennent un solde débiteur de l’ancien syndic, mentionné aux décomptes à la date du 20 janvier 2010 d’un montant de 12.932,22 € ;

Ce solde débiteur porte toutefois incontestablement sur la période de décembre 2007 (restant dû sur des frais comptabilisés en décembre 2007 : 883,18 €) au 1^er appel budget 2009/2010 ainsi qu’il ressort du décompte produit en pièce 7 par le syndicat des copropriétaires du […] à Paris 2^e (extrait du grand livre du cabinet Nicolas et Cie) ;

Il convient de préciser que ce décompte laisse apparaître des règlements effectués par le syndicat des copropriétaires intimé à hauteur de 20.669,33 € (3.280,15 € + 17.389, 18 €) lesquels ont été imputés à juste titre sur les dettes les plus anciennes, à défaut d’indication contraire ;

Ces paiements ont notamment apuré un solde débiteur repris au grand livre à la date du 1^er juillet 2007 de 18.488, 94 € ;

Il convient de noter que le syndicat des copropriétaires appelant fait mention dans son décompte d’un encaissement de 1.445 € spécialement imputé au règlement de deux appels de fonds de juillet et octobre 2007, et d’un encaissement de 317,90 € spécialement imputé au 4^e appel budget 2007/2008 ;

Dès lors, la demande en paiement du syndicat des copropriétaires du […] à Paris 2^e n’est pas prescrite ;

Le jugement déféré sera confirmé sur ce point ;

S’agissant de l’origine de la créance du syndicat des copropriétaires du […] à Paris 2^e, le syndicat des copropriétaires intimé fait valoir qu’il ne peut être tenu d’une prétendue dette de charges arrêtées au 1^er août 2003, alors que l’immeuble n’a été mis en copropriété qu’un an plus tard, le 23 juillet 2004 ;

Il sera observé que le syndicat intimé produit aux débats un courrier de son syndic en date du 1^er juin 2005, portant mention de ce que la première vente n’ayant eu lieu que le 23 janvier 2004, il ne peut obtenir paiement des copropriétaires du 23/25/27 […] que depuis cette période ;

En outre, il ressort du décompte produit en pièce 8 du syndicat appelant, que les sommes imputées au décompte du syndicat intimé antérieurement au 30 juin 2004, dont la reprise de solde de 17.905, 45 €, ont toutes été recréditées à ce même décompte par le règlement en provenance de la Caisse des

Dépôts et Consignations du 18 février 2004, d’un montant de 19.639,45 € ;

Le syndicat des copropriétaires du […] et […] ne démontre pas être à l’origine de ce paiement ;

Concernant le courrier du cabinet Nicolas et Cie, lui proposant d’annuler purement et simplement l’écriture du 3 janvier 2006 pour la somme de 14.026,19 € 'qui ne correspond à aucun appel du passage choiseul', il sera relevé que cette somme n’apparaît pas au décompte produit ;

Les contestations du syndicat des copropriétaires du […] et […] sont inopérantes ;

Par ailleurs, il est produit aux débats le procès-verbal de l’assemblée générale du 14 octobre 2008 ayant approuvé les comptes de l’exercice clôturé au 30 juin 2008 ainsi que le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 17 novembre 2014 ayant approuvé les comptes du 1^er juillet 2008 au 30 juin 2009, du 1^er juillet 2009 au 17 décembre 2009, du 18 décembre 2009 au 30 juin 2010, outre le budget prévisionnel rectificatif de l’exercice du 1^er juillet 2010 au 30 juin 2011 ;

Cette assemblée générale a également approuvé les comptes travaux suivants : 'réfection des égouts', 'réfection des chêneaux en plomb', 'étude de la verrière', 'cahier des charges', 'porte accès', 'réfection des verrières’ ;

Les appels de fonds sur la période considérée sont produits aux débats en pièces 10 (appel de fonds travaux réfection électricité du 1^er juillet 2008), 12 (demande de provision n° 2 du 3 octobre 2008), 13 (appel de fonds travaux établissement cahier des charges du 1^er décembre 2008) 14 (demande de provision n° 3 du 7 janvier 2009), 15 (appel de fonds travaux réfection porte accès du 1^er janvier 2009) 16 (appel de fonds travaux établissement cahier des charges du 1^er février 2009) 17 (appel de fonds travaux réfection porte accès du 1^er mars 2009) 18 (demande de provision n° 4 du 3 avril 2009) 19 (appel de fonds travaux réfection porte accès du 1^er mai 2009) 20 (demande de provision n° 1 du 26 juin 2009) 21 (appel de fonds travaux établissement cahier des charges du 1^er avril 2009) 22 (demande de provision n° 2 du 11 septembre 2009) 23 ter (appel de provision du 1^er octobre 2010) ;

Il est exact que les appels de fonds pour la période du 1^er janvier 2008 au 1^er mai 2008 ne sont pas produits aux débats, s’agissant des trois appels de travaux descente EP, appel n° 3 du budget 2007/2008 et l’appel étude travaux verrière ;

Néanmoins, il résulte du procès-verbal de l’assemblée générale du 18 décembre 2007 que les travaux de remplacement des descentes pluviales outre le budget prévisionnel 2007/2008 ont bien été approuvés par les copropriétaires ;

Il a été vu que les travaux étude verrière ont également été approuvés ;

Dès lors, la seule absence de production des appels de fonds correspondants et adressés au syndicat intimé, et alors que les comptes annuels ont été approuvés, les budgets prévisionnels votés, est insuffisante à considérer que la créance n’est pas justifiée ;

Enfin, il sera rappelé que les comptes de l’exercice du 1^er juillet 2008 au 30 juin 2009 ont été approuvés par l’assemblée générale des copropriétaires du 17 novembre 2014, dès lors la nomination par arrêt de cette cour du 17 juin 2011 d’un expert pour l’examen desdits comptes, sans autres éléments, ne permet absolument pas d’exonérer le syndicat des copropriétaires du […] et […] des charges dues sur cette période ;

Il résulte des décomptes produits que le syndicat des copropriétaires du […]

et […] est redevable d’une somme de 13.700,61 € au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au dernier trimestre 2010 inclus ;

Le jugement déféré en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement des charges sera donc réformé ;

Le syndicat des copropriétaires doit être condamné à payer la somme de 13.700,61 € au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au dernier trimestre 2010 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 4 novembre 2015, date de l’assignation ;

Sur les frais nécessaires de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur ;

Le syndicat des copropriétaires réclame à ce titre la somme de 22, 38 € au titre de frais de mise en demeure en date du 21 avril 2010 ;

En application de l’article 10-1 précité, entrent dans la catégorie des frais nécessaires au recouvrement de la créance justifiée du syndicat, qui sont à la charge du copropriétaire défaillant, les frais de mise en demeure ;

Toutefois, en l’absence de production de ladite mise en demeure, il ne peut être fait droit à cette demande ;

Le jugement déféré a rejeté cette demande, comprise dans la demande principale ;

Il sera donc confirmé sur ce point ;

Sur la demande de dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires du […] à Paris 2^e

Depuis plusieurs années le syndicat des copropriétaires du […] et […] s’abstient de payer les charges de copropriété à leur échéance ;

Les manquements répétés du syndicat des copropriétaires du […] et […] à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires […] de régler les charges de copropriété sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires ;

Le jugement déféré doit être infirmé en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires […] de sa demande de ce chef ;

Le syndicat des copropriétaires du […] et […] doit être condamné à payer au syndicat des copropriétaires du […] à Paris 2^e la somme de 2.500 € de dommages-intérêts ;

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 nouveau du code civil (ancien article 1154) est de droit lorsqu’elle est demandée ; elle court à compter de la demande qui en est faite ; en l’espèce elle a été demandée par le syndicat dès ses conclusions de premières instances signifiées le 23 février 2016 ;

Il doit être dit que la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 nouveau du code civil est ordonnée ;

Sur la demande de dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires du […] et […]

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande de dommages-intérêts formulée par le syndicat des copropriétaires du […] et […] pour procédure abusive ;

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le syndicat des copropriétaires du […] et […], partie perdante, doit être condamné aux dépens de première instance et d’appel ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires du […] à Paris 2^e la somme de 2.500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par le syndicat des copropriétaires du […] et […] ;

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Infirme le jugement, sauf en ce qu’il a dit que la demande principale n’est pas prescrite et rejeté la demande du syndicat des copropriétaires du […] à Paris 2^e du chef des frais nécessaires ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne le syndicat des copropriétaires du […] et […] à payer au syndicat des copropriétaires du […] à Paris 2^e la somme de 13.700,61 € au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au dernier trimestre 2010 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 4 novembre 2015 ;

Condamne le syndicat des copropriétaires du […] et […] à payer au syndicat des copropriétaires du […] à Paris 2^e la somme de 2.500 € à titre de dommages-intérêts ;

Condamne le syndicat des copropriétaires du […] et […] aux dépens de première instance et d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires du […] à Paris 2^e la somme de 2.500 € par application de l’article

700 du même code ;

Rejette toute autre demande ;

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT