RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 13 MAI 2020

(n° , 11 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/07481 – N° Portalis 35L7-V-B7C-B5PHS

Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 Février 2018 -Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY – RG n° 16/11753

APPELANTE

SARL AUTO EXPRESS SERVICES agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de BOBIGNY sous le numéro 804 350 445 96, […]

[…]

Représentée par M^e Sandra OHANA de l’AARPI OHANA ZERHAT CABINET D’AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050, avocat postulant

Assistée de M^e Soc B de l’AARPI LLS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : E1213, avocat plaidant

INTIME

Monsieur M-N X

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e I J, avocat au barreau de PARIS, toque : C0654, avocat postulant

Assisté de M^e Caroline GUERARD-OBERTI de la SCP BACHELET – H – GUERARD – OBERTI, avocat au barreau de VAL D’OISE, toque : 151, avocat plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 7 Janvier 2020, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre

Madame Sandrine GIL, conseillère

M^me Elisabeth GOURY, conseillère

qui en ont délibéré,

un rapport a été présenté à l’audience dans les conditions prévues par l’article 785 du code de procédure civile.

Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, le prononcé de l’arrêt, (initialement fixé au 18 mars 2020) ayant été renvoyé en raison de l’état d’urgence sanitaire.

— signé par Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par la magistrate signataire.

*****

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte du 2 décembre 2008, M. M-N X a donné à bail commercial, à titre de renouvellement à M. C D et M^me E F, son épouse, preneurs, un bâtiment d’une superficie d’environ 195 m² à usage de garage et réparations de véhicules ainsi qu’un appartement à usage d’habitation situés […] à […] pour y exercer l’activité de « tôlerie automobile, soudure autogène, sellerie et peinture, réparations mécaniques automobiles, ventes et achats de voitures ».

Ce bail a été conclu pour neuf ans, pour une période allant du 1^er juillet 2007 au 30 juin 2016, moyennant un loyer annuel principal fixé à la somme de 14.463 euros payable mensuellement, terme échu, le 1^er des mois de chaque année.

Par avenant du 8 octobre 2013, le loyer annuel a été porté à la somme de 16.829 euros à compter du 1^er juillet 2013.

Par acte du 26 juin 2014, enregistré au SIE de SAINT-DENIS NORD le 13 août 2014, M. C D et M^me E F ont cédé leur fonds de commerce, comprenant le droit au bail, à la SARL AUTO EXPRESS SERVICES.

Par acte du 25 novembre 2015, M. M-N X a fait signifier à la SARL AUTO EXPRESS SERVICES une sommation visant la clause résolutoire lui faisant commandement dans un délai d’un mois :

— de payer la somme de 897,60 euros correspondant au solde de la taxe des ordures ménagères pour l’année 2014 et à celle de l’année 2015,

— de lui communiquer le contrat d’assurance des lieux loués et le justificatif du paiement des primes,

— de mettre fin aux manquements à ses obligations contractuelles ci-dessus rappelées, et notamment

mettre un terme à la sous-location interdite.

Ce commandement rappelait par ailleurs les dispositions de l’article L145-17du code de commerce relatives au refus de renouvellement du bail pour motif grave.

Par acte du 28 décembre 2015, M. M-N X a fait signifier à la SARL AUTO EXPRESS SERVICES un congé avec refus de renouvellement pour motif grave et légitime avec effet au 30 juin 2016, sur le fondement de l’article L145-17 du code de commerce, en rappelant les motifs visés dans le commandement du 25 novembre 2015 et en précisant que le preneur ne lui avait toujours pas communiqué un contrat d’assurance répondant aux clauses du bail.

Par jugement en date du 28 février 2018, le tribunal de grande instance de Bobigny a :

— Ecarté des débats les pièces n°4, 5 11, 13, 14 et 15 produites par M. M-N X,

— Constaté l’acquisition de la clause résolutoire présente dans le bail commercial du 02 décembre 2008 portant sur les locaux sis […] à […], avec effet au 26 décembre 2015,

— En conséquence, ordonné à la SARL AUTO EXPRESS SERVICES et à tous occupants de son chef de libérer les lieux,

— Dit qu’à défaut de départ volontaire, elle pourra être expulsée à la requête de M. M-N X, ainsi que tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

— Dit que les meubles et objets mobiliers des locataires ou occupants trouvés dans les lieux lors de l’expulsion, non repris par leurs propriétaires et en l’absence d’indication de ces derniers sur le lieu où ils doivent être entreposés, pourront être déposés par . M-N X dans tout garde-meuble de son choix, au frais et risques de leurs propriétaires, ces derniers disposant d’un mois pour les récupérer et devront à défaut se présenter à l’audience du juge de l’exécution, comme il est dit aux articles L433-1 et suivants, R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— Condamné la SARL AUTO EXPRESS SERVICES à payer à M. M-N X une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, outre toutes les taxes et charges exigibles en vertu du bail résilié, à compter du 26 décembre 2015 et jusqu’à la libération effective des lieux avec remise des clefs,

— Débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— Condamné la SARL AUTO EXPRESS SERVICES à payer à M. M-N X la somme 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné la SARL AUTO EXPRESS SERVICES aux dépens qui comprendront le coût du commandement, de délivrance du congé et de la levée d’un état des inscriptions, avec autorisation de Maître G H de les recouvrer directement en application de l’article 699 du code de procédure civile,

— Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire de la présente décision.

Par déclaration en date du 10 avril 2018, la SARL AUTO EXPRESS SERVICES a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par le RPVA le 27 décembre 2018, la SARL AUTO

EXPRESS SERVICES demande à la cour de :

Vu les articles L. 145-17 et L. 145-41 du Code de commerce,

Vu l’article 1104 nouveau du Code civil,

Vu les articles 1184 (ancien) et 1741 du Code civil,

Vu l’arrêt Civ 3 ème en date du 13 avril 1988, n°87-10516,

Vu les pièces versées aux débats,

INFIRMER, le jugement par le Tribunal de Grande Instance de Bobigny rendu le 28 février 2018:

— en ce qu’il constate l’acquisition de la clause résolutoire ;

— ordonne à la SARL AUTO EXPRESSE SERVICES et à tous les occupants de son chef de libérer les lieux ;

— dit qu’à défaut de départ volontaire, elle pourra être expulsée à la requête de M. M-N X une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, outre toutes les taxes et charges exigibles en vertu du bail résilié, à compter du 26 décembre 2015 et jusqu’à la libération effective des lieux avec remise des clefs ;

— déboute la SARL AUTO EXPRESSE SERVICES de ses demandes ;

— condamne la SARL AUTO EXPRESS SERVICES à payer à M. M-N X la somme de 800 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

— condamne la SARL AUTO EXPRESS SERVICES aux dépens qui comprendront le coût du commandement, de la délivrance du congé et de la levée d’un état des inscriptions, avec autorisation de Maître G H de les recouvrer directement en application de l’article 699 du Code de procédure civile de l’article 699 du code de procédure civile

— CONFIRMER, le jugement rendu en ce qu’il écarte des débats les pièces n°4, 5, 11, 13, 14 et 15 produites par M. M-N X.

— CONSTATER, que la société AUTO EXPRESS SERVICES s’est libérée des causes de la sommation du 25 novembre 2015 dans le délai imparti,

— DIRE ET JUGER, que le bailleur a voulu, de mauvaise foi, mettre en place la clause résolutoire prévue par le bail commercial.

— CONDAMNER, M. X à payer 10 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civil, et aux entiers dépens

Subsidiairement,

— Y, M. X de (sic) résiliation judiciaire sur le fondement des dispositions des articles 1184 (ancien) et 1741 du Code civil.

— DIRE ET JUGER, qu’aucun motif invoqué par le bailleur n’est de nature à priver le preneur de son droit à une indemnité d’éviction,

— CONDAMNER, en conséquence le bailleur à verser au preneur une indemnité d’éviction d’un montant de 35 000 euros

— DESIGNER, tel expert qu’il plaira à la Cour avec pour mission de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction due par Monsieur X à la société AUTO EXPRESS SERVICES.

— DIRE, que la provision des frais d’expertise devra être consignée par M. X

Infiniment subsidiairement,

— Y, le bailleur de sa demande en résiliation judiciaire du bail commercial,

— DIRE ET JUGER, que M. X n’apporte pas de justification valable motivant une résiliation judiciaire du bail commercial,

— CONDAMNER, M. X à payer 10 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civil, et aux entiers dépens

A titre reconventionnel

— CONDAMNER, M. X à payer 33 657 euros à la société AUTO EXPRESS SERVICES de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance au vu de l’état des lieux loués.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par le RPVA le 25 novembre 2019, M. M-N X demande à la cour de :

Vu le bail commercial du 2 décembre 2008 ;

Vu l’article L. 145-41 du Code de commerce

A titre principal,

— Y la société AUTO EXPRESS SERVICES de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— Déclarer irrecevable sur le fondement de l’article 564 du Code de procédure civile la demande nouvelle de condamnation de Monsieur X à indemniser un préjudice de jouissance ;

— Infirmer le jugement en ce qu’il écarte des débats les pièces n° 4, 5, 11, 13, 14 et 15 produites par Monsieur X ;

— Confirmer le jugement pour le surplus ;

Y ajoutant :

— Ordonner l’expulsion de la société AUTO EXPRESS SERVICES, et de tous occupants de son chef, des locaux en cause, dans le mois de la décision à intervenir, et ce sous astreinte de 200 euros, par jour de retard ;

A titre subsidiaire

Vu l’article L. 145-17.1 du code de commerce,

— Valider le congé avec refus de renouvellement, sans versement d’une indemnité d’éviction, délivré

le 28 décembre 2015 pour le 30 juin 2016 ;

— Constater, en conséquence, la résiliation dudit bail à compter de cette date ;

— Ordonner l’expulsion de la société AUTO EXPRESS SERVICES, et de tous occupants de son chef, des locaux en cause, dans le mois de la décision à intervenir, et ce sous astreinte de 200 euros, par jour de retard ;

— Condamner la société AUTO EXPRESS SERVICES au paiement d’une somme de 2000 euros, par mois, à titre d’indemnité d’occupation, du 1^er juillet 2016 jusqu’à justification de la libération totale des lieux et la remise des clés ;

A titre infiniment subsidiaire

— Dire que la société AUTO EXPRESS SERVICES a gravement manqué à ses obligations contractuelles ;

— Prononcer, en conséquence, la résiliation du bail en date du 2 décembre 2008 à ses torts et griefs, par application des articles 1184 et 1741 du Code civil ;

— Ordonner l’expulsion de la société AUTO EXPRESS SERVICES, et de tous occupants de son chef, des locaux en cause, dans le mois de la décision à intervenir, et ce sous astreinte de 200 euros, par jour de retard ;

— Condamner la société AUTO EXPRESS SERVICES au paiement d’une somme de 2000 euros, par mois, à titre d’indemnité d’occupation jusqu’à justification de la libération totale des lieux et la remise des clés ;

En tout état de cause :

— Condamner la société AUTO EXPRESS SERVICES à payer la somme de 8000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner la société AUTO EXPRESS SERVICES aux entiers dépens qui comprendront les frais de commandement, de délivrance du congé et de la levée d’un état des inscriptions.

— Et dire que, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile, Maître I J pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l’avance sans en avoir reçu provision.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 7 janvier 2020.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande de condamnation de M. X à indemniser un préjudice de jouissance

M. X soutient que cette demande, nouvelle en cause d’appel, doit être déclarée irrecevable sur le fondement de l’article 564 du code de procédure civile

La demande d’indemnisation formée par la SARL AUTO EXPRESS SERVICES qui se prévaut du mauvais état des locaux imputable, selon elle, au bailleur, et sollicite une indemnisation à hauteur de 50% des loyers versés est la conséquence de la demande de résiliation du bail sollicitée par le bailleur, en raison notamment des retards dans le paiement des loyers.

La demande de dommages et intérêts de la SARL AUTO EXPRESS SERVICES est donc recevable par application de l’article 566 du code de procédure civile.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’appelante expose que le commandement de payer ne vise explicitement que l’obligation de régler le solde de la taxe des ordures ménagères, dont il n’est pas discuté qu’il a été réglé dans le mois de la délivrance dudit commandement, la communication du contrat d’assurance et de mettre fin à la sous location. Elle soutient avoir transmis les justificatifs d’assurance dans le mois ; que la police d’assurance garantit les locaux à hauteur de la valeur réelle majorée de l’indemnité pour dépréciation de sorte qu’ils sont bien garantis en valeur de reconstruction à neuf conformément aux stipulations contractuelles. Sur le grief tiré de la sous-location, elle fait valoir qu’il ne s’agit pas d’une sous-location mais qu’elle a hébergé un ami et sa famille de manière provisoire et gracieuse ; que c’est à bon droit que le jugement de première instance a écarté les pièces frauduleusement obtenues par le bailleur. Enfin elle ajoute, sur les autres griefs invoqués, bien que non visées expressément, que le bail ne met pas expressément à sa charge la transmission de l’acte de cession ; que le bailleur était informé de cette cession ; que les loyers sont réglés alors que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance eu égard à l’état des locaux ; que le commandement a été délivré de mauvaise foi.

L’intimé réplique que si la taxe des ordures ménagères a bien été réglée, l’assurance souscrite n’est pas conforme aux termes du bail puisque l’immeuble loué est assuré à sa valeur d’usage, à savoir sa valeur de reconstruction de laquelle est déduite la valeur de la vétusté, alors que le bail stipule que les locaux doivent être assurés en valeur de reconstruction à neuf ; qu’en outre le contrat d’assurance ne prévoit pas la renonciation à recours contre le bailleur. S’agissant de la sous-location, il prétend que la SARL AUTO EXPRESS SERVICES n’étant pas la destinataire des courriers, elle ne peut se plaindre d’une atteinte au secret des correspondances ; qu’il a reçu les courriers de la famille Z, sous-locataires, dans sa boîte aux lettres ; que ceux-ci résident toujours dans la partie habitation des locaux donnés à bail ; qu’il ne peut pas faire établir de constat d’huissier puisque pour accéder au logement sous-loué, il faut passer par la partie commerciale de l’habitation ; qu’il ne peut donc que produire lesdits courriers, écartés à tort par le jugement entrepris, pour démontrer la sous-location illicite, ce qui est proportionné au but poursuivi. Enfin, il explique n’avoir jamais été informé de la cession du fonds de commerce et ne pas avoir reçu d’exemplaire original de l’acte comme prévu contractuellement.

La sommation visant la clause résolutoire délivré le 25 novembre 2015 par M. X 'FAIT COMMANDEMENT À

— La société AUTO EXPRESS SERVICES,

D’AVOIR à, dans le mois à compter de ce jour pour tout délai, payer à Monsieur M-N X la somme totale de 897,60 euros correspondant au solde de la taxe des ordures ménagères de l’année 2014 et à celle de l’année 2015,

D’AVOIR dans le mois à compter de ce jour pour tout délai :

— communiquer à Monsieur M-N X le contrat d’assurance des locaux loués et le justificatif des primes,

— mettre fin aux manquements à ses obligations contractuelles ci-dessus rappelées et notamment mettre un terme à la sous location interdite.'.

La cour observe que si l’exposé de la sommation fait état, en sus des éléments ci-dessus visés, de ce que le loyer est réglé à partir du 10 de chaque mois au lieu du 1^er de chaque mois contractuellement

prévu et que l’acte de cession n’a pas été remis au bailleur dans le délai de 10 jours au plus tard avant l’expiration du délai d’opposition, tel que prévu par le bail, la formulation choisie dans le dernier paragraphe de la sommation faisant commandement n’est pas suffisamment précise sur ces deux griefs, seule la sous location étant visée expressément. En outre, le renvoi 'aux manquements à ses obligations contractuelles ci-dessus rappelées’ peut également viser l’assurance et le paiement des ordures ménagères.

Eu égard aux conséquences résultant de la délivrance d’un commandement visant la clause résolutoire pour le preneur qui ne dispose que d’un bref délai pour s’y conformer, la cour retient que celui-ci n’est suffisamment clair et précis que sur la taxe des ordures ménagères, l’assurance et la sous-location et qu’il est sans effet sur les deux autres manquements invoqués dans l’exposé de la sommation.

Il n’est pas discuté que la SARL AUTO EXPRESS SERVICES a réglé dans le délai d’un mois suivant la sommation visant la clause résolutoire la taxe sur les ordures ménagères.

S’agissant de l’assurance, la cour relève que, contrairement à ce que prétend M. X, la SARL AUTO EXPRESS SERVICES a transmis les justificatifs des attestations multirisques professionnelles auprès de la compagnie AXA par courrier de son conseil du 23 décembre 2015, soit dans le délai d’un mois de la sommation, pour la période du 1^er octobre 2014 au 1^er novembre 2015 ainsi que pour la période du 1^er novembre 2015 au 1^er novembre 2016. Dès lors que le justificatif est produit avec une période de validité allant jusqu’au 1^er novembre 2016, il sera considéré, contrairement à ce que le jugement a indiqué, qu’il est établi que la SARL AUTO EXPRESS SERVICES est assurée jusqu’au 1^er novembre 2016. Comme l’a relevé le jugement de première instance, les attestations sont détaillées quant aux différents risques couverts et renvoient aux conditions générales du contrat avec mention des articles concernés de sorte qu’il ne peut être reproché au preneur de ne pas avoir communiqué les conditions générales en même temps que les attestations alors que les renvois sont suffisamment précis pour se reporter à des conditions générales qui sont en accès libre.

Il ressort des conditions générales versées aux débats que la clause de renonciation à recours contre le bailleur est comprise dans le contrat d’assurance conformément aux stipulations du bail. Selon l’article III du bail, les locaux doivent être assurés en valeur de reconstruction à neuf en cas de sinistre affectant les locaux. Selon les termes du contrat d’assurance, les locaux sont garantis à la valeur réelle (à savoir valeur de remplacement à neuf, vétusté déduite) majorée de l’indemnité pour dépréciation, ladite indemnité venant compenser la diminution due à la vétusté ; ainsi les locaux sont garantis conformément aux stipulations contractuelles de sorte qu’il sera retenu que la SARL AUTO EXPRESS SERVICES a déféré dans les délais à ladite sommation et que le contrat d’assurance souscrit est conforme aux stipulations contractuelles.

S’agissant de la sous-location, la cour renvoie à la motivation du jugement qui a écarté les pièces versées aux débats par M. X relatives à M^me Z et à M. A ; peu importe que ces courriers ne concernent pas directement le preneur mais des tiers, leur production est une atteinte disproportionnée à l’intimité de la vie privée et au secret des correspondances comme relevé par le jugement, ce qui justifie qu’elles soient écartées. Il sera ajouté que la configuration des lieux invoquée par le bailleur (partie habitation accessible par les locaux commerciaux) n’est pas de nature à faire obstacle à l’établissement d’un constat d’huissier alors que le bailleur pouvait faire établir un constat d’huissier sur requête afin de permettre à l’huissier de justice d’accéder à la partie habitation située au 1^er étage. La cour ajoute que si le preneur a, par courrier de son avocat en date du 23 décembre 2015, précisé que le gérant, M. B, hébergeait provisoirement pour quelques semaines un ami ' de longue date ' et sa famille afin de les 'dépanner', il n’est pas rapporté la preuve qu’il s’agirait d’une sous-location établie en violation des clauses du bail. Il s’ensuit que ce manquement n’est pas établi.

Dans ces conditions, la sommation visant la clause résolutoire n’a pas pu produire effet et M. X sera débouté de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire de sorte que le jugement sera infirmé de ce chef.

Sur le congé délivré le 28 décembre 2015 par le bailleur

L’appelante conteste les manquements allégués par le bailleur à l’appui du congé quant à la sous-location et à l’assurance, les griefs exposés étant identiques à ceux de la sommation. Elle précise s’agissant de la cession du fonds de commerce, qu’aucune clause du bail ne fait peser sur le preneur l’obligation de transmettre une copie de l’acte de cession ; que le bailleur ne s’est pas manifesté pour s’opposer à ladite cession alors qu’il en avait connaissance ; qu’il a en tout état de cause tacitement par des actes positifs renoncé à se prévaloir de cette irrégularité. S’agissant du paiement du loyer , elle fait valoir qu’elle avait par courrier de son conseil en date du 23 décembre 2015 indiqué qu’elle paierait le 1^er janvier 2016 pour se conformer aux termes de la sommation ; que M. X a néanmoins soulevé le même grief dans le congé sans attendre cette date ; que les pièces produites en cause d’appel sont postérieures au congé ; qu’en tout état de cause de simples retards de paiement ne sont pas constitutifs d’un motif grave et légitime.

Outre les moyens déjà exposés à l’appui de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire, M. X fait valoir que l’acte de cession ne lui a pas été remis dans les 10 jours au plus tard avant l’expiration du délai d’opposition et par voie d’huissier ; qu’il n’a pas été informé de ladite cession ; que le fait d’avoir encaissé les loyers ne saurait constituer de sa part une renonciation non équivoque à reconnaître la SARL AUTO EXPRESS SERVICES comme locataire. M. X se prévaut également de ce que les loyers sont toujours réglés avec retard ; qu’il en est de même pour les indemnités d’occupation mises à la charge de la SARL AUTO EXPRESS SERVICES par le jugement de première instance ; que ce manquement visé par la sommation perdure donc.

La cour relève que le congé portant refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes délivré le 28 décembre 2015 vise expressément le fait que l’acte de cession n’a pas été remis au bailleur selon les formes légales et 10 jours au plus tard avant l’expiration du délai d’opposition ; que contrairement à la clause du bail interdisant la sous-location, la famille Z vit dans l’appartement compris dans la location commerciale, que contrairement à la clause du bail qui prévoit que le loyer est payable à terme échu le 1^er de chaque mois, le loyer est systématiquement payé à partir du 10 de chaque mois et que le solde de la taxe foncière n’a été payée qu’après sommation du 25 novembre 2015 ; que la SARL AUTO EXPRESS SERVICES ne justifie pas avoir souscrit un contrat d’assurance conforme au bail.

La cour renvoie aux développements qui précèdent concernant l’assurance et la sous-location dont il ressort que ces manquements allégués par le bailleur ne sont pas établis de sorte qu’ils ne constituent pas un motif grave et légitime.

S’agissant de la cession du fonds de commerce, le bail stipule que en son article III que 'Le preneur est tenu des obligations principales suivantes :

(…)

CESSION SOUS LOCATION : Ne pouvoir céder ni sous louer en tout en partie aucun droit du présent bail, sous peine de résiliation, sans le consentement préalable et écrit du bailleur, si ce n’est à un successeur dans son fonds de commerce et sous conditions de rester garant et solidaire de son cessionnaire pour le paiement des loyers et l’exécution du bail.

En cas de cession, un original de la cession devra être remis gratuitement au bailleur dix jours au plus tard avant l’expiration du délai d’opposition'.

La cour relève que le motif grave et légitime visé dans le congé ne concerne que la non remise de l’acte de cession dans les formes légales et dans le délai de 10 jours et non l’accord préalable du bailleur à la cession. La cour renvoie à la motivation du jugement entrepris qui a examiné ce moyen à l’appui de la demande d’acquisition de la clause résolutoire et qui l’a écarté à juste titre, le raisonnement valant également pour le motif grave et légitime. En toute hypothèse, la non remise de l’acte de cession au bailleur selon les stipulations contractuelles ne constitue pas en l’espèce un motif suffisamment grave et légitime privant le preneur d’une indemnité d’éviction. Enfin la cour relève qu’à l’appui du congé, le bailleur ne s’est pas prévalu de ce que son consentement préalable et écrit n’aurait pas été recueilli ou qu’il n’aurait pas été appelé à l’acte de sorte qu’il ne peut pas s’en prévaloir comme motif. Dans ces conditions, les manquements contractuels invoqués par M. X ne constituent pas un motif grave et légitime.

La taxe sur les ordures ménagères ayant été réglée dans les délais de la sommation rappelée dans le congé, ce motif ne peut plus être valablement formé dans le congé.

Enfin s’agissant des loyers réglés avec retard, le bail stipule que le preneur s’acquitte du loyer à terme échu en 12 termes égaux, le premier des mois de chaque année.

La cour note que, comme l’a relevé le jugement entrepris, le bailleur produit un tableau établi par ses soins mentionnant les sommes perçues et les dates de versements sans produire une pièce extérieure à lui même, tel que des relevés bancaires, pour la période antérieure à la sommation et au congé. Toutefois, la SARL AUTO EXPRESS SERVICES a admis par courrier de son conseil en date du 23 décembre 2015, faisant suite à la sommation du 25 novembre 2015, prendre note de la volonté du bailleur, conformément aux prévisions contractuelles, de voir régler le loyer le 1^er de chaque mois. En tout état de cause, la cour relève que le bailleur se prévaut de ce que le loyer/indemnité d’occupation a continué à être réglé avec retard, ce qui est corroboré pour l’année 2017, 2018 et 2019 par les relevés bancaires qu’il verse aux débats concernant le paiement des loyers/indemnités d’occupation de janvier, février, avril, juillet, août 2017 et septembre 2017, de février 2018, septembre 2018, octobre 2018 et mars 2019.

Il s’ensuit que ce manquement perdure, la cour relevant que le bailleur a délivré une nouvelle mise en demeure pour motifs graves et légitimes le 13 mars 2017 d’avoir à payer les loyers échus de janvier et février 2017, ce qui a été fait par le preneur les 8 et 23 mars 2017.

Toutefois, si les loyers échus précités ont été réglés avec retard, généralement dans le mois ou dans les deux mois, il n’est pas prétendu qu’il y aurait des impayés ; ce motif n’est pas suffisamment grave pour priver la SARL AUTO EXPRESS SERVICES d’une indemnité d’éviction et ce alors que le bailleur perçoit les loyers pour les locaux donnés à bail.

Dans ces conditions, le congé délivré le 28 décembre 2015 a mis fin au bail le 30 juin 2016 et a ouvert à la SARL AUTO EXPRESS SERVICES le droit à une indemnité d’éviction et au maintien dans les lieux.

Sur la résiliation du bail

M. X se prévaut comme motif de résiliation judiciaire, du retard de paiement des indemnités d’occupation et de la taxe sur les ordures ménagères des années 2017, 2018 et 2019 alors que celles-ci doivent être réglées dans les termes du bail, le 1^er de chaque mois pour les loyers/indemnités d’occupation, et sous forme d’acomptes mensuels pour la taxe sur les ordures ménagères.

Toutefois, si la SARL AUTO EXPRESS SERVICES ne règle pas sous forme d’acomptes mensuels ladite taxe, il n’est pas prétendu qu’elle ne se serait pas acquittée de la taxe sur les ordures ménagères en 2017 et 2018 par un règlement annuel et le bailleur indique que la taxe 2019 a été réglée par

chèque en octobre 2019.

La cour considère que le paiement avec retard des loyers/indemnités d’occupation et de la taxe foncière, alors qu’il n’est pas prétendu qu’il resterait des impayés n’est pas une faute de nature suffisamment grave pour entraîner la résiliation du bail, ce qui aurait pour conséquence pour la SARL AUTO EXPRESS SERVICES la perte de son fonds de commerce et ce alors que le bailleur perçoit les loyers afférents aux locaux donnés à bail.

Par conséquent, le jugement qui a prononcé l’expulsion, la condamnation de la SARL AUTO EXPRESS SERVICES à une indemnité d’occupation de droit commun et à la séquestration des meubles sera infirmé et le bailleur sera débouté de ces demandes.

Enfin, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de M. X de paiement d’un arriéré locatif, la cour renvoyant à la motivation, étant relevé qu’il n’est pas formé de demande en cause d’appel relative à un arriéré locatif.

Sur l’expertise

En l’absence de tout élément versé par la SARL AUTO EXPRESS SERVICES permettant de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction qu’elle sollicite, il convient d’ordonner une expertise judiciaire sur ce point. Les frais de consignation seront à la charge de la SARL AUTO EXPRESS SERVICES, demanderesse à l’expertise.

La cour relève que le demandeur n’a formé qu’une demande d’indemnité de droit commun, demande subséquente de celle relative à la résiliation du bail dont il a été débouté, et non une demande d’indemnité d’occupation statutaire, si bien que la mission d’expertise ne sera pas étendue à la recherche de la valeur locative, permettant de déterminer le montant de l’indemnité statutaire.

Sur la demande de la SARL AUTO EXPRESS SERVICES de dommages et intérêts

L’appelante soutient que les locaux donnés à bail présentent des désordres liés à l’état de l’immeuble imputables au bailleur qui doit assurer les travaux relevant de l’article 606 du code civil que le bail met à sa charge ; elle sollicite par conséquent la somme de 33 657 euros, soit 50% des loyers versés entre juillet 2014 et juin 2018, à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance résultant de l’état des lieux loués.

L’intimé prétend que l’état des lieux décrits dans le constat d’huissier établi à la demande de la SARL AUTO ESPRESS SERVICES est la conséquence du défaut d’entretien du preneur.

Aux termes du bail, les réparations locatives sont à la charge du preneur, les autres réparations incombant au bailleur conformément à l’article 606 du code civil.

Il résulte du constat d’huissier en date du 24 octobre 2017 que les locaux donnés à bail sont en mauvais état ; toutefois la production de ce constat d’huissier établi à la demande du preneur ne permet pas à lui seul d’établir que l’état des locaux serait imputable au seul bailleur, étant relevé que le preneur ne l’a jamais mis en demeure de procéder à des réparations ; la SARL AUTO EXPRESS SERVICES ne rapporte pas la preuve des troubles de jouissance dans son exploitation qui résulterait de l’état des lieux loués.

La SARL AUTO EXPRESS SERVICES sera donc déboutée de sa demande.

Sur les demandes accessoires

Le jugement étant infirmé au principal, il convient de l’infirmer sur la condamnation de la SARL

AUTO EXPRESS SERVICES aux dépens et au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de condamner M. X à régler la somme de 1500 euros à la SARL AUTO EXPRESS SERVICES au titre de l’article 700 du code de procédure civile, engagée au titre de la première instance,

M. X qui succombe principalement sera condamné aux dépens de première instance. Les dépens de l’appel seront réservés et il sera sursis à statuer sur la demande d’application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

Par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement entrepris en ce qu’il a écarté les pièces n°4, 5 11, 13, 14 et 15 produites par M. M-N X et en ce qu’il a rejeté la demande de M. X au paiement d’un arriéré locatif,

L’infirme sur les autres dispositions,

Y ajoutant et statuant à nouveau

Déclare la demande formée par la SARL AUTO EXPRESS SERVICES de condamnation de M. X à lui payer 33 657 euros à titre de dommages et intérêts recevable,

Déboute la SARL AUTO EXPRESS SERVICES de sa demande de condamnation de M. X à lui payer 33 657 euros à titre de dommages et intérêts,

Déboute M. X de l’ensemble de ses demandes,

Dit que le congé délivré par M. X à la SARL AUTO EXPRESS SERVICES le 28 décembre 2015 a mis fin au bail le 30 juin 2016 et a ouvert à la SARL AUTO EXPRESS SERVICES le droit à une indemnité d’éviction et au maintien dans les locaux donnés à bail sis […] à […],

Avant dire droit au fond sur le montant de l’indemnité d’éviction, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, désigne en qualité d’expert :

M. K L

[…]

Tél : 01.49.24.98.90

Port. : 06.75.81.20.40

Email : glv.expertises@orange.fr

avec mission, les parties ayant été convoquées et dans le respect du principe du contradictoire :

*de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission ;

* visiter les lieux, les décrire, dresser le cas échéant la liste du personnel employé par le locataire ;

* rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant/

1 ) de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction dans le cas :

— d’une perte de fonds : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession de fonds d’importance identique, de la réparation du trouble commercial,

— de la possibilité d’un transfert de fonds, sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente, et, en tout état de cause, le coût d’un tel transfert, comprenant : acquisition d’un titre locatif ayant les mêmes avantages que l’ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial,

2 ) d’apprécier si l’éviction entraînera la perte du fonds ou son transfert,

*à titre de renseignement, dire si, à son avis, le loyer aurait été ou non plafonné en cas de renouvellement du bail et préciser, en ce cas, le montant du loyer calculé en fonction des indices qui aurait été applicable à la date d’effet du congé,

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la 3^e chambre du pôle 5 (5-3) de la cour d’appel de Paris avant le 30 juin 2021 ;

Fixe à la somme de 3.000 (TROIS MILLE) euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par la société AUTO EXPRESS SERVICES à la Régie de la cour d’appel de Paris, 34 quai des Orfèvres, […] avant le 10 septembre 2020 ;

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

Dit qu’un des magistrats de la chambre sera délégué au contrôle de cette expertise,

Renvoie l’affaire à l’audience de mise en état du 1^er octobre 2020 pour contrôle du versement de la consignation ;

Renvoie l’affaire pour reprise des débats après dépôt du rapport de l’expert, à l’audience du juge de la mise en état de la 3^e chambre du pôle 5 (5-3) de cette cour à la date qui sera fixée ultérieurement par le juge de la mise en état ;

Condamne M. X à régler à la SARL AUTO EXPRESS SERVICES la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, engagée au titre de la première instance,

Condamne M. X aux dépens de première instance,

Sursoit à statuer sur les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Réserve les dépens d’appel.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE