Copies exécutoires

REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 18 NOVEMBRE 2020

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/00985 – N° Portalis 35L7-V-B7C-B4ZKQ

Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 Septembre 2017 -Tribunal de Grande Instance de CRETEIL – RG n° 16/08149

APPELANT

Monsieur J H-I

[…]

[…]

Représenté par M^e Isabelle HAMDACHE, avocat au barreau de PARIS, toque : A0084

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2017/050591 du 27/12/2017 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

INTIME

Syndicat des copropriétaires […] représenté par son syndic le CABINET CITYA LAXE IMMOBILIER, SARL au capital de 10.000 euros, immatriculée au RCS de Créteil sous le numéro 423 875 244, ayant son siège social […] agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

C/O CABINET CITYA LAXE IMMOBILIER

[…]

[…]

Représenté par M^e Isabelle GABRIEL de la SELARL G 2 & H, avocat au barreau de PARIS, toque : U0004

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 Septembre 2020, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Nathalie BRET, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport,

composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

M^me Muriel PAGE, Conseillère

M^me Nathalie BRET, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me E CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par M^me E CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.

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FAITS & PROCÉDURE

L’immeuble sis […] à Maisons-Alfort (94700), soumis au statut de la copropriété, est sous administration judiciaire confiée à M^me A B-X, mandataire judiciaire, depuis le 16 juin 2005.

Par acte du 13 juillet 2016, M. J H-I, en qualité de copropriétaire d’un appartement et d’une cave composant les lots n°3 et 16 de l’état descriptif de division de l’immeuble sis […] à Maisons-Alfort (94700), a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par M^me A B-X, administrateur judiciaire, devant le tribunal de grande instance de Créteil aux fins d’obtenir l’annulation de l’assemblée générale du 30 septembre 2015.

Par jugement contradictoire en date du 8 septembre 2017 le tribunal de grande instance de Créteil a :

— déclaré irrecevable l’action de M. J H-I,

— condamné M. J H-I à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] à Maisons-Alfort, représenté par M^me A B-X, administrateur judiciaire, la somme de 1.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. J H-I aux entiers dépens,

— accordé à M^e C D le bénéfice des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

M. J H-I a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 30 décembre 2017.

Par jugement d’adjudication du 29 novembre 2018, rectifié par un jugement du 21 février 2019, le juge de l’exécution du tribunal de grande instance de Créteil a adjugé les lots 3 et 16 à Mme

E F, moyennant le prix de 132.000 €, outre les charges et frais de ventes taxés à la somme de 12.828,97 €.

La procédure devant la cour a été clôturée le 2 septembre 2020.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 12 juin 2019, intitulées signification du 22 février 2018, par lesquelles M. J H-I, appelant, invite la cour, au visa de la loi du 10 juillet 1965, à :

— le dire recevable et fondé en son appel en ce que le tribunal l’a déclaré irrecevable en ses prétentions et l’a condamné aux dépens et frais irrépétibles,

— réformer le jugement querellé en son intégralité,

ce faisant,

— le dire recevable en son action,

— prononcer la nullité de l’assemblée générale du 30 septembre 2015,

à titre subsidiaire,

— prononcer l’annulation des résolutions n° 4, 5 et 16,

en toutes hypothèses,

— dire qu’il ne peut être tenu à participer aux frais de procédure du syndicat des copropriétaires en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] aux dépens, avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à lui payer la somme de 1.500 € par application de l’article 700 du même code ;

Vu les conclusions en date du 22 juin 2020 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] pris en la personne de son syndic, le Cabinet Citya Laxe Immobilier, intimé, demande à la cour, de :

— prendre acte que le cabinet Citya Laxe Immobilier est son nouveau syndic,

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

ce faisant,

— déclarer irrecevable M. J H-I en ses demandes,

à titre subsidiaire,

si par extraordinaire la cour ne déclarait pas M. J H-I irrecevable

en ses demandes,

— débouter purement et simplement M. J H-I de sa demande de nullité de l’assemblée générale du 30 septembre 2015, à titre infiniment subsidiaire,

— débouter M. J H-I de sa demande d’annulation des résolutions n°4, 5 et 16 de l’assemblée générale du 30 septembre 2015,

en tout état de cause,

— débouter purement et simplement M. J H-I de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— condamner M. J H-I aux dépens, avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à lui payer la somme de 5.000 € par application de l’article 700 du même code ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Les moyens soutenus par les parties ne font que réitérer, sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans

le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation ;

Il convient seulement de souligner et d’ajouter les points suivants :

Sur le syndic de la copropriété

En l’espèce, il y a lieu de constater, aux termes du procès-verbal de l’assemblée générale du 27 juin 2019 produit en cours de délibéré, que le cabinet Citya Laxe Immobilier exerçant 215, avenue du Général Leclerc 94700 Maisons-Alfort a été désigné en qualité de syndic de la copropriété du […] 94700 Maisons-Alfort pour la période du 2 juillet 2019 au 30 juin 2020 ;

Sur la recevabilité des demandes de M. J H-I

Le syndicat des copropriétaires estime que M. H-I est irrecevable en ses demandes, au motif qu’il n’est propriétaire en indivision que des trois-quarts de la nue-propriété des biens ;

M. H-I oppose qu’il est indivisaire en pleine propriété ;

Aux termes de l’article 815-3 du code civil, 'Le ou les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis peuvent, à cette majorité :

1° Effectuer les actes d’administration relatifs aux biens indivis ;

2° Donner à l’un ou plusieurs des indivisaires ou à un tiers un mandat général d’administration ;

3° Vendre les meubles indivis pour payer les dettes et charges de l’indivision ;

4° Conclure et renouveler les baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole,

commercial, industriel ou artisanal.

Ils sont tenus d’en informer les autres indivisaires. A défaut, les décisions prises sont inopposables à ces derniers.

Toutefois, le consentement de tous les indivisaires est requis pour effectuer tout acte qui ne ressortit pas à l’exploitation normale des biens indivis et pour effectuer tout acte de disposition autre que ceux visés au 3°.

Si un indivisaire prend en main la gestion des biens indivis, au su des autres et néanmoins sans opposition de leur part, il est censé avoir reçu un mandat tacite, couvrant les actes d’administration mais non les actes de disposition ni la conclusion ou le renouvellement des baux’ ;

Un indivisaire ne peut pas agir seul en contestation d’une assemblée générale dès lors qu’il n’a pas la qualité de mandataire commun de l’indivision ;

Aux termes de l’article 23 de la loi du 10 juillet 1965, 'Lorsque plusieurs lots sont attribués à des personnes qui ont constitué une société propriétaire de ces lots, chaque associé participe néanmoins à l’assemblée du syndicat et y dispose d’un nombre de voix égal à la quote-part dans les parties communes correspondant au lot dont il a la jouissance.

En cas d’indivision ou de démembrement du droit de propriété, les intéressés doivent être représentés par un mandataire commun qui est, à défaut d’accord, désigné par le président du tribunal de grande instance à la requête de l’un d’entre eux ou du syndic’ ;

En l’espèce, l’acte 'contenant attestation immobilière', établi en l’étude de Maître Y notaire, le 27 janvier 2004 (pièce 3), faisant suite à l’acte de notoriété constatant la dévolution successorale de N H-I, atteste que sont propriétaires des lots 3 et 16 de l’ensemble immobilier sis au […] à Maisons-Alfort, son épouse M^me G Z et leur fils héritier M. J H-I ; l’acte précise que M^me G Z, épouse commune en biens et donataire, bénéficiaire légale, à son choix exclusif, en vertu de l’article 757 du code civil, du quart en toute propriété ou de l’usufruit de l’universalité des biens et droits mobiliers et immobiliers composant la succession, n’a pas opté à ce jour ;

Cet acte a été enregistré au service de la publicité foncière le 13 février 2004 ;

Ainsi, que M^me Z ait opté pour le quart en toute propriété, constituant une indivision, ou pour l’usufruit de la totalité des biens, constituant un démembrement, M. H-I, respectivement en qualité d’indivisaire ou de nu-propriétaire, ne peut agir seul en contestation de l’assemblée générale et d’une résolution de cette assemblée générale et doit justifier de sa qualité de mandataire commun, ou d’un mandat tacite si l’action consiste en un acte d’administration, conformément aux dispositions de l’article 815-3 du code civil ;

L’action en justice est en principe un acte d’administration ;

En l’espèce, il y a lieu de considérer que l’action en justice tendant à titre principal à l’annulation de l’assemblée générale du 30 septembre 2015 et à titre subsidiaire à l’annulation des résolutions n°4, n°5 et n°16 de cette assemblée générale, relatives à l’approbation des comptes et à une autorisation donnée à un copropriétaire de poser des volets à la fenêtre de sa cuisine, est un acte d’administration ;

Toutefois M. J H-I ne produit aucune pièce justifiant qu’il bénéficie d’un mandat exprès ni même tacite de M^me G Z pour cette action en annulation ; le seul fait qu’il s’agisse de sa mère est insuffisant à justifier d’un mandat tacite ; il ne produit notamment aucune pièce justifiant qu’il gère les lots, au su de celle-ci et sans opposition de sa part ; or, le

syndicat des copropriétaires justifie que dans le cadre d’autres instances, M. J H-I et M^me G Z veuve H-I ont agi ensemble ;

M. H-I ne justifie pas que M^me G Z ait assigné le syndicat en contestation de l’assemblée générale du 30 septembre 2015 et qu’une jonction entre les deux affaires ait été sollicitée ;

En conséquence, il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu’il a déclaré irrecevable l’action de M. J H-I concernant ses demandes à titre principal d’annulation de l’assemblée générale du 30 septembre 2015 et à titre subsidiaire d’annulation des résolutions n°4, n°5 et n°16 de cette assemblée générale ;

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

M. H-I, partie perdante, doit être condamné aux dépens d’appel ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 3.500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 37 de la loi du 30 juillet 1991 formulée par M. H-I ;

Sur la dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ;

En l’espèce, M. H-I succombant, il y a lieu de rejeter sa demande de dispense ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement ;

Y ajoutant,

Constate que le cabinet Citya Laxe Immobilier exerçant 215, avenue du Général Leclerc 94700 Maisons-Alfort a été désigné en qualité de syndic de la copropriété du […] 94700 Maisons-Alfort pour la période du 2 juillet 2019 au 30 juin 2020, par l’assemblée générale du 27 juin 2019 ;

Condamne M. J H-I aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle et pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] à Maisons-Alfort (94700) la somme supplémentaire de 3.500 € par application de l’article 700 du même code en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LE GREFFIER LE PRESIDENT