REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRET DU 8 DECEMBRE 2021

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/16703 – N° Portalis 35L7-V-B7D-CASO5

Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 Juin 2019 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 14/04909

APPELANTE

SCI DE LA RUE DU POTEAU agissant poursuites et diligences de son gérant domicilié en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de LISIEUX sous le numéro 328 402 094

[…]

Coudray-Rabut

14130 PONT-L’EVEQUE

Représentée par M^e Nathalie LESENECHAL, avocat au barreau de PARIS, toque : D2090, avocat postulant

Assistée de M^e André JACQUIN de la SAS JACQUIN MARUANI & ASSOCIES, avocat au b a r r e a u d e P A R I S , t o q u e : P 0 4 2 8 , a v o c a t p l a i d a n t s u b s t i t u é p a r M e K a h i n a TADJADIT-MAHMOUD de la SAS JACQUIN MARUANI & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0428, avocat plaidant

INTIMEE

SARL THAGASTE agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 441 741 212

[…]

[…]

Représentée par M^e Kathleen TAIEB, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant

Assistée de M^e Josué BENSIMON, avocat au barreau de PARIS, toque : C1561, avocat plaidant substitué par M^e Kathleen TAIEB, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 05 Octobre 2021, en audience publique, devant la cour composée de :

Monsieur Gilles BALA', président de chambre

Madame Sandrine GIL, conseillère

Madame Elisabeth GOURY, conseillère

qui en ont délibéré,

un rapport a été présenté à l’audience dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Gilles BALA', président de chambre et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.

*****

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 23 novembre 2004, la SCI de la Rue du Poteau a consenti à la société Thagaste un bail commercial pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er octobre 2004 pour finir le 30 septembre 2013, portant sur des locaux situés […], à destination d’un commerce de « café ' débit de boissons ' brasserie-restaurant » outre un logement, moyennant un loyer principal annuel de 18.000 €.

Par acte d’huissier de justice en date du 22 mars 2013, la SCI […] a délivré à la société Thagaste un congé comportant refus de renouvellement du bail sans paiement d’une indemnité d’éviction pour le 30 septembre 2013.

Par acte d’huissier de justice en date du 21 mars 2014, la société Thagaste a assigné la SCI […] aux fins de voir principalement déclarer nul et de nul effet le congé comportant refus de renouvellement sans paiement d’une indemnité d’éviction délivré par la SCI […], constater le renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2013 moyennant un loyer annuel en principal de 24.186,12 € hors charges et hors taxes.

Par jugement du 31 août 2015, le Tribunal de grande instance de Paris a notamment :

Débouté la Société Thagaste de sa demande tendant à voir déclarer nul le congé comportant refus de renouvellement délivré le 22 mars 2013,

Débouté la société Thagaste de sa demande tendant à voir juger que le bail s’est renouvelé à compter du 1er octobre 2013 aux clauses et conditions du bail expiré,

Dit que le congé sans offre de renouvellement délivré le 22 mars 2013 par la SCI de la Rue du Poteau à la société Thagaste a mis fin à compter du 30 septembre 2013 au bail du 23 novembre 2004 portant sur les locaux situés […],

Dit qu’en l’absence de motifs graves et légitimes établis, la SCI de la Rue du Poteau est redevable d’une indemnité d’éviction,

Dit que la société Thagaste a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du bail expiré jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction,

Ordonné une expertise et désigné M. X Y afin de recueillir les éléments permettant de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction et le montant de l’indemnité d’occupation.

L’expert a déposé son rapport le 19 juillet 2017 au terme duquel il conclut à la perte du fonds dont il estime la valeur à la somme de 167.000 euros et propose de fixer l’indemnité d’éviction à la somme de 191.000 euros outre les frais de licenciement à payer sur justificatifs et de fixer l’indemnité d’occupation à la somme annuelle de 34.530 euros, soit 2.877 euros par mois.

Par jugement du 18 juin 2019, Le Tribunal de Grande Instance de Paris a :

Vu le jugement du 31 août 2015,

Vu le rapport d’expertise déposé par M. P. Y le 19 juillet 2017,

Fixé à la somme de 191.000 € le montant de 1'indemnité d’éviction toutes causes confondues due par la SCI de la Rue du Poteau à la Société Thagaste, outre les frais de licenciements qui seront payés sur justificatifs,

Dit que la Société Thagaste est redevable à l’égard de la SCI de la Rue du Poteau d’une indemnité d’occupation à compter du 1er octobre 2013,

Fixé le montant de cette indemnité d’occupation à la somme annuelle de 31 149 € outre les charges et taxes prévues au bail ( trente et un mille cent quarante neuf euros),

Dit que la compensation entre le montant de 1'indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation s’opérera de plein droit,

Condamné la SCI de la Rue du Poteau à payer à la société Thagaste la somme de 8.000 € ( huit mille euros) au titre de l’artic1e 700 du code de procédure civile,

Dit n’y avoir lieu à ordonner exécution provisoire,

Rejeté les autres demandes,

Condamné la SCI de la Rue du Poteau aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise et dit qu’ils seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par déclaration en date du 13 août 2019, la SCI de la Rue du Poteau a interjeté appel de ce jugement.

Par ordonnance sur incident rendue le 8 octobre 2020, le magistrat en charge de la mise en état a :

Débouté la SCI de la Rue du Poteau de son incident de communication de pièces,

Débouté la SCI de la Rue du Poteau de ses demandes,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

Fait masse des dépens de l’incident et dit qu’ils seront supportés par moitié par chacune des parties.

Dans ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 12 novembre 2019, la SCI de la Rue du Poteau demande à la Cour de :

Infirmer le jugement du tribunal de grande instance de Paris du 18 juin 2019 en ce qu’il a :

Fixé à la somme de 191.000 € le montant de l’indemnité d’éviction due par la SCI de la Rue du Poteau ;

Fixé le montant de l’indemnité d’occupation due par la SARL Thagaste à compter du 1 er octobre 2013 à la somme annuelle de 31.149 € HT/ HC ;

Condamné la SCI de la Rue du Poteau à payer à la SARL Thagaste la somme de 8.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau,

Fixer l’indemnité d’occupation à la somme annuelle de 72.225 € HT/ HC, soit 6.018,75 € HT/ HC par mois, à compter du 1er octobre 2013 ;

Dire et juger qu’elle ne dispose pas d’éléments suffisants pour se prononcer sur le montant de l’indemnité d’éviction et, en conséquence, débouter la SARL Thagaste de toute demande formée à ce titre ;

Subsidiairement,

Fixer le montant de l’indemnité d’éviction à une somme symbolique ;

En tout état de cause,

Condamner la SARL Thagaste au paiement de la somme de 10.000 €, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la SARL Thagaste aux entiers dépens, dont distraction faite au profit de la SCP GRV en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA 7 février 2020, la société Thagaste demande à la Cour de :

Confirmer le jugement du Tribunal de Grande Instance de PARIS en date du 18 juin 2019 en toutes ses dispositions et plus précisément en ce qu’il a :

Fixé à la somme de 191.000 € le montant de l’indemnité d’éviction toutes causes confondues due par la SCI de la Rue du Poteau à la Société Thagaste, outre les frais de licenciements qui seront payés sur justificatifs,

Dit que la Société Thagaste est redevable à l’égard de la SCI de la Rue du Poteau d’une indemnité d’occupation à compter du 1er octobre 2013,

Fixé le montant de cette indemnité d’occupation à la somme annuelle de 31.149 € outre les charges et taxes prévues au bail,

Dit que la compensation entre le montant de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation s’opérera de plein droit,

Condamné la SCI de la Rue du Poteau à payer à la Société Thagaste la somme de 8.000 € au titre de l’article 700 du CPC,

En conséquence,

Débouter la SCI de la Rue du Poteau de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de la SARL Thagaste,

En conséquence :

Débouter la SCI de la Rue du Poteau de sa demande de fixation de l’indemnité d’occupation à la somme annuelle de 72.225 € HT/HC, soit 6.018,75 € HT/HC par mois à compter du 1er octobre 2013,

Débouter la SCI de la Rue du Poteau de sa demande de fixation de l’indemnité d’éviction à une somme symbolique,

En tout état de cause,

Débouter la SCI de la Rue du Poteau de sa demande de condamnation de la SARL Thagaste au paiement de la somme de 10.000 € en vertu de l’article 700 du CPC et des dépens,

Condamner la SCI de la Rue du Poteau à payer à la société Thagaste, la somme 8.000 € en application des dispositions de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 16 septembre 2021.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions précitées des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’indemnité d’occupation :

La SCI de la Rue du Poteau conteste la valeur locative de la partie commerciale telle qu’évaluée par l’expert et reprise par le premier juge.Elle fait en effet valoir que seules neuf des références proposées par l’expert sont pertinentes car elles répondent à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles L. 145-3 à R. 145-8 du code de commerce, s’agissant de l’ensemble des loyers reconstitués et de l’ensemble des locations nouvelles ou des renouvellements concernant une activité proche de celle exercée dans les lieux et notamment des activités de pizzeria, bar, brasserie et restaurant ; que les locations nouvelles se rapportant à un commerce très éloigné de celui en cause (presse, plombier, coiffure) et dont le loyer n’a pas été reconstitué ne sont pas pertinentes ; que la valeur locative annuelle de la partie commerciale doit dès lors être évaluée à 750 euros/m²P, soit à la somme de 72.225 euros pour une surface pondérée de 71,80 m². Elle conteste également la valeur locative unitaire de la partie habitation, faisant valoir que la valeur unitaire de 240 euros/m² proposée par l’expert se situe dans la fourchette la plus basse des références produites, invoquant tant la situation de l’appartement que les travaux faits en cours de bail.

Conformément aux dispositions de l’article L. 145-28 du code de commerce, le locataire évincé qui se maintient dans les lieux est redevable d’une indemnité d’occupation jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction calculée d’après la valeur locative, tout en corrigeant cette dernière de tous éléments d’appréciation.

La cour rappelle qu’en application des dispositions de l’article L. 145-33 du code de commerce, la valeur locative est déterminée d’après :

1° les caractéristiques du local considéré ;

2° la destination des lieux ;

3° les obligations respectives des parties ;

4° les facteurs locaux de commercialité ;

5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage,

ces critères étant précisés par les articles R. 145-3 à R. 145-7 du code de commerce.

Il sera renvoyé au jugement entrepris s’agissant de la desciption matérielle des locaux à usage de café-débit de boissons-brasserie-restaurant et comportant une partie habitation aux premier et deuxième étages.

L’expert retient, pour la partie commerciale une surface pondérée de 71,80 m² qui ne fait l’objet d’aucune discussion, la cour relevant que cette pondération est conforme à la charte de l’expertise et tient compte notamment de l’existence d’une zone d’angle. La surface de la partie habitation fixée à 73,50 m² n’est pas davantage contestée et sera retenue.

Pour la partie commerciale, l’expert présente 18 références portant sur des locations nouvelles avec ou sans loyer reconstitué à partir du droit au bail, des baux en renouvellement et une fixation judiciaire.

Deux références portent sur des locations nouvelles situées rue du Poteau et font ressortir des valeurs unitaires de 288 euros/m²P et de 379 euros/m²P. Cinq références portent sur des locations nouvelles situées dans un rayon de 400 mètres et font ressortir des valeurs comprises entre 177 euros/m²P et 568 euros/m². L’expert cite également des locations nouvelles avec loyers reconstitués à partir du droit au bail, dans un rayon de 400 mètres, faisant ressortir des valeurs comprises entre 692 euros/m²P et 978 euros/m²P, les loyers pratiqués pour ces mêmes locations variant entre 390 euros/m²P et 523/m²P.

Deux références portent sur des renouvellements de baux et font ressortir des valeurs respectives de 231 euros et 235 euros/m²P.

Parmi les références citées par l’expert, six concernent des commerces de bar-brasserie-restaurant situés dans le 18ème arrondissement, à savoir :

— trois locations nouvelles avec des valeurs unitaires comprises entre 690 euros et 1.235 euros/m²P

— un loyer reconstitué en intégrant le droit au bail au loyer avec une valeur unitaire de 1.000 euros/m²P, le loyer pratiqué représentant une valeur unitaire de 262 euros/m²P,

— un renouvellement avec une valeur unitaire de 790 euros/m²P,

— une fixation judiciaire de renouvellement avec une valeur unitaire de 604 euros/m²P.

Ainsi que l’a retenu le premier juge, rien ne justifie de ne prendre en compte que les références concernant des commerces de bar-brasserie-restaurant ou les éléments de référence intégrant le droit au bail, la Cour relevant que, d’une part, les références de commerce de bar-brasserie-restaurant citées, à l’exception de celle présentant une valeur unitaire de 433 euros/m²P, sont situées à l’extérieur de la zone de commercialité de 400 mètres et éloignées des locaux objet du présent litige, les références à prendre en compte s’entendant des loyers du voisinage adaptés pour tenir compte des spécificités de l’activité exercée dans les locaux loués, et que, d’autre part, la valeur résultant de l’intégration artificielle du droit au bail ne correspond pas à la valeur intrinsèque des lieux loués, estimée et évaluée selon les critères du code de commerce ; qu’enfin la valeur locative doit être appréciée tant au regard des fixations judiciaires que des renouvellements amiables et des loyers du marché auxquels il convient d’appliquer tous correctifs utiles en fonction de l’implantation des locaux.

C’est dès lors à juste titre que tenant compte des références produites, des spécificités du commerce en cause et notamment de la bonne situation des locaux au sein d’un quartier résidentiel populaire et commerçant, de leur bonne visibilité, de la destination autorisée par le bail, de la capacité contributive des commerces de restauration inférieure à celle des commerces d’équipement de la personne, de l’agrément d’un droit de terrasse, de l’avantage d’une location portant sur un bâtiment indépendant, de la grande surface des locaux et de leur répartition sur quatre niveaux reliés, de l’agrément d’une partie habitation et de l’état du marché locatif s’inscrivant en baisse sauf dans les emplacements commercialement très recherchés, le premier juge a évalué la valeur locative unitaire à 250 euros/m²P, soit une valeur locative annuelle de 17.950 euros pour la partie commerciale sur laquelle il sera appliqué un abattement pour précarité de 10 % conformément aux usages.

Pour la partie habitation, l’expert a relevé neuf références de locations nouvelles dans le 18ème arrondissement faisant ressortir des valeurs locatives variant entre 211 euros et 294 euros/m², outre dix références issues de l’observatoire des loyers de l’Agglomération Parisienne pour des deux pièces également situés dans le 18ème arrondissement faisant ressortir des valeurs locatives variant entre 194 euros et 389 euros/m², et proposé une valeur unitaire annuelle de 240 euro/m².

Compte tenu des caractéristiques des locaux en cause, situés aux 1er (62m²) et 2ème (11,50m²) étages, au-dessus d’un café/brasserie, en mauvais état, sur une rue bruyante, sans cuisine équipée, avec accès indépendant par un escalier raide, le premier juge a justement évalué cette valeur unitaire à la somme 204 euros/m²/an, soit une valeur locative annuelle de 14.994 euros pour la partie habitation (73,50 x204).

Au vu de ce qui précède, le jugement entrepris ayant fixé l’indemnité d’occupation due par la société Thagaste à compter du 1er octobre 2013 à la somme annuelle de 31.149 euros ((17.950 – 10%) + 14.994), outre les charges et taxes sera confirmé.

Sur l’indemnité d’éviction :

La SCI de la Rue du Poteau fait valoir que l’expert a établi son rapport sur la base de comptes communiqués par la société Thagaste dans une version non certifiée ; qu’il n’a ainsi pu procéder que par projections de résultats pour estimer le montant de l’indemnité d’éviction ; que l’évaluation de cette indemnité ne peut dépendre du bon vouloir de l’intimée qui a pu présenter une image incomplète ou volontairement erronée de l’état de son fonds de commerce ; qu’en l’absence de documents complémentaires tels que l’annexe des comptes d’exploitation et des feuilles de salaires de décembre 2014 et décembre 2015 et l’acte d’acquisition, le montant de l’indemnité d’éviction ne peut être fixé ; qu’en tout état de cause, ce montant ne peut être fixé qu’à une somme symbolique compte tenu des innombrables désordres et manquements dont la société Thagaste s’est rendue coupable.

La société Thagaste réplique qu’elle a transmis plus de 1122 pièces à l’expert pour qu’il puisse mener à bien sa mission ; que la SCI de la Rue du Poteau n’a émis aucune contestation en cours d’expertise ; qu’aucun élément ne permet de douter de la sincérité des comptes produits ; que la SCI de la Rue du Poteau ne rapporte pas la preuve des manquements allégués ; qu’elle omet de rappeler que le 16 juin 2018, un camion s’est encastré dans la vitrine du restaurant et qu’un arrêté préfectoral du 21 juin 2018 a interdit l’accès et l’occupation des locaux ; qu’elle n’a été autorisée à rouvrir son restaurant que le 14 juin 2019 et qu’elle a régularisé le paiement des loyers dès qu’elle a perçu les fonds de son assurance en dédommagement des préjudices subis à raison de l’accident.

La Cour rappelle que selon les dispositions de l’article L 145-14 du code de commerce, l’indemnité d’éviction est destinée à permettre au locataire évincé de voir réparer l’entier préjudice résultant du défaut de renouvellement. Elle comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

En l’espèce, il n’est pas discuté que l’éviction entraînera la perte du fonds et le débat en cause d’appel porte sur la valeur probante des pièces remises à l’expert pour permettre l’appréciation de la valeur du fonds, la SCI de la Rue du Poteau se prévalant de l’absence de certification des comptes.

La Cour relève que seules certaines sociétés à responsabilité limitée sont tenues d’une obligation de certification de leurs comptes et qu’il n’est pas soutenu que la société Thagaste qui ne remplit pas les critères légaux imposant une telle certification serait tenue de faire certifier ses comptes ni qu’elle les aurait fait certifier par un commissaire aux comptes. Il n’est pas davantage établi que les comptes produits seraient inexacts ni allégué par la SCI de la Rue du Poteau d’un élément précis permettant de mettre en doute la sincérité de telle ou telle pièce sur laquelle s’est fondée l’expert pour procéder à l’appréciation de la valeur du fonds. Le moyen tiré de l’absence de certification des comptes sera donc écarté.

La SCI de la Rue du Poteau ne peut pas davantage prétendre réduire l’indemnité due à la locataire évincée à une somme symbolique motif pris de manquement à ses obligations alors que l’indemnité d’éviction est destinée à réparer l’entier préjudice subi du fait de l’éviction ; que le manquement du locataire évincé à ses obligations, à supposer qu’il soit établi, est susceptible d’être sanctionné par la perte du droit à indemnité d’éviction et non la réduction de son montant à une somme symbolique, la cour relevant que le tribunal judiciaire est saisi d’une action en déchéance du droit au maintien dans les lieux suivant assignation délivrée le 25 octobre 2019.

La SCI de la Rue du Poteau ne développe en cause d’appel aucune critique pertinente du rapport d’expertise ni du jugement entrepris qui, par des motifs que la cour adopte, a, au vu des observations de l’expert et tenant compte des caractéristiques du commerce en cause, à savoir le bon emplacement au sein d’un quartier résidentiel populaire et commerçant, à proximité de la mairie du 18ème arrondissement, la bonne visibilité avec un linéaire de vitrine de 10,50 m sur la rue du Poteau et de 5,60 m sur l’impasse de la Grosse Bouteille, la grande surface des locaux, l’existence d’un droit de terrasse sur le domaine public, les activités autorisées par le bail, le niveau faible du chiffre d’affaires, le nombre élevé de jours d’ouverture avec une large amplitude horaire, la valeur moyenne du droit au bail, l’agrément d’une partie habitation, la rentabilité laquelle aurait été diminuée si le bail avait été renouvelée en raison du déplafonnement du loyer, évalué la valeur du fonds à la somme de 167.000 sur la base de 450 fois le chiffre d’affaires moyen journalier de 322 euros, outre la TVA, somme supérieure à la valeur du droit au bail.

La SCI de la Rue du Poteau ne développe aucune critique sur le montant des indemnités accessoires allouées par le jugement entrepris, à savoir 16.700 euros à titre d’indemnité de remploi, 124 euros de perte sur stock et 7.121 euros au titre du trouble commercial, outre les frais de licenciement à payer sur justificatif. Le jugement sera dès lors confirmé par adoption de motifs.

En définitive, le tribunal sera approuvé d’avoir fixé le montant total de l’indemnité d’éviction due à la société Thagaste à la somme de 190.945 euros arrondie à 191.000 euros.

Le jugement entrepris sera également confirmé en ce qu’il a dit que la compensation s’opérera de plein droit entre le montant de l’indemnité d’éviction et le montant de l’indemnité d’occupation.

Sur les autres demandes :

La SCI de la Rue du Poteau qui succombe en son appel en supportera les dépens, le jugement entrepris étant confirmé sur la charge des dépens et l’indemnité de procédure.

Il est de plus équitable de contraindre la SCI de la Rue du Poteau à participer à concurrence de 5.000 euros aux frais irrépétibles exposés par la société Thagaste en la présente instance.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Rejette toute demande plus ample ou contraire de la SCI de la Rue du Poteau,

Condamne la SCI de la Rue du Poteau à payer à la société Thagaste la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCI de la Rue du Poteau aux dépens d’appel.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT