Copies exécutoires

REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 8

ARRET DU 02 AVRIL 2021

(n° 122 , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/15187 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CCRA5

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 07 Octobre 2020 -Tribunal de Commerce de Paris – RG n° 2020037225

APPELANTE

S.A. GMF VIE agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège,

[…]

[…]

Représentée et assistée par M^e Alexandre SUAY de l’AARPI Delvolvé Poniatowski Suay Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : C0542

INTIMEE

S.A.S. ADVANTYS prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège,

[…]

[…]

Représentée par M^e Emmanuel STENE, avocat au barreau de PARIS, toque : G0117

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 février 2021, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Rachel LE COTTY, Conseiller.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Florence LAGEMI, Président,

Rachel LE COTTY, Conseiller,

Laure ALDEBERT, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Marie GOIN

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Florence LAGEMI, Président et par Marie GOIN, Greffier.

La société GMF Vie a donné à bail des locaux à usage de bureaux, situés au rez-de-chaussée d’un immeuble sis […], à la société Advantys. Elle a par ailleurs, donné en location, à M^me X, un appartement à usage d’habitation, situé au 1^er étage du même immeuble, au-dessus des locaux occupés par la société Advantys.

Suivant avenant au bail, la société GMF Vie a autorisé la société Advantys à sous-louer une partie des locaux à la société Tamaris sécurité privée.

Courant 2020, la société Advantys s’est plainte de nuisances olfactives et d’infiltrations de liquide nauséabond, en provenance de l’appartement de M^me X, perturbant gravement son activité, qu’elle a fait constater par huissier de justice le 29 mai 2020.

Par actes des 7 et 8 septembre 2020, la société Advantys a fait assigner la société GMF Vie et la société Covea Immobilier devant le juge des référés du tribunal de commerce de Paris aux fins, notamment, de constat de l’existence d’un trouble de jouissance paisible des locaux loués, de diminution du montant des loyers à hauteur de 50 % jusqu’à constat de l’absence de nuisances, subsidiairement, de consignation du loyer et, en tout état de cause, versement d’une provision.

Par ordonnance en date du 7 octobre 2020, ce magistrat, après avoir retenu sa compétence, a :

• mis la société Covea Immobilier hors de cause ;

• ordonné la diminution du loyer à hauteur de 50% jusqu’à constat d’absence de nuisances ;

• condamné la société GMF Vie à payer à la société Advantys la somme de 384,09 euros en remboursement des frais engendrés par le constat d’huissier ;

• condamné la société GMF Vie à payer à la société Advantys la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

• rejeté toutes autres demandes ;

• condamné la société GMF Vie aux dépens de l’instance.

Par déclaration en date du 23 octobre 2020, la société GMF Vie a relevé appel de cette décision.

Dans ses dernières conclusions remises le 8 décembre 2020, la société GMF Vie demande à la cour de :

• infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

• ordonné la diminution du loyer à hauteur de 50% jusqu’à constat d’absence de nuisances ;

• condamné la société GMF Vie à payer à la société Advantys la somme de 384,09 euros en remboursement des frais engendrés par le constat d’huissier ;

• condamné la société GMF Vie à payer à la société Advantys la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

• rejeté ses demandes ;

• condamné la société GMF Vie aux dépens de l’instance ;

Statuant à nouveau de ces chefs à titre principal,

• dire qu’il n’y a pas lieu à référé sur les demandes de la société Advantys compte tenu de l’existence de contestations sérieuses ;

A titre subsidiaire,

• dire que la société Advantys ne justifie pas du prétendu défaut de conformité des locaux loués à leur destination ;

• dire que la société Advantys ne justifie ni du principe ni du montant de son prétendu préjudice ;

En tout état de cause,

• débouter la société Advantys de l’intégralité de ses prétentions ;

• la condamner à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions remises le 21 décembre 2020, la société Advantys demande à la cour de :

• débouter la société GMF Vie de ses prétentions ;

• confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

• ordonné la diminution du loyer à hauteur de 50 % jusqu’à constat d’absence de nuisances ;

• condamné la société GMF Vie à lui payer la somme de 384,09 euros en remboursement des frais engendrés par le constat d’huissier ;

• condamné la société GMF Vie à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

• condamné la société GMF Vie aux dépens de l’instance ;

• infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a rejeté sa demande de condamnation de la somme provisionnelle de 17.280 euros à valoir sur la réparation de son préjudice ;

Statuant à nouveau,

• juger que la diminution du montant du loyer prend effet rétroactivement à la date de la mise en demeure, soit le 12 juin 2020 ;

• condamner en conséquence la société GMF Vie à lui payer la somme de 5.760 euros ;

• autoriser la consignation du loyer jusqu’à constat d’absence de nuisances ;

• condamner la société GMF Vie à lui payer la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

La clôture de la procédure a été prononcée le 10 février 2021.

Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu’aux écritures déposées.

SUR CE, LA COUR

La société Advantys qui se fonde sur les dispositions de l’article 873 du code de procédure civile, et, plus particulièrement, sur celles de son alinéa 2, indique et justifie par la production d’un procès-verbal de constat, dressé le 29 mai 2020, subir, dans les locaux donnés à bail par la société GMF Vie, des nuisances causées par une odeur d’urine persistante et un écoulement 'd’un liquide jaunâtre fortement odorant depuis la bouche de la VMC' située dans la cuisine, provenant de l’appartement du 1^er étage, occupé par une autre locataire de la société GMF Vie.

Cette dernière ne conteste pas ces nuisances, pour lesquelles elle indique avoir adressé un courrier recommandé à cette locataire afin de la mettre en demeure de laisser l’accès de l’appartement pour effectuer une recherche de fuite, puis, lui avoir fait sommation, le 6 juillet 2020, de cesser toutes nuisances et, notamment, toute infiltration d’urine, qui n’ont pas été suivis d’effet.

En revanche, l’appelante s’estime non responsable du trouble occasionné à la société Advantys en se fondant sur l’article 21.1 du bail conclu avec cette société, aux termes duquel celle-ci a renoncé à tout recours en cas de trouble de jouissance généré par un tiers, un autre propriétaire, ou un autre locataire de l’immeuble. Elle considère donc que les demandes de l’intimée se heurtent à des contestations sérieuses et qu’elles ne relèvent pas des mesures conservatoires ou de remise en état susceptibles d’être prises en référé.

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée pendant toute la durée du bail. L’article 1725 du même code prévoit, toutefois, que le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d’ailleurs aucun droit sur la chose louée ; sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel.

Il est constant qu’en l’espèce, la société Advantys subit un trouble de jouissance évident résultant d’un écoulement et d’une odeur incommodante et persistante d’urine dans ses locaux en provenance de l’appartement du dessus, appartenant également à la société GMF Vie. La société Advantys établit en outre, par les attestations de M^me Y et MM. Z et A, salariés, que ces derniers refusent de se rendre dans les locaux tant que les travaux de remise en état n’auront pas été effectués, les conditions d’hygiène n’étant pas assurées.

S’il est exact qu’il a été stipulé dans le bail un article 21.1 ainsi rédigé '(…) Le preneur renonce à tout recours en responsabilité contre le bailleur et/ou contre les assureurs du bailleur et il s’engage à le faire stipuler dans ses polices d’assurances, notamment : (…) en cas de troubles de jouissance générés par un tiers, un copropriétaire ou un colocataire (…)', cette clause n’est cependant pas de nature à s’appliquer en l’espèce, dès lors que la société GMF Vie est propriétaire de l’appartement à l’origine du trouble de jouissance, que sa locataire, M^me X, ne saurait être considérée comme un tiers ni, à l’évidence, comme une colocataire de la société intimée.

Ainsi, au regard de l’obligation non sérieusement contestable de la société GMF Vie d’assurer à la société Advantys la jouissance paisible des locaux et du préjudice subi par cette dernière consistant en une perte de jouissance des locaux, c’est par une exacte appréciation des faits qui lui ont été soumis que le premier juge a ordonné la diminution du montant du loyer à hauteur de 50 % jusqu’au constat de l’absence de nuisances, cette diminution du montant du loyer étant de nature à compenser l’indemnisation provisionnelle du préjudice subi par la société Advantys, sans qu’il y ait lieu en outre d’autoriser cette dernière à consigner le montant des loyers.

L’ordonnance entreprise sera donc confirmée de ce chef, sauf à préciser que la diminution du loyer est ordonnée à titre provisionnel et à compter du 17 juin 2020, date de la réception de la lettre de mise en demeure adressée à la société GMF Vie par le conseil de la société intimée. Il appartiendra donc à cette dernière, dans le cadre de l’exécution de la présente décision, de tenir compte de cette rétroactivité sans qu’il y ait lieu de statuer sur le montant devant lui être restitué à ce titre.

La décision entreprise sera également confirmée en ce qu’elle a condamné la société GMF Vie à payer à la société Advantys la somme de 384,09 euros au titre des frais engendrés par le constat auquel l’huissier de justice a procédé, sauf à préciser que cette condamnation intervient à titre provisionnel.

La décision sera encore confirmée en ce qu’elle a rejeté la demande de provision à hauteur de 17.280

euros correspondant à deux trimestres de loyer. En effet, outre que cette demande n’apparaît pas, en l’état, justifiée, il sera relevé que la société Advantys bien qu’ayant sollicité l’infirmation de ce chef de l’ordonnance de référé, n’a pas formulé de demande à ce titre dans le dispositif de ses conclusions.

Le sort des dépens de première instance et de l’indemnité allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile a été exactement apprécié par le premier juge.

Succombant en ses prétentions, la société GMF Vie supportera les dépens d’appel et ne peut prétendre à une indemnité au titre des frais irrépétibles.

Il sera alloué à la société Advantys, contrainte d’exposer de tels frais pour assurer sa défense, la somme de 2.000 euros à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Confirme en toutes ses dispositions l’ordonnance entreprise sauf à préciser que :

— la diminution du montant du loyer à hauteur de 50 % jusqu’au constat de l’absence de nuisances, est ordonnée, à titre provisionnel, à compter du 17 juin 2020,

— la condamnation de la société GMF Vie au paiement de la somme de 384,09 euros est prononcée à titre provisionnel,

Rejette toute autre demande ;

Condamne la société GMF Vie aux dépens d’appel et à payer à la société Advantys la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,