COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 71J

14^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 10 DECEMBRE 2020

N° RG 19/08957 – N° Portalis DBV3-V-B7D-TVLV

AFFAIRE :

B A

C/

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS […]

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendu(e) le 10 Décembre 2019 par le Président du TGI de NANTERRE

N° RG : 19/00994

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Katell FERCHAUX-LALLEMENT

M^e Antoine CHRISTIN

TGI de NANTERRE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX DECEMBRE DEUX MILLE VINGT,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Madame B A

de nationalité française

[…]

[…]

Représentée par M^e Katell FERCHAUX-LALLEMENT de la SELARL LM AVOCATS, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 629

assistée de M^e D du CHAZAUD, avocat au barreau de PARIS

APPELANTE

****************

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS […] pris en la personne de son syndic en exercice, la société FONCIA MMOBILIAS RCS NANTERRE 709 801 369 lui-même pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

[…]

[…]

Représenté par M^e Antoine CHRISTIN de la SELARL SALMON ET CHRISTIN ASSOCIES, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 550

INTIME

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 28 octobre 2020 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie LE BRAS, conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Nicolette GUILLAUME, président,

Madame Marie LE BRAS, conseiller,

Madame Marina IGELMAN, conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Sophie CHERCHEVE,

EXPOSÉ DU LITIGE,

L’immeuble sis […]) se compose de quatre appartements occupés par leurs propriétaires, à savoir M^me B A, les consorts X, les consorts Y et M^me Z.

La fonction de syndic de cette copropriété a été successivement occupée par :

— M^me A du 4 mai 2004 au 25 janvier 2013, date à compter de laquelle la copropriété n’a eu aucun syndic,

— M. X, courant 2013 jusqu’au 1^er décembre 2015,

— la société Immobilière Condorcet pour la période courant du 2 décembre 2015 au 3 juin 2017, date à compter de laquelle la copropriété n’a à nouveau plus eu de syndic,

— la société Groupe Ouest du 23 août 2017 jusqu’au 31 décembre 2017,

— la société Altimmo du 1^er janvier 2018 au 31 décembre 2018, date à compter de laquelle la copropriété n’a à nouveau plus eu de syndic.

Depuis le 19 janvier 2019, c’est la société Foncia Immobilias qui assure la fonction de syndic de la copropriété.

Depuis 2014, de nombreux litiges de nature civile ou pénale ont opposé M^me A au syndicat des copropriétaires ainsi qu’aux autres copropriétaires concernant principalement le paiement des charges de copropriété et des désordres liés à des infiltrations d’eau.

Est notamment toujours en cours une expertise judiciaire ordonnée le 19 février 2016 à la demande de M^me A concernant les comptes de la copropriété pour les années 2013 à 2015.

Dernièrement, dans le cadre d’un litige concernant des dégâts des eaux subis par le syndicat des copropriétaires ainsi que d’autres copropriétaires, M^me A a été en outre condamnée par le tribunal de grande instance de Nanterre en son jugement rendu le 11 juillet 2019, à payer au syndicat des copropriétaires :

— la somme de 10 090,34 euros TTC au titre de son préjudice matériel,

— la somme de 8 000 euros au titre de son préjudice de jouissance,

— la somme de 11 250 euros pour procédure abusive,

— la somme de 52 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

outre une amende civile de 5 000 euros.

M^me A a interjeté appel de cette décision le 28 août 2019 mais par une ordonnance en date du 5 octobre 2020, l’affaire a été radiée du rôle de la cour en application de l’article 526 du code de procédure civile.

En parallèle à ces différentes procédures, M^me A a, par acte en date du 26 mars 2019, fait assigner en la forme des référés le syndicat des copropriétaires afin d’obtenir au visa des articles 14-1

et 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 la désignation d’un administrateur

provisoire, en raison d’une part du déséquilibre financier de la copropriété suite notamment à l’accumulation d’impayés et à l’absence de validation des comptes depuis 2014 ainsi que d’autre part de l’impossibilité manifeste du syndic de pourvoir à la conservation de l’immeuble qui a subi plusieurs infiltrations d’eau.

Par ordonnance contradictoire rendue en la forme des référés le 10 décembre 2019, le président du tribunal de grande instance de Nanterre a :

— débouté M^me A de sa demande principale de désignation d’un administrateur provisoire du syndicat ;

— constaté l’irrecevabilité de la demande subsidiaire d’expertise ;

— condamné M^me A à une amende civile de 5 000 euros ;

— condamné M^me A à payer à titre de provision à valoir sur l’indemnisation du préjudice du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] à Sceaux la somme de 5 000 euros ;

— condamné M^me A à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] à Sceaux la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M^me A aux entiers dépens.

Par déclaration reçue au greffe le 31 décembre 2019, M^me A a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition.

Dans ses dernières conclusions déposées le 30 septembre 2020 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, M^me A demande à la cour, au visa des articles 14-1 et 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que des articles 7 et 43 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, de :

— l’accueillir en son appel et l’en dire recevable et bien fondée ;

— débouter le syndicat des copropriétaires ;

sur l’incident,

— constater l’irrecevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires faute d’avoir été dirigées devant le président ;

en tout état de cause,

— débouter le syndicat des copropriétaires, M. et M^me X et M. et M^me Y de leur demande de nullité des conclusions ;

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble et les époux X et Y de leur demande de caducité de la déclaration d’appel ;

au fond,

— infirmer l’ordonnance rendue le 10 décembre 2019 en toutes ses dispositions,

et statuant à nouveau,

— désigner un administrateur provisoire de la copropriété qui sera notamment chargé de :

— se faire remettre les archives du syndicat des copropriétaires du 1^er janvier 2016 à la date de la décision à intervenir,

— prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété et d’exécuter personnellement la mission qui lui est confiée ;

— se faire assister par un tiers désigné par le juge sur sa proposition et rétribué sur sa rémunération et plus particulièrement de : *déterminer les causes des soldes débiteurs ;

*analyser les comptes copropriétaires individuels des années 2016 à 2019 et évaluer le montant des impayés ;

*examiner ce qui a été fait et ce qui n’a pas été fait en termes d’action de recouvrement de charges ; ce qui a abouti/n’a pas abouti et pourquoi ;

*effectuer un repérage et une analyse des plus gros postes de dépenses de la copropriété et des signes d’anomalies ;

*analyser les procédures engagées, leur coût et leur validité ;

*analyser les comptes fournisseurs débiteurs/créditeurs : ancienneté des créances et explication ;

*analyser les comptes d’attente (surtout les comptes débiteurs) et explications (extra-comptables) ;

*analyser les comptes d’avances et provisions ;

— dire que l’administrateur devra rendre, au plus tard à l’issue des six premiers mois de sa mission, un rapport intermédiaire présentant les mesures à adopter pour redresser la situation financière du syndicat des copropriétaires ;

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer une somme de 6 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions déposées le 27 mai 2020 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic en exercice la société Foncia Immobilias, demande à la cour, au visa des articles 5 et 5-1 de la loi n°71-1130 du 31 décembre 1971, de l’article 1343-5 du code civil, des articles 32-1, 117, 696, 698, 700, 905-2 et 911 du code de procédure civile, de :

— prononcer la nullité des conclusions régularisées au nom M^me A pour défaut de capacité de la personne assurant sa représentation en justice ;

— constater la caducité de la déclaration d’appel n°19/11032 du 31 décembre 2019 ;

— déclarer irrecevable et débouter M^me A de l’ensemble de ses prétentions, fins et conclusions pour défaut de communication au procureur de la République de sa demande tendant à la désignation d’un administrateur provisoire ;

— déclarer mal fondée et débouter M^me A de l’ensemble de ses prétentions, fins et conclusions pour défaut de preuve d’une compromission grave de son équilibre financier ou d’une impossibilité pour lui de pourvoir à la conservation de l’immeuble et parce que ses difficultés financières actuelles sont exclusivement imputables à l’appelante ;

— confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance en la forme des référés rendue le 10 décembre 2019, sauf à remplacer 'à titre de provision à valoir sur l’indemnisation du préjudice du’ par 'à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive à payer au ' dans le quatrième paragraphe du dispositif ;

— condamner M^me A à payer une amende civile et à lui payer une somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive dans la mesure où son droit d’agir en appel a à son tour et de nouveau dégénéré en abus ;

— condamner M^me A à lui payer une somme de 12 000 euros à titre de contribution à ses frais irrépétibles ;

— condamner M^me A (article 696 du code de procédure civile) ou Maître D E du Chazaud (article 698 du même code) aux dépens d’appel.

Par acte du 29 mai 2020, M^me A a fait dénoncer sa déclaration d’appel et ses conclusions au procureur général près la cour d’appel de Versailles.

Par un visa sur le dossier en date du 4 juin 2020, le ministère public a pris acte de la communication de la procédure et de la date d’audience, sans autre réquisition.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 15 octobre 2020.

MOTIFS DE LA DÉCISION,

- sur la nullité des premières conclusions et la caducité de l’appel de M^me A :

Le syndicat des copropriétaires soutient que les premières conclusions de M^me A sont nulles pour avoir été déposées par un avocat inscrit au barreau de Paris qui ne pouvait, en application de l’article 5-1 de la loi du 31 décembre 1971, la représenter devant la cour d’appel de Versailles, à défaut d’avoir postulé devant le premier juge.

Il précise que cette irrégularité de fond est sanctionnée par la nullité de l’acte de procédure qu’elle affecte sans qu’il y ait lieu à justifier d’un grief et ajoute qu’aucune régularisation permettant de couvrir ce vice de fond n’est intervenue avant l’expiration du délai imparti à M^me A pour déposer ses premières conclusions. L’intimé en déduit que l’appel de l’intéressée est de ce fait caduc.

En réponse, M^me A fait valoir que l’irrégularité alléguée a été couverte par la constitution en cours de procédure de Maître Ferchaux Lallement, avocat au barreau de Versailles, et sa dénonciation à la partie adverse concomitamment à la notification de ses nouvelles conclusions.

Elle fait observer que ces dernières ont été déposées avant la fin du délai qui lui était imparti pour conclure dans la mesure où le point de départ de celui-ci a été prorogé de plein droit par l’ordonnance 2020-306 du 25 mars 2020 et celle du 13 mai 2020 jusqu’au 23 juin 2020 en raison de l’état d’urgence sanitaire.

Sur ce,

Selon l’article 121 du code de procédure civile, dans les cas où elle est susceptible d’être couverte, la nullité pour vice de fond ne sera pas prononcée si sa cause a disparu au moment où le juge statue.

S’il est acquis aux débats que les premières conclusions de M^me A étaient susceptibles d’annulation, c’est à raison que cette dernière soutient que le vice de fond allégué a été couvert par ses conclusions suivantes déposées le 6 mai 2020.

En effet, en vertu de l’article 2 de l’ordonnance 2020-306 du 25 mars 2020 modifiée par l’ordonnance n°20-20-560 du 13 mai 2020, le délai d’un mois imparti à l’appelant par l’article 905-2 alinéa 1 du code de procédure civile pour déposer ses premières conclusions a été de plein droit prorogé jusqu’au 24 juillet 2020 dans l’hypothèse où son terme devait intervenir entre le 12 mars et le 23 juin 2020, ce qui est le cas en l’espèce dans la mesure où ce délai devait expirer le 17 mars 2020.

En application de ces textes, les conclusions de M^me A déposées le 6 mai 2020 par Maître Ferchaux Lallement, avocat au barreau de Versailles, sont donc réputées être intervenues dans le délai prévu à l’article 905-2 alinéa 1 du code de procédure civile, de sorte qu’elles ont couvert l’irrégularité de fond qui affectait les conclusions précédentes.

M^me A n’encourt dès lors ni l’annulation de ses conclusions, ni la caducité de sa déclaration d’appel.

Les exceptions de procédure soulevées par le syndicat des copropriétaires sont donc rejetées.

- sur l’irrecevabilité des demandes de M^me A :

Le syndicat des copropriétaires soutient que M^me A est irrecevable en ses demandes au motif qu’elle n’aurait pas dénoncé la présente procédure au ministère public ainsi que l’exige l’article 62-3 du décret du 17 mars 1967.

M^me A lui oppose, en produisant l’acte de signification en date du 29 mai 2020, qu’elle a régulièrement dénoncé ses demandes à hauteur d’appel au procureur général près de cette cour.

Sur ce,

Il résulte des pièces de la procédure que M^me A a régulièrement dénoncé au procureur général près la cour d’appel de Versailles, par acte du 29 mai 2020, sa déclaration d’appel ainsi que ses conclusions des 17 mars 2020 et 6 mai 2020.

Le ministère public par un visa sur le dossier en date du 4 juin 2020 a pris connaissance du dossier qui lui a été communiqué, sans présenter de réquisition particulière.

Le moyen d’irrecevabilité soulevé par le syndicat des copropriétaires sera en conséquence rejeté.

- sur la désignation d’un administrateur provisoire du syndicat :

Pour justifier du bien-fondé de sa demande tendant à la désignation d’un administrateur provisoire du syndicat de copropriété, M^me A soutient d’une part que l’équilibre financier de celui-ci est compromis et d’autre part qu’il est impossible pour le syndic de pourvoir à la conservation de l’immeuble.

S’agissant de la situation financière de la copropriété, elle souligne et détaille les impayés qui se seraient accumulés (3 126,99 euros) depuis plusieurs années et plus particulièrement en 2018, le blocage du compte bancaire de la copropriété et l’absence d’information des copropriétaires en l’absence d’assemblée générale convoquée pour statuer sur les comptes.

Sur ce dernier point, elle précise qu’en vue de l’assemblée générale du 28 juin 2019, elle a souhaité consulter les factures mais que les pièces qui lui ont été présentées par le syndic étaient incomplètes. Elle fait également observer que le budget prévisionnel adopté en 2017 puis en juin 2019, a intégré une provision pour frais de justice qui n’a cessé d’augmenter pour atteindre 18 500 euros sans que les copropriétaires ne soient selon elle informés ou même n’aient voté de résolution pour autoriser ces actions en justice.

Elle affirme que ce fut encore le cas lors de l’assemblée générale du 24 janvier 2020.

M^me A suspecte également l’existence d’impayés sur charges de la part d’autres copropriétaires pour expliquer la situation déficitaire de la copropriété, affirmant être pour sa part à jour des sommes mises à sa charge au titre des charges générales et frais de justice.

Elle déduit de tous ces éléments que les comptes de la copropriété de 2014 et 2015 ne sont toujours pas validés, une expertise judiciaire étant toujours en cours, et que les suivants ont été votés à l’unanimité mais sont compromis par le poste très important 'des frais de justice’ qui n’aurait pas été soumis au vote.

Si elle admet en page 23 de ses conclusions que le nouveau syndic a tenté de remettre en état les comptes de la copropriété pour les 3 dernières années, elle constate son incapacité à reconstituer le poste 'frais de justice’ et dénonce son refus de lui communiquer les relevés bancaires.

Elle considère que seul un administrateur provisoire sera en capacité de rétablir les comptes pour les années passées et de mettre fin à la situation actuelle où des procédures sont 'engagées en rafale’ contre elle, sans qu’il soit possible de déterminer la ou les personnes qui les décident et le montant des frais qui en sont résultés pour la copropriété.

M^me A ajoute que ses inquiétudes sont corroborées par l’audit des comptes de gestion établi le 13 septembre 2019 par la société Domeo Conseil à la demande du syndic, qui a notamment relevé des dettes fournisseurs à hauteur de 29 328,57 euros, ce poste étant en constante augmentation depuis 2015.

S’agissant de l’impossibilité pour le syndicat des copropriétaires de pourvoir à la conservation de l’immeuble, l’appelante fait valoir que le syndic actuel n’a pris aucune mesure pour remédier à l’inobservation depuis plusieurs années des obligations de la copropriété en matière de sécurité qu’elle cite dans ses conclusions, se bornant à faire établir des devis de contrat de maintenance.

M^me A ajoute que l’immeuble se dégrade lentement depuis 2011 en raison de fuites d’eau persistantes et de la présence de moisissures pathogènes dans les parties communes de l’immeuble (gaine technique) qui contribuent également à la dégradation de son état de santé, et ce sans qu’aucun syndic, notamment l’actuel, n’intervienne malgré les diagnostics existants.

En réponse, le syndicat des copropriétaires s’oppose à la désignation d’un administrateur provisoire, soutenant qu’aucune des conditions posées par l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 ne sont réunies.

Selon lui, l’appelante ne démontre pas l’existence d’un équilibre financier de la copropriété, soulignant au contraire le solde créditeur de ses comptes grâce au soutien financier des autres copropriétaires.

Il précise que les impayés allégués résultent de la rétention par M^me A, ancien syndic, des factures y afférentes et que la situation est désormais régularisée.

Le syndicat des copropriétaires affirme également que lors d’une assemblée générale du 24 janvier 2020, les comptes des exercices 2016 à 2018 ont été approuvés, sur la base d’un rapport de la société Doméo Conseil établi le 5 octobre 2019 après contrôle des charges, de sorte qu’il ne peut lui être reproché de ne pas régulièrement informer les copropriétaires de la situation financière de la copropriété.

L’intimé soutient également que M^me A ne peut sérieusement prétendre ignorer les procédures judiciaires impliquant la copropriété alors qu’elle est partie à l’ensemble desdites procédures dont 14 ont été initiées par ses soins, rappelant que le syndic a été régulièrement habilité par l’assemblée générale pour initier la procédure au fond ayant abouti au jugement du 11 juillet 2019.

Il produit également les relevés de charges pour faire observer que M^me A n’a pas versé le moindre euro depuis le 26 novembre 2018 et doit les arriérés de charges sur les exercices 2013 à 2019, alors que les autres copropriétaires ont un compte 'charges’ créditeur.

S’agissant de l’impossibilité alléguée de pourvoir à la conservation de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires expose qu’à la suite de sa désignation, le nouveau syndic a listé précisément les travaux à réaliser et a entrepris ceux qui s’avéraient nécessaires, d’autres travaux d’amélioration devant être réalisés ultérieurement. Il n’est démontré selon lui par M^me A aucune incapacité du syndic actuel à remédier aux désordres ou dysfonctionnements que présente l’immeuble.

De manière générale, le syndicat des copropriétaires dénonce l’attitude de M^me A qui en refusant de régler les sommes dues à la copropriété est à l’origine de la situation financière tendue dont elle se prévaut pour solliciter la désignation d’un administrateur provisoire.

Sur ce,

L’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable à l’espèce dispose que si l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou si le syndicat est dans l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble, le juge statuant comme en matière de référé ou sur requête peut désigner un administrateur provisoire du syndicat. Le juge ne peut être saisi à cette fin que par des copropriétaires représentant ensemble 15 p. 100 au moins des voix du syndicat, par le syndic, par le maire de la commune du lieu de situation de l’immeuble, par le président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat, par le représentant de l’Etat dans le département, par le procureur de la République ou, si le syndicat a fait l’objet de la procédure prévue aux articles 29-1 A et 29-1 B, par le mandataire ad hoc.

En vertu de cette disposition, il incombe à M^me A qui sollicite la désignation d’un administrateur provisoire du syndicat de rapporter la preuve soit du déséquilibre financier de ce dernier, soit de son impossibilité à pourvoir à la conservation de l’immeuble.

Or, les pièces qu’elle produit sont insuffisantes à établir que le syndicat des copropriétaires soit actuellement dans une telle situation.

*sur le prétendu déséquilibre financier du syndicat :

Si dans son rapport établi le 12 juillet 2019 à la demande du nouveau syndic pour contrôler les comptes et la gestion de la copropriété pour les exercices 2016 à 2018, la société Doméo Conseil a relevé que les données présentées dans le grand livre du syndic pour l’année 2018 n’étaient pas complètes en l’absence des données bancaires, et présentaient au plan comptable un écart de balance de 53 388 euros avec notamment un débit du compte fournisseurs de 29 328,57 euros, elle a toutefois conclu en fin de rapport que 'les charges des exercices 2016 à 2018 ont été contrôlées et ne font apparaître aucune anomalies majeures justifiant un refus d’approbation, les quelques non-conformités correspondant à une absence de pièce justificative pour des charges faibles' (pièce 35 de l’intimé).

En page 5 de son rapport, la société d’audit a retenu que le budget prévisionnel pour les charges de l’exercice 2018 pouvait être considéré comme suffisant en tenant compte de produits exceptionnels perçus sur cette même année, relevant même un excédent par rapport au montant total des charges.

Elle a suggéré en page 10 de poursuivre les copropriétaires en situation d’impayés pour obtenir les fonds nécessaires au paiement des fournisseurs et d’éventuellement solliciter les autres copropriétaires pour pallier la défaillance des débiteurs.

Elle a enfin recommandé aux copropriétaires d’approuver les comptes pour les exercices 2016 à 2018 pour permettre de procéder à la répartition des charges par rapport au budget prévisionnel, considérant que les anomalies les plus importantes relatives au caractère incomplet de la reprise comptable de certains comptes et l’absence de mention de l’état des comptes bancaires n’y faisaient pas obstacle.

Le syndicat des copropriétaires produit le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires qui s’est tenue le 24 janvier 2020 au cours de laquelle les 3 copropriétaires présents, M^me A étant absente, ont approuvé à l’unanimité les comptes annuels des exercices 2016 à 2018 (Pièce 61 de l’intimé).

Il verse également aux débats la balance détaillée en date de valeur au 24 septembre 2019 qui apparaît en équilibre (pièce 25).

Il est aussi justifié par l’intimé du paiement courant l’année 2019 des factures prétendument impayées concernant notamment la distribution de l’eau, la maintenance de l’ascenseur ou encore la prime d’assurance (Pièce 37 quater de l’intimé).

Il sera ainsi constaté que la société Foncia Immobilias dont il sera rappelé qu’elle n’a été nommée comme syndic qu’en janvier 2019, a entrepris, suite à ce contrôle de gestion, les démarches nécessaires à la régularisation de la comptabilité de la copropriété et à l’approbation des comptes par l’assemblée générale des copropriétaires.

Est indifférente à la résolution du présent litige, la prétendue augmentation du poste relatif aux 'frais de justice’ dès lors que les comptes les plus récents qui en tiennent compte apparaissent en équilibre et que les budgets prévisionnels puis définitifs y afférents ont été soumis et approuvés par l’assemblée générale des copropriétaires, comme ce fut le cas lors de sa réunion du 30 novembre 2017 (pièce 58-4 intimé) ou encore du 19 janvier 2019 (pièce 44 appelante), étant rappelé que lors de la réunion du 24 janvier 2020, les comptes 2016 à 2018 ont été par ailleurs approuvés.

Est aussi inopérant pour démontrer le déséquilibre financier de la copropriété le fait que M^me A n’ait pas eu accès aux relevés bancaires.

En outre, contrairement à ce qui est soutenu par M^me A, les relevés de compte de chaque copropriétaire arrêtés au 25 mai 2020 démontrent que les autres copropriétaires sont à jour de leurs charges, voir bénéficient d’un solde créditeur allant jusqu’à 10 914 euros pour les consorts Y, quand M^me A était pour sa part débitrice à ce titre d’un montant de 42 857,73 euros au 10 février 2020 (Pièces 64 et 65).

Il sera enfin relevé que le syndicat des copropriétaires fait le nécessaire pour améliorer la situation financière de la copropriété en tentant de recouvrer ses créances. En effet, en septembre 2019, il a fait délivrer à M^me A un commandement aux fins de saisie-vente, en exécution du jugement du 11 juillet 2019 pour un montant global de 101 569,96 euros, le juge de l’exécution du tribunal de grande instance de Nanterre dans son jugement du 29 novembre 2019 ayant d’ailleurs débouté M^me A de sa demande tendant au report à 6 mois du paiement des sommes et à l’octroi d’un échéancier pour le règlement des sommes dues.

Puis, lors de l’assemblée générale du 24 janvier 2020, les copropriétaires présents ont habilité le syndic pour initier une procédure de saisie immobilière à l’égard de M^me A afin de recouvrer le montant total de la créance du syndicat des copropriétaires.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, M^me A F à établir le sérieux et la réalité des griefs qu’elle avance en s’appuyant sur des pièces toutes plus anciennes et ne démontre nullement que l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires serait actuellement compromis, sachant que les tensions financières que connaît la copropriété seront à l’évidence définitivement écartées lorsque l’appelante aura réglé sa propre dette d’un montant significatif.

*sur la prétendue impossibilité du syndicat de pourvoir à la conservation de l’immeuble :

Il convient en premier lieu de relever qu’à le supposer justifié, le simple fait que certains travaux n’aient pas encore été entrepris, tels le traitement des champignons pathogènes dont Mme

A a dénoncé la présence dans une canalisation de ses toilettes en octobre 2019, ne suffit pas à établir que le syndicat serait dans l’impossibilité d’assurer la conservation de l’immeuble et de prendre en charge ces travaux s’ils devaient effectivement lui incomber.

Si M^me A se réfère également aux infiltrations subies par la copropriété, il convient de rappeler qu’elle en a été reconnue responsable par le tribunal de grande instance de Nanterre dans son jugement du 11 juillet 2019 sur la base d’un rapport d’expertise judiciaire et qu’il lui appartient de régler les sommes mises à sa charge par cette décision assortie de l’exécution provisoire pour permettre au syndicat des copropriétaires de procéder notamment aux travaux de ravalement de façade.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires justifie de la réalisation de travaux courant 2019, notamment pour faire cesser les infiltrations provenant du toit ou encore des contrats de maintenance des systèmes anti-incendie (pièces 37 et 37 bis). Lors de sa dernière assemblée générale, la copropriété a en outre voté le budget pour l’entretien du parc des blocs de secours.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, M^me A F à rapporter la preuve de l’impossibilité pour le syndicat des copropriétaires de pourvoir à la conservation de l’immeuble, étant rappelé que ses comptes sont à l’équilibre, que la société d’audit Doméo Conseil a considéré que son budget prévisionnel qui inclut nécessairement un poste 'travaux’ était adapté et que M^me A est redevable de sommes significatives qui pourront à l’évidence permettre d’entreprendre les travaux qui n’auraient pas encore pu être réalisés.

Il convient dès lors, au vu de ce qui précède, de confirmer l’ordonnance entreprise en ce compris le rejet de la demande subsidiaire d’expertise, M^me A indiquant en page 36 de ses conclusions qu’elle ne la renouvelle pas.

- sur les demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires au titre de la procédure abusive :

Le syndicat des copropriétaires demande au visa de l’article 32-1 du code de procédure civile de confirmer l’ordonnance en ce qu’elle a condamné M^me A à payer une amende civile de 5 000 euros et à lui verser la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts sauf à préciser qu’il s’agit d’une condamnation à titre définitif et non d’une provision.

Il sollicite en outre des condamnations similaires à hauteur d’appel, rappelant l’attitude procédurière et la mauvaise foi de M^me A qui est selon lui, seule à l’origine des errements qu’elle dénonce compte tenu de sa défaillance dans le règlement des sommes qu’elle doit à la copropriété, rappelant également que celle-ci poursuit son acharnement procédural malgré le prononcé déjà de 5 condamnations pour procédures abusives.

M^me A dénie tout abus de droit, s’estimant légitime à agir pour prévenir les risques qui sont encourus par les occupants de l’immeuble.

Sur ce,

Selon l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

Force est de constater au vu des précédents développements que M^me A ne pouvait ignorer, compte tenu de l’état d’avancement de la procédure ayant abouti au jugement du 11 juillet 2019 et des relevés de compte de la copropriété portés à sa connaissance, qu’elle était, en raison de sa défaillance dans le règlement des sommes mises à sa charge, à l’origine des difficultés financières de la copropriété qu’elle entendait dénoncer par cette nouvelle action en justice, sachant qu’aucune pièce n’est venue par ailleurs accrédité les reproches faits aux autres copropriétaires et au nouveau syndic.

Cette action est à l’évidence, au regard du contexte de cette affaire, abusive et il convient donc de confirmer les dispositions de l’ordonnance en ses dispositions relatives à l’amende civile et à l’indemnité allouée au syndicat des copropriétaires sauf à préciser que la somme de 5 000 euros n’est pas une provision, le premier juge ayant statué en la forme des référés.

La cour étant seule juge de la nécessité de prononcer une amende civile à hauteur d’appel, le syndicat des copropriétaires est irrecevable en sa demande sur ce point. Il convient au surplus de considérer que celle déjà prononcée en première instance est suffisante.

En revanche, pour les motifs déjà relevés, le fait d’avoir interjeté appel de la décision de première instance et d’avoir ainsi imposé la charge d’une nouvelle procédure au syndicat des copropriétaires constitue un abus de droit qui a nécessairement causé un préjudice complémentaire à l’intimé. M^me A sera condamnée à lui verser 5 000 euros de dommages et intérêts à ce titre.

- sur les demandes accessoires :

L’ordonnance sera confirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.

Partie perdante, M^me A ne saurait prétendre à l’allocation de frais irrépétibles. Elle devra en outre supporter les dépens d’appel qui seront recouvrés avec distraction au bénéfice des avocats qui en ont fait la demande.

Il est en outre inéquitable de laisser au syndicat des copropriétaires la charge des frais irrépétibles exposés en cause d’appel. L’appelante sera en conséquence condamnée à lui verser une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant par arrêt contradictoire,

REJETTE les moyens d’irrecevabilité et de caducité soulevés par le syndicat des copropriétaires ;

CONFIRME l’ordonnance entreprise en date du 10 décembre 2019 sauf à préciser que la somme de 5 000 euros de dommages et intérêts accordée au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] à Sceaux pris en la personne de son syndic en exercice la société Foncia Immobilias n’est pas une provision ;

y ajoutant,

CONDAMNE M^me B A à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] à Sceaux pris en la personne de son syndic en exercice la société Foncia Immobilias une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive à

hauteur d’appel ;

CONDAMNE M^me B A à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] à Sceaux pris en la personne de son syndic en exercice la société Foncia Immobilias une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

DIT que M^me B A supportera les dépens d’appel qui pourront être recouvrés avec distraction au bénéfice des avocats qui en ont fait la demande.

Arrêt prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par Madame Nicolette GUILLAUME, président et par Madame Sophie CHERCHEVE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,