Cour d'appel de Paris, Pôle 1 - chambre 3, 20 janvier 2021, n° 20/04750

TJ Paris 3 février 2020

CA Paris
Infirmation 20 janvier 2021

Arguments

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Accepté
Existence d'un litige sur les limites de propriété
La cour a estimé qu'il existe un procès en germe entre les parties concernant l'appropriation des parties communes et la répartition des millièmes, justifiant ainsi la désignation d'un expert.
Accepté
Frais de procédure engagés par le syndicat des copropriétaires
La cour a jugé que la SCI Espaces Futurs, ayant succombé, doit supporter les frais de procédure et indemniser le syndicat des copropriétaires.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 1 - ch. 3, 20 janv. 2021, n° 20/04750
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	20/04750
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Paris, 3 février 2020, N° 20/50009
Dispositif :	Infirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Patrick BIROLLEAU, président
Avocat(s) :	Anne CARUSAriane SIC SICPascale FLAURAUD
Cabinet(s) :	BLOB AVOCATS
Parties :	S.D.C. DE L'IMMEUBLE SITUÉ 50 BOULEVARD ARAGO 75013 PARIS c/ S.C.I. ESPACES FUTURS

Texte intégral

Copies exécutoires

REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRET DU 20 JANVIER 2021

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/04750 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CBUCK

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 03 Février 2020 -Président du tribunal judiciaire de Paris – RG n° 20/50009

APPELANTE

S.D.C. DE L’IMMEUBLE SITUÉ […] représenté par son syndic en exercice, le […], dont le siège social est situé […], lui-même agissant en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

Représentée par M^e Pascale FLAURAUD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0090

Assistée par M^e Anne CARUS, avocat au barreau de PARIS, toque : A543

INTIMEE

S.C.I. ESPACES FUTURS représentée par son représentant légal domicilié en cette qualité audit sièg

[…]

Représentée et assistée par M^e Ariane SIC SIC de la SELARL BLOB AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C1477

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 16 Novembre 2020, en audience publique, rapport ayant été fait par Carole CHEGARAY, Conseillère conformément aux articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Patrick BIROLLEAU, Premier Président de chambre

Carole CHEGARAY, Conseillère

Edmée BONGRAND, Conseillère

Greffier, lors des débats : Lauranne VOLPI

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Patrick BIROLLEAU, Premier Président de chambre et par Olivier POIX, Greffier présent lors de la mise à disposition,

*******

La SCI Espaces Futurs a acquis, suivant acte notarié du 9 août 2002, les lots n° 1, 5, 6, 7, 8, 9, 53, 54, 55, 56, 57 et 58 de l’état descriptif de division de l’immeuble en copropriété situé […], réunis en un seul appartement. L’acte de vente précise que 'les lots objets de la vente ont été réunis et que leur désignation est désormais la suivante :

En facade de l’immeuble sur le boulevard une boutique avec rideau de fer, suivie d’un couloir où se trouvent d’un côté un placard avec compteurs d’électricité et de gaz, chaudière de chauffage central au gaz murale reliée à un conduit de cheminée et de l’autre côté un lavabo avec ventilation basse et porte accordéon légère, un WC ainsi qu’une porte donnant accès au lot n° 9.

A la suite, une pièce en longueur constituée de l’ancienne cour couverte d’une dalle de béton translucide (métro), pièce par laquelle communiquent celle du lot n°5 avec fenêtre s’ouvrant sur courette et d’un accès sur le hall de l’immeuble avec double porte métallique munie avec barre de blocage, pièce équipée d’une petite penderie et placard en hauteur.

A la suite une pièce obscure (lot n°6) sur laquelle a été construit un autre WC avec lavabo et chauffe-eau électrique.

A la suite le lot n°7 et une partie du lot n°8 forment une grande pièce avec éclairage et ventilation zénithales procurés par deux skydomes à la double paroi plastique translucide. Escalier d’accès à une pièce en sous-sol, constituée par la réunion des caves des lots 53 à 58, de dimension voisine à celle des lots 7/8 équipée de ventilation basse et haute ainsi que d’une double porte métallique ouvrant sur les caves (…).

Le vendeur déclare que les locaux sont à usage commerciaux et qu’ils ne comprennent aucune surface résultant de l’appropriation de parties communes, non autorisée par le règlement de copropriété ou qui ne résulteraient pas d’une autorisation d’une assemblée générale des copropriétaires devenue définitive (article 8-1 du règlement de copropriété).

Il déclare également qu’il n’a pas réalisé de travaux nécessitant l’accord d’une assemblée générale des copropriétaires, une autorisation de travaux, ou l’obtention d’un permis de construire autre que celui délivré par la mairie de Paris le 18 octobre 1965 et la souscription d’une police assurance construction, conformément aux dispositions de la loi n° 78-12 du 4 janvier 1978.

Toutefois, l’acquéreur reconnaît avoir été informé par le vendeur que l’ouverture permettant l’accès au sous-sol par un esealier privatif a été réalisé postérieurement à la mise en copropriété de l’immeuble. L’acquéreur accepte la situation en 1'état".

Consciente de ce que la configuration actuelle de ses lots est différente de celle prévalant lors de la mise en copropriété de l’immeuble, la SCI Espaces Futurs a, au début de l’année 2019, souhaité régulariser la situation en prenant à sa charge un modificatif du réglement de copropriété. A cette fin, elle a mandaté un géomètre-expert, le cabinet Morin & associés, pour procéder à un mesurage de la situation actuelle et rédiger un projet modificatif au règlement de copropriété ayant pour objet d’amputer le lot n°1 de la SCI Espaces Futurs du local poubelles et du dégagement de la copropriété qui doivent être intégrés aux parties communes, de créer des nouveaux lots constitués par l’ancienne cour commune et un morceau de couloir d’accès aux caves pour les réunir aux lots contigus de la SCI Espaces Futurs et d’attribuer de nouvelles quote-parts des parties communes générales.

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du […] du 21 juin 2019, la 24^e résolution portant sur l’approbation du modificatif à l’état descriptif de division du règlement de copropriété établi avec les plans du cabinet Morin & associés du 20 mai 2019 à la demande de la SCI Espaces Futurs a été rejetée.

Fin 2019, la SCI Espaces Futurs a souhaité vendre ses lots. Arguant de la vente imminente, le syndicat des copropriétaires du […] a, dûment autorisé, fait assigner en référé d’heure à heure par acte du 23 décembre 2019 la SCI Espaces Futurs devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir désigner un géomètre-expert avec mission d’identifier, délimiter, mesurer et évaluer très précisément les limites de la propriété immobilière de la SCI Espaces Futurs sise […] et de la copropriété de l’immeuble en indiquant le cas échéant si les travaux entrepris par la SCI Espaces Futurs respectent les limites ainsi fixées, et de proposer les éléments permettant au tribunal d’établir une grille de répartition des charges conformes à la situation actuelle des lieux, outre une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance de référé contradictoire du 3 février 2020, le tribunal judiciaire de Paris a:

— dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes du syndicat des copropriétaires du […],

— condamné le syndicat des copropriétaires du […] à payer à la SCI Espaces Futurs la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné le syndicat des copropriétaires du […] aux dépens,

— dispensé la SCI Espaces Futurs de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Suivant déclaration du 5 mars 2020, le syndicat des copropriétaires du […] a interjeté appel de l’ensemble des chefs expressément énoncés de cette ordonnance.

Dans ses dernières conclusions du 30 juillet 2020, le syndicat des copropriétaires du […] demande à la cour de :

Vu les dispositions de l’article 145 du code de procédure civile,

Vu les dispositions de l’article 232 du code de procédure civile,

Vu les pièces versées aux débats,

— réformer l’ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Paris en date du 3 février 2020,

en conséquence ,

— nommer tel expert geomètre qu’il vous plaira de désigner avec pour mission de :

* se rendre sur les lieux litigieux,

* se faire communiquer tous documents et pièces qu’i1 estimera utiles pour l’accomplissement de sa mission,

* identifier, délimiter, mesurer et évaluer très précisément les limites de la propriété immobilière de la SCI Espaces Futurs sise […] et de la copropriété de l’immeuble en indiquant le cas échéant si les travaux entrepris par la SCI Espaces Futurs respectent les limites ainsi fixées,

* évaluer les millièmes correspondant auxdites surfaces et proposer les éléments permettant au juge du fond d’établir une grille de répartition des charges conformes à la situation actuelle des lieux,

* fournir toute information utile susceptible d’intéresser la solution du litige,

— dire et juger que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile, qu’en particulier il pourra recueillir les déclarations de toute personne informée et s adjoindre tout spécialiste de son choix pris sur la liste des experts près cette cour,

— dire et juger que l’expert déposera son rapport dans le délai de 6 mois à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile auprès du juge chargé du contrôle,

— dire et juger qu’en cas de difficulté, l’expert saisira le président qui aura ordonné l’expertise ou 1^e juge désigné par lui,

— fixer la provision à consigner au greffe, à titre d’avance sur les honoraires d’expert, dans le délai qui sera imparti par l’ordonnance à intervenir,

— dire et juger que l’expert devra, dès réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur sa remunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l’expiration d’un délai d’un mois,

— condamner la SCI Espaces Futurs à payer au syndicat des coproprietaires la somme de

3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions du 2 juillet 2020, la SCI Espaces Futurs demande à la cour de :

Vu les dispositions de l’article 145 du code de procédure civile,

statuant sur l’appel interjeté par le syndicat des copropriétaires du […] à l’encontre de l’ordonnance de référé du tribunal judicaire de Paris du 3 février 2020,

— confirmer l’ordonnance de référé entreprise en toutes ses dispositions,

en conséquence

— débouter le syndicat des copropriétaires du […], représenté par son

syndic le cabinet Isambert, de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— le condamner à verser à la SCI Espaces Futurs la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile qui s’ajoutera aux sommes déja allouées à ce titre en première instance,

— le condamner aux entiers dépens,

— dispenser la SCI Espaces Futurs de toute participation à la dépense commune des frais de procédure et des condamnations, de première instance et d’appel, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

MOTIFS

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, 's’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé'.

L’application de ces dispositions suppose que soit constatée l’existence d’un procès 'en germe’ possible et non manifestement voué à l’échec au regard des moyens soulevés par les défendeurs, sur la base d’un fondement juridique suffisamment déterminé et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée, à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui.

Le syndicat des copropriétaires du […] fait grief à la SCI Espaces Futurs :

— d’avoir réalisé des travaux sur les parties communes sans accord préalable de l’assemblée générale, à savoir la transformation de caves en chambres (lots n° 54 à 57), la pose d’une chape de béton et un carrelage sur la cour commune,

— d’avoir annexé les parties communes suivantes : la cour, une partie du couloir de la cave, le lot n°9 wc commun, la courette située dans le lot n° 7 atelier, le tout sans jamais solliciter une modification des tantièmes et des charges afférentes, rappelant que la SCI Espaces Futurs a vainement tenté d’obtenir l’accord de la copropriété pour une cesssion des parties communes au prix d’un euro symbolique,

— de vouloir changer la destination des caves en chambres habitables,

— de ne pas avoir réglé les charges de copropriété correspondant aux parties communes annexées.

Il conteste le constat effectué de manière non contradictoire par le cabinet Morin & associés, géomètre mandaté par la seule SCI Espaces Futurs, dont il remet en cause les superficies des parties communes mesurées et considère que les millièmes correspondant aux parties communes litigieuses ont été largement sous-estimés. Il souligne qu’il existe un différend entre les parties sur la propriété des surfaces litigieuses -la SCI Espaces Futurs estimant qu’il s’agit de parties privatives qu’elle aurait acquises et le syndicat des copropriétaires estimant qu’elles demeurent parties communes-, sur les superficies des parties communes mesurées de manière non contradictoire et sur les millièmes correspondant à ces parties communes -la proposition du cabinet Morin & associés étant largement favorable à la SCI Espaces Futurs au détriment du syndicat des copropriétaires.

La SCI Espaces Futurs réplique que la mesure d’expertise sollicitée est inutile dès lors qu’elle n’a pour but que d’établir l’existence d’un fait admis par la partie adverse, à savoir une différence non contestée entre l’état actuel des lots de la SCI et l’état d’origine à l’époque de l’établissement du règlement de copropriété ; que le syndicat des copropriétaires a d’ailleurs modifié en cause d’appel la mission de l’expert à qui il demande désormais l’évaluation des millièmes correspondant aux surfaces, ce qui constitue une demande nouvelle irrecevable. Elle soutient que les limites de propriété sont parfaitement connues de même que les usages et principes régissant l’attribution des millièmes et qu’une nouvelle expertise n’apporterait aucun élément supplémentaire. Elle fait encore valoir qu’elle dispose d’un juste titre, constitué de son acte d’acquisition du 9 août 2002, lui permettant de bénéficier de la prescription acquisitive abrégée prévue par l’article 2272 du code civil, dès lors que l’acte translatif de propriété précise déjà que les lots ont été réunis et qu’ils intègrent une pièce constituée de l’ancienne cour couverte et d’un escalier d’accès à une pièce en sous-sol, parties communes, et que sa bonne foi ne peut être mise en doute, si bien qu’elle est propriétaire des surfaces disputées. Enfin, la SCI Espaces Futurs affirme qu’il s’agit pour le syndicat des copropriétaires par la présente action d’empêcher la vente des lots pour monnayer à prix fort son aval.

Il n’est pas contesté que pami les lots acquis par la SCI Espaces Futurs le 9 août 2002 certains ont trait à des parties communes visées comme telles au descriptif de division du règlement de copropriété, ce qui a d’ailleurs conduit la SCI Espaces Futurs à vouloir régulariser la situation actuelle par l’adoption d’un modificatif à l’état descriptif du règlement de copropriété et ce qui ressort des plans mêmes établis par le cabinet Morin & associés qui distinguent en jaune les parties communes. Il en résulte qu’il existe un procès en germe possible entre les parties tant sur l’appropriation des parties communes par la SCI Espaces Futurs que sur la répartition des millièmes y afférant, et ce sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut des immeubles en copropriété. Le moyen tiré de la prescription acquisitive abrégée ne saurait manifestement vouer à l’échec l’action du syndicat des copropriétaires au vu de l’analyse relevant du juge du fond qu’il nécessite en l’espèce, étant ajouté qu’il ne concerne pas en tout état de cause la grille de répartition des millièmes pour l’appel des charges.

La mesure sollicitée visant à délimiter et mesurer les superficies de chacune des parties et à évaluer les millièmes correspondant auxdites surfaces est utile à la solution d’un éventuel litige. A cet égard, l’intégration dans la mission de l’expert en cause d’appel de l’ 'évaluation des millièmes correspondant aux surfaces’ venant compléter la fourniture d’ 'éléments permettant au tribunal d’établir une grille de répartition des charges conformes à la situation actuelle des lieux’ formulée en première instance ne constitue pas une demande nouvelle au sens de l’article 564 du code de procédure civile.

C’est à tort que pour dire n’y avoir lieu à référé sur une telle demande le premier juge a retenu que le document modificatif du cabinet Morin & associés demeurait d’actualité et que les superficies des lots effectuées et les quote-parts dans les charges communes générales déterminées par le géomètre-expert ne sont pas contestées, puisque précisément le syndicat des copropriétaires conteste tant le mesurage des superficies des parties communes que les millièmes correspondant à ces parties communes selon lui largement sous-estimés en défaveur de la copropriété. De surcroît, il convient de relever que le cabinet Morin & associés a été mandaté par la seule SCI Espaces Futurs et qu’il importe de procéder de manière contradictoire et avec impartialité, ce que la présence de membres du conseil syndical -non identifiés- lors des opérations de mesurage du cabinet Morin & associés ne suffit pas à garantir.

En conséquence, l’ordonnance entreprise sera infirmée en toutes ses dispositions et il sera fait droit à la demande de désignation d’un géomètre-expert du syndicat des copropriétaires avec la mission définie au dispositif.

La SCI Espaces Futurs, qui succombe, supportera la charge des dépens de première instance et d’appel et sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires du […] la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Infirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Désigne en qualité de géomètre-expert :

M. X Y

[…]

Tél : 01.44.74.36.80

Fax : 01.44.74.36.89

Port. : 06.63.99.81.52

Email : X.Y@cabinet-Y.fr

avec mission de :

* se rendre sur les lieux litigieux […],

* se faire communiquer tous documents et pièces qu’i1 estimera utiles pour l’accomplissement de sa mission,

* identifier, délimiter, mesurer très précisément les limites de la propriété immobilière de la SCI Espaces Futurs sise […] et de la copropriété de l’immeuble en indiquant le cas échéant si les travaux entrepris par la SCI Espaces Futurs ou son ayant droit respectent les limites ainsi fixées,

* fournir toute information utile susceptible d’intéresser la solution du litige,

Dit que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile,

Dit que l’expert devra déposer le rapport de ses opérations au greffe du tribunal judiciaire de Paris dans un délai de six mois à compter du jour où il aura été avisé de la consignation de la provision, sauf prorogation de délai expressément accordée par le juge chargé du contrôle,

Dit que le syndicat des copropriétaires du […] devra consigner à la régie du tribunal judiciaire de Paris la somme de 4 000 euros à valoir sur la rémunération de l’expert, dans un délai de deux mois à compter du prononcé de la présente décision, et qu’à défaut de consignation dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque en vertu de l’article 271 du code de procédure civile,

Désigne le juge chargé du contrôle des expertises du tribunal judiciaire de Paris pour suivre les opérations d’expertise,

Dit qu’en cas d’empêchement ou refus de l’expert commis, il sera pourvu à son remplacement par ordonnance rendue sur requête par le juge chargé du contrôle de l’expertise,

Condamne la SCI Espaces Futurs aux dépens de première instance et d’appel,

Condamne la SCI Espaces Futurs à verser au syndicat des copropriétaires du […] la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT