République française

Au nom du Peuple français

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 7

ARRÊT DU 11 Février 2021

(n° 42 , 9 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : S N° RG 19/20203 – N° Portalis 35L7-V-B7D-CA5HR

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 30 Septembre 2019 par le juge de l’expropriation de Créteil, RG n° 19/00004

APPELANT

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER ILE DE FRANCE

[…]

[…]

représenté par M^e Miguel A de l’AARPI A CHARBONNEL, avocat au barreau de PARIS, toque : D1185 substitué par M^e France CHARBONNEL, avocat au barreau de PARIS, toque : C2009

INTIMÉS

Monsieur B X

[…]

[…]

Non comparant, représenté par M. C D et M. E X en vertu d’un pouvoir spécial

Madame F G épouse X

[…]

[…]

non comparante, non représentée

DIRECTEUR DÉPARTEMENTAL DES FINANCES PUBLIQUES En qualité de Commissaire du Gouvernement

[…]

[…]

représenté par M^me I J-K, présente par visio-conférence, en vertu d’un pouvoir général

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 945-1 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 26 Novembre 2020, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Hervé LOCU, Président, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Hervé LOCU, président

Monique CHAULET, conseillère

Gilles MALFRE, conseiller

Greffier : Marthe CRAVIARI, lors des débats

ARRÊT :

—  RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Hervé LOCU, président et par Marthe CRAVIARI, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Les époux X ont adressé le 23 août 2018 une déclaration d’intention d’aliéner (DIA) les biens immobiliers décrits ci-dessous, au prix de 1.550.000 euros, à la commune de FONTENAY-SOUS-BOIS qui l’a réceptionnée le 24 août 2018.

L’Établissement Public Foncier d’Ile de France (ci-après dénommé «'l’EPFlF'»), en sa qualité de délégataire du droit de préemption urbain de la Commune de FONTENAY-SOUS-BOIS, a exercé son droit de préemption par une offre de son directeur général en date du 13 novembre 2018 au prix de 850.000 euros en valeur libre. Cette proposition d’acquisition a été refusée par les époux X par courrier du 19 décembre 2018.

M. B X’ et M^me F G épouse X’ (ci-après dénommés «'les consorts X'») sont en effet propriétaires de deux pavillons d’habitation situés 21, rue de la Fontaine du Vaisseau à FONTENAY-SOUS-BOIS (94120) et édifiés sur la parcelle anciennement cadastrée section […] d’une superficie de 1.362 m².

En l’absence d’accord, par la requête et mémoire reçus au greffe du service du juge de l’expropriation le 28 décembre 2018, l’EPFIF a saisi le Juge de l’expropriation du tribunal de grande instance du Val-de-Marne en vue de la fixation judiciaire du prix des biens immobiliers préemptés à hauteur de 850.000 euros.

Par jugement du 30 septembre 2019, après transport sur les lieux le 02 avril 2019 le juge de l’expropriation a :

— Dit que l’EPFIF, délégataire du droit de préemption, est réputé avoir renoncé à l’acquisition ou à l’exercice de ce droit de préemption, faute d’avoir notifié à la juridiction de l’expropriation près le tribunal de grande instance du Val-de-Marne, le récépissé de consignation dans le délai de trois mois de sa saisine conformément aux dispositions de l’article L. 213-4-1 du Code de l’Urbanisme ;

— Condamné l’EPFIF’ à verser aux consorts X la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile';

— Condamné l’EPFIF’ aux dépens, y compris les frais de mesurage par un géomètre expert à hauteur de 1.080 euros TTC ;

— Rejeté toutes les autres demandes des parties.

L’EPFIF’a interjeté appel le 8 novembre 2019.

Pour l’exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures ;

—  Adressées au greffe, par l’EPFIF’ appelant, le 6 février 2020 notifiées le12 février 2020 (AR du 14 février 2020), le 24 août 2020 notifiées le 27 août 2020 (AR du 28 et du 31 août2020) aux termes desquelles il demande à la cour de ;

— INFIRMER le jugement en toutes ses dispositions ;

— STATUANT à nouveau

— CONSTATER que l’objet mentionné dans la déclaration d’intention d’aliéner comprend une erreur d’identification de l’immeuble, qu’il a été modifié par les consorts X eux-mêmes, et que la parcelle cadastrée Section […] n’a plus d’existence ;

EN CONSEQUENCE,

— DIRE ET JUGER qu’il n’y a plus à statuer sur le prix d’aliénation de l’immeuble correspondant à la parcelle cadastrée Section […], sans le dépôt obligatoire et préalable d’une nouvelle déclaration d’intention d’aliéner portant sur les nouvelles parcelles issues de la division parcellaire régularisée par les consorts X ;

— A TITRE SUBSIDIAIRE,

— FIXER le prix d’aliénation de l’immeuble sis […], édifié sur la parcelle cadastrée section […], d’une superficie de 1.362 m², propriété des consorts X, comme suit :

— situation d’occupation : libre

— zone d’urbanisme : UG

— surface utile dans l’habitat totale mesurée : 338,67 m²

— valeur unitaire proposée : 2.500 euros/m², libre

soit : 338,57 m² × 2.500 euros = 850.000 euros (VA)

— CONDAMNER les consorts X aux dépens d’appel.

— REJETER toute autre demande ;

—  Déposées au greffe, par les consorts X, intimés, le 02 juin 2020 notifiées le jour-même (AR du 3 et 5 juin 2020) et le 08 octobre 2020 notifiées le 12 octobre 2020 (AR du 13 et 15 octobre 2020) aux termes desquelles ils demandent à la cour :

A titre principal,

— Dire et juger que le récépissé de consignation n’a pas été notifié par l’EPFIF à la juridiction d’expropriation dans le délai de 3 mois suivant la saisine ;

— Dire et juger, par conséquent, que l’EPFIF est réputé avoir renoncé à l’exercice du droit de préemption et le débouter de toutes ses conclusions ;

A titre subsidiaire,

— Fixer le prix de l’ensemble immobilier situé […] au Vaisseau à Fontenay-sous-Bois à la somme de un million cinq cent cinquante mille euros (1.550.000 euros), tel que mentionné dans la DIA ;

— Condamner l’EPFIF à leur verser la somme de 9.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner l’EPFIF aux entiers dépens, en ce compris les frais de géomètre d’un montant de mille quatre-vingts euros (1.080 euros) TTC.

—  adressées au greffe, par le Commissaire du gouvernement, intimé et appelant incident, le 18 juin 2020 notifiées le 22 juin 2020 (AR du 24 et 25 juin 2020) aux termes desquelles il demande à la cour :

— de fixer l’indemnité totale d’éviction à hauteur de 1'320 336 euros.

MOTIFS DE L’ARRÊT :

L’EPFIF fait valoir que':

À titre principal, sur le non-lieu à statuer’ ;

— l’objet de la DIA déposée le 24 août 2018 [pièce n° 1], en considération duquel la présente procédure a été engagée, a été modifié, et en réalité, il n’existait plus depuis de nombreuses années ; en conséquence, le tribunal, qui a été saisi sur la base d’une telle DIA portant sur la parcelle […], ne pouvait statuer sur l’évaluation des nouvelles parcelles issues des modifications apportées postérieurement à sa saisine par les consorts X ;

À titre subsidiaire ;

Concernant la déchéance du droit de préempter’ ;

l’EPFIF et son conseil ont alors fait le choix de présenter les originaux de l’ensemble des actes de procédure régularisés (notification de la saisine du Tribunal, l’intégralité des actes de notification de la consignation prévue à l’article L. 213-4-1 du Code de l’urbanisme), ces vérifications, dont l’EPFIF et son conseil avaient demandé qu’elles soient expressément retranscrites sur le procès-verbal de

transport, ont été effectuées en présence de l’ensemble des protagonistes, et notamment en présence de chacun des consorts X et de leur conseil. Il est possible que l’ensemble des retranscriptions sollicitées n’aient pas été retranscrites au plumitif. L’EPFIF a rappelé les circonstances qui l’ont conduit à faire état de la régularité de la procédure, et ce en présence de l’ensemble des participants. La preuve était ainsi rapportée que la protection des droits accordée aux propriétaires préemptés par le code de l’urbanisme a bien été respectée par l’EPFIF, dans les délais qui lui étaient impartis pour ce faire. L’EPFIF verse aux débats la copie du courrier notifié au Tribunal, daté du 26 mars 2019, ainsi que la page de suivi des courriers recommandés sur le site internet de La Poste, qui permet de constater que ce courrier a été posté le 27 mars 2019, soit dans les 3 mois de la saisine du Tribunal, qui est du 28 décembre 2019 [Pièce 5] ;

Concernant le mesurage par géomètre-expert ; un certificat de mesurage a été réalisé le 18 avril 2019 [Pièce adverse 1] or, ce certificat comporte des erreurs de calcul de la surface utile. Notamment, l’article R. 112-2 du Code de la construction et de l’habitation est hors de propos, les textes de référence étant à l’article R. 111-2 du Code de la construction et de l’habitation, et la surface utile dans l’habitat est, elle, définie à l’article R. 331-10 de ce Code, ainsi qu’à son article R. 353-16. Les erreurs retenues concernent l’intégralité de la surface de la véranda située à l’arrière du bâtiment, et non la moitié et l’exclusion de la totalité de la surface de la cave, qui est légèrement supérieure à 1,80 mètres de hauteur, alors qu’il devait la retenir pour moitié, ainsi la surface utile à retenir est de 216,61 m² et la surface utile du petit pavillon est de 122,06 m² pour un total de 338,67 m²' ;

Concernant les termes de comparaison de l’EPFIF ; les 5 termes conduisent à une moyenne de 2'500 euros avec la prise en compte que le propos de l’EPFIF n’est pas de se fonder sur ces références pour procéder à l’évaluation de l’ensemble immobilier objet des présentes, mais de démontrer que les valeurs de cessions dans le secteur diminuent sensiblement avec l’accroissement de la surface utile cédée’ ;

Concernant les demandes des consorts’X de fixer le prix à 1'550'000 euros en ne se fondant que sur la promesse de vente qu’ils auraient signé avec un potentiel acquéreur, cela ne constitue en rien un terme ; ensuite, leurs termes doivent être écartés, car aucune ne porte sur une surface similaire et certains sont situés sur le territoire d’autres communes ;

Dans un second jeu de conclusions’ ;

— Le Commissaire du gouvernement établit une évaluation, non de la parcelle cadastrée section […] qui fait l’objet de la DIA, mais une évaluation des deux parcelles cadastrées section G n° 543 et n° 544, distinctement. Cette méthode ne cesse pas de surprendre, dès lors que la DIA porte sur un ensemble immobilier unique et un terrain sur lesquels sont édifiés deux bâtiments, non sur la vente de deux bâtiments distincts’ ;

— ce sont bel et bien les époux X, qui, alors qu’ils étaient à l’origine de la division parcellaire opérée dix ans plus tôt, ont fait renseigner par erreur l’ancienne référence cadastrale de leur terrain dans la DIA ;

— les trois articles cités précédemment ont vocation à s’appliquer de manière générale pour toute détermination d’une superficie, sans qu’il y ait lieu d’exclure la matière de l’expropriation ou de la préemption. Il n’y a donc pas lieu de les écarter et la surface des annexes devra bien être réduite de moitié (2 vérandas et 1 cave)' ;

— Les surfaces qui ont été utilisées par le Commissaire du Gouvernement pour son évaluation seront considérées comme erronées, au profit de celles recalculées par l’EPFIF ;

— L’analyse ainsi réalisée permet à la Cour de constater que le Commissaire du Gouvernement reconnaît la pertinence des propos de l’EPFIF et de sa méthode d’évaluation, qui consiste à évaluer

un ensemble immobilier et non des constructions isolées qui devraient faire l’objet d’évaluations distinctes ;

— les consorts X citent de nombreux termes de comparaison qui ne pourront pas être retenus faute de similarité avec le bien préempté.

Les consorts X répondent que :

À titre principal': sur la déchéance du droit de préemption ; en se fondant sur l’article L 213-4-1 du Code de l’urbanisme et un arrêt de la Cour de Cassation du 9 mai 2012 [Civ. mai 2012 BulI.Civ. n° 2] le jugement doit être confirmé sur ce point, l’EPFIF cherchant à semer la confusion dans le mémoire en appel, alors qu’il est réputé avoir renoncé à l’exercice du droit de préemption.

À titre subsidiaire’ ;

Concernant le non-lieu à statuer’ ; la critique avancée par l’EPFIF sur le défaut de mention sur la DIA de la nouvelle division cadastrale de la parcelle G 542 appartenant aux époux X ne paraît pas fondée dès lors que cette division en deux lots (lot A et lot B) remonte au 14 mars 2009 [Pièce adverse 6] et la tardiveté de la mise à jour des fichiers cadastraux [pièce adv. n° 7] qui ne leur est pas imputable ne constitue pas une circonstance de nature à rendre sans objet l’instance’ ;

Concernant le prix d’aliénation des biens’ ;

— Sur le mesurage ; si l’EPFIF avait eu la réelle volonté de mandater un géomètre expert rompu aux techniques de l’expropriation, il en aurait pris l’initiative ; si l’EPFIF s’était montré diligent, les parties auraient eu tout le loisir, dans le respect du contradictoire, de transmettre à ce géomètre leurs observations, de manière à permettre à ce dernier, de prendre position et de rectifier au besoin, son certificat. Enfin, il apparaît que les textes visés par l’EPFIF ne sont pas propres au droit de l’expropriation ;

— Sur la détermination du prix – élément de comparaison ; application de la méthode par comparaison’ ;

— Sur les termes de l’EPFIF’ ; ils sont pour certains anciens (2014, 2015, 2016), seules deux références concernent des mutations intervenues en 2017 et aucune en 2018 ; si on pondère ces deux références (celle de la rue de la Prairie, pertinente en ce qui concerne la réglementation d’urbanisme mais ancienne, et l'[…] plus pertinente quant à la date et à l’évolution récente du marché immobilier, mais portant sur un terrain bénéficiant d’un potentiel de constructibilité supérieur en ce qui concerne l’habitation), on parvient à une moyenne pour ces deux terrains à bâtir de 1.142 euros/m² donnant un prix de 1'555'404 euros au bien en l’occurrence ;

— Sur les 10 termes qu’ils proposent ; l’on peut se référer à des mutations situées sur d’autres communes, lorsque les éléments de comparaison concernant la commune ou le bien à estimer est situé sont insuffisants, il s’agit de surfaces utiles importantes et de ventes récentes en 2018 et 2019 ; il apparaît que la valeur des pavillons localisés dans un rayon de 500 m de leur propriété se situe dans une moyenne de 5 300 euros à 7 500 euros, le prix variant en fonction de la surface utile de la construction et de la superficie de la parcelle ;

— Sur la justification du prix de vente de 1 550 000 euros convenu entre eux et la société SAMO ; l’évaluation initiale de Monsieur le Commissaire du Gouvernement telle qu’elle avait été exprimée dans le mémoire du 22 mars 2019 est proche de ce prix surtout avec la prise en compte d’éléments de plus-value ;

Dans un second jeu de conclusions’ ;

— La critique avancée par l’EPFIF sur le défaut de mention sur la DIA des nouvelles références cadastrales de la parcelle G 542 leur appartenant n’est pas fondée, dès lors que les fichiers cadastraux n’ont été mis à jour que le 16 avril 2019 soit postérieurement à la signature de la promesse de vente et même à la visite sur les lieux ; contrairement aux allégations de l’EPFIF, ils n’ont pas pu dissimuler une information qu’ils ne détenaient pas ; quant à la décision de l’EPFIF de préempter, on peut raisonnablement douter qu’elle ait été différente ; mais si cela avait été le cas, cela reviendrait à la renonciation à son droit de préemption ;

Le Commissaire du gouvernement soutient que':

Il ne lui appartient pas de se prononcer sur la validité des actes de procédure, sa mission étant de proposer une valeur vénale correspondant à la valeur du bien sur le marché immobilier.

Il propose 5 termes qui conduisent à une moyenne de 3'645 euros/m² arrondie à 3'600 euros donnant un prix pour l’ensemble de 1'320'336 euros.

SUR CE, LA COUR

- Sur la recevabilité des conclusions et pièces

Aux termes de l’article R311-26 du code de l’expropriation modifié par décret N°2017-891 du 6 mai 2017-article 41 en vigueur au 1 septembre 2017, l’appel étant du 8 novembre 2019, à peine de caducité de la déclaration d’appel, relevée d’office, l’appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d’appel.

À peine d’irrecevabilité, relevée d’office, l’intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.

L’intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, d’un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.

Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l’ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.

Les conclusions et documents sont produits en autant d’exemplaires qu’il y a de parties, plus un.

Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.

En l’espèce, les conclusions de l’EPFIF du 6 février 2020, des consorts X du 2 juin 2020 et du commissaire du gouvernement du 18 juin 2020 déposées ou adressées au greffe dans les délais légaux sont recevables.

Les conclusions hors délai de l’EPFIF du 24 juin 2020 sont de pure réplique à celles des consorts Z et du commissaire du gouvernement, appelant incident, ne formulent pas de demandes nouvelles ou de moyens nouveaux, sont donc recevables au delà des délais initiaux.

Les conclusions hors délai des consorts Z du 8 octobre 2020 sont de pure réplique à celles de l’EPFIF du 24 août 2020 et à celles du commissaire du gouvernement du 18 juin 2020, appelant incident, ne formulent pas de demandes nouvelles ou de moyens nouveaux sont donc recevables

au-delà des délais initiaux.

Les documents produits viennent uniquement au soutien des mémoires complémentaires.

- Sur l’absence de notification à la juridiction de l’expropriation du récépissé de consignation

L’EPFIF conclut en premier lieu à titre principal sur le non-lieu à statuer, puis sur la déchéance du droit de préempter ; cependant, comme l’indique exactement le premier juge, l’absence de notification à la juridiction de l’expropriation du récépissé de consignation en application de l’article L213-4-1 du code de l’urbanisme constitue une fin de non-recevoir et son non-respect est sanctionné par l’impossibilité de poursuivre l’exercice de la préemption ; elle doit donc être examinée avant, si besoin, l’examen des autres moyens de défense et notamment la demande non-lieu à statuer formuler par l’EPFIF.

L’article L213-4-1 du code de l’urbanisme dispose que lorsque la juridiction compétente en matière d’expropriation a été saisie dans les cas prévus aux articles L 211-5, L211-6, L213-3 et L213-4, le titulaire du droit d’expropriation doit consigner une somme égale à 15% de l’évaluation faite par le directeur départemental des finances publiques.

La consignation s’opère au seul vu de l’acte par lequel la juridiction a été saisie et de l’évaluation du directeur départemental des finances publiques.

À défaut de notification d’une copie du récépissé de consignation à la juridiction et aux propriétaires dans le délai de 3 mois à compter de la saisine de cette juridiction, le titulaire du droit de préemption est réputé avoir renoncé à l’acquisition ou à l’exercice du droit de préemption.

En l’espèce, l’EPFIF indique que les actes remis sont les suivants :

l’intégralité des actes de notification de la saisine du tribunal, à savoir :

— lettre du 26 décembre 2018 (postée en réalité le 27 décembre 2018, réceptionnée le 28 décembre 2018) de notification au tribunal des 2 exemplaires originaux du mémoire de saisine est de 2 copies des 3 pièces annexées ;

— lettre du 26 décembre 2018 (postée en réalité le 27 décembre 2018, réceptionnée le 28 décembre 2018) de notification de ses mêmes éléments au commissaire du gouvernement ;

— lettre du 26 décembre 2018 (postée en réalité le 27 décembre 2018) de notification de ses mêmes éléments à chacun des consorts X ;

L’EPFIF souligne que les consorts X n’ont pas retiré leur pli recommandé, conformément aux dispositions prévues au code de l’expropriation, il a fait signifier ses mêmes éléments par huissier de justice, par acte extrajudiciaire du 31 janvier 2019.

L’intégralité des actes de notification de la consignation prévue l’article L313-4-1 du code de l’urbanisme, réalisé le 20 mars 2019, à savoir :

— la signification par huissier de justice du 22 mars 2019 du récépissé de consignation à chacun des consorts X ;

— le double original de la notification du récépissé de consignation au greffe du tribunal, courrier du 26 mars 2019, posté le 27 mars 2019, réceptionné le 29 mars 2019.

L’EPFIF indique qu’aucune contestation n’a été soulevée par les consorts X, mais que

malheureusement il est possible que l’ensemble des retranscriptions sollicitées n’ait pas été retranscrit au plumitif ; il ajoute qu’il verse aux débats la copie du courrier notifié au tribunal, daté du 26 mars 2019, ainsi que la page de suivi des courriers recommandés sur le site Internet de la poste, qui permet de constater que ce courrier a été posté le 27 mars 2019, soit dans les 3 mois de la saisine du tribunal, qui est du 28 décembre 2019 (pièce numéro 5) en indiquant que le fait que ce courrier ait pu être adressé à une mauvaise adresse n’est pas de nature à retirer l’existence de justification apportée au cours du transport sur les lieux.

Le premier juge a par courriel du 19 juillet 2019, transmis aux parties le résultat d’une enquête postale concernant la distribution du courrier recommandé numéro 1A 159 054 6007 1 contenant le récépissé de consignation et leur a indiqué qu’elles pouvaient formuler leurs observations jusqu’au 9 septembre 2019. Les consorts X ont répondu par courrier du 22 août 2019, ont versé au débat dans ce même courriel, puis par courrier du 29 août 2019, 2 pièces supplémentaires :

'le bordereau de distribution du plis recommandé numéro 1A 159 054 6007 1 sur lequel figure comme destinataire la direction départementale des finances publiques et le cachet du service de publicité foncière (SPF) en date du 29 mars 2019 ;

'la liste des plis recommandés distribués le 29 mars 2019 au service de la Publicité Foncière (SPF) de la Direction Départementale des Finances Publiques du Val-de-Marne mentionnant le courrier recommandé numéro 1A 159 054 6007 1.

Il n’est pas contesté que la copie du récépissé de consignation a été envoyée aux époux X dans le délai 3 mois suivant la saisine de la juridiction de l’expropriation ; cependant, ce récépissé doit être également notifié dans le même délai à la juridiction de l’expropriation ; il ressort des pièces versées aux débats, que les documents remis par le conseil de l’EPFIF lors du transport sur les lieux le 2 avril 2019 consistaient uniquement en des actes de notification de la saisine du tribunal, des actes de signification de l’ordonnance du transport sur les lieux, 2 enveloppes contenant 2 courriers recommandés à l’attention des époux X posté le 27 décembre 2018 et retournés avec la mention « pli avisé non réclamé », et aucun récépissé de consignation n’ a été remis à cette occasion, les notes de la greffière mentionnent en effet uniquement ; « maître A nous présente ses courriers recommandés retournés avec la mention » pli non réclamé" et nous les remet ; il nous remet également copies des significations" ; en outre, la remise d’une copie du récépissé de consignation ne s’effectue pas le jour du transport, celle- ci devant être notifiée à la juridiction de l’expropriation par lettre recommandée avec accusé de réception ; enfin, l’EPFIF se contente à l’appui de son affirmation d’indiquer« malheureusement, il est possible que l’ensemble des retranscriptions sollicitées n’aient pas été retranscrites au plumitif ».

Le premier juge a diligenté une deuxième enquête postale plus détaillée du 15 juillet 2019 transmise aux parties par courriel du 19 juillet 2019 confirmant que le courrier recommandé numéro 1A 159 054 6007 1 concernant la copie du récépissé consignation a été distribuée « à l’adresse d’une tierce personne » sans avoir était retrouvée.

Le premier juge indique que le résultat de cette 2^e enquête postale approfondie menée par les services postaux est confirmé par les preuves apportée par les consorts X en cours de délibéré à savoir :

— le bordereau de distribution du pli recommandé numéro 1A 159 054 6007 1 sur lequel figure comme destinataire la Direction Départementale des Finances Publiques et le cachet du Service de Publicité Foncière en date du 29 mars 2019 ;

— la liste des plis recommandés distribués le 29 mars 2019 au service de publicité foncière de la Direction Départementale des Finances Publiques du Val-de-Marne mentionnant le courrier recommandé numéro 1A 159 054 6007 1.

La preuve du dépôt du courrier recommandé numéro 1A 159 054 6007 1 permettant d’identifier le vrai destinataire de ce courrier n’a jamais été communiquée par l’EPFIF.

Le courrier daté du 26 mars 2019 mais non signé produit par l’EPFIF (pièce numéro 5), censé contenir le récépissé de consignation de la somme de 15 % de l’évaluation domaniale est accompagné d’un résultat de recherche sur la lettre recommandée avec accusé de réception N°1A 159 054 60 071 qui n’indique pas le destinataire ; l’EPFIF concède d’ailleurs que le courrier « ait pu être adressé à une mauvaise adresse ». Enfin, le pli recommandé 1A 159 054 6007 1 a été adressé au Service de la Publicité Foncière de Créteil 3, comme cela figure à la case 76 du listing des plis recommandés reçus par le Service de la Publicité Foncière de Créteil le 29 mars 2019 (pièce N°6 des consorts X).

Selon l’article L 213-4-1 du code de l’urbanisme tel qu’interprété par la cour de cassation (3^e, 9 mai 2012 n°11-12555), il est de principe que le délai dans lequel l’obligation de consignation est enfermée, à savoir 3 mois à compter de la saisine de la juridiction compétente en matière d’expropriation est impératif et doit être respecté par le titulaire du droit de préemption, nonobstant toute difficulté administrative que ce soit et que son expiration sans que la justification de son respect ait été fournie, à savoir la copie du récépissé de consignation, est sanctionnée par l’impossibilité de poursuivre l’exercice de la préemption et la sanction en est la déchéance dudit droit de préemption.

Il est établi que la juridiction de l’expropriation n’a pas reçu copie du récépissé consignation en violation des dispositions de l’article L213-4-1 du code de l’urbanisme.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement en ce qu’il a dit que l’EPFIF, délégataire du droit de préemption, est réputée avoir renoncé à l’acquisition ou à l’exercice de ce droit de préemption sur l’ensemble immobilier situé 21 Rue Fontaine du Vaisseau à Fontenay-sous-Bois appartenant aux époux X.

- Sur l’article 700 du code de procédure civile

L’équité commande de confirmer le jugement qui a condamné l’EPFIF à verser la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de débouter l’EPFIF de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel et de le condamner sur ce fondement à verser la somme de 3000 euros aux consorts X.

- Sur les dépens

Il convient de confirmer le jugement qui a condamné l’EPFIF à supporter les dépens, y compris les frais de mesurage par un géomètre expert à hauteur de 1080 euros TTC.

L’EPFIF perdant le procès sera condamné aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt réputé contradictoire et en dernier ressort,

Déclare recevables les conclusions et pièces des parties ;

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Condamne l’ Etablissement Public Foncier d’Ile de France à verser aux consorts X la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne l’Etablissement Public Foncier d’Ile de France aux dépens.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT