REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 24 FEVRIER 2021

(n° , 14 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 17/13260 – N° Portalis 35L7-V-B7B-B3VA7

Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Mars 2017 -Tribunal de Grande Instance de CRETEIL – RG n° 15/00998

APPELANT

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES 8 RUE DE LA POSTE […] représenté par son syndic la SARL BELLAVITA, immatriculée au RCS de Créteil sous le numéro B 440 224 780

C/O SARL BELLAVITA

[…]

[…]

Représenté par M^e Benoît HENRY de la SELARL RECAMIER AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : K0148

ayant pour avocat plaidant : M^e Christophe BUFFET, ACR AVOCATS, avocat au barreau d’ANGERS

INTIMEES

SARL LES CONFIDENCES DE X

[…]

[…]

DEFAILLANTE

SCI ALENI

immatriculée au RCS de Créteil sous le numéro 428 129 068

[…]

[…]

SARL D E

immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 503 911 497

[…]

[…]

Représentées par M^e Daniel REIN, avocat au barreau de PARIS, toque : B0408

ayant pour avocat plaidant : M^e Mikael OHAYON, avocat au barreau de PARIS, toque : P37

SARL C

[…]

[…]

Représentée par M^e Eric BARBOLOSI, avocat au barreau de PARIS, toque : D1206

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 16 Décembre 2020, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

Madame Muriel PAGE, Conseillère

M^me Nathalie BRET, Conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par M^me Muriel PAGE, Conseillère, dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— DEFAUT

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.

FAITS & PROCÉDURE

Par actes des 02 et 09 janvier 2015, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […], représenté par son syndic la SARL Bellavita Maisons Alfort, a fait citer les sociétés Aleni, C, Les Confidences de X et D E devant le tribunal de grande instance de Créteil.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 2 janvier 2017, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal d’ordonner une expertise, la production sous astreinte, par la SCI Aleni des

baux qu’elle a conclus avec les sociétés C (Le Médicis) et Les Confidences de X, la cessation de l’activité commerciale et la fermeture des fonds de commerce exploités par les sociétés C (Le Médicis) et Les Confidences de X pour non respect du règlement de copropriété prévoyant l’exercice d’activités libérales exclusivement ou d’habitation dans les locaux du rez-de-chaussée de la copropriété, subsidiairement en raison des nuisances causées excédant les troubles normaux de voisinage, outre d’ordonner diverses remises en état.

Par jugement du 10 mars 2017 le tribunal de grande instance de Créteil a :

— déclaré le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […], représenté par son syndic en exercice la SARL Bellavita, recevable en ses demandes ;

— l’en a débouté ;

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […], représenté par son syndic en exercice la SARL Bellavita, à payer aux sociétés

Aleni, C, Les Confidences de X et D E la somme de 1.000 €, chacune, par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dit que les sociétés Aleni et D E seront dispensées de toute participation à la dépense commune des frais de procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire du jugement ;

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […], représenté par son syndic en exercice la SARL Bellavita, aux entiers dépens de l’instance ;

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Le syndicat des copropriétaires du […]) a relevé appel de ce jugement, par déclarations remises au greffe les 30 juin et 28 septembre 2017, à l’encontre de la SCI Aleni et de la SARL D E puis à l’encontre de la SARL Les Confidences de X et de la SARL C.

Les deux affaires ont été jointes.

La procédure devant la cour a été clôturée le 21 octobre 2020.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 25 janvier 2018, par lesquelles le syndicat des copropriétaires du […], appelant, demande à la cour, au visa de l’article 1134 du code civil et des dispositions de la loi du 10 juillet 1965, de :

— réformer le jugement en ses dispositions lui faisant grief et en particulier en ce qu’il l’a condamné à payer la somme de 1.000 € à titre d’indemnité de procédure à chacune des défenderesses,

— ordonner la production par la SCI Aleni des baux qu’elle a conclus avec les sociétés C (Le Médicis) et Les Confidences de X, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de l’arrêt à intervenir,

— ordonner la cessation de l’activité commerciale et la fermeture des fonds de commerce exploités par les sociétés C (Le Médicis) et Les Confidences de X dès lors qu’il sera établi que ces

sociétés ne respectent pas le règlement de copropriété prévoyant l’exercice d’activités libérales exclusivement ou d’habitation, dans les locaux du rez-de-chaussée de la copropriété,

— subsidiairement, ordonner, en raison des nuisances causées par ces sociétés, qui excèdent les troubles normaux du voisinage, la cessation de leur activité et la fermeture de leur fonds de commerce,

— dire que les mesures de fermeture et de cessation d’activité seront assorties d’une astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir

— ordonner la remise en état par la société Aleni, la société C (Le Médicis) et la société Les Confidences de X, la société D E, en ce qui concerne les travaux suivants :

SCI Aleni / C :

— rebouchage du trou béant dégradant le mur de soutien arrière de l’immeuble et

repositionnement à l’identique des pierres de meulière détruites ou abîmées et élimination du plâtre blanc visible sur 50 cm de diamètre,

— démolition du bâtiment lot n° 25 construit en dur en février 2012 dans la cour arrière de l’immeuble par la société C (le Médicis),

— suppression du conduit extracteur de fumée d’environ 30 cm de diamètre du restaurant-bar

de nuit adossé sur toute la hauteur de la façade arrière de l’immeuble par la société C

(Le Médicis),

— réparation et fermeture de la toiture percée sauvagement par les locataires de la SCI Aleni

pour le dégagement du conduit extracteur de fumée par le toit,

SCI Aleni / Confidences de X :

— dépose du climatiseur installé sans autorisation du syndicat des copropriétaires en février 2009 en façade arrière de l’immeuble par le locataire de la SCI Aleni,

— retrait du rideau métallique installé en parties communes sans autorisation du syndicat des

copropriétaires sur la façade arrière de l’immeuble pour dissimuler le climatiseur de la

[…] X,

D E :

— remise à l’état antérieur de la façade arrière de l’immeuble modifiée lors des travaux de transformation du local inhabité du rez-de-chaussée (lot n° 11 en studio d’habitation), par création d’une fenêtre avec barreaux et construction d’un mur en plâtre blanc sans autorisation du syndicat des copropriétaires,

— remplacement de la porte d’entrée du lot n° 11 installée sans autorisation du syndicat des

copropriétaires dont l’aspect esthétique n’est pas conforme avec les dispositions du règlement de

copropriété,

— suppression des câbles et fils électriques apparents et remise en état des deux murs à

proximité de l’entrée du lot n° 11 percés de part en part pour alimenter le studio en électricité,

— suppression des canalisations d’évacuation des eaux usées du lot n° 11 installées dans la cave de la copropriétaire, M^me Y (lot n° 2), sans autorisation de celle-ci ni du

syndicat des copropriétaires,

SCI Aleni / C :

— réparation du mur du hall d’accès à l’immeuble mitoyen avec le mur du restaurant «Le Médicis» endommagé par les travaux effectués par la société C,

— réparation et remise en état à l’identique de la mosaïque du sol du hall d’accès à l’immeuble endommagé par les livraisons et transit mobilier réguliers des différents locataires du lot appartenant à la SCI Aleni,

— suppression de l’enseigne lumineuse et du store du restaurant «Le Médicis» modifiant la

façade avant de l’immeuble installée sans son autorisation,

SCI Aleni / Confidences de X :

— suppression des rétro-éclairages de l’enseigne de la boutique «Les Confidences de X» et du store modifiant la façade avant de l’immeuble installés sans son autorisation,

SCI Aleni /C :

— suppression des inscriptions manuscrites (plats/boissons proposés) sur les pans latéraux de la façade sur rue du restaurant «Le Médicis» sans son autorisation,

— remise à l’état antérieur des portes d’accès au public du restaurant «Le Médicis » réalisées

sans son autorisation,

— remise à l’état antérieur des canalisations communes d’évacuation en sous-sol de l’immeuble, ceci à la suite des travaux de plomberie de la société C créant une déviation de la canalisation commune des eaux usées dans la cave du «Médicis » et en perçant le mur en parties communes,

— démolition du mur de cave construit par la société C à l’intérieur du mur privatif de M^me Y réduisant la superficie de celui-ci,

— condamner in solidum ou solidairement l’ensemble des défendeurs à lui payer la somme de 15.000 € à tire de dommages et intérêts et la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— subsidiairement, ordonner la désignation d’un expert, qui aura pour mission de se rendre sur les lieux, d’examiner les documents produits par les parties, de décrire chacun des désordres évoqués ci-dessus et reprochés aux intimées, d’en vérifier l’existence, de dire à qui ils sont imputables, et de dire les mesures de remise en état qui peuvent s’imposer en n’en chiffrant le cas échéant le coût ;

Vu les conclusions en date du 30 novembre 2017, par lesquelles, la société Aleni et la SARL D E, intimées ayant formé appel incident, invitent la cour, au visa des articles 8 de la loi du 10 juillet 1965, 55 du décret du 17 mars 1967, 1382 du code civil, à :

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

' déclaré recevable l’action du syndicat des copropriétaires,

' les a débouté de leur demandes de dommages et intérêts,

— confirmer le jugement en toutes ses autres dispositions,

— dire que les demandes formées par le syndicat au titre de la production des baux, de la cessation des activités commerciales sont irrecevables, pour défaut de production de

l’attestation de non contestation du PV d’AG du 2 octobre 2013,

— dire que les demandes formées par le syndicat au titre de la production des baux, de la cessation des activités commerciales sont irrecevables, le syndic n’ayant aucun mandat pour agir à cette fin,

— en tout état de cause dire que les demandes formées par le syndicat au titre de la production des baux, de la cessation des activités commerciales sont mal fondées, la destination des locaux étant conforme au règlement de copropriété,

— en tout état de cause, dire ces demandes mal fondées, le syndicat ne produisant aucune pièce de nature à justifier les prétendues nuisances

— dire que les demandes formées par le syndicat au titre au titre des travaux de réparation sont irrecevables, pour défaut de production de l’attestation de non contestation du PV d’AG du 2 octobre 2013,

— dire que les demandes formées par le syndicat au titre des travaux de réparation sont irrecevables, le syndic agissant en dehors du cadre fixé par le mandat qui lui a été donné,

en tout état de cause,

— constater que le syndicat ne précise aucunement à qui serait imputable les désordres

allégués ni à qui incomberait les travaux de réparation

— constater que le syndicat ne verse aucune pièce qui justifierait des prétendus désordres

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes,

— reconventionnellement, condamner le syndicat des copropriétaires à payer, en réparation du préjudice causé, les sommes de :

• 20.000 € de dommages et intérêts à la SCI Aleni,

• 20.000 € de dommages et intérêts à la SARL D E,

— condamner le syndicat des copropriétaires à leur verser à chacune, la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— dire que les condamnations prononcées contre le syndicat des copropriétaires seront supportées par

tous les copropriétaires à leur exclusion,

— condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens ;

Vu les conclusions en date du 28 novembre 2017, par lesquelles, la SARL C, intimée, demande à la cour, au visa de la loi du 10 juillet 1965, des articles 1240 et suivants du code civil, 1353 du code civil, 146 du code de procédure civile, de :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] de l’ensemble de ses demandes,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens ;

Vu l’assignation à la requête du syndicat des copropriétaires avec signification des déclarations d’appel, de l’ordonnance de jonction et des conclusions d’appel, délivrée à la société Les Confidences de X le 19 octobre 2017, par remise de l’acte en l’étude de l’huissier instrumentaire ;

SUR CE,

La SARL Les Confidences de X n’a pas constitué avocat, il sera statué par défaut ;

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale. Une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en oeuvre des voies d’exécution forcée à l’exception de la saisine en vue de la vente d’un lot, les mesures conservatoires et les demandes qui relèvent des pouvoirs du juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat ;

En l’absence d’autorisation, la demande du syndic est irrecevable, il s’agit d’une véritbale irrégularité de fond ;

Mais l’assemblée peut donner une autorisation a posteriori ;

En l’espèce, il n’est pas contesté que lors de l’assemblée générale du 2 octobre 2013, la résolution n° 10 a été adoptée en ces termes :

'l’assemblée générale :

— mandate le syndic pour adresser une mise en demeure à la SCI Aleni pour obtenir le respect du règlement de copropriété et la cessation de toutes les infractions ; à défaut,

— autorise le syndic à ester en justice à l’encontre de la SCI Aleni, propriétaires des lots 7, 12, 13, 25, 26, 27, 28, 34 et tout autre intervenant lié aux désordres subis par la copropriété (acquéreur,

locataires, ayant droit…) pour les raisons suivantes non limitatives :

* modification de l’aspect extérieur de l’immeuble sans autorisation d’assemblée générale,

* construction sur terrain commun sans autorisation d’assemblée générale,

* troubles de jouissance, notamment nuisances phoniques,

* détérioration des parties communes,

— donne mandat au syndic pour représenter la copropriété devant toutes juridictions et faire appel à tous conseils nécessaires (avocat, maitre d’oeuvre,…) nécessaire à la défense des intérêts de la copropriété, demander la nomination d’un expert judiciaire, puis assigner au fond pour obtenir la validation du rapport de l’expert et obtenir toute condamnation, astreinte, dommages-intérêts, article 700 du NCPC… sans que cette liste soit limitative’ ;

Comme l’a exactement énoncé le tribunal, l’absence de communication de l’attestation de non contestation de cette assemblée est sans incidence sur la validité de ses résolutions qui perdure tant qu’elles n’ont pas été annulées ;

Par ailleurs, s’agissant de l’absence de mise en demeure, s’il est exact que les mises en demeure des 10 et 26 novembre 2014, visent la communication des baux et non la cessation des infractions, cet élément ne peut avoir pour conséquence l’irrecevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires, dès lors que l’autorisation donnée au syndic a été complétée lors de l’assemblée générale du 10 décembre 2015 ;

En effet, lors de cette assemblée, a été adoptée la délibération n° 4 rappelant que le syndicat des copropriétaires a engagé une procédure devant le tribunal de grande instance de Créteil afin d’obtenir notamment la remise en état des parties communes et le respect du règlement de copropriété par les sociétés Aleni et D E, la SARL C (Le Médicis) et la SARL Les Confidences de X, ceci conformément à la résolution n° 10 de l’assemblée générale du 2 octobre 2013, et aux termes de laquelle, les copropriétaires, ayant reçu copie de l’assignation, des écritures des parties, et connaissance prise de l’avancement de la procédure, ont maintenu et en tant que de besoin ont donné mandat au syndic de poursuivre cette procédure à l’encontre des susnommées ;

Ainsi, sur le fondement des dispositions de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, tant les demandes relatives à la cessation des activités que celles relatives aux remises en état sont recevables ;

Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu’il a déclaré, le syndicat des copropriétaires recevable en ses demandes ;

Sur la demande de production des baux

Il résulte de l’article 8 de la loi du l0 juillet l965 que le règlement conventionnel de copropriété, qui détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance, ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caracteres ou sa situation ;

En l’espèce, si le règlement de copropriété prévoit dans sa section II (usage des parties privatives), 2^e paragraphe (destination-occupation), que l’immeuble est destiné à titre principal à l’habitation, et que l’exercice des professions libérales est autorisé, pour les locaux situés en rez-de-chaussée et au 1^er étage, il décrit néanmoins l’ensemble immobilier en sa page 3, en spécifiant que la bâtiment A est à usage d’habitation et de commerce ;

Egalement, la désignation par niveaux fait état au sous-sol du bâtiment A, d’une cave à usage de réserve de commerce, au rez-de-chaussée de ce même bâtiment, de deux locaux à usage de commerces, ainsi qu’au rez-de-chaussée du bâtiment B, d’un local à usage d’annexe de commerce ;

Le lot n° 12 est décrit comme un local à usage commercial, comprenant actuellement une salle de restaurant, une cuisine, deux WC et un cabinet de toilette, une cage d’escalier privée donnant accès au lot n° 7 en sous-sol ;

Le lot n° 13 est quant à lui, un local à usage de boutique et le lot n° 25, un local annexe à usage commercial ;

Le syndicat des copropriétaires maintient en appel, que pour tenter de concilier l’existence de locaux à usage de commerce et la destination d’habitation et de professions libérales de l’immeuble, il a été prévu en page 20 du règlement de copropriété que ses dispositions relatives à la destination de l’immeuble ne s’appliqueront qu’autant qu’elles ne seront pas contraires aux conditions des baux et locations en cours à la date de son entrée en vigueur et jusqu’à l’expiration de ceux-ci ;

La disposition visée par le syndicat des copropriétaires est insérée dans la deuxième partie du règlement de copropriété (droits et obligations des copropriétaires) au chapitre I (conditions d’usage des parties privatives et des parties communes), section I (généralités), rédigée comme suit :

' Aux termes des articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965, le règlement de copropriété détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également sous réserve des dispositions de la loi, les règles relatives à l’administration des parties communes.

Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination des immeubles telle qu 'elle est définie dans les actes par ses caractères ou sa situation.

Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination des immeubles.

Chaque copropriétaire sera responsable, à l’égard du syndicat comme de tout autre copropriétaire des troubles de jouissance et infractions aux dispositions du règlement de copropriété dont lui-même, sa famille, ses préposés, ses locataires ou occupants et fournisseurs seront directement ou indirectement les auteurs, ainsi que des conséquences dommageables résultant de sa faute ou de sa négligence et de celle de ses préposés, ou par le fait d’une chose ou d’une personne dont il est légalement responsable.

Tout copropriétaire devra donc imposer le respect desdites prescriptions aux personnes ci-dessus désignées, sans que pour autant soit dégagée sa propre responsabilité.

Toutefois ces dispositions ne s’appliqueront qu’autant qu’elles ne seront pas contraires aux conditions des baux et locations en cours à la date d’entrée en vigueur du présent règlement, jusqu’à l’expiration de ceux-ci, l’échéance de toute prorogation légale ou de tout renouvellement et maintien dans les lieux imposés par la loi.

Aucune tolérance ne pourra devenir un droit acquis qu’elle qu 'en puisse être la durée.

Le non respect des prescriptions ci-dessus pourra être assorti de l’obligation de verser une indemnité au syndicat à titre de l’exécution de la clause pénala ici expressément stipulée, dont le montant et les modalités seront fixées par l’assemblée générale statutant par voie de décision ordinaire (…).' ;

La lecture de l’intégralité du paragraphe permet de constater que sont au préalable rappelées les généralités issues de la loi, et particulièrement des articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965 et ensuite les dispositions relatives à la responsabilité des copropriétaires en matière de troubles de jouissance, infractions aux dispositions du règlement de copropriété, conséquences dommageables resultant de leur faute ou négligence, fait d’une chose ou d’une personne dont ils sont légalement responsables ;

Comme l’a exactement dit le tribunal, la disposition dont se prévaut le syndicat des copropriétaires vise clairement à ménager les activités exercées dans l’immeuble à la date d’entrée en vigueur du règlement de copropriété ;

Elle n’a pour objet de permettre à terme de modifier l’affectation des lots n° 12, 13 et 25, explicitement définis au règlement de copropriété comme des locaux à usage commercial ;

Comme en première instance, il est produit l’attestation de Maître Lefeuvre, notaire, dont l’Etude a reçu l’état descriptif de division- règlement de copropriété le 29 mars 2000 ;

Ce dernier affirme quant à l’affectation des lots précités, qu’il ressort très clairement du règlement de copropriété et plus particulièrement de la destination des lots que ces derniers sont exclusivement à usage commercial, comme d’ailleurs ils l’ont toujours été ;

Il poursuit en ces termes : 'Le paragraphe figurant en page 20 quant à la destination de l’immeuble n’interdit nullement cette affectation. Il est en effet précisé que l’immeuble est destiné à titre principal et non à titre exclusif à de l’habitation. La suite des développements relatifs à l’exercice de professions libérales dans l’immeuble ne vient nullement contredire cette affectation mais vient au contraire préciser celle des autres locaux.

L’esprit du rédacteur de cet acte n’était nullement de fragiliser les affectations commerciales du rez-de-chaussée, mais de les pérenniser.' ;

Par ailleurs, le tribunal a exactement énoncé que la clause du règlement de copropriété interdisant d’apposer des enseignes, réclames ou inscriptions de publicité à l’extérieur des parties privatives, notamment sur les fenêtres, baies portes et fermetures particulières n’exclut nullement la présence de commerces ;

Les lots n° 12, 13 et 25 étant à usage commercial, la demande de production des baux en cours apparaît sans fondement ;

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de communication desdits contrats qui ne sont pas de nature à avoir une influence sur l’issue du litige ;

Sur la cessation de l’activité commerciale et la fermeture des fonds de commerce exploités par les sociétés C (Le Médicis) et Les Confidences de X

Aux termes de l’article 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ;

Aux termes de l’article 544 du code civil, l’exercice du droit de propriété, même sans faute, est générateur de responsabilité lorsque le trouble qui en résulte pour autrui dépasse la mesure des obligations ordinaires du voisinage ;

Aux termes du règlement de copropriété, section II, relative à l’usage des parties privatives :

' Chacun des copropriétaires aura le droit de jouir et d’user comme bon lui semblera des parties de l’immeuble dont il aura l’usage exclusif à la condition de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires, le tout conformément à la destination de l’immeuble telle qu 'elle est déterminée par le présent réglement.

De façon générale, il ne devra rien être fait qui puisse porter atteinte à la destination, compromettre l’harmonie et la solidité de 1' immeuble, nuire à la sécurité ou à la tranquillité des occupants.' ;

Il a été vu que les lots exploités par ces deux sociétés sont à usage commercial ;

Le syndicat des copropriétaires maintient en appel ses demandes relatives à la cessation de leur activité et fermeture de leur fonds de commerce en raison des nuisances causées par ces sociétés, qui excèdent les troubles normaux du voisinage ;

S’agissant de la société Les Confidences de X, le syndicat des copropriétaires maintient que cette société exploite son fonds de commerce dans des conditions qui créent des nuisances importantes à l’ensemble de la copropriété, en particulier lors de la mise en fonctionnement du climatiseur au printemps et à l’été, sous les fenêtres d’habitations des

copropriétaires, et par le jet de ses cartons d’emballage au pied de l’immeuble ;

Devant la cour, il produit aux débats :

— le procès-verbal de constat d’huissier du 7 juin 2012 démontrant l’existence d’un compresseur de climatisation derrière le volet roulant

— le procès-verbal de constat d’huissier du 30 juin 2016, faisant état de la présence du bloc de climatisation en fonctionnement, l’huissier indiquant : 'Ce bloc émet un bruit de ventilation dans la cour et j’entends le bruit de vibrations d’éléments métalliques depuis cette zone’ ;

Ces éléments apparaissent totalement insuffisants pour caractériser les nuisances alléguées par le syndicat des copropriétaires ;

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de cessation de l’activité commerciale de la société Les Confidences de X ;

S’agissant de la société C (le Médicis), le syndicat des copropriétaires fait état principalement de nuisances sonores et olfactives, diurnes et nocturnes quotidiennes de 7 h à 2 h du matin, 6 jours sur 7, de nuisances liées à la livraison des marchandises ;

Néanmoins, les pièces qu’il verse aux débats à l’appui de ses allégations sont des pièces anciennes (rapport d’enquête de la ville de Saint-Maur-Des-Fossés du 7 septembre 2016, lettres recommandées de la ville du 6 juillet 2012 et 4 juin 2015, lettre de la société de nettoyage du 30 septembre 2016, déclaration de main-courante du 2 mai 2016 de M. Z se plaignant du volume sonore de l’établissement, le courrier du 26 avril 2017 de la ville de Saint-Maur-Des-Fossés listant les contrôles d’hygiène dans l’établissement depuis 2015) ou des témoignages non corroborés par des pièces objectives telles que des constats d’huissier ou rapports d’intervention des services de police ou de préfecture ;

Les constats d’huissier produits ne font pas état de nuisances sonores ou olfactives mais de l’encombrement du couloir des caves, cet encombrement n’étant toutefois que partiel et sans que son caractère permanent ne soit établi ;

Si l’exploitation du café restaurant, lequel a autorisation d’exploiter la terrasse de 95 m² située face à

l’établissement, créé des troubles de jouissance, l’anormalité de ces troubles n’est pas démontrée, et ce, d’autant qu’il n’est pas contesté que lors de la mise en copropriété de l’immeuble et prise de possession des lieux par les nouveaux propriétaires des logements situés en étage, le local exploité par la société C était déjà un restaurant ;

La demande visant à la cessation de l’activité de la société C (Le Médicis) et la fermeture de son fonds de commerce n’est pas davantage fondée en appel qu’en première instance ;

Le jugement déféré en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de cette demande sera confirmé ;

Sur les travaux de remise en état

L’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ;

De tels travaux entrepris par un copropriétaire sans l’autorisation de l’assemblée générale sont donc irréguliers, à moins qu’ils ne soient ratifiés ultérieurement, et le syndicat peut demander la démolition des ouvrages et la remise des lieux en leur état antérieur ;

Il lui appartient toutefois de démontrer que les ouvrages querellés ont été édifiés en contravention des dispositions précitées ;

' sur les demandes formées à l’encontre de la société Aleni et de son locataire C

Devant la cour, le syndicat des copropriétaires reprend les mêmes demandes qu’en première instance ;

Il sollicite en premier lieu, l’exécution des travaux suivants :

— rebouchage du trou béant dégradant le mur de soutien arrière de l’immeuble et

repositionnement à l’identique des pierres de meulière détruites ou abîmées et élimination du plâtre blanc visible sur 50 cm de diamètre,

— démolition du bâtiment lot n° 25 construit en dur en février 2012 dans la cour arrière de l’immeuble par la société C (le Médicis),

— suppression du conduit extracteur de fumée d’environ 30 cm de diamètre du restaurant-bar de nuit adossé sur toute la hauteur de la façade arrière de l’immeuble par la société C (Le Médicis),

— réparation et fermeture de la toiture percée sauvagement par les locataires de la SCI Aleni pour le dégagement du conduit extracteur de fumée par le toit ;

Néanmoins, comme devant les premiers juges, il ne verse aucune pièce de nature à démontrer que les installations visées ont été réalisées postérieurement à l’établissement du règlement de copropriété ;

Les sociétés Aleni et D E produisent aux débats, l’attestation de M. A, propriétaire du fonds de commerce du […] à La Varenne, exploité comme café restaurant sur la période du 1^er juillet 1991 au 1^er juillet 2002, lequel atteste notamment que :

— le trou de 10 cm sur le mur arrière était présent dès l’acquisition de son commerce, ce trou

correspondant à l’une des sorties de la ventilation de la cuisine

— la cheminée de l’extraction du restaurant est toujours la même depuis 1991 ;

Egalement, le tribunal a exactement énoncé qu’il n’est pas établi que le lot n° 25 de l’état descriptif de division a fait depuis cette date l’objet de travaux de transformation sans l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires ;

La demande de démolition du lot n° 25, défini comme 'un local annexe à usage commercial’ n’apparait pas davantage fondée en appel ;

S’agissant ensuite des autres demandes (réparation du mur du hall d’accès à l’immeuble mitoyen avec le mur du restaurant Le Médicis et de la mosaique du sol du hall d’accès, de suppression de l’enseigne lumineuse et du store du restaurant Le Médicis, des inscriptions manuscrites : plats, boissons proposées, sur les plans latéraux de la façade sur rue du restaurant, remise en état antérieur des portes d’accès au public du restaurant, remise à l’état antérieur des canalisations communes d’évacuation en sous-sol de l’immeuble et démolition du mur de cave construit à l’intérieur du mur privatif), les premiers juges ont énoncé à juste titre qu’elles ne reposent sur aucun élément, les constats produits ne prouvant ni la matérialité des travaux invoqués ni, pour ce qui est de l’enseigne lumineuse, du store en facade et des inscriptions manuscrites, qu’ils ont été réalisés postérieurement à l’établissement du règlement de copropriété puisque le restaurant existait déjà ;

Il sera ajouté concernant la remise en état de la mosaique, que les photographies produites et annexées à l’attestation de l’agence immobilière F G, font état d’une mosaique ancienne et usagée en 2008, lors de la vente du studio (lot n° 11) ;

Le jugement déféré en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires des demandes de ce chef sera confirmé ;

Le jugement déféré sera également confirmé en ce qu’il a rejeté la demande d’expertise sur le fondement de l’article 146 du code de procédure civile ; la juridiction saisie n’ayant pas à suppléer la carence du syndicat des copropriétaires dans l’administration de la preuve par la désignation d’un expert ;

' sur les demandes formées à l’encontre de la SCI Aleni et sa locataire la société Les Confidences de X

Devant la cour, le syndicat des copropriétaires maintient ses demandes à savoir :

— dépose du climatiseur installé sans autorisation du syndicat des copropriétaires en février 2009 en façade arrière de l’immeuble par le locataire de la SCI Aleni,

— retrait du rideau métallique installé en parties communes sans autorisation du syndicat des copropriétaires sur la façade arrière de l’immeuble pour dissimuler le climatiseur de la […] X,

— suppression des rétro-éclairages de l’enseigne de la boutique «Les Confidences de X» et du store modifiant la façade avant de l’immeuble installés sans son autorisation,

En l’espèce, s’agissant du climatiseur, il résulte des constats d’huissier des 7 juin 2012 et 30 juin 2016, que celui-ci se trouve derrière le volet roulant du local de droite, soit à l’intérieur du local, partie privative, de sorte que la demande du syndicat des copropriétaires apparaît sans fondement ;

Comme l’a exactement énoncé le tribunal, aucune atteinte aux parties communes ou à l’aspect

extérieur de l’immeuble n’est établie ;

S’agissant du rideau métallique, aucun élément ne permet d’établir qu’il est installé en parties communes et il résulte de l’attestation de M. A, précitée, que ce rideau a toujours été présent ;

Egalement, est produit aux débats, l’attestation de M. H B, gérant de la société Laura Blues, exploitante du magasin sis […], d’avril 2000 à juin 2001, mentionnant que ce magasin avait bien deux rideaux métalliques, le premier électrique devant, le second manuel derrière ;

Il n’est pas établi que le rideau métallique a été installé postérieurement à l’établissement du règlement de copropriété ;

Enfin, concernant la suppression des rétro-éclairages de l’enseigne de la boutique « Les Confidences de X» et du store modifiant la façade, il doit être observé que le constat d’huissier de Maitre I J ne fait état que de la présence d’un store au dessus du coffrage de volet roulant outre que la date d’installation de ce store n’est pas établie de sorte que les demandes du syndicat des copropriétaires ne sont pas fondées ;

Le jugement déféré en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de ces chefs de demandes sera confirmé ;

' sur les demandes formées à l’encontre de la société D E

Devant la cour, le syndicat des copropriétaires maintient ses demandes à savoir :

— remise à l’état antérieur de la façade arrière de l’immeuble modifiée lors des travaux de transformation du local inhabité du rez-de-chaussée (lot n° 11 en studio d’habitation), par création d’une fenêtre avec barreaux et construction d’un mur en plâtre blanc sans autorisation du syndicat des copropriétaires,

— remplacement de la porte d’entrée du lot n° 11 installée sans autorisation du syndicat des copropriétaires dont l’aspect esthétique n’est pas conforme avec les dispositions du règlement de copropriété,

— suppression des câbles et fils électriques apparents et remise en état des deux murs à

proximité de l’entrée du lot n° 11 percés de part en part pour alimenter le studio en électricité,

— suppression des canalisations d’évacuation des eaux usées du lot n° 11 installées dans la cave de la copropriétaire, M^me Y (lot n° 2), sans autorisation de celle-ci ni du

syndicat des copropriétaires ;

En l’espèce, il résulte de l’attestation de M. A, que sur la période de 1991 à 2002, le studio du rez-de-chaussée était utilisé comme pied à terre, qu’il était régulièrement alimenté en eau et en électricité, que ce studio avait comme particularité une porte blindée type Tordjmann et possédait deux fenêtres donnant sur le jardin intérieur, dont une petite reposant sur du béton cellulaire ;

Ces élements sont corroborés d’un part par l’attestation de M. B qui confirme l’occupation comme pied à terre du studio du rez-de-chaussée outre celle de l’agence K G, qui établit que le bien en vente était un studio comportant une porte blindée ainsi que 2 fénêtres donnant sur le jardin intérieur de la copropriété ;

Il est à noter que si le studio était à rénover entièrement, seul le chauffage était à créer ;

Il résulte ainsi de ces pièces que le studio préexistait avant la mise en copropriété de l’immeuble ;

Le syndicat des copropriétaires échoue à démontrer que les installations dont il fait état sont postérieures à l’établissement du règlement de copropriété ;

Le jugement déféré en ce qu’il l’a débouté de ses demandes de ce chef sera confirmé ;

Sur la demande de dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter cette demande ;

Le jugement déféré en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de cette demande sera confirmé ;

Sur les demandes de dommages-intérêts des sociétés Aleni et D E

En application des dispositions de l’article 32-1 du code de procédure civile, l’exercice d’une action en justice ne dégénère en abus que s’il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi, ou s’il s’agit d’une erreur grave équipollente au dol ; l’appréciation inexacte qu’une partie se fait de ses droits n’est pas constitutive en soi d’une faute ;

Les sociétés Aleni et D E ne rapportent pas la preuve de ce que l’action du syndicat des copropriétaires aurait dégénéré en abus ;

Par ailleurs, elles ne justifient pas d’un préjudice distinct de celui d’avoir dû exposer des frais irrépétibles, dont elles demandent déjà réparation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Les sociétés Aleni et D E doivent être déboutées de leur demande de dommages-intérêts ;

Le jugement sera confirmé sur ce point ;

Sur les dépens et l’application des articles 700 du code de procédure civile et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement déféré sur le sort des dépens et l’application des articles 700 du code de procédure civile et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, doit être condamné aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer aux sociétés Aleni et D E et C, la somme de 3.000 € chacune (soit 9.000 € en tout), par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 19865, les sociétés Aleni et D E sont dispensées de droit, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure d’appel, dont la charge est répartie entre les autres propriétaires ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, par défaut :

Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne le syndicat des copropriétaires du […] aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer aux sociétés Aleni et D E et C, la somme de 3.000 € chacune, par application de l’article 700 du code de procédure civile, en cause d’appel.

Rappelle qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les sociétés Aleni et D E sont dispensées de toute participation à la dépense commune des frais de procédure d’appel, dont la charge est répartie entre les autres propriétaires ;

Rejette toute autre demande.

LE GREFFIER LE PRESIDENT