Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 10 NOVEMBRE 2021

(n° 415 ,5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/04772 – N° Portalis 35L7-V-B7C-B5GM6

Décision déférée à la Cour : Jugement du 23 Janvier 2018 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 16/02114

APPELANTE

Madame X Z née le […] […]

Représentée par M^e Denis HUBERT de l’AARPI KADRAN AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : K0154

INTIME

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES […] représenté par son syndic, la société JEAN CHARPENTIER – SOPAGI, SA à directioire et conseil de surveillance immatriculée au RCS de Paris sous le numéro B 434 220 406 C/O CABINET JEAN CHARPENTIER – SOPAGI siège social : […] En son agence : […]

Représenté par M^e Macha PARIENTE, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, toque : PC 66

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 Septembre 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre M^me Muriel PAGE, Conseillère M^me Nathalie BRET, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

- CONTRADICTOIRE

- par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

- signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.

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FAITS & PROCÉDURE

Par exploit d’huissier délivré le 24 octobre 2013, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] (ci-après le syndicat des copropriétaires) a fait assigner M^me X Z, propriétaire des lots n°6, 12, 13 et 17 de l’immeuble en restitution de parties communes sous astreinte et en paiement de dommages et intérêts.

Par jugement du 23 janvier 2018 le tribunal de grande instance de Paris a :

- condamné M^me Z à restituer les surfaces communes annexées, à savoir, remettre sa porte d’entrée à son emplacement d’origine en libérant le pallier et le débarras commun attenant et à remettre en état les surfaces endommagées dans les deux mois suivant signification du jugement puis sous astreinte de 200 € par jour de retard pendant deux mois,

- condamné M^me Z à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 293 € au titre des frais contentieux du syndic,

- débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts,

- condamné M^me Z à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamné M^me Z aux dépens.

M^me X Z a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 5 mars 2018.

La procédure devant la cour a été clôturée le 12 mai 2021.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 5 juin 2018 par lesquelles M^me X Z invite la cour à :

- confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts,

- infirmer le jugement sur toutes ses autres dispositions, Statuant à nouveau,

- débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes,

- condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens ainsi qu’à lui verser la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

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Vu les conclusions en date du 4 septembre 2018 par lesquelles le syndicat des copropriétaires du […] demande à la cour, au visa des articles 55 du décret du 17 mars 1967 et de la loi du 10 juillet 1965, de :

- déclarer recevable et fondé l’appel incident qu’il a formé, En ce sens,

- réformer le jugement en ce qu’il a ordonné la restitution des surfaces communes annexées et qu’il l’a débouté de sa demande de dommages et intérêts, Statuant à nouveau de ces seuls chefs réformés et y ajoutant,

- condamner M^me Z à la remise en état des surfaces endommagées sur la façade de l’immeuble, le châssis, les fenêtres et en parties communes dans les deux mois suivant signification de l’arrêt puis sous astreinte de 200 € par jour de retard pendant deux mois,

- condamner M^me Z à lui payer la somme de 5.000 € à titre de dommages-intérêts,

- condamner M^me Z aux dépens d’appel ainsi qu’à lui payer la somme supplémentaire de 3.500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

- confirmer le jugement en toutes ses autres dispositions ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

S’agissant de la condamnation de M^me Z à restituer les parties communes annexées, le syndicat sollicite, tout comme M^me Z, la réformation du jugement sur ce point, la demande étant devenue sans objet ;

Le litige devant la cour est limité à la façade de l’immeuble et à la demande de dommages- intérêts du syndicat ;

Sur ces points, les moyens soutenus par les parties ne font que réitérer, sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation ;

Il convient seulement de souligner et d’ajouter les points suivants :

Sur la demande de remise des surfaces endommagées sur la façade de l’immeuble, le châssis, les fenêtres

En ce qui concerne la modification de façade par le changement d’une partie de la fenêtre en arceau avec châssis en bois pour un châssis en PVC, il résulte du constat d’huissier du 11 juin 2013 et du rapport de l’architecte de la copropriété du 11 octobre 2012 que l’état initial du châssis était en bois et que les dimensions de ladite fenêtre ont été modifiées ;

Si M^me Z conteste le constat d’huissier du 11 juin 2013, il n’en reste pas moins que le rapport de M. Y, l’architecte de l’immeuble du 11 octobre 2012 (pièce syndicat n° 1) fait bien référence à ces fenêtres et présente des photographies de la façade de l’immeuble avant et après les travaux de M^me Z qui ne laissent aucun doute quant aux modifications effectuées ;

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D’ailleurs M^me Z écrivait le 14 juin 2012 : “j’ai pris rendez-vous avec le menuisier de M. Y pour réaliser un devis en vue du remplacement des châssis” (pièce syndicat n° 13) ;

De même, il apparaît aux termes du procès-verbal de l’assemblée générale du 12 mars 2013 que l’assemblée générale adoptait une 17 résolution aux termes de laquelle il était^ème constaté que M^me Z a enlevé une partie de la fenêtre du palier du 1 étage en^er annexant une partie du palier sans aucune autorisation et donné pouvoir au syndic pour engager contre M^me Z une procédure judiciaire en remise en état des lieux endommagés ;

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a condamné M^me Z à remettre en état les surfaces endommagées sur la façade de l’immeuble (châssis et fenêtres) dans les deux mois suivant le prononcé du jugement, puis sous astreinte de 200 € par jour de retard pendant deux mois ;

Sur la demande en dommages et intérêts

Les premiers juges ont exactement relevé que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’un préjudice distinct des frais de contentieux par ailleurs sollicités et de la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le jugement est confirmé en ce qu’il a débouté le syndicat de sa demande de dommages et intérêts ;

Sur la demande au titre des frais contentieux

Le contrat de mandat de syndic prévoit en son article 4 (p.5) des honoraires forfaitaires libellés “frais contentieux” qui s’appliquent en cas de procédure judiciaire de recouvrement ou autre procédure, qui ne font pas partie de ses diligences habituelles inclues dans son mandat.

Compte tenu de l’attitude de M^me Z, le syndicat des copropriétaires a été contraint d’engager des frais inhabituels concerant la gestion des multiples contentieux concernant cette copropriétaire (relances paiement de charges, mises en conformité des travaux, rappel au respect du règlement de copropriété, réunion syndicale hors assemblées générales, etc) ; ces frais sortent de la gestion courante du syndic, et traduisent des diligences réelles nécessaires en raison de la résistance abusive de M^me Z ;

En application de l’article 10.1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par la loi du 13 décembre 2000, puis par la loi du 13 juillet 2006, le législateur a estimé que : “par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur (…)” ;

Le jugement est confirmé en ce qu’il a condamné M^me Z à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 293 € au titre des frais contentieux exposés prévus au contrat de syndic et engagés par la copropriété ;

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

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Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile .

M^me Z, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d’appel ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 2.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par M^me Z ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement, sauf en ce qu’il a condamné M^me Z à restituer les surfaces communes annexées, à savoir, remettre sa porte d’entrée à son emplacement d’origine en libérant le pallier et le débarras commun attenant ;

Statuant à nouveau sur le seul chef réformé et y ajoutant,

Constate que la demande de restitution des parties communes annexées est devenue sans objet ;

Condamne M^me X Z aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires ce l’immeuble du 6 rue de Lancry à Paris 10 arrondissement la somme^ème supplémentaire de 2.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT

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