REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRET DU 16 MARS 2022

(n° , 11 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/23397 – N° Portalis 35L7-V-B7C-B6UUK

Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 Octobre 2018 -Tribunal de Commerce de PARIS – RG n° 2015056399

APPELANTE

SAS MORI représentée par son représentant légal domicilié audit siège en cette qualité

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 488 374 414

[…]

[…]

Représentée par M^e Michel GUIZARD de la SELARL GUIZARD ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0020, avocat postulant

Assistée de M^e André GUILLEMAIN de la SCP GUILLEMAIN PANEPINTO, avocat au barreau de PARIS, toque : P0102, avocat plaidant

INTIMEE

SAS SOCIETE D’EXPLOITATION GL EVENTS/ PALAIS BROGNIART (SEPB) prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 518 805 809

28 place de la Bourse

[…]

Représentée par M^e Maryline LUGOSI de la SELARL Selarl MOREAU GERVAIS GUILLOU VERNADE SIMON LUGOSI, avocat au barreau de PARIS, toque : P0073, avocat postulant

Assistée de M^e Stéphane CHOUVELLON de la SCB BAULIEUX BOHE CHOUVELLON MUGNIER RINCK, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 18 Janvier 2022, en audience publique, devant la cour composée de : Monsieur Gilles BALA', président de chambre

Madame Sandrine GIL, conseillère

Madame Elisabeth GOURY, conseillère

qui en ont délibéré,

un rapport a été présenté à l’audience dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE

ARRET :

- contradictoire

- par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

- signé par Monsieur Gilles BALA', président de chambre et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS ET PROCÉDURE

En 2010, la Ville de Paris a conclu avec la société d’Exploitation GL Events/Palais Brongniart (la société SEPB) un bail emphytéotique sur un ensemble immobilier dit « Palais Brongniart » à Paris.

Par acte sous seing privé, du 8 mars 2012, cette société a consenti une sous-location à la société Mori, portant sur « les biens immobiliers désignés ci-après, que le locataire principal s’oblige à rénover conformément aux plans et descriptifs annexés aux présentes (annexe 1: présentation des travaux de rénovation) étant stipulé que « la convention de sous-location portera, au terme des travaux de rénovation sur une surface totale de 229 m2 située au rez-de-chaussée haut du Palais Brongniart répartie comme suit : zone de vente intérieure de 71m2 ; zones annexes et sanitaires de 78m2 ; zone de vente extérieure – Péristyle – de 80m2 et retour sur la rue du Quatre Septembre (ci-après les « locaux loués tels qu’ils figurent sur les plans projetés – annexe 1 »).

Selon la clause de destination du sous-bail, le sous-locataire « ne pourra utiliser les locaux loués qu’à usage de restauration contemporaine s’inscrivant dans une tradition gastronomique méditerranéenne. À titre accessoire, les locaux loués pourront être utilisés à usage de bar ».

Dans cette convention, la société SEPB s’engageait à effectuer des travaux de rénovation qui devaient être achevés au plus tard, sauf cas de force majeure, le 1er avril 2013, les parties adoptant pour la notion d’achèvement, la définition suivante : « les locaux loués seront réputés achevés lorsqu’ils seront livrés propres hors aménagements intérieurs et décoration spécifique à l’exploitation mais avec revêtements de sols, murs et plafonds, extraction d’air, arrivée d’eau, évacuations, puissance électrique de telle sorte que le sous locataire n’ait qu’à se préoccuper de l’installation de ses meubles et matériels (annexe 2) ».

Il était aussi prévu que la société SEPB devait inviter la société Mori, au moins quinze jours à l’avance, à constater la réalité de cet achèvement et la prise de possession des locaux et que le jour convenu pour constater l’achèvement et la prise de possession, la société Mori avait la faculté d’insérer au procès-verbal d’état des lieux rédigé par les parties « les constatations, les réserves, les contredits qu’il croira devoir formuler quant aux malfaçons et aux défauts de conformité avec les plans annexés aux présentes (annexe 1) ».

Le contrat de sous-location stipulait, en outre, que : « le sous-locataire ne pourra refuser de prendre possession des lieux loués dès lors qu’ils seront achevés, sous réserve que cette prise de possession intervienne après le 1er décembre 2012 et le respect d’un préavis de 15 jours.

En cas de réserves non substantielles, les locaux loués seront réputés achevés et les clés seront remises au sous-locataire. La remise des clés vaudra disposition des locaux loués ».

« En cas de réserves substantielles, l’achèvement et la mise à disposition des locaux loués seront repoussés jusqu’à la levée des dites réserves, qui sera constatée par procès-verbal ».

« En cas de litige entre les parties sur l’achèvement, ou sur la levée des réserves, il sera procédé à la désignation d’un expert d’un commun accord entre les parties. En l’absence d’accord entre les parties, l’expert sera désigné sur simple ordonnance de référé de Monsieur le Président du Tribunal de Grande Instance de Paris, rendue sur requête de la partie la plus diligente.

L’expert devra dire si les locaux loués sont achevés et, dans la négative, décrire les travaux à réaliser pour les achever et lever les réserves. L’expert devra rendre son avis dans le délai d’un mois à compter de l’acceptation de sa désignation. Les parties renoncent dès à présent à élever toute contestation à l’encontre de l’avis de l’expert et s’engagent à se conformer à ses conclusions ».

Le 4 mars 2015, les parties se sont réunies en vue de signer un « procès-verbal de livraison des locaux », mais la société Mori a émis de nombreuses réserves. Puis elle a saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris afin de voir désigner un expert avec pour mission de dire si les locaux étaient ou non achevés, au sens contractuel, à cette date, et d’apprécier, le cas échéant, le caractère substantiel ou non des réserves qu’elle avait émises et dire, le cas échéant quels seraient les travaux à réaliser par la société SEPB pour permettre l’achèvement et/ou la levée des réserves ».

Par ordonnance du 8 avril 2015 le président du tribunal de grande instance a rejeté la demande d’expertise.

Par acte d’huissier de justice du 24 septembre 2015, la société SEPB a fait assigner la société MORI devant le tribunal de commerce de Paris pour obtenir la résiliation de la convention de sous-location ainsi que le paiement de différentes sommes à titre indemnitaire compte tenu de l’immobilisation des locaux et du temps perdu à la recherche d’une solution.

Saisie par la société Mori de l’appel de l’ordonnance du président du tribunal de grande instance de Paris, la cour d’appel de Paris a par arrêt du 19 novembre 2015, réformé ladite ordonnance et désigné comme expert M. Y X « avec pour mission, telle que définie dans la convention de sous-location conclue entre la société Mori et la société SEPB le 8 mars 2012, de dire si les locaux objets de ce contrat sont achevés et, dans la négative, de décrire les travaux à réaliser pour les achever et lever les réserves, le tiers-expert devant distinguer, d’une part, les travaux figurant à l’annexe 1 du contrat écrit, d’autre part, les autres travaux non prévus initialement mais pour lesquels la société Mori a tout de même fait des réserves, l’avis du tiers-expert ne s’imposant qu’à l’égard des travaux que les parties ou, à défaut, une décision de Justice, reconnaîtront comme étant inclus dans le champ contractuel. Dit que cette mission n’est pas soumise aux règles du code de procédure civile relatives aux expertises judiciaires (') ».

L’Expert a déposé son rapport le 28 novembre 2016.

Par jugement en date du 5 octobre 2018, le tribunal de commerce de Paris a :
- constaté la résiliation de la convention aux torts réciproques des parties ;

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

- condamné GL Events aux dépens, dont ceux à recouvrer par le greffe, liquidés à la somme de 82.44€ dont 13,52€ de TVA.

Par déclaration en date du 31 octobre 2018, la société Mori a interjeté appel de ce jugement.

Par conclusions notifiées par le RPVA le 17 avril 2019, la société d’Exploitation GL Events/Palais Brongniart a interjeté appel incident du jugement.

Par arrêt du 03 mars 2021, la Cour a ordonné la réouverture des débats et la révocation de l’ordonnance de clôture, enjoint à la société Mori et à la société d’Exploitation GL Events Palais Brongniart de rencontrer un médiateur et désigné à cet effet M. Z A avec mission d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation et recueillir par écrit daté leur consentement ou leur refus de cette mesure ; et ordonné d’ores et déjà une médiation, dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation proposée.

La médiation a échoué ; l’affaire a été fixée à une nouvelle audience de plaidoirie.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 15 décembre 2021.

MOYENS ET PRÉTENTIONS

Vu les dernières conclusions notifiées le 29 septembre 2020, par lesquelles la société Mori, appelante à titre principal et intimée à titre incident, demande à la Cour de :

- Réformer la décision déférée en toutes ses dispositions ;

Vu les articles 1134 (ancien devenu 1103 du Code civil), 1592, 1709, 1719 et 1998 du Code civil,

- Dire que Monsieur X, en sa qualité de mandataire commun, n’était pas tenu de procéder de manière contradictoire, étant observé qu’il a eu connaissance de tous les éléments du débat avant de donner son avis, toutes les pièces communiquées ayant été échangées contradictoirement entre les parties ;

- Dire, faute de démonstration d’une erreur grossière, que le rapport de M. X ne saurait être annulé ;

- Juger que s’impose aux parties et au juge du fond l’avis du mandataire commun, M. X, sur le non-achèvement des travaux dus par la société d’Exploitation GL Events à la date de mise à disposition, et sur ceux qu’il appartient à la société d’Exploitation GL Events de réaliser en l’état de la convention conclue le 8 mars 2012 ;

- Condamner en conséquence la société d’Exploitation GL Events Palais Brongniart à réaliser dans le délai d’un mois de la décision à intervenir, tous les travaux visés au paragraphe 02.04.1, pages 24 et 25 de l’avis de M. X, et rappelés aux termes des présentes conclusions, sous astreinte passé le délai d’un mois à compter de l’arrêt à intervenir de 10.000 € par jour de retard pendant trois mois, puis 20.000 € par jour de retard pendant les trois mois suivants, la Cour se réservant la possibilité de liquider l’astreinte ;

- Dire au titre des travaux visés à l’article 02.04.2 qu’ils incombent au titre de son obligation de délivrance, ou encore de ses obligations contractuelles, à la société d’Exploitation GL Events Palais
Brongniart dès lors qu’ils ont pour objet, en respectant les règles de l’art, de permettre l’exploitation d’un restaurant ;

- Dire que les modifications opérées par la société GL Events, maître d’ouvrage, ne sauraient avoir pour conséquence de modifier la loi des parties au titre de l’obligation de délivrance pesant sur cette société pour précisément permettre à la société Mori d’exploiter un restaurant, cette dernière n’étant tenue que de l’installation de ses meubles et matériels et ce quelle que soit l’assiette des locaux sous-loués ;

- Dire que ces travaux devront être exécutés dans le mois de la décision à intervenir et sous astreinte passé le délai d’un mois de 10.000 € par jour de retard pendant trois mois, et de 20 000 € par jour de retard pendant les trois mois suivants, la Cour se réservant de liquider l’astreinte ;

- Condamner la société d’Exploitation GL Events Palais Brongniart à payer à la société

Mori la somme de 100.000 € au titre des investissements d’ores et déjà réalisés en vain en l’état du conséquent retard dans la livraison des locaux et au titre du préjudice né d’un retard de plus de sept années la somme de 150.000 € par an, soit au 1er avril 2020, en l’état

d’une mise à disposition devant intervenir le 1er avril 2013, la somme de 1.050.000 € et ce à titre de perte de chance ;

- Surseoir, sauf à ordonner expertise, dans l’hypothèse où la Cour estimerait ne pas pouvoir liquider le préjudice subi du fait du retard, à statuer sur le montant définitif de la somme due à la société Mori et ce jusqu’au jour où la société Mori pourra justifier d’une année d’exploitation, le préjudice subi étant certain, le retard étant avéré ;

- Allouer pendant ce laps de temps une provision à la société Mori de 350.000 € et condamner en conséquence la Société d’Exploitation Gl Events Palais Brongniart à payer à la société Mori la somme de 350.000 € ;

- Débouter la Société d’Exploitation GL Events Palais Brongniart de toutes ses demandes, fins et prétentions et notamment juger que le contrat ne peut être résilié ni aux torts exclusifs de la société Mori, ni aux torts partagés, la preuve étant rapportée que les locaux n’ont pas été mis à disposition selon les modalités contractuellement prévues, ni ne sont achevés au sens donné par les parties aux termes de la convention à ce jour, sauf à méconnaître l’avis du mandataire commun ;

- Juger en effet qu’il n’existe aucun manquement au visa de l’article 1134 du code civil, ni de faute imputable à la société Mori, permettant au visa des articles 1183 et suivants du code civil. de prononcer la résiliation de la convention aux torts de la société Mori ;

- Juger, en toute hypothèse, qu’il n’y a pas lieu au profit de la société GL Events à l’allocation des moindres dommages et intérêts, a fortiori non justifiés ni même causés par un prétendu refus de solution amiable alors qu’en définitive la société Mori, malgré les mises en demeure adressées à son cocontractant n’a pu obtenir des locaux achevés ;

- Condamner la Société d’Exploitation GL Events Palais Brongniart à payer à la société Mori par application de l’article 700 du code de procédure civile la somme de 35.000 € ;

- Condamner la Société d’Exploitation GL Events Palais Brongniart aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Vu les dernières conclusions notifiées le 14 septembre 2020, par lesquelles la société d’Exploitation GL Events/Palais Brongniart, intimée à titre principal et appelante à titre incident demande à la Cour de :

Vu les articles 1134 et suivants, 1183 et suivants du Code Civil, Vu les pièces, Infirmant le jugement rendu le 5 octobre 2018 par le tribunal de commerce de Paris, et statuant à nouveau,

- Débouter la société Mori de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

- Prononcer la résiliation de la convention de sous-location en date du 8 mars 2012 aux torts exclusifs de la société Mori ;

- Condamner la société Mori à payer à la société SEPB la somme de 1.041.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de l’immobilisation des locaux ;

- Condamner la société Mori à payer à la société SEPB la somme de 50.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait du temps perdu dans la recherche d’une solution.

- Condamner la société Mori à payer à la société SEPB les sommes exposées pour l’intervention de Monsieur X.

- Condamner la société Mori à payer à la société SEPB la somme de 20.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

- Condamner la société Mori aux entiers dépens de première instance et d’appel.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

Il convient seulement, pour la compréhension de la présente décision, de relever que les parties sont en désaccord sur la compréhension de leurs obligations réciproques, que la société Mori entend obtenir l’exécution forcée du contrat de sous-location et des dommages et intérêts pour les préjudices déjà subis, alors que la société GL Events prétend que la convention doit être résiliée pour inexécution par la société Mori de ses obligations, et sollicite également des dommages-intérêts en réparation de ses préjudices.

MOTIFS DE L’ARRET

Sur la demande de résiliation de la convention et en paiement de dommages-intérêts

L’article 1184 (ancien) du code civil, dans sa rédaction applicable au présent litige, dispose que

« La condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement. Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts. La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances. »

L’article 1134 (ancien) du même code dispose que « Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi. »

En l’espèce, les parties sont en premier lieu liées par une convention du 8 mars 2012.

Pour solliciter la résiliation de cette convention aux torts de la société Mori, la société SEPB lui reproche d’avoir manqué à son obligation d’exécution de bonne foi du contrat, en faisant évoluer son projet d’origine de manière substantielle, occasionnant notamment des surcoûts importants, sans pour autant admettre la nécessité d’adapter le contrat à cette évolution par des avenants qui selon elle auraient dû porter sur la modification des surfaces louées, l’évolution subséquente du loyer, et la répartition du coût des travaux supplémentaires consécutifs à ces modifications. Elle affirme pourtant avoir accepté de prendre en charge 50 % des surcoûts, dans la limite de 250'000 €.

L’expert Y X, désigné par la cour d’appel pour remplir la mission prévue par le contrat, a relevé au début de ses opérations, page 15 de son rapport, qu’aucune cause légitime de suspension n’était à l’origine du retard de mise à disposition des locaux, lequel retard trouvait son origine dans des événements factuels qu’il décrit ; il a immédiatement constaté que les plans projetés par l’architecte en annexe 1 de la convention ne permettaient pas le respect des règles élémentaires d’hygiène de la direction des services vétérinaires de Paris en l’absence de prise en compte du principe de la marche en avant interdisant le croisement du circuit des matières propres et du circuit sale, interdisant toute autorisation administrative d’ouverture de l’établissement. Il a également constaté qu’un 2e accès à l’espace de restauration à partir du hall d’accueil avait été supprimé sur les plans d’aménagement pour des raisons de sécurité des secours.

L’expert ayant analysé les pièces des parties, a mentionné page 21 de son rapport différentes modifications du projet :

- le 7 mars 2013 par la société SEPB avec une révision provisoire du plan du rez-de-chaussée Haut avec une modification du nombre de places assises

- le 21 mai 2013 par la société SEPB du plan du rez-de-chaussée au prenant en compte le principe de la marche en avant mais avec l’encloisonnement, mise à l’abri des fumées de l’escalier D avec une modification du nombre de places assises

- le 7 juin 2013 faisant apparaître pour la première fois l’aménagement du rez-de-chaussée bas qui n’est pas donné à la location

- le 8 novembre 2013 faisant apparaître la dernière version du projet d’aménagement du restaurant Bacaro de 78 places assises dont 43 places dans la salle intérieure, 35 places en terrasse dans le seul rez-de-chaussée Haut, relevant que ce dernier projet ne prend toujours pas en compte le principe de la marche en avant.

L’expert mentionne que les plans d’aménagement ne sont pas conformes à la réglementation en vigueur, mentionnant plusieurs décrets et arrêtés, un règlement de la commission européenne et le règlement sanitaire du département de Paris, tous relatifs aux règles d’hygiène applicable aux établissements de restauration.

Procédant à une description de l’état d’avancement des travaux, l’expert a considéré qu’il s’agissait de travaux en cours, inachevés pour procéder à la réception selon la définition donnée dans la convention de sous-location du 8 mars 2012 avec les revêtements de sol, de murs et plafonds, extraction d’air, arrivées d’eau, évacuation, puissance électrique de telle sorte que le sous-locataire n’ait qu’à se préoccuper de l’installation de ses meubles et matériels.

Il résulte de ces constatations qu’aucune faute contractuelle n’est démontrée qui justifierait la résiliation du contrat.

La société SEPB, compte tenu de la précision du contrat initialement signé, ne peut pas sérieusement prétendre que son cocontractant lui aurait imposé des modifications qu’elle n’aurait pas acceptées. Les évolutions constatées du projet ne peuvent donc pas être imputées à la faute de la société Mori.
De même, la société SEPB n’est pas fondée à imputer à une faute de la société Mori le refus qu’elle aurait opposé à la signature d’un avenant par lequel elle aurait accepté la prise en charge de surcoûts. La position de chaque partie relève en effet de la liberté contractuelle. Les modifications acceptées sans négociation de la prise en charge d’un surcoût, ne peuvent pas être reprochées à la société Mori alors qu’il appartenait à la société SEPB de négocier une modification du contrat avant d’accepter de telles modifications le cas échéant.

Les parties ne communiquent d’ailleurs pas de pièces permettant de retracer exactement les échanges, probablement le plus souvent verbaux, ayant conduit aux modifications litigieuses. En effet, alors que la convention de sous-location du 8 mars 2012 est conforme à la proposition du 12 septembre 2011, très peu d’échanges écrits ne sont produits permettant de connaître l’intention des parties avant la convocation par lettre du 16 octobre 2013 invitant la société Mori à se présenter le 5 novembre 2013 à 14h30 pour constater l’achèvement et prendre possession des lieux.

Or, cette convocation ne comporte aucune réserve, et elle constitue la preuve que les modifications apportées au projet initial ont bien été acceptées, soit qu’elles aient été demandées par la société Mori en raison des difficultés rencontrées pour l’exploitation de terrasses fermées en période hivernale et de la nécessité économique de pouvoir servir un nombre suffisant de couverts toute l’année, soit qu’elles aient été demandées par la société SEPB elle-même en raison des contraintes de ses projets globaux d’organisation et d’aménagement du palais Brongniart.

À défaut de rapporter la preuve d’une faute, et a fortiori d’une gravité suffisante, la société SEPB doit être déboutée de sa demande de résiliation judiciaire du contrat, lequel doit en conséquence recevoir application.

Sur la demande de dommages et intérêts formés par la société SEPB

Le procès-verbal dressé le 5 novembre 2013, accompagné de photographies démontrant l’existence d’un chantier en cours comme en témoigne en particulier l’absence de carrelage sur les sols et les murs, relate les positions respectives des parties, et démontre qu’elles ont envisagé la poursuite du chantier et de leurs relations ; en particulier Monsieur B C pour la société SEPB a déclaré qu’il ferait réaliser un relevé de géomètre qui serait notifié officiellement au sous-locataire, lequel précisait qu’il lui faudrait alors un délai maximum de 2 à 3 semaines pour fournir les plans d’exécution définitive des cuisines.

Les échanges postérieurs, en particulier les lettres du 27 novembre 2013 et du 4 décembre 2013, montrent qu’un accord est intervenu sur la modification de l’assiette du bail, permettant de libérer une partie des superficies du rez-de-chaussée dont la perte était compensée par d’autres superficies au niveau -1.

Les échanges de courriels de décembre 2013 et janvier 2014, démontrent que les plans de géomètre d’une part, et en retour le plan d’installation des locaux techniques, ont été communiqués dans les délais attendus.

Les échanges de courriers en février et mars 2014 démontrent l’absence d’accord sur un avenant modifiant les conditions financières du bail et une répartition de la prise en charge de certains travaux.

Ainsi, il résulte des constatations qui précèdent que les difficultés rencontrées ne trouvent pas leur origine dans la mauvaise foi d’une partie, mais dans la manière hasardeuse qu’elles ont eue l’une et l’autre de laisser évoluer le projet, dans le but légitime de le mener à son terme, mais sans s’assurer d’une modification du cadre contractuel et financier de l’opération. L’apparition de surcoûts est au coeur du litige, que les parties ont en outre eu l’imprudence de laisser se développer avec des enjeux financiers qui aujourd’hui dépassent largement leur montant.
La société SEPB, dans ce contexte, ne démontre pas la faute de la société Mori, ni dans les évolutions du projet au cours de l’année 2013, ni dans son refus d’assumer des surcoûts lors des échanges qui ont suivi, avant l’introduction de la procédure.

La collaboration des parties à la réalisation de ce projet, démontre à l’inverse leur bonne foi respective, mais leur désaccord financier ne peut pas être imputé à faute par une partie à l’autre contractant. La situation de blocage qui a suivi, y compris au cours de la procédure judiciaire, n’est pas davantage révélatrice d’une faute de la société Mori.

Il en résulte que les demandes de dommages-intérêts de la société SEPB, ayant pour fondement les fautes commises par la société Mori dans l’exécution du contrat, doivent être rejetées.

Sur les travaux à la charge de la société SEPB

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, ou de l’article 1134 dans son ancienne rédaction, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; l’article 1104 précise qu’ils doivent être exécutée de bonne foi.

Aux termes de la convention de sous-location du 8 mars 2012, la société SEPB est tenue d’une obligation générale de délivrance dont il sera question ci-après, mais également d’une obligation particulière de procéder à des travaux de rénovation de telle manière que les locaux loués soient achevés au sens déjà précisé, sauf survenance d’un cas de force majeure au plus tard le 1er avril 2013. Il a déjà été indiqué que la durée du bail commence à compter de la prise de possession des locaux loués, qui dépend elle-même de l’achèvement.

La question du coût de la construction est indépendante du contrat de bail dont l’exécution n’en dépend pas. L’exécution du contrat de bail oblige la société SEPB à achever la rénovation.

Le mécanisme contractuel a prévu que l’expert, désigné par les parties ou par le juge comme en l’espèce, devra dire si les locaux loués sont achevés et, dans la négative, décrire les travaux à réaliser pour les achever et/ou lever les réserves. Le contrat stipule que « les parties renoncent dès à présent à élever toute contestation à l’encontre de l’avis de l’expert et s’engagent à se conformer à ses conclusions ».

Comme l’a déjà jugé la Cour, l’avis de l’expert ne s’impose aux parties qu’à l’égard des travaux que les parties ou à défaut une décision de justice, reconnaîtront comme étant inclus dans le champ contractuel.

Il a déjà été indiqué plus haut que la modification de l’assiette du bail, et en conséquence de la nature des travaux nécessaires pour la prise de possession, a été nécessairement acceptée par la société SEPB lorsqu’elle a une première fois convoqué la société Mori pour un constat d’achèvement et de prise de possession le 5 novembre 2013 sans réserve sur les modifications apportées au projet initial ; il résulte de la convocation par courrier officiel du conseil de la société SEPB en date du 10 février 2015 que cette société estime les travaux achevés ; cependant, le procès-verbal de livraison du 4 mars 2015 dénote un désaccord en ce que la société Mori a refusé de prendre possession en l’état au vu des réserves substantielles figurant sur une liste en annexe, alors que la société SEPB a déclaré que la liste des réserves transmises ne lui était pas opposable dans la mesure où les travaux figurant dans cette liste ne lui incombaient pas.

Il est en conséquence nécessaire de déterminer, parmi ces travaux, lesquels seraient en dehors du champ contractuel ; mais en posant la question ainsi, apparaît la contradiction de cette position, non pour les travaux manquants, mais pour les travaux effectivement réalisés par la société SEPB, nécessairement inclus dans le champ contractuel puisqu’elle les a réalisés sans réserves.
Dans ses conclusions, la société SEPB propose de faire la distinction entre les travaux initialement prévus et ceux résultant des modifications du projet ; cependant, elle affirme aussitôt que les différentes prestations et travaux sont étroitement liés et ne peuvent être matériellement distingués, pour s’opposer à la demande de réalisation sous astreinte de quelconques travaux, ce qui fait encore apparaître la même contradiction à vouloir considérer que certains travaux sont hors du champ contractuel, alors qu’elle les a réalisés.

De même, la discussion qu’elle tente d’introduire entre le projet initial de réaliser un simple Baccaro ne nécessitant qu’un simple office de cuisine, et le projet final de restaurant nécessitant une véritable cuisine professionnelle, est inopérante pour déterminer quelles sont ses obligations contractuelles d’achèvement, dès lors que les parties s’accordent sur la modification de l’assiette du bail et le projet modifié qui a fait l’objet des travaux de leurs bureaux d’études.

Au demeurant, le bailleur est tenu d’une obligation de délivrance, qui consiste à mettre à disposition des locaux permettant d’exercer l’activité autorisée par le bail, suivant la clause de destination qui en l’espèce est la suivante : « le sous-locataire ne pourra utiliser les locaux loués qu’à usage de restauration contemporaine s’inscrivant dans une tradition gastronomique méditerranéenne. À titre accessoire, les locaux loués pourront être utilisés à usage de bar ' Les destinations ci-dessus désignées à l’exclusion de toute autre et le sous-locataire ne peut changer cette affectation par substitution ou addition d’autres activités, même connexes ou complémentaires, prétexte pris des usages locaux ».

Cette destination contractuelle s’impose aux parties, nonobstant les échanges antérieurs sur l’exploitation d’un Baccaro, défini comme un bar vénitien adossé à une restauration légère. La clause du bail mentionne l’activité de bar comme un accessoire de l’activité principale à usage de restauration contemporaine.

Il en résulte que les critiques portant sur le respect des normes auxquelles se réfère l’expert, qu’il s’agisse des normes d’hygiène ou des normes techniques concernant les fluides et les évacuations de fumée, au motif que l’expert aurait appliqué son raisonnement pour une activité de restauration, et non pour un simple Baccaro, ne sont pas fondées.

Ainsi, l’obligation de délivrance du bailleur, en fonction de la clause de destination, justifie de plus fort que tous les travaux d’achèvement décrits par l’expert entrent dans le champ contractuel.

Les critiques d’ordre juridique, pour manquement au principe du contradictoire, sont inopérantes pour contester l’avis de l’expert des parties, dont la Cour avait rappelé qu’il devait remplir sa mission de mandat commun, qui n’était pas soumise aux règles de l’expertise judiciaire ; et alors qu’il ne peut être reproché à l’expert d’avoir manqué de loyauté.

À défaut d’autres critiques techniques, et compte tenu de la force probante que les parties ont entendu donner par avance à l’avis de l’expert, en s’interdisant de le contester, il doit être jugé que les travaux à la charge de la société SEPB pour parvenir à l’achèvement permettant la mise à disposition des locaux, sont ceux décrits par l’expert aux paragraphes 2.04.1 et 2.04.2 de son rapport, pages 24 à 29 inclus, qu’il s’agisse des travaux initialement prévus ou de ceux ayant fait l’objet de la notice descriptive du 7 juin 2013 portant sur la définition des prestations de finition à réaliser.

L’importance de ces travaux justifie que soit accordé d’office à la société SEPB un délai de 8 mois pour leur réalisation ; passé ce délai, pour garantir l’exécution de cette obligation, il est justifié d’assortir la condamnation de la société SEPB d’une astreinte de 5000 € par jour de retard pendant 3 mois, après quoi il sera à nouveau fait droit.

Sur la demande de dommages-intérêts formée par la société Mori
Bien que la durée du bail et l’obligation de paiement du loyer aient pour point de départ la mise à disposition des lieux supposant l’achèvement, il est constant que la société SEPB s’engageait à effectuer des travaux de rénovation qui devaient être achevés au plus tard, sauf cas de force majeure, le 1er avril 2013, de sorte que le retard dans l’exécution de ces travaux constitue un manquement fautif à ses obligations, ouvrant droit à réparation du préjudice qui en est résulté.

La société Mori demande la réparation d’un préjudice consécutif à des investissements pour la somme de 100'000 €, qu’elle juge improductifs en raison du retard dans la livraison des locaux. La Cour n’est pas suffisamment informée par les pièces produites pour déterminer précisément quels sont les frais engagés en pure perte, pour des prestations qui ne seront pas utiles à l’exploitation du fonds, lorsque la livraison interviendra.

De même, elle sollicite la réparation d’un préjudice d’exploitation qu’elle évalue à 150'000 € par an, tout en admettant que ce préjudice ne sera déterminable qu’au jour de l’achèvement des travaux et de la prise de possession, et pourrait nécessiter en outre une expertise. Compte tenu du délai d’achèvement des travaux qui est fixé par la présente décision, il ressort d’une bonne administration de la justice d’ordonner d’ores et déjà une mesure d’instruction pour rechercher et évaluer les éléments du préjudice subi par la société Mori du fait du retard de livraison.

Cependant, considérant que l’évolution du projet a résulté de la commune intention des parties, pour s’adapter aux différents obstacles rencontrés après la signature du contrat, il pourra être considéré que le retard n’est réellement imputable à la faute de la société SEPB qu’à compter du 4 mars 2015, date à laquelle la SEPB avait convoqué la société MORI, ce qui revient à considérer que si les locaux avaient pu être livrés ce jour là sans réserve, pour une prise de possession, le retard de livraison par rapport à la prévision initiale du contrat n’aurait pas donné lieu à indemnisation.

La demande de condamnation provisionnelle, à valoir sur les dommages-intérêts, doit être accueillie pour un montant limité à 100'000 €.

Il doit être sursis à statuer sur les autres prétentions.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire, en dernier ressort,

Infirme le jugement rendu par le tribunal de commerce de Paris le 5 octobre 2018, le réforme en toutes ses dispositions, et statuant à nouveau,

Déboute la société d’Exploitation GL Events/Palais Brongniart de toutes ses prétentions,

Condamne la société d’Exploitation GL Events/Palais Brongniart à réaliser dans le délai de huit mois suivant la signification du présent arrêt, les travaux décrits par l’expert Y X aux paragraphes 2.04.1 et 2.04.2 de son rapport, pages 24 à 29 inclus, et, passé ce délai, sous astreinte de 5000 € par jour de retard pendant 3 mois,

Condamne la société d’Exploitation GL Events/Palais Brongniart à payer par provision à la société Mori la somme de 100'000 €, à valoir sur la réparation de son préjudice économique résultant du retard dans l’achèvement et la mise à disposition des locaux loués,

Avant dire droit sur le montant de ce préjudice,

Ordonne une expertise,

Commet pour y procéder Monsieur D E, […], […] (Tél: 01 45 25 70 27 – courriel: info@bergerasexpertises.com )

Avec pour mission de :

1. Prendre connaissance des documents contractuels et plus généralement se faire remettre tous documents utiles, convoquer les parties et leurs représentants

2. Donner son avis sur les préjudices économiques et financiers subis par la société Mori, ayant pu résulter du retard à compter du 4 mars 2015 dans l’achèvement des travaux et la mise à disposition des locaux ayant fait l’objet du contrat de sous- location consenti par la société d’Exploitation GL Events/Palais Brongniart le 8 mars 2012, tenant compte de la modification de l’assiette du bail acceptée par les deux parties selon la motivation du présent arrêt qui ordonne la réalisation des travaux nécessaires à l’achèvement, Donner son avis en particulier sur les investissements improductifs ayant pu être réalisés à ce

3. jour par la société Mori et sur sa perte de chance de réaliser un bénéfice d’exploitation, Recueillir les dires et observations des parties sus ses pré-conclusions ;4.

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la 3ème chambre du pôle 5 (5-3) de la cour d’appel de Paris avant le 30 novembre 2022 ; qu’il est invité à joindre à l’exemplaire papier une copie de travail numérisée sur support informatique comprenant les annexes ;

Fixe à la somme de 6 000 (six mille) euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par la société Mori à la Régie de la cour d’appel de Paris, 34 quai des Orfèvres, […] avant le 30 avril 2022 ;

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

Dit qu’un des magistrats de la chambre sera délégué au contrôle de cette expertise,

Sursoit à statuer sur les autres demandes jusqu’au dépôt du rapport d’expertise,

Renvoie l’affaire à l’audience de mise en état du 18 mai 2022 pour contrôle du versement de la consignation ; et pour reprise des débats après dépôt du rapport de l’expert, à l’audience du conseiller de la mise en état de la 3ème chambre du pôle 5 (5-3) à la date qui sera fixée ultérieurement par lui ;

Réserve les dépens.