Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 23 FEVRIER 2022

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/21251 – N° Portalis 35L7-V-B7D-CBAJA

Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 Octobre 2019 -Tribunal de Grande Instance de CRETEIL – RG n° 18/05054

APPELANT

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU […] représenté par son syndic, la société MY SYNDIC

C/O Société MY SYNDIC

[…]

[…]

Représentée par M^e Jean-Claude CHEVILLER, avocat au barreau de PARIS, toque : D0945

ayant pour avocat plaidant : M^e Dorothée ORLOWSKA, avocat au barreau de PARIS, toque : E1796

INTIME

Monsieur Z X

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Christophe BORÉ de la SELARL A.K.P.R., avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, toque : PC 19

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 Décembre 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Alexandra PELIER-TETREAU, Vice-Présidente placée, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

M^me Muriel PAGE, Conseillère

M^me Alexandra PELIER-TETREAU, Vice-Présidente placée

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

- CONTRADICTOIRE

- par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

- signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.

* * * * * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

M. Z X est propriétaire des lots n° 1, 2, 3, 201, 202, 401 et 501 de l’état descriptif de division de l’immeuble sis […] et […] d’Osne à Saint-Maurice (94410).

Par acte du 7 juin 2018, il a fait citer le syndicat des copropriétaires de l’immeuble devant le tribunal de grande instance de Créteil.

Par jugement du 8 octobre 2019, le tribunal de grande instance de Créteil a :

- débouté M. X de sa demande d’annulation de la résolution n° 7 de l’assemblée générale du 3 avril 2018,

- débouté le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles,

- condamné le syndicat des copropriétaires à payer à M. X la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

- ordonné l’exécution provisoire du présent jugement,

- condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens de l’instance,

- dispensé M. X de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

- rejeté toutes les autres demandes plus amples ou contraires des parties.

Le syndicat des copropriétaires a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 18 novembre 2019.

La procédure a été clôturée le 27 octobre 2021.

PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu les conclusions du 16 décembre 2019 par lesquelles le syndicat des copropriétaires, appelant, invite la cour, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, à :

- réformer la décision entreprise en ce qu’elle l’a débouté de sa demande de règlement des charges dues,

Et statuant à nouveau,

- condamner M. X à lui payer la somme de 7 248,70 euros au titre de sa quote-part de charges communes de copropriété restant dues au 4ème trimestre 2019 frais nécessaires inclus,

- dire que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 19 juillet 2017 pour la partie sollicitée aux termes de la mise en demeure adressée à cette date à M. X conformément aux dispositions de l’article 36 du décret du 17 mars 1967, et pour le surplus à compter du jugement à intervenir,

- condamner en outre M. X à lui payer une somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts,

- condamner M. X au surplus à lui payer la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens ;

Vu les conclusions du 20 avril 2020 par lesquelles M. Z X, intimé, demande à la cour de :

- déclarer le syndicat des copropriétaires recevable mais mal fondé en son appel,

- confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes dirigées contre lui, qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires à lui payer une indemnité de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, qu’il l’a dispensé de toute contribution à la dépense commune engagée par la copropriété au titre des frais de procédure et laissé les dépens à la charge du syndicat des copropriétaires,

Ajoutant au jugement,

- condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens d’appel ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur l’arriéré de charges

Les articles 10 et 14 de la loi du 10 juillet 1965 prévoient que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges inhérentes aux services collectifs, aux éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi que celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes, proportionnellement, dès lors que les comptes de l’exercice considéré ont été régulièrement approuvés par l’assemblée générale et n’ont fait l’objet d’aucun recours ;

Par ailleurs, et en application des dispositions de l’article 14-1 de la même loi, les copropriétaires sont tenus de verser au syndic par quarts à défaut de disposition contraire votée par l’assemblée, et à proportion des valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, le budget prévisionnel des dépenses courantes de maintenance de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble ;

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver la réalité de sa créance, sa liquidité et son exigibilité ;

Au soutien de sa demande en paiement de la somme de 6 811,70 euros arrêtée au 31 décembre 2018, celui-ci verse :

- un relevé de compte individuel présentant un solde débiteur depuis le 1er janvier 2016,

- le procès-verbal de l’assemblée générale du 4 juillet 2016 qui ne vote aucun budget prévisionnel,

- le procès-verbal de l’assemblée générale du 27 juin 2017 adoptant le budget prévisionnel 2017 à hauteur de 2 005 euros ainsi que le budget prévisionnel 2018 à la somme de zéro euro,

- le procès-verbal de l’assemblée générale du 3 avril 2018 approuvant les comptes arrêtés au 31/12/2016 et au 31/12/2017, validant le budget prévisionnel 2018 et approuvant le budget prévisionnel 2019 tels que joints à la convocation,

- le procès-verbal de l’assemblée générale du 27 juin 2019 approuvant les comptes de l’exercice 2018 et l’apuration des comptes de1'administrateur judiciaire, validant le budget prévisionnel 2019 et adoptant le budget prévisionnel 2020 tels que joints à la convocation,

- les appels de fonds,

- les décomptes de charges pour les exercices 2016 et 2017 ;

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;

Cependant, même si les comptes ont été approuvés, il appartient au syndicat de rapporter la preuve que le copropriétaire poursuivi est effectivement débiteur de l’intégralité des sommes réclamées ;

En l’espèce, la cour relève que soit les comptes n’ont pas été approuvés, soit les appels de charges réclamés à M. X et repris dans le décompte débiteur produit ne correspondent pas aux seuls budgets régulièrement adoptés, quand ces budgets ont été votés ;

Ainsi, il résulte du procès-verbal de l’assemblée générale du 4 juillet 2016 ayant désigné le Cabinet My Syndic en qualité de syndic de copropriété, qu’aucun budget n’a été voté pour cette année ;

Pour 2017, le procès-verbal de l’assemblée générale du 27 juin 2017 a limité le budget à la somme de 2 005 euros pour l’ensemble de l’année, et fixé à zéro le budget prévisionnel de 2018 ;

En exécution de ces deux assemblées générales, le syndic ne pouvait donc appeler aucune somme pour 2016 à titre provisionnel, et devait se limiter à appeler des charges sur la base d’un budget de 2 005 euros pour l’exercice 2017, alors que les appels de fonds pour 2017 ont pris comme base un budget annuel de 2 500 euros ;

Pour l’année 2018, aucun budget prévisionnel n’a été voté, de sorte qu’aucun appel ne pouvait intervenir ;

Il est cependant produit le procès-verbal de l’assemblée générale du 3 avril 2018, laquelle a approuvé les comptes des exercices 2016 et 2017 et indique avoir voté un budget prévisionnel pour 2018 et 2019 ; or, le procès-verbal d’assemblée générale ne mentionne aucun montant et ne permet pas de savoir ce qui a été approuvé, ni quel budget a été fixé ; ces résolutions ne permettent donc pas au syndic de procéder à des appels de fonds pour l’exercice 2018 ;

Enfin, le procès-verbal de l’assemblée générale du 27 juin 2019, en sa première résolution, a précisément refusé l’approbation des comptes de l’année 2018, de sorte que le syndicat des copropriétaires ne peut poursuivre le recouvrement de sommes prétendûment dues au titre de l’année 2018, dès lors que les comptes au titre de cet exercice n’ont pas été approuvés ;

Si cette assemblée a toutefois adopté pour 2019 un budget, le procès-verbal ne mentionne pas davantage le montant de ce budget ;

Par conséquent, ainsi qu’il a été constaté avec pertinence par les premiers juges, de telles carences et imprécisions ne permettent pas au syndicat de se prévaloir de la créance alléguée en ce qu’elle n’est pas exigible contre M. X ; il ne peut être recouru à ce titre aux pièces comptables qui auraient accompagnées l’envoi des convocations, dès lors que la preuve qu’elles aient été réellement adressées n’est pas rapportée ;

Il s’ensuit qu’aucune charge ne peut être valablement réclamé au titre des années 2018 et 2019 ;

S’agissant des exercices 2016 et 2017, il convient de se fonder sur l’approbation des comptes telle que résultant de l’assemblée générale du 3 avril 2018 et, dès lors, de se limiter au seul décompte annuel de charges résultant des régularisations effectuées par la société My Syndic pour ces deux exercices ;

Il résulte précisément de ces régularisations annuelles que la quote-part de charges de M. X, calculée sur la base de 563/1 000 tantièmes pour l’ensemble de ses lots, se limite à 1 728,75 euros pour 2016, et 1 690,33 euros pour 2017, ainsi qu’il le reconnaît lui-même, soit un total de 3 419,08 euros ; il résulte par ailleurs du décompte produit que M. X a procédé à deux règlements sur la période concernée, à savoir 1 126 euros en 2016 et 283 euros début 2017, soit au total 1 409 euros ;

Il ne conteste pas avoir cessé de procéder aux règlements ultérieurs, compte tenu de l’irrégularité manifeste des appels et de l’absence de gestion sérieuse, y compris sur le plan comptable, de la copropriété, ainsi que de l’absence de toute fixation régulière de budget et pire encore d’approbation des comptes ;

Par conséquent, au regard de cet acquiescement partiel à sa dette par le copropriétaire défaillant lui-même, le syndicat est fondé à obtenir le paiement de la somme de 2 010,08 euros (3 419,08 euros

- 1 409 euros) ;

Pour le surplus, la cour constate que, parmi les sommes réclamées à M. X, figure un appel du 6 février 2017 intitulé «avance exceptionnelle», conduisant à une quote-part de 1 018 euros alors même qu’un tel appel ne résulte d’aucune résolution régulièrement votée, ni même d’ailleurs d’une quelconque approbation ultérieure ; le syndicat expose qu’il s’agirait d’un appel de trésorerie mis en oeuvre lors de l’administration judiciaire de la copropriété, ce qu’il échoue à démontrer ; en outre, il est réclamé à M. X le 4 octobre 2017 une somme de 2 566 euros au titre d’un appel prétendument exceptionnel «scission copropriété» sur la base d’un budget de 4 558 euros ; or, cet appel de fonds ignorait la résolution 8 adoptée par l’assemblée générale du 27 juin 2017 qui avait certes accepté le principe de la scission sollicitée par M. Y (autre copropriétaire), tout en établissant le principe d’une mise à la charge exclusive des frais de cette scission du copropriétaire sortant, soit de M. Y, de sorte que M. X ne devait donc pas contribuer à cette opération, qui ne lui profitait pas et dont il n’était pas le demandeur ; la cour constate enfin que la somme de 2 566 euros n’a finalement été soustraite du décompte des charges qu’à la date du 16 décembre 2019, et ce, dans le cadre de la procédure d’appel ;

Pour 2018, il a déjà été démontré qu’il n’est justifié d’aucun vote d’un budget, et que le Syndic a au surplus appelé le 29 janvier 2018 par exemple, des avances de trésorerie qui ne résultent de rien.

De la même manière, au titre de l’exercice 2018, il a été transmis à M. X le 5 octobre 2018 un appel intitulé «procédure contestation assemblée générale» sur la base d’un budget de 2 500 euros représentant une quote-part à sa charge de 1 409 euros, alors que, selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, M. X qui était bien fondé en sa demande d’annulation de la résolution litigieuse à laquelle il a été fait droit, comme le syndicat le reconnaît, ne pouvait être amené à participer aux frais de la défense du syndicat des copropriétaires succombant en ses prétentions, et devant dès lors répartir la charge de ces frais entre les autres copropriétaires (ainsi qu’il a été statué par le tribunal) ;

Enfin, s’agissant de 2019, aucune résolution ne permet de connaître le budget qui aurait été adopté et il n’est pas davantage justifié de l’approbation des comptes au titre de cet exercice ;

Par conséquent, comme l’ont correctement relevé les premiers juges, et ainsi que l’indique à juste titre M. X, les appels de fonds émis au titre des exercices 2016, 2017 et 2018 ne correspondent pas aux décisions prises par l’assemblée générale des copropriétaires et l’approbation des comptes de ces exercices lors des assemblées générales des 3 avril 2018 et 27 juin 2019 ne mentionne aucun montant, les documents prétendument joints à la convocation n’étant pas versés aux débats par le syndicat ;

Ce dernier n’établit donc pas que les charges dont le paiement est réclamé ont été approuvées par une ou des décisions d’assemblée générale pour le montant des sommes correspondantes à celles qu’il réclame à M. X ;

Toutefois, comme il a été examiné, seule la somme de 2 010,08 euros est exigible et due par M. X, conformément à ce qu’il a admis dès le début de la présente procédure ;

Il convient par conséquent d’infirmer le jugement en ce qu’il a intégralement débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes en paiement des charges à l’encontre de M. X, et de condamner ce dernier à payer à l’appelant la somme de 2 010,08 euros ;

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

M. X, partie perdante, doit être condamné aux dépens de première instance et d’appel ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formée par le syndicat ;
PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Infirme le jugement ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne M. Z X à payer au syndicat des copropriétaires […] et […]-d’Osne la somme de 2 010,08 euros au titre des charges de copropriété dues au 1er juillet 2019 ;

Condamne M. Z X aux dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires […] et […]-d’Oise la somme de 2 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure ;

Rejette toute autre demande.