Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 12 OCTOBRE 2022

(n° , 10 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/10879 – N° Portalis 35L7-V-B7D-CAASK

Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 Avril 2019 -Tribunal de Grande Instance de MEAUX – RG n° 15/02687

APPELANT

Monsieur [E] [O]

né le 22 Janvier 1962 à Chènevières sur Marne (94)

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représenté par M^e Evelyne BOCCALINI, SELARL AVOCATS E. BOCCALINI & G. MIGAUD 'ABM DROIT & CONSEIL', avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, toque : PC 129

INTIME

S SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 2] représenté par son syndic, la SARL SOGIMCO COPROPRIETE

C/O Société SOGIMCO COPROPRIETE

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par M^e Jeanne BAECHLIN de la SCP Jeanne BAECHLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0034

ayant pour avocat plaidant : M^e Laurence GUEGAN GELINET, avocat au barreau de PARIS, toque : B0748

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 Juin 2022, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

M^me Muriel PAGE, Conseillère

M^me Nathalie BRET, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.

* * * * * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

M. [E] [O] est propriétaire non-occupant des lots 15, 20 et 33 de l’immeuble sis [Adresse 2] depuis le 30 novembre 2006.

Le 12 décembre 2007, la mairie de [Localité 4] a informé les copropriétaires de l’immeuble dont M. [O] de l’engagement d’une procédure de péril faisant suite à des visites effectuées sur les lieux.

Par ordonnance du 7 janvier 2008, le président du tribunal administratif de Melun a ordonné une expertise afin de décrire la nature et l’étendue des désordres affectant l’immeuble et indiquer si ces désordres créent une situation de péril grave et imminent et de préciser les mesures et travaux pour faire cesser dans l’immédiat l’état de péril constaté. L’expertise a été confiée à M. [W] lequel a déposé son rapport le 19 janvier 2008.

Il a conclu à l’existence de certains risques imminents, de risques importants, de risques moyens et à la nécessité de réaliser des travaux confortatifs, à effectuer sans délai (renforts des coursives bois ; purges des façades et égout de toiture ; réalisation d’une campagne de jauges), notant la vétusté du bâtiment et un entretien médiocre des parties communes.

Le 8 février 2008, le maire de [Localité 4], au vu du rapport de l’expert, a rendu un arrêté de péril imminent avec injonction au syndicat des copropriétaires de réaliser les travaux suivants :

'- Mise en place de protections

— Dépose des plafonds en bacula pour découverte des structures bois

— Remplacement des bois abîmés

— Mise en place de poteaux bois de renfort en rez-de-chaussée

— Vérification du réseau gaz plafond

— Création de barbacanes au droit des garde-corps bois

— Reprise des planchers bois des paliers et coursives

— Traitement d’imperméabilisation des planchers ci-avant

— Repliement et nettoyage du chantier

— Mise en place de jauges et témoins au droit des pathologies significatives

Note : Ces travaux sont à réaliser en urgence, ce sous l 'autorité de l’architecte de la copropriété. Des renforts provisoires sont déjà mis en place par ce dernier.

— Mise en place d’échafaudages et de protections

— Purges des façades suivant chantier

— Reprises ponctuelles à l’enduit 'plâtre-chaux-sable’ avec armature toile de verre

— Dépose des panneaux bois de sous-toiture côté Marne

— Vérification des bois d’égout et rives de toiture coté Marne

Note : Afin de supprimer tous les risques, une solution complète de ravalement des façades est envisageable. Ce point a été proposé par l’architecte de la copropriété…'

Les risques imminents et importants ont été traités courant 2008 et la mairie a octroyé un délai de 6 mois à compter du 18 septembre 2008 pour exécuter les travaux visant à remédier aux risques moyens.

Le 10 septembre 2009, la mairie de [Localité 4] a rendu un deuxième arrêté de péril, non imminent cette fois-ci par lequel le syndicat des copropriétaires de l’immeuble ainsi que son syndic étaient mis en demeure d’exécuter dans le délai d’un an les mesures suivantes:

'1 – Concernant les problèmes de coursives :

Remplacement des bois abîmés, reprises des planchers bois des paliers et coursives, traitement d’imperméabilisation des planchers ci-avant

2 – Concernant les problèmes de façades :

Ravalement des façades

3 – Concernant l’affaissement du bâtiment

Surveillance des jauges mensuellement sur un an minimum

Si les pathologies ne s’aggravent pas, seules des réfections des dommages sont à envisager (reprise des fissures)

Si les pathologies évoluent, alors des travaux de renfort de structures seront à réaliser comme suit :

— renforcement du terrain d’assise avec injection au droit des fondations existantes de résines expansives

— reprise des structures maçonnées et bois'

Le 23 septembre 2009, le syndic a informé les copropriétaires de ce que les travaux commenceraient le 5 octobre 2009. Lors de l’assemblée générale du 24 mars 2010, la copropriété a été informée de l’état d’avancement du dossier de péril. Des devis étaient

attendus par les architectes.

Lors de l’assemble générale spéciale du 29 novembre 2011, la copropriété a décidé d’effectuer les travaux de réhabilitation de la copropriété, dans le cadre d’un budget maximum de 750.000 €. Les entreprises étaient désignées et les travaux devaient débuter en septembre 2012.

Les appels de fonds ont été appelés tous les trimestres à compter du 1er avril 2012 jusqu’au 1er janvier 2014.

Le 2 avril 2013, le syndic a mis en demeure M. [O] de mettre à nu la structure du plancher haut afin d’évaluer les travaux à réaliser suite au rapport d’expertise indiquant la présence de plusieurs pathologies des bois : champignons lignivores et insectes à larves xylophages. Il lui est également précisé que les travaux étaient impératifs puisque la stabilité du bâtiment était en cause. Le rapport faisait état de présence d’humidité provenant certainement d’infiltrations d’eau successives de l’appartement du dessus.

Lors de l’assemblée générale du 25 juin 2013, les copropriétaires étaient de nouveau tenus informés de l’état d’avancement des travaux et de la procédure de péril.

Parallèlement, par jugement du 9 juillet 2013, M. [O] a été condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] la somme de 9.982,88 € représentant les charges arrêtées au 1er octobre 2012 (4ème trimestre 2012), outre la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et les dépens.

Par courrier du 16 juillet 2013, les architectes, M. [I] et Mme [P], ont informé le syndic que les travaux faisant l’objet de l’arrêté de péril avaient été effectués (risque d’affaissement de la coursive et reprise du plancher ; risque de perforation d’une canalisation de gaz ; chute d’enduits dans le domaine public et chutes sous toiture) qu’un copropriétaire a démarré des travaux de réhabilitation de son appartement, révélant, lors de la dépose des cloisons et une partie du faux plafond, un plancher haut très dégradé et indiquaient que le plancher haut et bas de l’appartement de M. [O] et M. [K] sont instables et nécessitent une reprise urgente.

Courant 2013, des étais étaient posés afin de stabiliser la structure de l’appartement de M. [O].

Par courrier du 3 février 2014, M. [O] interrogeait le syndic sur la date à laquelle il pourrait enfin disposer de son logement, des étais étant toujours en place. Il réitérait le contenu de son courrier envoyé en novembre 2013 et dans lequel il avait mis en exergue son préjudice matériel né de l’impossibilité de louer son logement.

Le 31 décembre 2014, le maire de [Localité 4] a rendu, au vu du rapport de l’architecte M. [L] en date du 21 octobre 2014, un arrêté de mainlevée de péril.

Concomitamment, par acte d’huissier du 2 décembre 2014, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] a assigné M. [O] devant le tribunal de grande instance de Melun afin de le voir condamner à payer la somme de 32.642, 35 € au titre des arriérés de charges de copropriété en ce comprises les charges provisionnelles allant du 4ème appel 'travaux réhabilitation’ du 1er janvier 2013 à l’appel du 4ème trimestre 2014 inclus, outre 164 € au titre des frais visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, outre 5 000 € à titre de dommages et intérêts et 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 2 juin 2015, le juge de la mise en état du tribunal de grande instance de Melun a déclaré le tribunal de grande instance de Melun incompétent au profit du tribunal de grande instance de Meaux.

L’affaire a donc été renvoyée devant le tribunal de grande instance de Meaux.

Par ordonnance du 20 février 2017, le juge de la mise en état du tribunal de grande instance de Meaux a ordonné une mesure de médiation mais celle-ci a échoué.

Par jugement du 18 avril 2019, le tribunal de grande instance de Meaux a :

— condamné M. [O] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 54.118,95 € correspondant aux charges de copropriété comprenant celles provisionnelles arrêtées au 1er trimestre 2019 et aux appels 'travaux réhabilitation’ comprenant tous les appels entre le 4ème appel du 1er janvier 2013 et celui du 1er trimestre 2019 inclus, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 32.642,35 € à compter du 2 décembre 2014, et pour le surplus à compter du 10 janvier 2019,

— condamné M. [O] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 820,85 € au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— condamné M. [O] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6.000 € au titre de dommages et intérêts,

— ordonné la capitalisation des intérêts échus et dus au moins pour une année entière depuis le 2 décembre 2014,

— débouté M. [O] de sa demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance, de sa demande compensation, de sa demande de voir condamner sous astreinte le syndicat des copropriétaires à effectuer les travaux de retrait des étais,

— rejeté la demande de M. [O] de lui donner acte de la consignation de la somme de 46.257,01 € entre les mains du bâtonnier de l’ordre des avocats du Val de Marne,

— condamné M. [O] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [O] à payer au syndicat des copropriétaires les dépens de la présente procédure,

— ordonné l’exécution provisoire du présent jugement.

M. [O] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 23 mai 2019.

La procédure devant la cour a été clôturée le 1er juin 2022.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions du 30 mai 2022 par lesquelles M. [O], appelant, invite la cour, au visa de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, à :

— infirmer le jugement en toutes ses dispositions,

statuant à nouveau,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 900 € x 112 mois (de mars 2013 à mai 2022 ) soit 100.800 € au titre de son trouble de jouissance

— condamner le syndicat des copropriétaires à effectuer les travaux propres à permettre le retrait des étais dans son appartement et la remise de son appartement et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard passé le délai de 8 jours ensuite de la signification de l’arrêt

superfétatoirement et si par impossible la cour ne se trouverait pas suffisamment informée,

— désigner tel expert qu’il plaira au tribunal de grande instance avec mission de :

se rendre sur place [Adresse 2] et plus particulièrement dans son appartement (lots 15-20 et 33 de l’immeuble),

décrire la nature et l’étendue des désordres affectant l’immeuble et plus particulièrement son appartement,

décrire les désordres dont est affecté son appartement ayant nécessité la mise en place par le syndicat des copropriétaires d’étais,

faire connaître avec précision les mesures et travaux qui, dans l’immédiat sont nécessaires pour permettre le retrait des étais et la remise de son appartement,

dire quels sont les moyens propres à y remédier, les chiffrer,

dire si les travaux ainsi préconisés auraient pu être effectués par le syndicat des copropriétaires dès 2013, voire antérieurement,

faire les comptes entre les parties,

en tout état de cause,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 8.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de la présente instance,

sur la demande principale du syndicat des copropriétaires,

— après avoir constaté qu’il a réglé l’intégralité de ses charges, débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes fins et conclusions,

— plus généralement, dire le syndicat des copropriétaires tant irrecevable que mal fondé en toutes ses demandes, fins et conclusions ;

Vu les conclusions du 24 mai 2022 par lesquelles le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], intimé, demande à la cour, au visa des articles 9, 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et 35 du décret du 17 mars 1967, de :

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

— condamner M. [O] à lui payer la somme complémentaire de 8.073,81 € au titre des charges de copropriété et appels travaux dus à compter du 2ème trimestre 2019, jusqu’au 26 novembre 2019,

— juger que les intérêts produits par la somme due en principal seront le cas échéant capitalisés annuellement selon les modalités prévues par l’article 1343-2 du code civil,

— débouter M. [O] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— condamner M. [O] à payer la somme de 20.000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de la procédure d’appel dont distraction au profit de Maître Baechlin en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Les moyens soutenus par les parties, ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation ;

Il convient seulement de souligner et d’ajouter les points suivants :

Sur la demande au titre des charges et frais :

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à

l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges ;

Aux termes de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté ;

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables à ce seul copropriétaire ;

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 nouveau du code civil (article 1315 ancien) et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ;

Devant la cour, M. [O] soutient que les demandes du syndicat des copropriétaires ne peuvent prospérer puisqu’il est à jour du paiement de ses charges ;

Il justifie avoir versé depuis le jugement les sommes de :

—  20.270,36 € le 14 février 2019 par chèque CARPA

—  49.734,38 € le 17 octobre 2019 par chèque CARPA,

soit une somme totale de 70.004,74 € correspondant aux condamnations du jugement déféré en ce compris le principal, les frais, les dommages-intérêts, les intérêts et l’article 700 du code de procédure civile ;

Il n’est formulé aucune contestation quant aux sommes retenues par le tribunal au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er trimestre 2019 et des frais de recouvrement nécessaires ;

A la date de l’arrêté de compte de première instance, ces sommes étaient bien dues ;

Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu’il a condamné M. [O] à payer au syndicat des copropriétaires, la somme de 54.118,95 € (pièce 4 sexies du demandeur) correspondant aux charges de copropriété comprenant celles provisionnelles arrêtées au 1er trimestre 2019 et aux appels 'travaux réhabilitation’ comprenant tous les appels entre le 4ème appel du 1er janvier 2013 et celui du 1er trimestre 2019 inclus, outre les intérêts au

taux légal sur la somme de 32.642,35 € à compter du 2 décembre 2014 et sur le surplus à compter du 10 janvier 2019 outre la somme de 820,85 € au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Devant la cour, le syndicat des copropriétaires actualise sa demande en paiement des charges de copropriété impayées à hauteur de 8.073,81 € au titre des charges de copropriété et appels travaux dus à compter du 2ème trimestre 2019, jusqu’au 26 novembre 2019 ;

Il résulte des pièces produites et notamment des appels de fonds et du décompte produit qu’entre l’appel du 1er avril 2019 et celui du 1er novembre 2019 (3ème appel pour travaux réhabilitation 3/4), aucune somme n’a été versée par M. [O] ;

M. [O] produit aux débats, la copie d’un chèque d’un montant de 7.977,32 € daté du 5 décembre 2019 et de la lettre jointe indiquant qu’il s’agit du paiement des charges et avances de travaux jusqu’à fin décembre 2019 et depuis le jugement qui avait arrêté les comptes au 1er trimestre 2019, ainsi que la copie des chèques en paiement de l’appel de travaux du 9 décembre 2019 et de l’appel de charges du 1er trimestre 2020 ;

Il ne justifie pas toutefois de l’encaissement de ces sommes ;

Le solde de charges au titre de l’année 2019, correspond à la régularisation de charges et ne signifie pas qu’il est à jour de ses paiements ;

En revanche, le décompte produit par le syndicat des copropriétaires, annexé au commandement de payer du 20 octobre 2021, courant du 1er avril 2020 au 14 octobre 2021, débute par un solde antérieur débiteur de 96,49 € au 1er avril 2020 ;

En conséquence, M. [O] sera condamné, en deniers ou quittances, à payer au syndicat des copropriétaires la somme complémentaire de 8.073,81 € au titre des charges de copropriété et appels travaux dus à compter du 2ème trimestre 2019, jusqu’au 26 novembre 2019 ;

Sur les demandes reconventionnelles de M. [O] :

Aux termes de l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ;

Devant la cour, M. [O] maintient sa demande d’indemnisation de son trouble de jouissance ;

Il fait valoir que son appartement est étayé depuis 2013 en raison du mauvais état des poutres de ses planchers, parties communes, et que le syndicat des copropriétaires n’a voté les travaux nécessaires à leur confortation qu’en mars 2018 et un calendrier d’exécution qu’en mai 2019 pour des travaux devant commencer en janvier 2020, qui ne sont toujours pas réalisés ;

Le syndicat des copropriétaires conteste toute responsabilité, fait valoir qu’il a entrepris des travaux très importants à la suite de la notification de deux arrêtés de péril frappant l’immeuble, que l’absence de trésorerie engendrée par le non-paiement de ses charges de copropriété par M. [O] n’a pas permis de réaliser immédiatement en sus, ceux de confortation du plancher haut de son appartement, seuls les travaux de consolidation de son plancher bas ayant été réalisés ;

Si le syndicat des copropriétaires ne peut s’exonérer de sa responsabilité en invoquant l’absence de trésorerie nécessaire aux travaux d’entretien de l’immeuble (CA Paris, 9 octobre 2013, AJDI 2014 p. 219), la demande en réparation du copropriétaire est rejetée lorsque son importante dette de charges n’a pas permis de procéder à un entretien normal de l’immeuble (Cass., Civ. 3ème, 17 mai 1995, n° 93-17.843 ; 13 décembre 1995, n° 94-12.703) ;

Il n’est pas contesté et résulte des pièces produites que suite aux arrêtés de péril des 8 février 2008 et 10 septembre 2009, des travaux urgents ont été entrepris, des études réalisées et les copropriétaires ont voté lors de l’assemblée générale spéciale du 29 novembre 2011 des travaux pour un total de 584.247 € TTC outre un budget pour imprévus de 10 % de 58.000 €, les appels de fonds devant être appelés tous les trimestres du 1er avril 2012 au 1er janvier 2014 (résolution 7-4) ;

Il résulte des pièces produites aux débats, que suite au démarrage de travaux de réhabilitation de son appartement par M. [O] (dépose de cloisons et d’une partie du faux-plafond), la présence de plusieurs pathologies des bois a été découverte et son appartement a été étayé pour éviter un effondrement (pièces 15 et 18 de M. [O]) ;

Si l’architecte a alerté la copropriété sur la nécessité d’une reprise urgente dans son courrier du 16 juillet 2013, il doit être constaté que dès cette époque, M. [O] avait cessé de régler les charges appelées puisqu’il a été condamné à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 9.982,88 € au titre des charges de copropriété impayées au 10 décembre 2012 (4ème trimestre 2012 inclus), au vu des seuls justificatifs produits ;

Il résulte ensuite des décomptes que M. [O] n’a fait aucun règlement au titre de ses charges courantes de copropriété et de travaux du 1er janvier 2013 jusqu’à la date du règlement CARPA précité d’un montant de 20.270,36 € en février 2019, et ce, alors qu’il a été vu que des travaux de grande ampleur avait été entrepris par la copropriété aux fins de voir lever les arrêtés de péril frappant l’immeuble ;

L’arrêté de mainlevée de péril est en date du 31 décembre 2014 ;

S’étant abstenu de tout paiement au titre des charges de copropriété sur la période de 2013 à 2019, soit pendant plus de six ans, M. [O] ne peut valablement reprocher au syndicat des copropriétaires de ne pas avoir réalisé l’intégralité des travaux nécessaires à la confortation de ses planchers étant précisé que les étais ont été posés par la copropriété, que les travaux de réfection de son plancher bas ont été réalisés immédiatement (facture du 7 octobre 2013 de l’entreprise Duvernel), qu’une étude confiée à M. [G], a été réalisée afin de connaître l’état des planchers en bois de plusieurs appartements de l’immeuble, l’architecte ayant remis son rapport le 15 novembre 2017, que les travaux préconisés par M. [G] ont été votés lors de l’assemblée générale du 27 mars 2018 pour un budget de 100.000 € avec des appels de fonds de 25% en avril, juillet, octobre et décembre 2018, dont aucun n’a été réglé à échéance par M. [O] ;

Comme l’a dit le tribunal, M. [O] ne peut se prévaloir de sa propre turpitude ; il a contribué par sa propre faute aux dommages dont il réclame réparation et doit en conséquence être débouté de sa demande d’indemnisation formulée contre le syndicat des copropriétaires ;

Le jugement sera confirmé de ce chef ;

Le jugement sera également confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de compensation, devenue sans objet et en ce qu’il a rejeté la demande d’expertise, dénuée de fondement ;

S’agissant de la demande de travaux, M. [O] produit aux débats un procès-verbal de constat d’huissier du 24 février 2020 établissant qu’à cette date les étais étaient toujours présents ;

Il sera rappelé cependant que les charges de copropriété dues par M. [O] au titre de la condamnation de première instance n’ont été soldées qu’en septembre 2019, et qu’il résulte des décomptes produits, dont celui annexé au commandement de payer du 20 octobre 2021 (pièces 31 et 33 du syndicat des copropriétaires et 34 de M. [O]) que les paiements effectués sont toujours très irréguliers ;

Comme l’a dit le tribunal, M. [O] est malvenu de demander une injonction au syndicat des copropriétaires pour que celui-ci soit contraint sous astreinte à effectuer les travaux alors même que sa trésorerie est défaillante en raison de la carence de M. [O] dans le paiement des charges et des appels travaux ;

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande ;

La demande de donner acte n’est pas une prétention comme l’a retenu le tribunal et est devenue sans objet ;

Sur la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires :

Depuis plusieurs années, M. [O], s’abstient de payer les charges de copropriété à leur échéance ;

Condamné en 2013 à régler son arriéré, il a cessé tout paiement de ses charges courantes de copropriété et de travaux alors que l’immeuble était frappé de deux arrêtés de péril, pendant plus de six années, ce qui démontre sa mauvaise foi ;

Les manquements systématiques et répétés de M. [O] à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires ;

Le jugement déféré doit être confirmé en ce qu’il a condamné M. [O] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6.000 € de dommages-intérêts ;

Sur la demande de capitalisation des intérêts :

La capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 nouveau du code civil (ancien article 1154) est de droit lorsqu’elle est demandée ; elle court à compter de la demande qui en est faite ; en l’espèce elle a été demandée par le syndicat dès l’acte introductif d’instance du 2 décembre 2014 ;

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a ordonné la capitalisation à compter de cette date et que pour des intérêts dus au moins pour une année entière ;

S’agissant de l’actualisation de créance, le syndicat des copropriétaires a demandé la capitalisation des intérêts à compter du 27 novembre 2019, date de notification des conclusions à la requête du syndicat des copropriétaires ;

Il doit être ajouté au jugement que la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 nouveau du code civil est ordonnée sur les condamnations pécuniaires prononcées par la cour ;

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile :

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite de l’article 700 du code de procédure civile ;

M. [O] partie perdante, doit être condamné aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires, la somme de 3.500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par M. [O] ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement ;

Confirme le jugement ;

Y ajoutant,

Condamne M. [O] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], en deniers ou quittances, la somme complémentaire de 8.073,81 € au titre des charges de copropriété et appels travaux dus à compter du 2ème trimestre 2019, jusqu’au 26 novembre 2019 ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 nouveau du code civil ;

Condamne M. [O] aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], la somme supplémentaire de 3.500 € par l’application de l’article 700 du même code en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT