REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 5

ARRET DU 26 OCTOBRE 2022

(n° /2022, 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/14366

N° Portalis 35L7-V-B7F-CEFOX

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 27 Mai 2021 – Juge de la mise en état du TJ EVRY – RG n° 20/04702

APPELANTE

S.N.C. MARIGNAN RESIDENCES

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Bruno REGNIER de la SCP REGNIER – BEQUET – MOISAN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050

assistée de M^e Benoît EYMARD, avocat au barreau de PARIS, toque : L0087

INTIMEE

S.D.C. [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice, la SAS AGENCE AUTOROUTE SUD

[Adresse 7] et [Adresse 8]

[Localité 3]

Représentée et assistée par M^e Thierry PEYRONEL de la SELARL OÏKOS AVOCATS, avocat au barreau d’ESSONNE

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 24 Mai 2022, en audience publique, devant la Cour composée de :

M^me Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre

M^me Valérie MORLET, conseillère

M^me Alexandra GRILL, conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par M^me Marie-Ange SENTUCQ dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffière lors des débats : M^me Roxanne THERASSE

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre et par Suzanne HAKOUN, greffière, présente lors de la mise à disposition à laquelle la minute a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCEDURE

La SNC MARIGNAN RESIDENCES immatriculé au RCS de Nanterre sous le n° 419 750 252 exerce une activité de promotion immobilière et a, en qualité de maître de l’ouvrage, fait édifier un ensemble immobilier dénommé « [Adresse 5] » situé [Adresse 7] et [Adresse 8].

L’ensemble immobilier est divisé en plusieurs bâtiments disposant d’un syndicat des copropriétaires distinct.

La visite de réception est intervenue le 22 juin 2012 pour le bâtiment B et des réserves ont été consignées concernant les parties communes : extérieurs, cage d’escalier au sous-sol, SAS ascenseur parking, hall de circulation aux rez de chaussée et au 3 étages.

Un procès-verbal de réception partielle des travaux pour les 140 premiers lots correspondant à la première tranche de travaux a été signé par le maître de l’ouvrage, le maître d’oeuvre et l’entreprise MTR le même jour.

Par courrier recommandé du 5 février 2013 le syndic de copropriété de l’immeuble sollicitait la reprise des réserves non levées consignées au procès-verbal de réception et dénonçait la persistance des désordres tenant :

— aux défauts de cuvelage dans le parking en sous-sol

— à l’inachèvement du marquge au sol du parking

— au défaut de programmation des codes de verrouillage d’accès au parking dans la cabine d’ascenseur

— à la reprise d’embellissement non réalisée à la suite de la fuite d’eau

— au défaut d’installation du compteur eau froide

— à l’absence de reprise de frisette

— à la gène de circulation liée à la modification de l’implantation du poteau

— au défaut de reprise de la porte du placard EDF au rez-de-chaussée

— au défaut de fonctionnement du ferme-porte du local poubelles

— à la porte du local à vélo qui est à raboter.

Le syndic de copropriété joignait à ce courrier la liste des réserves dressée par conseil syndical et confirmait avoir pris bonne note de l’engagement du promoteur de relancer les entreprises.

La SNC MARIGNAN RESIDENCE accusait réception de la demande de levée des réserves relatives aux parties communes et, par lettre recommandée avec avis de réception envoyée le 19 février 2013, mettait en demeure la société MTR d’y procéder avant le 22 mars 2013.

Le 15 mai 2013 le syndic de copropriété signifiait au promoteur l’absence de levée des réserves, lui impartissait un délai de 15 jours pour se faire indiquant qu’à défaut une procédure de référé serait intentée.

Par exploits d’huissier des 20 et 21 janvier 2013, le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] a sollicité en référé la désignation d’un expert au contradictoire des locateurs d’ouvrage et de la SNC MARIGNAN RESIDENCES.

Par ordonnance du 15 octobre 2013 le juge des référés a désigné Monsieur [L] en qualité d’expert lequel a déposé son rapport le 20 mars 2019.

Par exploits d’huissier du 11 août 2020, le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] a assigné la SNC MARIGNAN RESIDENCE en sa qualité de vendeur d’un immeuble à construire au visa de l’article 1642-1 alinéa 1er du code civil et les locateurs d’ouvrage aux visas des articles 1792, 1792-6 et 1147 ancien du code civil, en paiement du coût du coût des travaux de levée des réserves à la livraison /reprise des désordres, le cas échéant in solidum avec les entreprises concernées

Par conclusions d’incident signifiées le 7 avril 2021, la SNC MARIGNAN RESIDENCES a saisi le Juge de la Mise en Etat aux fins de rejet des demandes formées au titre de l’article 1642-1 du code civil formées par le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] au motif que l’action en garantie des vices apparents est soumise au délai de forclusion prévu à l’article 1648 du code civil et qu’en l’espèce si l’action a été valablement interrompue par l’assignation en référé du 12 décembre 2013 le délai a recommencé à courir à compter de la désignation de l’expert judiciaire le 11 mars 2014 pour expirer un an plus tard le le 11 mars 2015 de sorte que le demandeur est forclos.

Le juge de la mise en état par l’ordonnance rendue le 27 mai 2021a rejeté la fin de non recevoir soulevée par la SNC MARIGNAN retenant que la date de réception n’est pas connue et ne peut être assimilée à la date mentionnée sur le document intitulé « Visite de Réception » et qu’ainsi la SNC MARIGNAN ne démontre pas pouvoir en l’état se prévaloir de la forclusion de l’action en garantie des vices apparents.

La SNC MARIGNAN RESIDENCES a interjeté appel de cette ordonnance selon déclaration reçue au greffe de la cour le 22 juillet 2021.

Par des conclusions d’appel n°2 signifiées le 4 mars 2022 la SNC MARIGNAN RESIDENCES demande à la cour :

Au vu des articles 122 et 789 du code de procédure civile

Au vu des articles 1642-1 et 1648 du code civil

D’infirmer l’ordonnance en ce qu’elle a rejeté la fin de non-recevoir formée par la société MARIGNAN RESIDENCES

Statuant à nouveau,

Juger que l’action du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 6] sis [Adresse 1] fondée sur les articles 1642-1 et 1648 du code civil est forclose et la déclarer irrecevable ;

Rejeter en conséquence toutes les demandes formées contre la SNC MARIGNAN RESIDENCES ;

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 6] sis [Adresse 1] à payer à la SNC MARIGNAN RESIDENCES la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Par des conclusions récapitulatives signifiées le 17 mars 2022 le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 6] sis [Adresse 1],

Au vu de l’article 1147 ancien du cide civil devenu 1231-1 nouveau du même code, 1792 et suivants du code civil

Au vu des articles 1642-1 et 1648 du code civil

De recevoir le syndicat des copropriétaires en ses demandes, moyens et prétentions

De confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance entreprise

De débouter la SNC MARIGNAN de ses demandes

Subsidiairement, dans l’hypothèse où par impossible la cour devrait accueillir la forclusion soulevée par la société MARIGNAN RESIDENCES sur le fondement des articles 1642-1 et 1648 du code civil

Dire et juger que cette forclusion ne concerne exclusivement que les seules réserves expressément formulées par le dit syndicat dans le procès-verbal de livraison du 22 juin 2012 et ne concerne pas les autres points de réclamation mentionnés dans l’assignation introductive d’instance du 10 août 2020 et non expressément visés au procès-verbal de livraison ;

Condamner la SNC MARIGNAN RESIDENCES à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 6] sis [Adresse 1] la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

L’ordonnance de clôture était prononcée le 10 mai 2022.

SUR QUOI,

LA COUR

1- La forclusion de l’action fondée sur les dispositions des articles 1642-1 et 1648 du code civil

La SNC MARIGNAN RESIDENCE fait valoir que l’action du syndicat des copropriétaires à son encontre est fondée sur l’absence de reprise de vices apparents correspondants à des réserves non levées et qu’elle est donc soumise au délai de forclusion visée à l’article 1648.

Elle soutient que dans l’hypothèse où le syndicat des copropriétaires se prévaudrait de la garantie décennale il lui appartiendrait d’établir non seulement le caractère caché de la réserve lors de la réception mais également qu’elle porte atteinte à la solidité ou à la destination de l’ouvrage, preuves qu’elle estime non rapportées.

Sur la reconnaissance de la levée des réserves, elle oppose que par la lettre du 13 mars 2013, l’ancien syndic a seulement informé le syndicat des copropriétaires de ce qu’il avait mis en demeure les entreprises de lever les réserves restantes et que cette lettre ne vaut pas reconnaissance du bien fondé de la demande du syndicat à son encontre, pas plus que l’établissement du tableau de suivi.

Elle ajoute que même si l’on admettait, pour les besoins du raisonnement, la valeur interruptive d’une reconnaissance quelconque du bien fondé des demandes, un nouveau délai d’un an aurait commencé à courir à compter du 13 mars 2013 et que dès lors il ne pourrait qu’être constaté que ce délai était incontestablement expiré lors de l’assignation délivrée le 10 août 2020.

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 6] sis [Adresse 1] oppose que les articles 1642-1 et 1648 du code civil ne sont pas applicables aux désordres de nature décennale dont le vendeur en l’état futur d’achèvement (maître d’ouvrage) est susceptible de répondre par l’effet des dispositions combinées des articles 1792 et 1792-1 du code civil, apparus postérieurement à la réception, en l’occurrence à la même date que la livraison, et à l’expiration d’un délai de 30 jours à compter de la livraison.

Il rappelle que l’assignation vise bien la responsabilité décennale pour un certain nombre de désordres et que la cour n’étant saisie que de l’appel formé par la SNC MARIGNAN RESIDENCES à l’encontre de l’ordonnance du Juge de la Mise en Etat, il ne lui incombe pas de statuer sur la responsabilité décennale et les autres fondements.

Il fait en outre valoir que dès lors que la SNC MARIGNAN RESIDENCES n’a pas contesté son obligation de levée des réserves dénoncée lors de la livraison mais s’est, bien au contraire, engagée à les faire lever, l’action du syndicat des copropriétaires n’est plus soumise à la forclusion de l’article 1648 alinéa 2 mais constitue une action aux fins d’exécution d’un engagement de reprise soumise à la prescription quinquennale de droit commun, laquelle a été interrompue par l’assignation en référé délivrée le 20 juin 2013, a recommencé à courir à partir de l’ordonnance du 15 octobre 2013 qui a fait droit à la demande d’expertise puis a été suspendu jusqu’au dépôt du rapport d’expertise intervenu le 20 mars 2019 et de nouveau interrompu par l’assignation au fond délivrée le 6 août 2020 à la SNC MARIGNAN RESIDENCES.

Réponse de la cour :

Aux termes des dispositions de l’article 1642-1 du code civil : « Le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents. »

Les dispositions de l’article 1648 alinéa 2 du même code énoncent que « Dans le cas prévu par l’article 1642-1, l’action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents. »

La SNC MARIGNAN RESIDENCES, a, par une lettre recommandée envoyée le 19 février 2013, ensuite des réserves formalisées relativement aux parties communes dans le procès-verbal de réception partielle des 140 premiers lots de la 1ère tranche en date du 22 juin 2012 et par référence à une réunion organisée avec le syndic de copropriété le 13 février 2013, adressé à la société MTR « une mise en demeure de lever toutes les réserves la concernant avant le vendredi 22 mars 2013 », indiquant que passé cette date elle se verrait dans l’obligation de mandater une entreprise tierce aux frais de la société MTR.

En sa qualité de maître de l’ouvrage signataire du procès-verbal de réception partielle du 22 juin 2012, la SNC MARIGNAN RESIDENCES a donc pris l’engagement de lever toutes les réserves formulées au procès-verbal de réception.

Il en résulte que les dispositions de l’article 1642-1 du code civil ne sont pas applicables en l’espèce, la réception des travaux au sens de cet article qui résulte de l’acte passé entre le maître de l’ouvrage et les constructeurs ne concernant pas les rapports entre le vendeur et les acquéreurs de sorte que le moyen tiré de la forclusion édictée par les dispositions de l’article 1648 du même code, nonobstant l’invocation des dispositions de l’article 1642-1 du code civil par le syndicat demandeur par référence aux obligations du vendeur également maître de l’ouvrage, ne peut être valablement invoqué par la SNC MARIGNAN RESIDENCES.

Par substitution de motifs l’ordonnance sera donc confirmée en ce qu’elle a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la SNC MARIGNAN RESIDENCES .

2- Sur les frais irrépétibles

La SNC MARIGNAN RESIDENCES succombante, sera condamnée aux dépens de la procédure d’appel ainsi qu’au règlement d’une somme de 1 500 euros au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 6], sis [Adresse 1].

PAR CES MOTIFS

La cour ;

CONFIRME l’ordonnance entreprise en c equ’elle a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la SNC MARIGNAN RESIDENCES ;

CONDAMNE la SNC MARIGNAN RESIDENCES à régler au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 6], sis [Adresse 1] une somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens de la procédure d’appel ;

La Greffière La Présidente