Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - chambre 3, 3 mars 2022, n° 19/14484

TI Paris 29 mai 2019

CA Paris
Infirmation partielle 3 mars 2022

Arguments

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Accepté
Constatation de la résiliation du bail
La cour a confirmé que les locataires avaient manqué à leurs obligations contractuelles en raison de l'ampleur de la dette locative, justifiant ainsi la résiliation du bail.
Accepté
Montant des arriérés de loyers et charges
La cour a constaté que les décomptes fournis par les bailleurs étaient conformes et que les locataires n'avaient pas justifié d'un paiement complet de leur dette.
Accepté
Justification de la créance
La cour a confirmé le montant des arriérés dus par les locataires, actualisé au 1er novembre 2021.
Accepté
Équité dans la répartition des frais
La cour a jugé équitable de condamner les locataires à verser une somme au titre de l'article 700 pour couvrir les frais d'avocat.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 4 - ch. 3, 3 mars 2022, n° 19/14484
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	19/14484
Décision précédente :	Tribunal d'instance de Paris, 29 mai 2019, N° 11-19-001498
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	François LEPLAT, président
Avocat(s) :	Asif ARIFAurélie FAUREMarie MINATCHY

Texte intégral

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 3 MARS 2022

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/14484 – N° Portalis 35L7-V-B7D-CALNV

Décision déférée à la Cour : Jugement du 29 Mai 2019 -Tribunal d’Instance de PARIS

- RG n° 11-19-001498

APPELANTS

Monsieur A X

[…]

Madame C X

[…]

représentés par M^e Asif ARIF, avocat au barreau de PARIS, toque : D1752

INTIMES

Monsieur D Y

[…]

né le […]

Madame F Z

[…]

née le […]

représentés par M^e Aurélie FAURE, avocat au barreau de PARIS, toque : E1190 ayant pour avocat plaidant : M^e Marie MINATCHY, avocat du barreau de LYON

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 11 Février 2022, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M^me Bérengère DOLBEAU, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. François LEPLAT, Président de chambre

M^me Anne-Laure MEANO, Présidente assesseur

M^me Bérengère DOLBEAU, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Joëlle COULMANCE

ARRÊT :

- contradictoire

- par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

- signé par François LEPLAT, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 31 mai 2018, M. D Y et M^me F Z ont donné à bail à M. H X et M^me C X un logement situé […], le contrat stipulant un loyer mensuel de 1 780 euros, outre 145 euros de provision sur charges.

Par acte d’huissier de justice en date du 24 janvier 2019, M. D Y et M^me F Z ont fait assigner M. H X et M^me C X à comparaître devant le tribunal d’instance de Paris pour voir constater la résiliation du bail et autoriser l’expulsion.

Par jugement entrepris du 29 mai 2019 le tribunal d’instance a ainsi statué :

Constate l’acquisition à la date du 21 novembre 2018, de la clause résolutoire du contrat conclu le 31 mai 2018 ;

Constate qu’à cette date, M. H X et M^me C X sont devenus occupants sans droit ni titre du logement situé […] ;

Ordonne l’expulsion des lieux loués de M. H X et M^me C X et de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

Autorise le cas échéant la séquestration du mobilier garnissant les lieux loués dans un garde-meubles, aux frais et risques du locataire ;
Fixe l’indemnité d’occupation due jusqu’à la libération totale des lieux, au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail et condamne solidairement M. H X et M^me C X à son paiement ;

Condamne solidairement M. H X et M^me C X à payer à M. D Y et M^me F Z la somme globale de 5 049,26 euros (cinq mille quarante neuf euros et vingt six centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêtés au 27 mars 2019, cette somme produisant intérêts au taux légal à compter du 20 septembre 2018 ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples et contraires ;

Condamne in solidum M. H X et M^me C X aux dépens qui comprendront le coût du commandement en date du 20 septembre 2018 ;

Condamne in solidum M. H X et M^me C X à payer à M. D Y et M^me F Z la somme globale de 800 euros (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. et M^me X ont interjeté appel le 15 juillet 2019.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les dernières écritures remises au greffe le 14 octobre 2019 par lesquelles M. H X et M^me C X demandent à la cour de :

Infirmer le jugement n°11-19-001498 en date du 29 mai 2019 par laquelle le tribunal d’instance de Paris 17ème a constaté l’acquisition de la clause résolutoire et à la date du 21 novembre 2018, a ordonné l’expulsion de M. H X et M^me C X et les a solidairement condamnés à payer la somme de 5 049,26 euros ;

En conséquence

Débouter M. D Y et M^me F Z et de l’intégralité de leurs prétentions liées à l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion de M. H X et M^me C X ;

En conséquence,

Constater que la totalité de la dette a été soldée par M. H X et M^me C X.

Les locataires exposent que plusieurs versements n’ont pas été pris en compte dans le décompte des sommes dues, et que le décompte produit par l’huissier de justice mentionne un montant bien inférieur à celui réclamé par les bailleurs.

Vu les dernières écritures remises au greffe le 17 novembre 2021 au terme desquelles M. D Y et M^me F Z demandent à la cour de :

Confirmer le jugement du tribunal d’instance de Paris en ce qu’il a :

-Déclaré M. D Y et M^me F Z recevables en leur action dirigée à l’encontre de M. H X et M^me C X ;

-Constaté l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 21 novembre 2018 du contrat conclu le 31 mai 2018 ;
-Constaté qu’à cette date M. H X et M^me C X sont devenus occupants sans droit ni titre du logement situé […] ;

- Ordonné l’expulsion des lieux loués de M. H X et M^me C X et de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

- Autorisé le cas échéant la séquestration du mobilier garnissant les lieux loués dans un garde meubles, aux frais et risques du locataire ;

- Fixé l’indemnité d’occupation due jusqu’à la libération totale des lieux, au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail et condamné solidairement M. H X et M^me C X à son paiement ;

- Condamné in solidum M. H X et M^me C X aux dépens qui comprendront le coût du commandement en date du 20 septembre 2018 ;

- Condamné in solidum M. H X et M^me C X à payer à M. D Y et M^me F Z la somme globale de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Y ajouter :

Condamner solidairement M. H X et M^me C X à payer à M. D Y et M^me F Z la somme globale de 53 458,21 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 26 octobre 2020, cette somme produisant intérêts au taux légal à compter du 20 septembre 2018 ;

En tout état de cause :

Condamner solidairement M. H X et M^me C X à payer à M. D Y et M^me F Z la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner solidairement M. H X et M^me C X aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Aurélie Faure, avocat sur son affirmation de droit.

Les bailleurs indiquent que tous les versements invoqués par les locataires apparaissent sur le relevé de compte, et que ceux-ci restent débiteurs de sommes importantes.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 18 novembre 2021.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont déposées et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le montant des sommes dues :

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.
L’article 1353 du code civil prévoit que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, les bailleurs versent aux débats pour justifier de leur créance les éléments suivants :

- un commandement de payer les loyers et charges visant la clause résolutoire du 20 septembre 2018 visant un montant de 8 767,11 euros, représentant les loyers et charges dus pour la période du 15 juin 2018 au 30 septembre 2018, outre le dépôt de garantie de 1 925 euros ;

- les avis d’échéances pour les loyers de juin à septembre 2018 ;

- le relevé de compte locataire pour la période du 1er juin 2018 au 24 janvier 2019 mentionnant un solde débiteur de 6 974,26 euros ;

- le relevé de compte locataire pour la période du 1er juin 2018 au 10 janvier 2020 mentionnant un solde débiteur de 9 618,09 euros ;

- le relevé de compte locataire pour la période du 1er juin 2018 au 26 octobre 2020 indiquant un solde débiteur de 27 680,36 euros ;

- le relevé de compte locataire pour la période du 1er janvier 2019 au 16 novembre 2021 indiquant un solde débiteur de 53 458,21 euros.

Pour contester ces sommes, les locataires soutiennent tout d’abord que le premier décompte produit (pièce n°6 des bailleurs) ne part pas d’un solde à 0 euro. Toutefois, il résulte de ce décompte que celui-ci part du 1er juin 2018, le bail ayant été conclu le 31 mai 2018 à effet au 15 juin 2018, et fait figurer le premier loyer dû pour la période du 15 au 30 juin 2018 soit un montant de 949,33 euros, outre les provisions pour charges (77,33 euros) et le dépôt de garantie (1 780 euros). Ces montants sont conformes au bail, et sont les premières sommes dues par les locataires. Le décompte produit fait donc figurer l’ensemble des sommes dues à compter de la date du bail.

Les locataires soutiennent également que l’ensemble des sommes versées n’est pas crédité sur les décomptes produits, et soulignent que quatre versements de 1 955 euros effectués de juillet à octobre 2019 n’apparaissent pas.

Il résulte toutefois des décomptes produits et rappelés ci-dessus que ces quatre versements de 1 955 euros chacun figurent sur les trois derniers relevés de compte locataire aux dates du 16 juillet 2019, du 20 août 2019, du 17 septembre 2019 et du 15 octobre 2019.

Aussi, ces versements ont bien été pris en compte par les bailleurs, et ce dès le premier relevé de compte portant sur cette période (le relevé de compte initial portant sur la période de juin 2018 à janvier 2019, et ne comprenant donc pas la période de ces versements).

Les locataires affirment enfin que le décompte de l’huissier de justice fait état d’une dette de 3 408 euros et 60 centimes, prenant en compte des versements non repris dans le décompte du bailleur.

Il résulte toutefois du décompte de l’huissier de justice produit par les locataires que celui-ci s’arrête au 25 janvier 2019, et n’est donc pas un état récent de la dette locative.

Par ailleurs, les quatre versements apparaissant dans ce décompte sont également repris dans les décomptes produits par les bailleurs, déduction faite des frais de procédure effectués par l’huissier (coût de l’assignation, du commandement de payer, de la procédure de saisie conservatoire, de la notification à la préfecture,…), et figurent sur les relevés aux dates suivantes : 7 novembre 2018 (1 925 euros), 20 novembre 2018 (encaissement 1 740,43 euros), 5 décembre 2018 (encaissement 855,25 euros) et 11 janvier 2019 (encaissement 936,72 euros).

Aussi, l’ensemble des versements effectués par les locataires figure bien sur les décomptes successifs des bailleurs.

Ainsi, la dette locative actualisée de M. et M^me X s’élève à la somme de 53 458,21 euros au 1er novembre 2021, indemnités d’occupation du mois de novembre 2021 compris.

Dès lors, la cour ne pourra que confirmer le jugement en son constat de la résiliation du bail au 21 novembre 2018, au regard de l’ampleur de la dette locative, manquement grave à l’obligation des locataires telle que prévue par l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, et en l’ensemble de ses mesures subséquentes, seul le montant de la dette locative étant actualisé.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il apparaît équitable de condamner M. et M^me X à verser à M. Y et M^me Z la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement entrepris, sauf à actualiser le montant dû au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 1er novembre 2021 ;

Et y ajoutant,

Condamne solidairement M. A X et M^me C X à verser la somme de 53.458,21 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 1er novembre 2021, cette somme produisant des intérêts au taux légal à compter de 20 septembre 2018 pour la somme de 5 049,26 euros, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

Condamne M. A X et M^me C X à payer à M. D Y et M^me F Z la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Condamne M. A X et M^me C X aux dépens d’appel,

Rejette toutes autres demandes.

La Greffière Le Président