Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRÊT DU 23 FEVRIER 2023

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/06696 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CFSNC

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 15 Février 2022 -Président du TJ de PARIS – RG n° 20/58261

APPELANTE

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 1] pris en la personne de son Syndic le Cabinet DEBAYLE

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté et assisté par M^e Charles-edouard FORGAR de la SELARL LARGO AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0112

INTIMEES

S.C.I. FROCHOT [Localité 4], RCS de Paris sous le n°410 347 496, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée et assistée par M^e Georges-henri LAUDRAIN, avocat au barreau de PARIS, toque : A0174

S.A.S. DJANGO, RCS de Paris sous le n°843 318 585, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée et assistée par M^e Marc-antoine NYS de l’AARPI NYS CORNUT-GENTILLE, avocat au barreau de PARIS, toque : D2144

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 19 Janvier 2023, en audience publique, devant la Cour composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre chargée du rapport,

Thomas RONDEAU, Conseiller

Michèle CHOPIN, Conseillère

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 16 octobre 2018, la société Django a pris à bail un local commercial dans un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 3], appartenant à la société Frochot [Localité 4].

Elle a fait réaliser des travaux dans ce local pour y exercer son activité de restauration.

Par actes des 8 octobre et 5 novembre 2020, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 3], pris en la personne de son syndic en exercice, le cabinet Debayle, a assigné la société Frochot [Localité 4] et la société Django devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir :

ordonner à la société Frochot [Localité 4] et à sa locataire commerciale, la société Django, de remettre en état les murs porteurs des locaux loués,

retirer le conduit d’extraction passant pas les lots n°2 et 6, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à la seule vue de l’ordonnance à intervenir,

ordonner à la société Frochot [Localité 4] et à sa locataire commerciale, la société Django, de suspendre l’activité chaude du restaurant exploité dans l’attente de la mise en conformité de l’activité de la locataire avec le règlement de copropriété sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à la seule vue de l’ordonnance à intervenir,

ordonner à la société Frochot [Localité 4] et à sa locataire commerciale, la société Django, de respecter la limite d’ouverture jusqu’à vingt-deux heures de la terrasse installée par la société Django sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à la seule vue de l’ordonnance à intervenir la société Frochot [Localité 4] la communication du bail commercial conclu avec sa locataire commerciale, la société Django, ainsi que l’étude d’impact aux nuisances sonores de son activité,

condamner solidairement la société Frochot [Localité 4] et sa locataire commerciale, la société Django, à payer au syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic, le cabinet Deblaye, la somme de 3.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par ordonnance contradictoire du 15 février 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a :

Au fond,

— renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront ;

Mais dès à présent,

— fait injonction aux parties de rencontrer un médiateur en la personne de Mme [I] [R] ;

— autorisé la société Django à faire exécuter à ses frais, les travaux tels que soumis à l’assemblée générale des copropriétaires suivant procès-verbal versé aux débats, dans la résolution n°13, soit : la pose d’un caisson d’extraction additionnée d’un conduit d’extraction avec les caractéristiques suivantes :

caractéristiques visuelles : le conduit partira du lot n°3, sortira au niveau du toit en zinc du local poubelles remontera dans l’angle entre le mur des cuisines et le petit retour de l’arche et ne sera donc pas visible depuis la rue et ne gênera pas la vue des occupants de l’immeuble. Il sera par ailleurs doté d’un coffrage sans joint pour rester discret et sera peint ton sur ton avec la façade,

caractéristiques techniques : le conduit et le caisson mettront d’apporter 2000 mètres cubes d’air frais par heure dans les cuisines (soit 555,55 l par seconde), de rejeter 2960 m3 d’air vicié par heure et de rejeter les fumées en cas d’incendie. ceci au niveau de la courette est au-dessus de tout ouvrant dans un rayon de 8 mètres. Le conduit sera par ailleurs surmonté d’un code de rejet pour limiter les retombées d’odeurs,

caractéristiques sonores : le bruit occasionné par cette installation sera inférieur à 5 dB diurnes et 3 dB nocturnes, suivant le devis n°2020-19-030b de la société Chignole, conformément aux préconisations de l’architecte [P] [D] et sous la direction de cette dernière,

— dit que la conformité de l’installation d’extraction à l’arrêté du 23 novembre 1979 portant règlement sanitaire du département de Paris devra être certifiée par l’architecte en charge de la direction des travaux ;

— donné acte aux parties en ayant formulé de leurs réserves et protestations d’usage ;

— ordonné aux frais avancés du syndicat des copropriétaires une expertise, confiée à M. [O], avec pour mission de :

examiner les défauts et désordres allégués et plus particulièrement les désordres qui seraient apparus à l’aplomb des travaux effectués par la société Django ; locataire du local commercial situé au [Adresse 1] à [Localité 3],

relever et décrire les désordres allégués expressément dans les dernières écritures du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 3] et relatés dans le rapport de l’architecte M. [T] [K], affectant l’immeuble litigieux, mentionnés dans les conclusions de la demanderesse et les pièces annexées, le cas échéant, sans nécessité d’extension de mission, tous désordres connexes, ayant d’évidence la même cause mais révélés postérieurement, sans préjudice par ailleurs des dispositions de l’article 238 alinéa 2 du code de procédure civile,

en détailler l’origine, les causes et l’étendue,

indiquer les conséquences de ces désordres quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique du bâtiment, et, plus généralement quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination,

donner son avis sur les solutions appropriées pour y remédier, telles que proposées par les parties ; évaluer le coût des travaux utiles à l’aide de devis d’entreprises fournis par les parties,

fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer à quels intervenants ces désordres sont imputables, et dans quelles proportions,

donner son avis sur les préjudices de toute nature et de toutes les parties concernées, et sur les coûts induits par ces désordres et sur leur évaluation, dés lors que ces demandes sont présentées de manière motivée,

rapporter toutes autres constatations utiles à l’examen des prétentions des parties,

en cas d’urgence ou de péril en la demeure reconnus par l’expert, autoriser le demandeur à faire exécuter, à ses frais avancés et pour le compte de qui il appartiendra, sous la direction du maître d’oeuvre et par des entreprises qualifiées de son choix, les travaux estimés indispensables par l’expert qui, dans ce cas, déposera un pré-rapport précisant la nature, l’importance et le coût de ces travaux,

— dit n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 3] pris en la personne de son syndic en exercice la société Cabinet Debayle aux entiers dépens.

Par déclaration du 30 mars 2022, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 3] a interjeté appel de cette décision.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 05 janvier 2023, il demande à la cour, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, des articles 25 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article R.421-17 du code de l’urbanisme, de :

— infirmer partiellement l’ordonnance de référé du 15 février 2022 rendue par le président du tribunal judiciaire de Paris en ce qu’elle a :

autorisé la société Django à faire exécuter à ses frais, les travaux tels que soumis à l’assemblée générale des copropriétaires suivant procès-verbal versé aux débats, dans la résolution n°13, soit :la pose d’un caisson d’extraction additionnée d’un conduit d’extraction avec les caractéristiques suivantes :

caractéristiques visuelles : le conduit partira du lot n°3, sortira au niveau du toit en zinc du local poubelles remontera dans l’angle entre le mur des cuisines et le petit retour de l’arche et ne sera donc pas visible depuis la rue et ne gênera pas la vue des occupants de l’immeuble. Il sera par ailleurs doté d’un coffrage sans joint pour rester discret et sera peint ton sur ton avec la façade,

caractéristiques techniques : le conduit et le caisson mettront d’apporter 2000 mètres cubes d’air frais par heure dans les cuisines (soit 555,55 l par seconde), de rejeter 2960 m3 d’air vicié par heure et de rejeter les fumées en cas d’incendie. ceci au niveau de la courette est au-dessus de tout ouvrant dans un rayon de 8 mètres. Le conduit sera par ailleurs surmonté d’un code de rejet pour limiter les retombées d’odeurs,

caractéristiques sonores : le bruit occasionné par cette installation sera inférieur à 5 dB diurnes et 3 dB nocturnes, suivant le devis n°2020-19-030b de la société Chignole, conformément aux préconisations de l’architecte [P] [D] et sous la direction de cette dernière,

dit que la conformité de l’installation d’extraction à l’arrêté du 23 novembre 1979 portant règlement sanitaire du département de Paris devra être certifiée par l’architecte en charge de la direction des travaux,

dit n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 3] pris en la personne de son syndic en exercice la société Cabinet Debayle aux entiers dépens,

Et statuant à nouveau,

— ordonner la démolition du conduit d’extraction installé par la société Django sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de quinze jours commençant à courir à compter de la signification de l’arrêt à intervenir ;

— interdire à la société Django de servir des repas nécessitant une cuisson ou une remise en température sous astreinte de 1.000 euros par infraction constatée à compter de la signification de l’arrêt à intervenir ;

— condamner solidairement la société Frochot [Localité 4] et la société Django à payer au syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic, la société cabinet Debayle, la somme de 10.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement la société Frochot [Localité 4] et la société Django aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 10 janvier 2023, la société Django demande à la cour de :

— débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 3] de l’ensemble de ses demandes ;

— confirmer l’ordonnance de référé en toutes ses dispositions ;

En tout état de cause,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 6.000 euros au titre des frais irrépétibles par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— le condamner aux dépens.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 14 novembre 2022, la société Franchot [Localité 4] demande à la cour de :

— confirmer l’ordonnance entreprise ;

— prendre acte de l’absence de validité de la résolution n°13 de l’assemblée du 15 décembre 2021 de la société Frochot [Localité 4] en raison de l’absence de transmission aux copropriétaires des éléments remis au syndic ;

— prendre acte de la nullité de l’assemblée du 15 décembre 2021 en application des dispositions de l’article 22 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;

— constater qu’en refusant l’installation d’une extraction les copropriétaires ont commis un abus de majorité puisque le règlement de copropriété n’interdit pas une activité de restauration ;

— débouter le demandeur de l’ensemble de ses prétentions et demandes ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 3], pris en la personne de son syndic de copropriété, la société Cabinet Debayle à payer à la société Frochot [Localité 4] la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 3], pris en la personne de son syndic de copropriété, la société Cabinet Debayle aux dépens.

Pour l’exposé des moyens des parties, il est renvoyé à leurs conclusions susvisées conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR

A titre liminaire, il convient de préciser que la décision entreprise n’est pas critiquée en ce qu’elle a ordonné une expertise afin de déterminer les désordres qui auraient été causés à l’immeuble par les travaux de destruction et remplacement de murs porteurs réalisés par la société Django dans les locaux commerciaux lors de la réalisation de la cuisine de son restaurant. Cette mesure est en cours.

La décision n’est pas critiquée non plus en ce qu’elle a rappelé que les demandes d’annulation des délibérations de l’assemblée générale des copropriétaires ayant refusé les travaux litigieux n’entrent pas dans les pouvoirs du juge des référés.

La décision est contestée par le syndicat des copropriétaires, appelant, en ce qu’elle a autorisé la société Django à faire réaliser les travaux qui lui ont été refusés par l’assemblée générale des copropriétaires du 15 décembre 2021, tendant à l’installation d’un extracteur des fumées de la cuisine de son restaurant le long de la façade de l’immeuble et jusqu’en toiture, cela afin de remédier aux nuisances olfactives générées par l’installation préexistante jugée non conforme à la réglementation sanitaire par la ville de [Localité 4].

Selon l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965,

L’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité prévue à l’article 25, peut, à condition qu’elle soit conforme à la destination de l’immeuble, décider toute amélioration, telle que la transformation d’un ou de plusieurs éléments d’équipement existants, l’adjonction d’éléments nouveaux, l’aménagement de locaux affectés à l’usage commun ou à l’affectation de tels locaux.

[…]

'Lorsque l’assemblée générale refuse l’autorisation prévue à l’article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d’amélioration visés à l’alinéa 1er ci-dessus ; […]

Contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, le juge des référés peut être compétent pour autoriser des travaux en application de ce texte, notamment en cas de trouble manifestement illicite (Cass.3e civ., 9 juillet 1997, n°95-15.680).

En revanche, le syndicat des copropriétaires souligne à raison que l’assemblée générale doit avoir définitivement refusé les travaux concernés.

En l’espèce, les travaux soumis par les sociétés Frochot [Localité 4] et Django à l’assemblée générale des copropriétaires du 15 décembre 2021 ont été refusés 'eu égard à l’absence de précisions et d’éléments importants manquant dans le dossier transmis aux copropriétaires, qui ne permettent donc pas aux copropriétaires de prendre une décision en pleine connaissance de cause : localisation précise du passage du conduit, des percements des murs parties communes, de la présence ou non d’un extracteur et du descriptif complet des travaux envisagés. Il n’y a pas de descriptif, de plan de situation, d’implantation esthétique projetée et autres documents indispensables pour procéder à un vote éclairé.'

Si, aux termes de ces motifs, le refus peut paraître provisoire, en réalité il s’analyse en un refus définitif en ce qu’il intervient alors que la société Frochot [Localité 4] et sa locataire sollicitaient en vain la réunion d’une assemblée générale depuis un an et demi, leurs précédentes demandes étant restées sans suite, et qu’il résulte de l’étude de faisabilité des travaux qui a été soumise à l’assemblée générale, établie par un architecte, Mme [D], que cette étude était complète et de nature à répondre aux interrogations de l’assemblée générale des copropriétaires, une étude détaillée de la société Chignoli étant jointe à la présentation du projet par l’architecte avec un photo-montage permettant de s’assurer de l’effet esthétique de l’extracteur envisagé. Par ailleurs, il ressort des éléments au dossier et notamment des écritures du syndicat des copropriétaires que celui-ci n’est pas favorable à la présence d’un restaurant dans l’immeuble compte tenu des nuisances sonores et olfactives qu’il a jusqu’alors générées.

Cependant, comme le font valoir à raison les sociétés Frochot [Localité 4] et Django, l’activité de restauration est autorisée par le règlement de copropriété qui énonce en sa page 7 que 'Les propriétaires des locaux commerciaux pourront exercer un commerce de leur choix mais qui ne puisse nuire au bon renom de la maison.', à condition, bien évidemment, de ne pas causer de nuisances anormales aux autres copropriétaires.

Cette activité est aussi autorisée par le bail commercial qui prévoit que 'Les locaux loués pourront être utilisés pour l’activité de restauration sans extraction, bar, brasserie, salon de thé, traiteur avec une vente sur place ou à emporter et toute autre activité qui y serait connexe ou en favoriserait le développement.', étant observé que 'l’activité de restauration sans extraction’ ne peut s’analyser en une interdiction de la préparation de plats chauds alors que celle-ci est inhérente à l’activité de brasserie et de traiteur par ailleurs autorisée. Le bailleur précise en outre qu’une telle interdiction n’est pas posée et que cette mention signifie seulement qu’il n’existe pas en l’état de système d’extraction.

Au demeurant, aucune restriction n’est posée par le règlement de copropriété à l’exercice de tout commerce, sauf celle du 'bon renom de la maison’ qui n’est pas ici en cause.

Il est constant que des nuisances olfactives ont été déplorées par le syndicat des copropriétaires, dont la réalité a été vérifiée par un inspecteur de salubrité de la ville de [Localité 4] qui a relevé le 27 février 2020 la présence d’odeurs de cuisine dans les parties communes de l’immeuble et constaté un défaut de conformité du système d’évacuation des fumées de la cuisine du restaurant, préconisant des mesures de remise aux normes, notamment 'la mise en place d’un conduit débouchant à plus de huit mètres de tout ouvrant ou prise d’air neuf'.

La société Django a été verbalisée par la ville de [Localité 4] pour défaut de mise aux normes de son installation le 12 juillet 2021.

Les travaux qu’elle a soumis via son bailleur à l’assemblée générale des copropriétaires avaient précisément pour objet de répondre à l’injonction de la ville de [Localité 4] en procédant à l’installation d’un conduit d’extraction et d’évacuation des fumées du restaurant jusqu’en toiture.

Ayant pour finalité de permettre l’exploitation dans les locaux commerciaux d’une activité de restauration conforme à la destination de l’immeuble et à la réglementation sanitaire, et de mettre un terme aux nuisances olfactives générées par l’insuffisance de l’installation préexistante, alors par ailleurs que l’aspect esthétique de l’immeuble se trouve préservé comme il ressort de l’étude soumise à l’assemblée générale des copropriétaires, ces travaux s’analysent en des travaux d’amélioration au sens de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965.

C’est donc à bon droit que le premier juge les a autorisés dès lors que leur refus par l’assemblée générale des copropriétaires constituait un trouble manifestement illicite pour les sociétés Frochot [Localité 4] et Django, la locataire se trouvant dans l’impossibilité d’exploiter son activité de restauration licite conformément à la réglementation, la bailleresse se trouvant pour sa part dans l’impossibilité d’assurer à sa locataire l’exercice normal de son activité commerciale.

S’il n’est pas discuté par les sociétés Frochot [Localité 4] et Django que le conduit qui a été installé en exécution de l’ordonnance entreprise ne présente pas la même dimension que celle prévue au projet soumis au vote de l’assemblée générale des copropriétaires, il est versé aux débats un rapport de l’architecte auteure de l’étude de faisabilité, Mme [D], qui atteste que la dimension du coffrage du conduit n’a quant à elle pas varié, en sorte que l’aspect esthétique de l’immeuble se trouve préservé comme cela ressort des photographies produites.

Enfin, un procès-verbal de constat établi le 16 septembre 2022 à 12h35 par un huissier de justice requis par la société Django, atteste de l’absence de nuisances olfactives dans l’immeuble après mise en place de l’extracteur litigieux, ces constatations n’étant pas contredites par le syndicat des copropriétaires.

L’ordonnance entreprise sera par conséquent confirmée, y compris en ses dispositions relatives aux frais et dépens dont il a été fait une juste appréciation.

Partie perdante, le syndicat des copropriétaires sera condamné aux entiers dépens de l’instance d’appel et à payer à chacune des sociétés intimées la somme de 4.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme en toutes ses dispositions l’ordonnance entreprise,

Y ajoutant,

Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 3] aux entiers dépens de l’instance d’appel,

Le condamne à payer, en application de l’article 700 du code de procédure civile, à la société Django la somme de 4.000 euros, à la société Frochot [Localité 4] la somme de 4.000 euros,

Rejette toute demande plus ample ou contraire.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE