Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 05 AVRIL 2023

(n° , 13 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/18165 – N° Portalis 35L7-V-B7D-CAWSG

Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 Février 2018 -Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY – RG n° 16/10038

APPELANTS

Madame [J] [P] épouse [V]

née le 14 septembre 1979 à [Localité 8]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Véronique RABILLER, avocat au barreau de PARIS, toque : D0356

Monsieur [Z] [Y] [V]

né le 24 décembre 1966

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représenté par M^e Véronique RABILLER, avocat au barreau de PARIS, toque : D0356

PARTIE INTERVENANTE :

Madame [R] [K] [L]

née le 29 juillet 1984 à [Localité 9]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée par M^e Véronique RABILLER, avocat au barreau de PARIS, toque : D0356

INTIME

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES RESIDENCE '[Adresse 7]', [Adresse 2] représenté par son syndic, la société FONCIA CHADEFAUX LECOCQ, SASU immatriculée au RCS de Bobigny sous le numéro 592 027 635

C/O Société FONCIA CHADEFAUX LECOQ

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par M^e Alexandre ROSENCZVEIG, avocat au barreau de PARIS, toque : P0236

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 Février 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

M^me Muriel PAGE, Conseillère

M^me Nathalie BRET, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.

* * * * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

M. [Z] [V] et Mme [J] [P], épouse [V] étaient propriétaires depuis le 26 avril 2013 des lots n° 12, 35 et 75 (un appartement, une cave et un parking) de l’état descriptif de division d’un immeuble régi par le statut de la copropriété des immeubles bâtis dénommé [Adresse 7] sis [Adresse 2] à [Localité 11].

La copropriété comprend 24 copropriétaires.

Courant 2014, M. & Mme [V] ont décidé de changer toutes les fenêtres et volets roulants de leur appartement. Le syndicat des copropriétaires leur a indiqué qu’un projet de travaux affectant les menuiseries doit au préalable obtenir l’autorisation des copropriétaires réunis en assemblée générale, avoir pour support l’aluminium et être conforme au modèle choisi par l’assemblée générale le 26 septembre 2002, soit l’aluminium anodisé naturel.

M. & Mme [V] ont cependant posé des fenêtres avec un support en aluminium thermo laqué et non en aluminium anodisé naturel.

L’assemblée générale du 21 mai 2015 a mis en demeure M. & Mme [V] de trouver une solution dans un délai de 2 mois pour retrouver l’aspect harmonieux des façades. Des échanges de courriers ont eu lieu entre M. & Mme [V] et le président du condeil syndical, mais finalement M. & Mme [V] ont indiqué que leurs menuiseries ne pouvaient être repeintes et qu’aucune reprise technique, hormis la dépose, n’était envisageable.

L’assemblée générale du 19 mai 2016 leur a accordé un dernier délai de 6 mois pour trouver une solution

Par exploit d’huissier délivré le 28 juillet 2016, Mme [J] [P], épouse [V] et M. [Z] [V] ont assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] sise [Adresse 2] à [Localité 11] afin, principalement, de voir annuler la résolution n°39 du procès- verbal de l’assemblée générale réunie le 19 mai 2016 et de leur voir déclarer inopposable la résolution n°41 du même procès-verbal.

Le syndicat des copropriétaires s’est opposé à ces demandes.

Par jugement du 7 février 2018, le tribunal de grande instance de Bobigny a :

— annulé la résolution n°39 du procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] sise [Adresse 2] à [Localité 11],

— enjoint à M. [Z] [V] et Mme [J] [P], épouse [V], de procéder à des travaux de dépose des menuiseries des fenêtres de leur appartement (lot n°35) au sein de la résidence [Adresse 7] sise [Adresse 2] à [Localité 11] et de remise en état,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit que chaque partie conservera en outre la charge de ses propres dépens,

— dit qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, M. [Z] [V] et Mme [J] [P], épouse [V], seront dispensés de la dépense commune des frais de procédure en ce qui concerne les dépens restant éventuellement à la charge du syndicat des copropriétaires.

Mme [J] [P], épouse [V] et M. [Z] [Y] [V] ont relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 25 septembre 2019.

En cours de procédure, M. & Mme [V] ont vendu leurs lots à Mme [R] [L] suivant acte authentique du 1er février 2021.

Mme [L] est intervenue volontairement à l’instance par conclusions signifiées le 1er décembre 2022.

La procédure devant la cour a été clôturée le 7 décembre 2022.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 1er décembre 2022 par lesquelles Mme [J] [P], épouse [V] et M. [Z] [Y] [V], appelants, invitent la cour, au visa des articles 328 et 329 du code de procédure civile, à :

— juger l’intervention volontaire de Mme [R] [L] à la présente instance fondée et recevable,

— les déclarer bien fondés et recevables en leur appel du jugement du 8 février 2018 dirigé contre le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] sise [Adresse 2] à [Localité 11],

— leur déclarer inopposable la résolution n°22 du procès-verbal du 26 septembre 2002, emportant modification du règlement de copropriété sur la jouissance de parties privatives par leurs copropriétaires, en l’absence de publication au fichier immobilier, et d’annexe à leur titre de propriété,

— en conséquence, statuant à nouveau, infirmer le jugement et débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de dépose des menuiseries, faisant référence à la résolution n°22 de l’assemblée générale du 26 septembre 2002,

— infirmer le jugement, pour violation de l’article 10C du règlement de copropriété, en ce que le jugement impose une autorisation préalable de l’assemblée générale, pour des travaux de substitution d’éléments privatifs existants, sans changement de modèle (balcon, fenêtres, portes), et conformes à l’harmonie de l’immeuble, que le règlement de copropriété n’exige pas,

— juger que le régime d’autorisation préalable de l’assemblée générale prévu par l’article 10C n’est requis qu’en cas de travaux modificatifs de parties privatives, et non de substitution de ces parties,

— débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de dépose de menuiserie, motivée par aucun des copropriétaires n’ayant sollicité d’autorisation préalable en 2014, pour procéder à des travaux de substitution de menuiseries,

— confirmer le jugement qui a déclaré nulle la résolution n°39 du procès-verbal du 10 mai 2016,

— infirmer le jugement qui a déclaré opposable la résolution n°41, comme s’appuyant

' sur la résolution n°22 du procès-verbal du 26 septembre 2002, qui n’a aucune force obligatoire à l’égard des appelants,

' sur une information n°38 de l’assemblée générale du 21 mai 2014 n’ayant pas valeur de résolution,

en tout état de cause,

— déclarer inopposable la résolution n°41, comme faisant référence à un point d’information 38 de l’assemblée générale de mai 2014, ne pouvant valoir résolution

' les travaux de substitution opérés par eux n’ayant pas rompu l’harmonie de la façade

' aucune solution technique de mise en peinture n’étant possible, une recherche sérieuse ayant été menée en 2015 et 2016,

— infirmer le jugement qui a ordonné la dépose des menuiseries, aucune résolution, conforme à l’article 10C du règlement des copropriétaires, ne permettant de donner un fondement légal à cette demande,

— débouter le syndicat des copropriétaires de toute demande de remise en état des fenêtres et/ou de dépose, sous astreinte, comme irrecevable et infondée,

— débouter le syndicat des copropriétaires de tous ses moyens fins, conclusions, ainsi que de ses demandes de dommages intérêts et d’article 700 du code de procédure civile,

— infirmer le jugement qui n’a pas fait droit à la demande de réparation formée par eux, alors que ce n’est qu’en raison des errements du syndicat des copropriétaires, au fil de résolutions rendues illisibles par M. [M], que la situation d’aujourd’hui devient inextricable,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] sise [Adresse 2] à [Localité 11] à leur payer 1 € symbolique au titre de la réparation du préjudice subi par les appelants depuis quatre années,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] sise [Adresse 2] à [Localité 11] à leur payer la somme de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— le condamner aux entiers dépens sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions notifiées le 17 mars 2020 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] sis [Adresse 2] à [Localité 11], intimé, invite la cour, au visa des articles 25-b et 26 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, à :

in limine litis,

— déclarer la cour non saisie des demandes de Mme [J] [P], épouse [V] et M. [Z] [Y] [V], visant à

' dire que la résolution n°22 votée à l’issue du procès-verbal du 26 septembre 2022, a, de fait, une influence sur la jouissance des parties privatives par leurs copropriétaires, emportant modification du règlement de copropriété, et que faute de publication au fichier immobilier, et, n’ayant pas été annexée au titre de propriété de Mme [J] [P], épouse [V] et M. [Z] [Y] [V], elle ne peut avoir de force obligatoire à leur égard,

' en conséquence infirmer le jugement qui lui a accordé une telle force a l’égard de tous,

' infirmer le jugement en ce qu’il a retenu que les travaux en cause étaient soumis à un régime d’autorisation préalable que l’assemblée générale devait donner,

' dire que le régime d’autorisation préalable de l’assemblée générale prévu par l’article 10 C du règlement de copropriété, n’est pas applicable aux travaux de substitution d’éléments privatifs existants, sans changement de modèle (balcon, fenêtres, portes), qui ne portent pas atteinte à l’harmonie de la façade, excluant de ce régime, les travaux portant modification des modèles de ces éléments et portant atteinte à l’homogénéité de l’aspect de l’immeuble,

' constater à cet égard, qu’aucun des huit copropriétaires ayant changé leurs fenêtres y compris dans les modèles des ouvrants n’ont pas justifié d’une autorisation préalable donnée par l’assemblée générale des copropriétaires,

' dire que Mme [J] [P], épouse [V] et M. [Z] [Y] [V] ne peuvent donc se voir reprocher de ne pas avoir sollicité une autorisation de l’assemblée générale, alors même que l’article 10C du règlement excluait leurs travaux de ce processus, car ne constituant pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 954 du code de procédure civile,

en tout état de cause,

— confirmer le jugement en ce qu’il a enjoint Mme [J] [P], épouse [V] et M. [Z] [Y] [V] de procéder à des travaux de dépose des menuiseries des fenêtres de leur appartement (lot n°35) au sein de la résidence [Adresse 7] sise [Adresse 2] à [Localité 11] et de remise en état,

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté Mme [J] [P], épouse [V] et M. [Z] [Y] [V] de leur demande d’annulation de la résolution 41 du procès-verbal d’assemblée générale du 19 mai 2016,

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté Mme [J] [P], épouse [V] et M. [Z] [Y] [V], de leur demande d’indemnisation du préjudice invoqué,

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté Mme [J] [P], épouse [V] et M. [Z] [Y] [V], de leur demande d’inopposabilité des résolutions n°22 du procès-verbal d’assemblée du 26 septembre 2002 et résolution n°38 du procès-verbal d’assemblée du 21 mai 2014,

— infirmer le jugement pour le surplus,

statuant à nouveau,

— débouter Mme [J] [P], épouse [V] et M. [Z] [Y] [V], de leur demande d’annulation de la résolution n°39 du procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] sise [Adresse 2] à [Localité 11] réunie le 19 mai 2016,

— concernant les travaux de dépose et de remise en état, dire qu’ils devront être réalisés dans un délai de deux mois a compter de l’arrêt à intervenir passé lequel, une astreinte de 10 € par jour de retard sera encourue,

— condamner Mme [J] [P], épouse [V] et M. [Z] [Y] [V], à lui régler la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [J] [P], épouse [V] et M. [Z] [Y] [V], aux entiers dépens d’instance ;

Vu les conclusions notifiées le 1er décembre 2022 par lesquelles Mme [R] [L], intimée, invite la cour, au visa des articles 328 et 329 du code de procédure civile, 25b, 26d alinéa 3, 42 et 13 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, à :

— la déclarer bien fondée et recevable en son intervention volontaire, ès qualités de propriétaire de l’appartement sis [Adresse 2] à [Localité 11],

— déclarer bien fondés et recevables Mme [J] [P], épouse [V] et M. [Z] [Y] [V], en leur appel du jugement du 8 février 2018 dirigé contre le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] sise [Adresse 2] à [Localité 11],

— déclarer inopposable à Mme [J] [P], épouse [V] et M. [Z] [Y] [V] la résolution n°22 du procès-verbal du 26 septembre 2002, emportant modification du règlement de copropriété sur la jouissance de parties privatives par leurs copropriétaires, en l’absence de publication au fichier immobilier, et d’annexe à leur titre de propriété,

— en conséquence, statuant à nouveau, infirmer le jugement et débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de dépose des menuiseries, faisant référence à la résolution n°22 de l’assemblée générale du 26 septembre 2002,

— infirmer le jugement, pour violation de l’article 10C du règlement de copropriété, en ce que le jugement impose une autorisation préalable de l’assemblée générale, pour des travaux de substitution d’éléments privatifs existants, sans changement de modèle (balcon, fenêtres, portes), et conformes à l’harmonie de l’immeuble, que le règlement de copropriété n’exige pas,

— juger que le régime d’autorisation préalable de l’assemblée générale prévu par l’article 10 C n’est requis qu’en cas de travaux modificatifs de parties privatives, et non de substitution de ces parties,

— débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de dépose de menuiserie, motivée par aucun des copropriétaires n’ayant sollicité d’autorisation préalable en 2014, pour procéder à des travaux de substitution de menuiseries,

— confirmer le jugement qui a déclaré nulle la résolution n° 39 du procès-verbal du 10 mai 2016,

— infirmer le jugement qui a déclaré opposable la résolution n°41, comme s’appuyant,

' sur la résolution n°22 du procès-verbal du 26 septembre 2002, qui n’a aucune force obligatoire à l’égard des appelants,

' sur une information n°38 de l’assemblée générale du 21 mai 2014 n’ayant pas valeur de résolution,

en tout état de cause,

— déclarer inopposable la résolution n°41, comme faisant référence à un point d’information 38 de l’assemblée générale de mai 2014, ne pouvant valoir résolution,

' les travaux de substitution opérés par Mme [J] [P], épouse [V] et M. [Z] [Y] [V], n’ayant pas rompu l’harmonie de la façade,

' aucune solution technique de mise en peinture n’étant possible, une recherche sérieuse ayant été menée en 2015 et 2016,

— infirmer le jugement qui a ordonné la dépose des menuiseries, aucune résolution, conforme à l’article 10C du règlement des copropriétaires, ne permettant de donner un fondement légal à cette demande,

— juger qu’elle sera recevable à exiger la réunion d’une assemblée générale extraordinaire avec pour ordre du jour la dépose des menuiseries des copropriétaires qui n’ont eu aucune autorisation,

— débouter le syndicat des copropriétaires de toute demande de remise en état des fenêtres et/ou de dépose, sous astreinte, comme irrecevable et infondée,

— le débouter de tous ses moyens fins, conclusions, ainsi que de ses demandes de dommages intérêts et d’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] sise [Adresse 2] à [Localité 11] à lui payer la somme de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] sise [Adresse 2] à [Localité 11] aux entiers dépens sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Les 'dire et juger’ et les 'constater’ ne sont pas des prétentions en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi ; en

conséquence, la cour ne statuera pas sur celles-ci, qui ne sont en réalité que le rappel des

moyens invoqués ;

Il y a lieu de recevoir Mme [R] [L] en son intervention volontaire ;

Sur les demandes d’inopposabilité de résolutions

Il résulte de l’article 17 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 que les décisions du syndicat des copropriétaires sont prises en assemblée générale des copropriétaires ;

Leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d’un conseil syndical ;

Il résulte de l’article 26 b de la loi que sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant la modification, ou éventuellement l’établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes, et que s’agissant des mesures ayant une incidence sur l’usage et la jouissance par les copropriétaires de leurs parties privatives, non comprises dans le règlement de copropriété initial, elles ne peuvent être adoptées que par une résolution prise à l’unanimité des membres du syndicat des copropriétaires ;

Il résulte de l’article 13 de cette même loi que le règlement de copropriété et les modifications qui peuvent lui être apportées ne sont opposables aux ayants cause à titre particulier des copropriétaires qu’à dater de leur publication au fichier immobilier ;

L’article 10 du règlement de copropriété stipule :

'Tout ce qui ce contribue à l’harmonie et à l’unité de l’immeuble dans la partie d’habitation

et plus généralement à son esthétique, comme les portes palières, les fenêtres, persiennes,

garde-corps, balustrades, rampes et barres d’appui des balcons et fenêtres, peintures,

encadrements, ne pourra bien que constituant des parties privées, être modifié sans le

consentement de la collectivité des copropriétaires concernés';

Cet article ne fixe pas une règle esthétique mais rappelle une règle de procédure classique aux termes de laquelle seule l’assemblée générale des copropriétaires est compétente pour homologuer un projet de travaux de nature à rompre l’harmonie visuelle des façades ;

Le débat sur la conformité visuelle ou non des travaux effectués par M. & Mme [V] à l’harmonie recherchée par la copropriété est sans objet puisque par principe, la copropriété est seule juge de cette harmonie ; la question n’est pas de rechercher si les travaux réalisés maintiennent une homogénéité ou pas mais de vérifier si ces travaux ont été autorisés par l’assemblée générale qui seule décide de cette homogénéité ;

Sur la demande de M. & Mme [V] tendant à leur voir déclarer inopposable la résolution n° 22 de l’assemblée générale du 26 septembre 2002

M. [Z] [V] et Mme [J] [P], épouse [V], soutiennent que la résolution n°22 du procès-verbal du 22 septembre 2002 ne leur serait pas opposable en ce qu’elle ne leur aurait pas été transmise le jour de l’achat de leurs lots, comme en fait foi l’acte du 26 avril 2013 ;

Ils ajoutent plus loin, à l’appui de leur demande d’inopposabilité de la résolution n°41 du procès-verbal du 19 mai 2016, que cette résolution n°22, qui servirait de fondement à la résolution n°41, n’aurait pas été publiée au fichier immobilier ;

Le syndicat des copropriétaires soutient quant à lui que cette résolution n°22 ne modifiant pas le règlement de copropriété, elle n’avait pas être publiée au fichier immobilier pour être opposable aux acquéreurs ultérieurs de lots de copropriété ;

Il ajoute, si cette résolution était considérée comme un acte modificatif du règlement, que les demandeurs n’établissent pas que cette résolution n’a pas été annexée à leur acte de propriété ;

En l’espèce, la résolution litigieuse est intitulée 'Demande de Monsieur [M] de changer à ses frais les fenêtres de son appartement par des éléments plus modernes avec isolation thermique et phonique, débat, vote’ ; elle est ainsi libellée : 'Monsieur [M] explique que pour des raisons d’isolation thermique et phonique, il est obligé de changer ses fenêtres par des croisées à double vitrage. Par contre, pour les fenêtres de la salle d’eau, il est obligé de procéder à l’installation d’une fenêtre à deux vantaux, les châssis basculants ne se faisant pas dans les dimensions nécessaires.

A l’unanimité des présents et représentés, les copropriétaires donnent leur accord à M. [M] pour changer ses fenêtres, la conception de la fenêtre de la salle de bain, à condition que celle-ci reste dans l’aspect aluminium ; il est précisé que les autres copropriétaires qui voudraient faire de même, devraient obligatoirement se conformer au modèle qui est accordé à M. [M] ;

L’ensemble de ce que dessus est adopté à l’ensemble des présents et représentés.' ;

Il est constant que la partie de la résolution susceptible d’entraîner une obligation supplémentaire pour les copropriétaires, à savoir 'Il est précisé que les autres copropriétaires qui voudraient faire de même, devraient obligatoirement se conformer au modèle qui est accordé à Monsieur [M]', n’a pas été publiée au fichier immobilier en tant que modification du règlement de copropriété ; cependant cette résolution n’a pas modifié l’article 10 précité du règlement de copropriété, elle n’a fait qu’apporter une précision qui s’explique par le fait que M. [M] ayant été le premier à solliciter le remplacement de ses fenêtres, il a été décidé pour des raisons pratiques d’homogénéité de l’ensemble de la façade, d’imposer à tous ceux qui voudraient faire de même de se conformer au modèle de ce dernier ;

En outre, M. & Mme [V], contrairement à ce qu’ils soutiennent, ne produisent pas l’acte de vente de leur bien en son intégralité ; ils versent aux débats l’attestation notariale (pièce n° 1-1) et la première page de l’acte de vente accompagnée de l’état daté renseigné par le syndic (pièce n° 1-2) ; rien ne dit par conséquent que la résolution n°22 de l’assemblée générale du 26 septembre 2002 n’a pas été mentionnée dans l’acte de vente ;

Cette résolution s’impose par conséquent à M. & Mme [V] et à Mme [L] ;

Le jugement doit être confirmé en ce qu’il a débouté M. & Mme [V] de leur demande de ce chef ;

Il doit être ajouté au jugement que Mme [L] est débouté de sa demande similaire ;

Sur le point d’information n° 38 de l’assemblée générale du 21 mai 2014

Ce point d’information indique :

'Nous vous rappelons que l’assemblée générale de 2002 dans sa résolution 22 a décidé que les fenêtres devaient avoir un aspect aluminium.

Il est précisé également dans cette résolution que les autres copropriétaires qui voudraient faire de même, devraient obligatoirement se conformer au modèle accordé à M. [M].

Nous vous transmettons un tableau récapitulatif des différentes offres obtenus pour changement des menuiseries.

Il a été décidé que les copropriétaires qui souhaitent changer les menuiseries en informent le conseil syndical ou le syndic. En effet, une commande groupée permettra de réaliser des économies d’échelle.

L’assemblée générale décide de retenir les entreprises suivantes pour effectuer les travaux :

— Superhermint

— Pougeois

…' ;

Une consultation du syndic et du conseil syndical a été ainsi prévue pour tout changement de fenêtres, il ne s’agit pas d’une règle de validation mais seulement d’un avis consultatif ; ce point d’information ne change rien à l’obligation principale de requérir l’aval de l’assemblée générale pour tout projet de travaux et ne contredit pas plus l’article 10 du règlement de copropriété ;

Ce point ne saurait être déclaré inopposable à M. et Mme [V] et à Mme [L] ;

Le jugement doit être confirmé en ce qu’il a débouté M. & Mme [V] de leur demande de ce chef ;

Il doit être ajouté au jugement que Mme [L] est débouté de sa demande similaire ;

Sur la demande de M. [Z] [V] et Mme [J] [P], épouse [V] tendant à leur voir déclarer inopposable la résolution n°41 du procès-verbal du 19 mai 2016

La résolution n°41 est intitulée 'décision à prendre concernant le remplacement des fenêtres non conformes aux décisions d’assemblées générales du logement d’un occupant’ et indique :

'L’assemblée générale décide de laisser un délai de six mois afin de trouver une solution technique afin d’harmoniser la façade, concernant le remplacement des fenêtres non conformes aux décisions des assemblées générales du logement d’un copropriétaire’ ;

M. & Mme [V] sollicitent que cette résolution leur soit déclarée inopposable en ce qu’elle serait illégale comme reposant sur des décisions d’assemblée générale qui leur sont inopposables, comme celle de 2002, ou inexistantes s’agissant de celles de 2014 et de 2016 qui ne sont que des points d’information ;

Le syndicat des copropriétaires estime quant à lui que l’argumentation des demandeurs est difficilement compréhensible et que le délai de six mois étant largement écoulé, les demandeurs n’ont plus aucun intérêt à solliciter son annulation ;

Le premier juge a exactement relevé que la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, si elle prévoit que les copropriétaires opposants ou défaillants peuvent, dans les deux mois de la notification du procès-verbal concerné, solliciter son annulation ou celle de certaines des résolutions y figurant, ne prévoit nullement que des décisions, non annulées et ayant par conséquent force obligatoire, puissent être déclarées inopposables à certains copropriétaires et opposables à d’autres ;

Le premier juge a justement retenu que la demande de M. & Mme [V], qui ne tend pas à obtenir l’annulation de cette résolution, peut donc être rejetée de ce seul fait ;

Comme l’a dit le tribunal, il ne peut être envisagé de requalifier leur demande en une demande d’annulation dès lors qu’ils ont, au vu du procès-verbal, voté 'pour’ cette résolution et qu’ils sont par conséquent irrecevables à agir en annulation de cette résolution ;

Le jugement est confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de M. et Mme [V] tendant à leur voir déclarer la résolution n°41 inopposable ;

Il doit être ajouté au jugement que Mme [L] est déboutée de sa demande similaire ;

Sur la demande d’annulation de la résolution n° 39 de l’assemblée générale du 19 mai 2016

La résolution 39 est intitulée 'décision à prendre concernant la référence des matériaux des

fenêtres de l’immeuble en vue de leur remplacement’ et indique 'l’assemblée décide de

maintenir les matériaux suivants : en aluminium galvanisé naturel, pour le remplacement des fenêtres de la résidence, et ce, afin de garder l’harmonie de la façade de l’immeuble. Tous les copropriétaires souhaitant effectuer les travaux devra fournir au syndic et au conseil syndical le descriptif technique desdits travaux avant validation';

Il résulte de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 que doit être adoptée à la majorité des voix de tous les copropriétaires, réunis en assemblée générale, l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ; ces dispositions sont reprises dans l’article 10 du règlement de copropriété, dans sa rubrique 'parties privées – particularités – harmonie', qui prévoit que 'tout ce qui contribue à l’harmonie et l’utilité de l’immeuble dans sa partie d’habitation et plus généralement à son esthétique, comme les portes palières, les fenêtres, persiennes, garde-corps, balustrades, rampes et barres d’appui des balcons et fenêtres, peinture et encadrements, ne pourra, bien que constituant des parties privées, être modifié sans le consentement de la collectivité des copropriétaires concernés’ ;

Aux termes de cette résolution, l’assemblée générale a décidé de confirmer le choix technique et esthétique de l’aluminium anodisé naturel et de soumettre à l’approbation du syndic et du conseil syndical tout nouveau projet de travaux ;

Cette résolution ne remet pas en cause l’exigence de base de l’accord préalable de l’assemblée générale des copropriétaires à tout projet de travaux ; elle ajoute simplement une nouvelle étape afin de faciliter le travail de l’assemblée générale ; le conseil syndical et le syndic professionnel le cabinet Foncia seront chargés en amont de vérifier la faisabilité technique du projet sans préjudice du dernier mot revenant à l’assemblée générale ; elle ne contrevient pas à l’article 10 du règlement et est donc valide ;

La résolution 39 concerne le choix des matériaux concernant le changement des volets de la résidence ; pour que l’unanimité puisse être requise conformément à l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, il faudrait que le vote concerne une décision portant atteinte à la destination ou aux modalités de jouissance des parties privatives ; tel n’est pas le cas ici puisque la résolution n° 39 ne concerne que le choix des matériaux permettant à un copropriétaire qui envisage de changer ses volets, de disposer des préconisations techniques ; cette disposition ne comporte aucune atteinte à la destination ou aux modalités de jouissance des parties privatives ;

Le jugement doit donc être réformé en ce qu’il a annulé la résolution n°39 de l’assemblée générale du 19 mai 2016 ;

M. & Mme [V] et Mme [L] doivent être déboutés de leur demande de ce chef ;

Il doit être ajouté au jugement que la demande similaire de Mme [L] est rejetée ;

Sur la demande reconventionnelle présentée par le syndicat des copropriétaires tendant à voir ordonner, sous astreinte, à M. & Mme [V] de procéder à des travaux de dépose et de remise en état de leurs fenêtres

Il résulte de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 que doit être adoptée à la majorité des voix de tous les copropriétaires, réunis en assemblée générale, l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ;

Ces dispositions sont précisées dans l’article 10 du règlement de copropriété, dans sa rubrique 'parties privées – particularités – harmonie', qui prévoit que 'tout ce qui contribue à l’harmonie et l’utilité de l’immeuble dans sa partie d’habitation et plus généralement à son esthétique, comme les portes palières, les fenêtres, persiennes, garde-corps, balustrades, rampes et barres d’appui des balcons et fenêtres, peinture et encadrements, ne pourra, bien que constituant des parties privées, être modifié sans le consentement de la collectivité des copropriétaires concernés’ ;

Le syndicat des copropriétaires demande que M. [Z] [V] et Mme [J] [P], épouse [V], soient condamnés à des travaux de dépose et de remise en état de leurs fenêtres puisqu’ils ont effectué ces travaux sans règlement de copropriété ;

M. [Z] [V] et Mme [J] [P] épouse [V], estiment quant à eux qu’ils n’avaient pas à obtenir l’autorisation de l’assemblée générale dès lors que le matériau des fenêtres qu’ils ont faites installer ne correspondait pas à celui recommandé dans les points d’information des assemblées générales de 2014 et 2015, elles étaient d’une couleur proche et ne modifiaient pas l’aspect extérieur ;

Le premier juge a exactement relevé qu’il apparaît que si l’article 10 du règlement de copropriété peut sembler légèrement plus restrictif de la liberté de jouissance des copropriétaires sur les parties privatives, il est licite au regard de l’article 25b de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, qu’il ne fait que préciser, et s’impose à tous les copropriétaires ;

Or, ce texte ne distingue pas selon que les travaux envisagés modifient de fait, après la seule appréciation des copropriétaires concernés, l’aspect extérieur de l’immeuble ou pas, mais prévoit que 'tout ce qui contribue à l’harmonie de l’immeuble (..) et plus généralement son esthétique comme les fenêtres (…) ne pourra, bien que constituant des parties privées, être modifié sans le consentement de la collectivité des copropriétaires concernés’ ;

Le premier juge a justement retenu que les fenêtres de l’appartement de M. [Z] [V] et Mme [J] [P], épouse [V] contribuant par nature à l’harmonie de l’immeuble et à son esthétique, les travaux les affectant devaient être autorisés par l’assemblée générale à la majorité de l’article 25 ; la distinction opérée par M. & Mme [V] et Mme [L] entre 'substitution d’éléments privatifs existants’ et 'modifications de parties privatives', est inopérante ;

M. [Z] [V] et Mme [J] [P], épouse [V], ayant fait exécuter ces travaux, suivant facture du 20 décembre 2014 de l’entreprise Menuiserie Vincente, sans avoir sollicité l’autorisation de l’assemblée générale, le jugement est confirmé en ce qu’il a fait à la demande du syndicat des copropriétaires tendant à les voir enjoindre de réaliser des travaux de dépose et de remise en état ;

M. & Mme [V] n’étant plus propriétaires et le syndicat ne formulant aucune demande contre Mme [L], le jugement est confirmé en ce qu’il a rejeté la demande d’astreinte ;

Sur la demande de dommages et intérêts présentée par M. & Mme [V]

M. [Z] [V] et Mme [J] [P], épouse [V], sollicitent la condamnation du syndicat des copropriétaires à leur verser la somme de 1 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par le comportement du syndicat des copropriétaires à leur égard depuis deux ans ;

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement en ce qu’il a débouté M. & Mme [V] de leur demande de dommages-intérêts ;

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement déféré sur le sort des dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

M. & Mme [V], parties perdantes, doivent être condamnés in solidum aux dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par M. & Mme [V] et Mme [L] ;

Sur l’application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 'le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires’ ;

M. & Mme [V], perdant leur procès contre le syndicat, le jugement doit être infirmé en ce qu’il les a dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ;

La demande de M. & Mme [V] de ce chef doit être rejetée ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Reçoit Mme [R] [L] en son intervention volontaire ;

Confirme le jugement, sauf en ce qu’il a :

— annulé la résolution n° 39 de l’assemblée générale du 19 mai 2016,

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit que chaque partie conservera en outre la charge de ses propres dépens,

— dit qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, M. [Z] [V] et Mme [J] [P], épouse [V], seront dispensés de la dépense commune des frais de procédure en ce qui concerne les dépens restant éventuellement à la charge du syndicat des copropriétaires ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déboute M. [Z] [V] & Mme [J] [P] épouse [V] et Mme [R] [L] de leur demande d’annulation de la résolution n° 39 de l’assemblée générale du 19 mai 2016 ;

Déboute M. [Z] [V] & Mme [J] [P] épouse [V] de leur demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;

Condamne in solidum M. [Z] [V] & Mme [J] [P] épouse [V] aux dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7], sis [Adresse 2] à [Localité 10] la somme de 2.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT