Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 05 DÉCEMBRE 2024

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/12816 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGEBV

Décision déférée à la Cour : Arrêt du 24 Mai 2022 -Tribunal de première instance de Paris – RG n° 1122000813

APPELANT

Monsieur [J] [H]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par M^e Thibaut EXPERTON, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉE

S.A. ELOGIE SIEMP immatriculée au RCS sous le numéro 552 038 200

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Fabrice POMMIER de l’ASSOCIATION AMIGUES, AUBERTY, JOUARY & POMMIER, avocat au barreau de PARIS, toque : J114

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 octobre 2024 audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M^me Aurore DOCQUINCOURT,conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre

M^me Muriel PAGE, Conseiller

M^me Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère

Greffier, lors des débats : Marylène BOGAERS.

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Anne-Laure MEANO, présidente de chambre et par Apinajaa THEVARANJAN, greffier, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 1er octobre 1986, la société SEMlDEP devenue la SA ELOGIE-SIEMP a donné à bail à M [J] [H] un appartement à usage d’habitation (logement conventionné) situé au [Adresse 1].

Des loyers étant demeurés impayés, la SA ELOGIE-SIEMP a fait signifier par acte d’huissier du 23 août 2021 un commandement de payer la somme de 5509,14 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme de juillet 2021 inclus, incluant des suppléments de loyer de solidarité, et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte d’huissier en date du 6 janvier 2022, la SA ELOGIE-SIEMP a fait assigner M [J] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux ñns de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— faire injonction à M [J] [H] de communiquer son avis d’imposition de l’année 2020,

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur,

— ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, ainsi que la séquestration des meubles,

— condamner M [J] [H] à lui payer les loyers et charges impayés, soit la somme de 8657,22 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi,

— condamner le défendeur à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Par jugement réputé contradictoire entrepris du 24 mai 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er octobre 1986 entre la société SEMIDEP devenue la SA ELOGIE-SIEMP et M [J] [H] concemant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] sont réunies à la date du 23 octobre 2021 ;

ORDONNE en conséquence à M [J] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M [J] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA ELOGIE-SIEMP pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.133-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M [J] [H] à verser à la SA ELOGIE-SlEMP la somme de 11029,60 euros (décompte arrété au 22 mars 2022 incluant la mensualité de février 2022) correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation avec les intérêts au taux légal à compter du 23 août 2021 sur la somme de 5509,14 euros et à compter du 6 janvier 2022 pour le surplus ;

ENJOlNT à M [J] [H] de produire son avis d’impôt 2020 à la SA ELOGIE-SlEMP;

CONDAMNE M [J] [H] à verser à la SA ELOGIE-SIEMP une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (soit à ce jour 923,01 euros au titre du loyer majoré par le SLS et 70,37 euros au titre de la provision sur charges) à compter du 23 mars 2022 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou ensuite de l’expulsion) ;

CONDAMNE M [J] [H] à verser à la SA ELOGIE-SIEMP une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M [J] [H] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 7 juillet 2022 par M. [J] [H],

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 6 octobre 2022 par lesquelles M. [J] [H] demande à la cour de :

REFORMER totalement le jugement du 24 mai 2022 rendu par la Chambre de proximité du Tribunal Judiciaire de Paris sous le numéro RG n° 11-22-000813,

Statuer de nouveau

CONFIRMER que le contrat bail du 1er octobre 1986 conclu entre Monsieur [J] [H] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] est toujours valide,

DIRE que la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail et visé dans le commandement

de payer en date du 23 aout 2021 n’a pas été acquise le 24 octobre 2021, de telle sorte que le contrat de bail est toujours valide,

DIRE n’y avoir lieu à l’application d’un supplément de loyer dit de solidarité du fait que les revenus de Monsieur [J] [H] d’un montant de 9492 euros au titre de la déclaration 2021, n’ont pas excédé de 20 % les plafonds de ressources exigés pour l’attribution d’un logement social lequel sont fixés à un montant de 21 805 euros au sein de la ville de [Localité 3],

EN CONSEQUENCE

ANNULER la dette locative d’un montant de 11029,60 euros, et 'à l’indemnité d’occupation due à compter du 23 mars 2022",

DEBOUTER la SA ELOGIE SIEMP de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions,

EN TOUT ETAT DE CAUSE

CONDAMNER reconventionnellement la SA ELOGIE SIEMP au profit de Monsieur [J] [H] à la somme de 10.000 à titre de dommages et intérêts, au visa de l’article 1240 du Code civil,

CONDAMNER la SA ELOGIE SIEMP à verser à Monsieur [J] [H], 'Madame [L]' la somme de 3.000 €, en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER 'le’ même aux entiers dépens de l’instance.

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 22 décembre 2022 au terme desquelles la SA Elogie-Siemp demande à la cour de :

Confirmer le jugement du 24 mai 2022 rendu par le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a condamné Monsieur [J] [H] au paiement de la somme de 11.029,60 €, la dette ayant été apurée au 16 décembre 2022 (terme de novembre 2022 inclus),

Débouter Monsieur [J] [H] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

Condamner Monsieur [J] [H] à payer à '[Localité 3] HABITAT’ la somme de 1.000 € au titre de l’article 700,

Condamner Monsieur [J] [H] aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes principales de la SA Elogie-Siemp

* Sur l’acquisition de la clause résolutoire

M. [H] fait grief au jugement entrepris d’avoir constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 23 octobre 2021 et d’avoir ordonné son expulsion, alors qu’il fait valoir que la dette est uniquement constituée par des suppléments de loyer de solidarité, qu’il n’avait pas été informé de leur application par le bailleur, et qu’il n’était pas concerné par l’application du SLS en ce que son revenu fiscal de référence 2021 s’élevait à 9492 euros, de sorte que ses revenus n’ont pas excédé de 20% les plafonds de ressources exigés pour l’attribution d’un logement social fixés à un montant de 21.805 euros pour la ville de [Localité 3]. Il sollicite donc que la SA Elogie-Siemp soit déboutée de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire.

La SA Elogie-Siemp conclut à la confirmation du jugement entrepris en ce qu’il a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, en faisant valoir que la dette visée au commandement de payer n’a pas été apurée dans le délai de deux mois. S’agissant de l’application du SLS, elle soutient que la lettre d’enquête du 1er septembre 2020, puis la mise en demeure du 18 décembre 2020 alertaient M. [H] sur les conséquences du défaut de transmission de son avis d’imposition, de sorte que l’application du SLS était bien fondée. Elle précise qu’elle a informé M. [H] le 5 octobre 2022 qu’à la suite de la réception de son avis d’imposition, le SLS avait été régularisé et que la dette locative était totalement apurée, de sorte qu’elle avait 'clôturé son dossier contentieux'.

Selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, applicable aux baux en cours en application de l’article 82 II de la loi n°2015-990 du 6 août 2015:

' I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux (…).

V.-Le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…)'.

Selon l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, 'l’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer(…). Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d’un mois (…).

A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l’article L. 441-8. L’organisme d’habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d’Etat (…)'.

En l’espèce, le bail conclu le 1er octobre 1986 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges en son article 8.

La SA Elogie-Siemp justifie par les pièces produites avoir adressé à M. [H] le 1er septembre 2020 un formulaire d’enquête de ressources et a sollicité son avis d’imposition 2020; à défaut de réponse, une mise en demeure lui a été adressée le 18 décembre 2020, lui notifiant qu’à défaut de réponse, un supplément de loyer de solidarité calculé au taux maximum lui serait appliqué dès janvier 2021.

Par acte d’huissier du 23 août 2021, un commandement de payer la somme de 5509,14 euros au titre des loyers et charges impayés au 9 août 2021, terme de juillet 2021 inclus visant la clause résolutoire insérée au bail et une sommation d’avoir à fournir au bailleur l’avis d’imposition 2020 et à retourner l’enquête sociale complétée a été délivré à M. [H]. La somme visée au commandement comportait les SLS appelés suite au défaut de réponse du locataire à l’enquête de ressources, ce que le bailleur était fondé à faire en application de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation précité.

Il est constant que cette somme n’a pas été payée dans les deux mois suivants. Les conditions d’application de la clause résolutoire sont donc en principe réunies.

Toutefois, conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précité, si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué.

Or, en l’espèce, M. [H] a fourni son avis d’imposition, ce qui a conduit la SA Elogie-Siemp à annuler le SLS sur la quittance du mois d’octobre 2022 à hauteur de la somme de 16.578,36 euros et à lui indiquer que 'la procédure contentieuse sera clôturée'. Il résulte du dernier décompte produit en date du 16 décembre 2022 qu’il n’y a plus de dette locative.

Il convient dès lors, infirmant le jugement entrepris sur ce point, d’octroyer rétroactivement à M. [H] des délais de paiement d’une durée de 16 mois à compter du commandement de payer du 23 août 2021, de sorte que ces délais de paiement ont suspendu les effets de la clause résolutoire et que celle-ci est réputée n’avoir pas joué dès lors que la dette a été apurée dans les délais impartis.

Le jugement sera donc infirmé sur ce point, ainsi que sur les demandes subséquentes d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation, dont la SA Elogie-Siemp sera déboutée.

* La dette locative

La SA Elogie-Siemp sollicite l’infirmation du jugement entrepris en ce qu’il a condamné M. [H] au paiement de la somme de 11.029,60 euros, la dette ayant été apurée selon décompte du 16 décembre 2022.

M. [H] sollicite également l’infirmation du jugement entrepris et demande 'l’annulation de la dette locative et à l’indemnité d’occupation due à compter du 23 mars 2022".

Il convient d’infirmer le jugement entrepris et de constater que la dette locative a été apurée le 16 décembre 2022.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts de M. [H]

M. [H], fondant sa demande sur l’article 1240 du code civil, fait valoir que la SA Elogie-Siemp a eu une attitude fautive en appliquant un supplément de loyer de solidarité à son égard, alors qu’il est locataire depuis plus de trente ans et que le bailleur, sachant qu’il avait des difficultés à comprendre le français, aurait dû lui envoyer un courrier explicatif et prélever l’intégralité des sommes affichées sur l’avis d’échéance, ce qui aurait certainement déclenché une réaction de sa part. Il sollicite en conséquence la somme de 10 000 euros de dommages et intérêts à ce titre.

La SA Elogie-Siemp conclut au débouté de la demande, en faisant valoir que l’application du SLS était fondée, et qu’elle a fait preuve de bienveillance en acceptant de régulariser le SLS et de clôturer le dossier contentieux.

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, l’application du SLS par la SA Elogie-Siemp en l’absence de réponse du locataire à l’enquête de ressources et de communication de son avis d’imposition, après mise en demeure infructueuse, procède de la stricte application de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation précité et ne saurait donc constituer une faute susceptible d’engager la responsabilité du bailleur.

En conséquence, il convient de débouter M. [H] de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

La présente procédure s’étant avérée nécessaire pour que M. [H] réponde à l’enquête de ressources et communique son avis d’imposition, il convient de le condamner aux dépens de première instance, confirmant le jugement entrepris sur ce point, et d’appel.

L’équité commande de ne pas prononcer de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile, que ce soit en première instance, infirmant le jugement entrepris sur ce point, ou en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Infirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a condamné M. [J] [H] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer,

Et statuant à nouveau sur les chefs de dispositif infirmés et y ajoutant,

Accorde à M. [J] [H] des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, d’une durée de 16 mois à compter du commandement de payer du 23 août 2021;

Constate que la dette locative a été entièrement payée dans le délai de 16 mois ainsi octroyé et que la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ;

Déboute en conséquence la SA Elogie-Siemp de ses demandes d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation,

Déboute M. [J] [H] de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts,

Dit n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [J] [H] aux dépens d’appel,

Rejette toutes autres demandes.

La Greffière La Présidente