Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 12 SEPTEMBRE 2024

(n° , 2 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/07697 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CFVLX

Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 Janvier 2022 -Juge des contentieux de la protection de PARIS – RG n° 11-21-9884

APPELANTE

Madame [W] [J]

née le 19 avril 1978 à [Localité 5] (92)

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Localité 4]

Représentée par M^e Sarah GARCIA, avocat au barreau de PARIS, toque : C2182

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/006071 du 30/03/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

INTIMEE

E.P.I.C. [Localité 7] HABITAT

RCS 344 810 825

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Yves CLAISSE de la SELARL CENTAURE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0500

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 Juin 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M^me Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre

M^me Muriel PAGE, Conseillère

M^me Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Joëlle COULMANCE

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 2 juin 2010, l’établissement EPIC [Localité 7] habitat-OPH a consenti un bail d’habitation à Mme [W] [J] sur des locaux situés au [Adresse 2]) à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 675,78 euros.

Par acte d’huissier de justice du 21 janvier 2021, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 5.483,08 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [W] [J] le 21 janvier 2021.

Par acte d’huissier de justice du 23 septembre 2021, Paris habitat-OPH a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de constat de la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire, et à titre subsidiaire résiliation judiciaire, expulsion, condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges et de la somme de 9 806,96 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 23 septembre 2021, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer.

À l’audience du 26 novembre 2021, [Localité 7] habitat-OPH a actualisé la dette locative à 11.726,48 euros, loyer de novembre 2021 inclus. Il s’est opposé à tout délai de paiement.

Mme [W] [J] a exposé des difficultés personnelles, familiales et financières et a sollicité des délais de paiement.

Par jugement contradictoire entrepris du 21 janvier 2022 le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :

Constate que la dette locative visée dans le commandement de payer du 21 janvier 2021 n’a pas été réglée dans le délai de 2 mois

Constate, en conséquence, que le contrat conclu le 2 juin 2010 entre l’établissement EPIC [Localité 7] HABITAT OPH, d’une part, et Madame [W] [J], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 6]) à [Localité 7] est résilié depuis le 22 mars 2021.

Dit n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Madame [W] [J], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

Ordonne à Madame [W] [J] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que des occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] ainsi que le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

Dit qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de

tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

Dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et

L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Rappelle que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

Condamne Madame [W] [J] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

Condamne Madame [W] [J] à payer à l’établissement EPIC [Localité 7] HABITAT OPH la somme de 11.393 euros au titre de l’arriéré de locatif arrêté au 26 novembre 2021, échéance de novembre 2021 incluse et frais de procédure déduits, avec intérêts au taux légal à compter du 21 janvier 2021 sur la somme de 5.483,08 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 4.323,88 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

Déboute l’établissement EPIC [Localité 7] HABITAT OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Madame [W] [J] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer du 21 janvier 2021 et celui de l’assignation du 23 septembre 2021,

Ordonne la transmission de la présente décision, par l’intermédiaire du greffe, au Préfet de [Localité 7] en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées prévu par la loi n°90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en oeuvre du droit au logement.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 14 avril 2022 par Mme [W] [J]

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 16 avril 2024 par lesquelles Mme [W] [J] demande à la cour de :

Déclarer Madame [J] recevable et bien fondé en son appel ;

Y faisant droit,

Infirmer la décision déférée en ce qu’elle a débouté Madame [J] de ses demandes ;

En conséquence,

Dire que la clause résolutoire a été mise en cause de mauvaise foi ;

Annuler le commandement de payer et les actes subséquents,

Dire que le bail n’est pas résilié.

Rejeter la demande de résiliation et d’expulsion

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 30 septembre 2022 au terme desquelles l’EPIC [Localité 7] habitat-OPH demande à la cour de :

CONFIRMER en sa totalité le jugement attaqué ;

DEBOUTER Madame [J] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

En conséquence, en statuant à nouveau :

A titre principal,

— 'JUGER le défaut de paiement des loyers mensuels et l’absence de paiement des causes du commandement de payer délivré à Madame [J] le 21 janvier 2021 :'

CONSTATER que le bail est résilié de plein droit depuis le 22 mars 2021 par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire et que l’occupation postérieure de Madame [J] est sans droit ni titre ;

A tire subsidiaire,

CONSTATER le défaut de paiement des loyers mensuels ;

PRONONCER la résiliation judiciaire du contrat de location conclu entre les parties et dire que Madame [J] est occupante sans droit ni titre à compter de la décision rendue ;

En conséquence,

ORDONNER l’expulsion de Madame [J] et de tous occupants de son chef, et de tous biens, et ce avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu ;

ORDONNER le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout lieu que l’appelante désignera ou à défaut dans un garde-meubles ou dans tout autre lieu au choix du bailleur décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire aux frais, risques et périls de l’appelante et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues ;

CONDAMNER Madame [J] à payer à [Localité 7] HABITAT-OPH une indemnité d’occupation égale au loyer mensuel, à compter de la résiliation de son contrat de location, jusqu’à complet déménagement, libération des lieux par l’ensemble des occupants, et restitution des clés ;

CONDAMNER Madame [J] à payer à [Localité 7] HABITAT-OPH la somme de 10.189, 68 euros correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation ; REJETER toutes demandes de délais de paiement formulées par Madame [J].

En tout état de cause :

— CONDAMNER Madame [J] à payer à [Localité 7] HABITAT-OPH la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du Code de procédure civile

— CONDAMNER Madame [J] aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’est pas tenue de statuer sur les demandes tendant à « constater », « donner acte », « dire et juger » en ce qu’elles ne sont pas, exception faite des cas prévus par la loi, des prétentions, mais uniquement des moyens, comme c’est le cas en l’espèce.

Par jugement du 30 juin 2022, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris a accordé à Mme [W] [J] un sursis à expulsion pendant 12 mois à compter de la date de notification du jugement, ce sursis étant subordonné au paiement de l’indemnité d’occupation.

Sur la résiliation par acquisition de la clause résolutoire

Mme [W] [J] demande l’infirmation du jugement et le rejet de la demande de résiliation du bail en soutenant que la clause résolutoire a été mise en oeuvre de mauvaise foi.

Elle indique à ce sujet qu’elle avait alerté à de nombreuses reprises son bailleur sur sa situation personnelle difficile car après le départ de son compagnon en février 2015 elle a dû assumer toute seule le paiement du loyer ; elle avait ainsi fait une demande en mars 2014 pour pouvoir déménager dans un logement en rapport avec ses capacités financières.

La régularité formelle du commandement de payer n’est pas contestée, pas plus que la dette locative en son montant et le fait que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées.

[Localité 7] habitat OPH demande la confirmation du jugement et fait observer que l’intéressée était défaillante dans le paiement des loyers bien avant la délivrance du commandement de payer.

Mme [W] [J] produit un 'bail de cohésion sociale’ conclu avec [Localité 7] habitat-OPH le 22 mars 2023 portant sur le même logement, pour le même loyer, ce contrat précisant que suite à la résiliation du bail du 2 juin 2010 par jugement du 21 janvier 2022, ce nouveau bail est signé, à effet du 22 janvier 2022.

L’appel de Mme [W] [J], sa demande d’infirmation du jugement et sa demande de 'dire que le bail n’est pas résilié’ apparaît donc sans portée concrète puisque comme elle l’indique elle même elle occupe les lieux au titre d’un nouveau bail, qui s’est substitué au bail litigieux.

En tout état de cause,

L’article 1103 du code civil dispose que : 'Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.' et l’article 1104 que 'Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.'.

Ces obligations s’imposent à tous les co-contractants.

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que 'Le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;', cette obligation étant essentielle.

Il résulte de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bailleur doit être de bonne foi dans la délivrance du commandement de payer. À défaut, la clause résolutoire ne pourrait jouer (Civ. 3, 5 février 1992, n° 90-18.557, publié) ; le juge est tenu de rechercher, quand cela Iui est demandé si Ia clause résolutoire a été mise en oeuvre de mauvaise foi étant rappelé que Ia mauvaise foi du bailleur s’apprécie au jour de la délivrance du commandement.

En l’espèce, le contrat de bail comporte une clause résolutoire stipulant qu’à défaut de paiement à l’échéance du loyer et charges au terme convenu , le bail sera résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

L’appelante invoque en réalité essentiellement sa propre bonne foi, ce qui n’est pas de nature à rapporter la preuve de la mauvaise foi de [Localité 7]- habitat OPH et a faire obstacle à la mise en 'uvre de la clause résolutoire.

Les faits qu’elle invoque se sont déroulés en 2014 et 2015 soit plusieurs années avant la délivrance du commandement de payer.

Par ailleurs, les pièces produites par Mme [W] [J] sont pour certaines très antérieures au commandement de payer (lettre alertant le bailleur sur sa situation en 2018, courriel de 2019) et pour les autres largement postérieures au commandement de payer ; en outre la pièce 11 supposée relative au droit au logement opposable de Mme [W] [J] est une photo floue, sans date ni destinataire, d’un courrier, indiquant à la personne qui le reçoit que le dossier de demande DALO est incomplet et doit être complété au plus tard le 22 mai 2022.

Si elle produit également des attestations de renouvellement régional de logement social dont il résulte que la première demande date de mars 2014 et a été renouvelée en novembre 2021; l’intimé rappelle exactement que l’attribution d’un logement social ne dépend pas uniquement de la volonté du bailleur mais d’une commission d’attribution des logements.

Le commandement de payer litigieux porte sur une dette locative remontant au mois de janvier 2020, la dette s’étant accrue postérieurement.

Au vu de ces éléments, Mme [W] [J] ne rapporte pas la preuve de la mauvaise foi qu’elle invoque et sa demande d’annulation du commandement de payer sera rejetée.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a constaté que les impayés de loyers se sont poursuivis pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer de sorte que la résiliation du bail par acquisition de clause résolutoire doit être constatée.

Il sera également confirmé en ses dispositions subséquentes, sauf à constater que l’expulsion est désormais sans objet puisque Mme [W] [J] dispose d’un autre titre d’occupation des lieux, ce qui n’est pas contesté.

Sur l’actualisation de la dette locative sollicitée par l’intimé

Il résulte du décompte produit par l’intimé devant la cour d’appel, que la dette s’élevait à la somme de 10.189, 68 euros, arrêtée au 30 septembre 2022, cette échéance incluse, correspondant à l’arriéré de paiement des sommes dues au titre de l’occupation du logement litigieux.

Toutefois, Mme [W] [J] produit un courrier en date du 9 décembre 2022, par lequel il est attesté par la caisse d’allocations familiales qu’elle a bénéficié du dispositif 'FSL maintien dans les lieux’ à hauteur de 10.191,08 euros, somme réglée à [Localité 7] habitat-OPH.

La demande de [Localité 7] habitat-OPH sera donc rejetée.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Les termes de la présente décision ne justifient pas d’infirmer le jugement en ce qui concerne les dépens et les frais de l’article 700 de première instance.

Il est équitable de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile s’agissant de la procédure d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris, sauf à constater que l’expulsion est devenue sans objet,

Et statuant à nouveau et y ajoutant,

Constate qu’il n’y a plus lieu à expulsion sur le fondement du bail du 2 juin 2010,

Rejette la demande de Mme [W] [J] en annulation du commandement de payer et des actes subséquents;

Rejette la demande de [Localité 7] habitat-OPH en condamnation de Mme [W] [J] à lui payer la somme de 10.189, 68 euros correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtée au 30 septembre 2022, cette échéance incluse;

Dit que les dépens d’appel seront partagés par moitié entre les parties,

Rejette toutes autres demandes.

La Greffière La Présidente