Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRET DU 12 NOVEMBRE 2024

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/12308 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGCFX

Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 Juin 2022 -Juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de LAGNY-SUR-MARNE – RG n° 11-22-000886

APPELANTS

Monsieur [G] [E]

Né le 7 septembre 1975 à [Localité 6]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Madame [O] [K]

Née le 21 novembre 1974 à [Localité 7]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Tous deux représentés par M^e Frédéric TROJMAN de la SELEURL TROJMAN-MOTILA ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : C0767

INTIMÉE

S.C.I SAINT SPIRE 13

Immatriculée au RCS d’EVRY sous le numéro 398 960 252

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e Nicolas RAYER, avocat au barreau de PARIS, toque : A0955

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 24 septembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre

Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre

Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller

Greffier, lors des débats : Madame Joëlle COULMANCE

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Nicolette GUILLAUME , Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI Saint Spire 13 a donné à bail à Mme [O] [K] par contrat du 1er juin 2020 un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] que cette dernière occupait avec M. [G] [E] jusqu’à la libération des lieux, devant faire suite à l’arrêté de mise en sécurité signé le 26 avril 2022 par le président de la communauté d’agglomération de Marne et Gondoire et interdisant définitivement ce logement à l’habitation, en l’état, à compter du 26 mai 2022.

Le juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Lagny-sur-Marne, saisi par la SCI Saint Spire 13 par acte d’huissier de justice délivré le 2 juin 2022, a, par jugement contradictoire rendu le 7 juin 2022 :

— déclaré irrecevables les demandes de la SCI Saint Spire 13 en constat ou prononcé de la résiliation du bail et en paiement du loyer et charges formées à l’encontre de M. [G] [E] ;

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er juin 2020 entre la SCI Saint Spire 13 et M. [G] [E] (sic) et Mme [O] [K] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] sont réunies à la date du 26 mai 2022 ;

— ordonné en conséquence l’expulsion de M. [G] [E] et Mme [O] [K] et de tous occupants de leur chef des lieux loués situés [Adresse 1] avec l’éventuel concours d’un serrurier et de la force publique en cas de besoin ;

— ordonné la suppression du délai de deux mois pour quitter les lieux, prévu aux articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamné Mme [O] [K] à verser à la SCI Saint Spire 13 la somme de 4 253,33 euros (décompte arrêté au 3 juin 2022, incluant juin 2022) au titre des loyers et charges échus et impayés ;

— condamné la SCI Saint Spire 13 à payer à M. [G] [E] et Mme [O] [K] la somme de 4 500 euros en indemnisation de leur préjudice de jouissance ;

— débouté la SCI Saint Spire 13 de sa demande d’astreinte ;

— débouté la SCI Saint Spire 13 de sa demande de condamnation en paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation ;

— débouté M. [G] [E] et Mme [O] [K] de leurs autres demandes ;

— condamné M. [G] [E] et Mme [O] [K] aux dépens de l’instance ;

— rappelé que la décision est de droit exécutoire par provision ;

— dit que la décision sera transmise par les soins du greffe, au représentant de l’Etat dans le département, en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan départemental pour le logement des personnes défavorisées prévu par la loi n°90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en oeuvre du droit au logement.

M. [G] [E] et Mme [O] [K], sont appelants de ce jugement suivant déclaration d’appel du 30 juin 2022 et par leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 25 juin 2024, demandent à la cour de l’infirmer :

* en ce qu’il a fixé leur préjudice de jouissance à la somme de 4 500 euros ;

* et en ce qu’il a condamné Mme [O] [K] à payer à la SCI Saint Spire 13 la somme de 4 253, 33 euros ;

— statuant à nouveau,

condamner la SCI Saint Spire 13 à leur payer la somme de 12 100 euros à titre de dommages intérêts ;

— juger qu’ils ne sont redevables d’aucune dette locative à l’égard de la SCI Saint Spire 13 ;

— condamner la SCI Saint Spire 13 à leur payer la somme de 4 950 euros en application de l’article L 521-3-1 du code de la construction et de l’habitation ;

— condamner la SCI Saint Spire 13 à leur payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens dont distraction.

La SCI Saint spire 13, par ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 27 décembre 2022, demande à la cour de :

— déclarer recevables mais mal fondés M. [G] [E] et Mme [O] [K] en leur appel principal ;

— la déclarer recevable en son appel incident ;

et, l’y déclarant fondée :

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il l’a condamnée à payer à M. [G] [E] et Mme [O] [K] la somme de 4 500 euros en indemnisation de leur préjudice de jouissance ;

et statuant à nouveau,

— débouter M. [G] [E] et Mme [O] [K] de leur demande d’indemnisation au titre du préjudice de jouissance ;

— débouter M. [G] [E] et Mme [O] [K] de toutes leurs demandes, fins et conclusions contraires aux présentes ;

— confirmer le jugement entrepris pour le surplus ;

— condamner M. [G] [E] et Mme [O] [K] à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 24 septembre 2024.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie à la décision entreprise et aux conclusions visées pour un exposé détaillé du litige et des moyens des parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, la cour relève, au visa de l’article 562 du code de procédure civile, qu’en l’absence de demande d’infirmation du chef du jugement entrepris rejetant la demande en paiement des frais de déménagement, elle n’est pas saisie de cette demande.

***

M. [G] [E] et Mme [O] [K] reprochent au jugement entrepris d’avoir sous-évalué leur préjudice de jouissance contestant, au vu du rapport déposé le 26 avril 2022, par l’expert [Y] désigné par le tribunal administratif dans le cadre de la procédure de mise en sécurité de leur logement, toute contribution de leur part à celui-ci, qu’ils s’évaluent à 50% du montant de leur loyer depuis l’entrée dans les lieux. Ils soutiennent en outre qu’ils justifient du paiement de leurs loyers dûs.

La SCI Saint Spire 13 soutient que les appelants ont refusé toutes leurs offres d’intervention suite à un dégât des eaux et ont pratiqué une réparation de fortune dans le but de leur nuire en obtenant l’arrêté de mise en sécurité du 26 avril 2022. Elle en déduit qu’ils sont responsables du préjudice allégué et ne sauraient donc en obtenir l’indemnisation. Elle maintient sa demande en paiement d’un arriéré de loyers.

La cour retient ce qui suit.

Sur le trouble de jouissance

Le jugement entrepris condamne la SCI Saint Spire 13 à payer à M. [G] [E] et Mme [O] [K] la somme de 4 500 euros à ce titre, après avoir relevé :

— que le dommage invoqué, tel que décrit au jour de l’expertise [Y] précitée, soit le 26 avril 2022, consiste en une désolidarisation de la structure du logement, qui s’affaisse de manière uniforme depuis la dernière crue de la Marne en 2018, s’agissant d’un chalet sur pilotis non pourvus de fondations,

— que sa réparation de ce dommage doit être limitée du fait du comportement des appelants qui ont aggravé la fragilisation de la structure du chalet en réalisant, à la suite du dysfonctionnement des canalisations existantes, une 'évacuation sauvage'

— et que l’antériorité de ce dommage par rapport au refus par les appelants des travaux de réfection de la SCI Saint Spire 13 ne permet pas d’exonérer cette dernière de sa responsabilité.

La cour adopte ces motifs dont les parties ne remettent pas utilement en cause la pertinence.

Il suffira d’ajouter que l’aggravation du dommage est établie par ce qui suit.

Si le dommage tel que décrit par l’expertise [Y] n’est pas contesté, ses causes précises, que cette expertise n’a pas établies, sont en débat. Or, l’évacuation précitée, non contestée, concerne les eaux usées de la salle de bains et débouche au pied du chalet. Elle est donc manifestement en rapport avec sa fragilisation. A cet égard, le dysfonctionnement des canalisations existantes importe peu dès lors qu’il ne dispensait pas M. [G] [E] et Mme [O] [K] du respect des règles de l’art en concertation avec la SCI Saint Spire 13 dont aucune pièce ni élément en débat n’établit l’inertie. En effet, la SCI Saint Spire 13 justifie de démarches et correspondance (pièces intimée 5 et 10), ce qui n’est pas le cas de M. [G] [E] et Mme [O] [K].

Sur l’évaluation du dommage, la cour estime, au vu de ce qui précède :

* que le dommage, consécutif à la dernière crue de la Marne en 2018, a été subi pendant toute la durée du bail, soit du 1er juin 2020, date de son effet au 26 mai 2022, date d’effet de l’arrêté de mise en sécurité du logement loué

* et que son évaluation correspondant à une minoration de loyer de 30%.

La SCI Saint Spire 13 doit donc être condamnée à payer à M. [G] [E] et Mme [O] [K] la somme de 7 920 euros (24X 330) en réparation de leur préjudice de jouissance.

Le jugement entrepris sera donc infirmé en ce qu’il a sous-évalué l’évaluation du dommage litigieux.

Sur la dette locative

M. [G] [E] et Mme [O] [K] ne contestent pas utilement leur dette locative pour les mois de mai à juillet 2021 et mars à mai 2022 inclus, dès lors que les quittances produites ne concernent pas ces mois-là (leur pièce 10), que l’attestation versée aux débats ne suffit pas à établir la preuve du paiement en liquide, contesté, d’un dépôt de garantie (pièce 11), avec lequel l’échéance de mars 2022 se compenserait et qu’ils ne justifient pas du paiement des mois d’avril et mai 2022.

Le montant de leur dette locative est en conséquence supérieur à celui retenu par le jugement entrepris dont la SCI Saint Spire 13 demande la confirmation .

Le jugement entrepris sera donc confirmé.

Sur les demandes accessoires

Chacune des parties, partiellement perdante, conservera la charge de ses dépens d’appel et aucune d’elle ne peut donc prétendre à une indemnité de procédure.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant dans les limites de sa saisine,

Confirme le jugement entrepris du chef de la dette locative ;

Infirme le chef du jugement relatif au trouble de jouissance ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne la SCI Saint Spire 13 à payer à M. [G] [E] et Mme [O] [K] la somme de 7 920 euros en réparation de leur trouble de jouissance ;

Laisse à chacune des parties la charge de ses dépens d’appel et rejette toute autre demande.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,