Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 19 DECEMBRE 2024

(n° , 2 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/12836 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGEDQ

Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 Avril 2022 -Juge des contentieux de la protection de [Localité 8] – RG n° 21-005969

APPELANT

M. [E] [X]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représenté et assisté par M^e Cyril PERRIEZ, avocat au barreau de PARIS, toque : R251

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/014079 du 10/06/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8])

INTIMÉ

M. [Y] [C]

[Adresse 7]

[Localité 5]

Représenté par M^e Daniel ROMBI, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : G0158

Ayant pour avocat plaidant : la SELARL TRAVERSO-TREQUATTRINI, avocat au barreau d’ANNECY

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 14 Novembre 2024, en audience publique, devant la Cour composée de :

Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre

Muriel PAGE, Conseiller

Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère

qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : Joëlle COULMANCE

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 18 décembre 1997, M. [E] [X] a pris à bail un appartement situé [Adresse 4] à [Localité 9], moyennant un loyer mensuel de 2.900 francs outre 72,50 francs au titre du droit au bail et 410 francs par mois au titre de provision sur charges.

Invoquant des impayés de loyers et un commandement de payer infructueux, M. [Y] [C] a, par acte d’huissier du 3 février 2020, fait assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en résiliation du bail, par acquisition de la clause résolutoire ou prononcée par le juge, expulsion, condamnation à lui payer la somme de 3.620 euros, au titre des loyers et charges impayés, actualisée à l’audience à la somme de 9.379 euros, une indemnité d’occupation et 1.000 euros au titre des dommages et intérêts.

A l’audience du 3 février 2022, M. [E] [X] a soulevé la nullité du commandement de payer, demandé le remboursement des provisions pour charges à hauteur de 20.117,61 euros en l’absence de régularisation annuelle, a fait valoir que la dette locative devait être limitée à la somme de 6.816,52 euros en janvier 2022 compris (soit 9.379 euros – les charges mensuelles de janvier 2021 à janvier 2022, soit 1.362,48 euros et le montant du chèque à la barre remis de 1200 euros).

Il a demandé la délivrance des quittances de loyers, sous astreinte ainsi que des travaux de remise en état et à titre subsidiaire a demandé des délais de paiement de 36 mois, avec suspension de la clause résolutoire.

M. [C] a soulevé la prescription triennale de la demande de remboursement de provision sur charges et s’est opposé aux demandes reconventionnelles.

Par jugement contradictoire entrepris du 7 avril 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :

Déclare que M. [Y] [C] dispose de la qualité pour agir dans le cadre de cette instance,

Dit que le commandement de payer transmis le 30 octobre 2019 et visant la clause résolutoire est nul et de nul d’effet,

Prononce la résiliation judiciaire du bail conclu le 18 novembre 1997 entre M. [Y] [C] et M. [E] [X] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] aux torts du preneur à compter de ce jour,

Ordonne en conséquence à M. [E] [X] de libérer les lieux et de restituer les clefs dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement,

Déboute M. [Y] [C] de sa demande d’astreinte,

Dit qu’à défaut pour M. [E] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [Y] [C] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

Dit n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Condamne M. [E] [X] à verser à M. [Y] [C] la somme de 9.379 euros arrêtée le 1er janvier 2022, correspondant à l’arriéré de loyers, charges, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement,

Autorise M. [E] [X] à s’acquitter de sa part dans les sommes susvisées en 23 mensualités de 390 euros, le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette,

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dûes par elle deviendra immédiatement exigible,

Rappelle que les paiements intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

Condamne M. [E] [X] à verser à M. [Y] [C] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du présent jugement et jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux (volontaire ou ensuite de l’expulsion),

Déboute M. [Y] [C] de sa demande de majoration de l’indemnité d’occupation,

Déboute M. [Y] [C] de sa demande de dommages et intérêts,

Déclare les demandes de remboursement des charges pour lesquelles la date de régularisation est antérieure au 3 février 2019 irrecevables comme étant prescrites,

Déboute M. [E] [X] de se demandes de remboursement du surplus des charges,

Déboute M. [E] [X] de l’intégralité de ses demandes de remise de quittances des loyers

Déboute M. [E] [X] de ses demandes de travaux,

Condamne M. [E] [X] à verser à M. [Y] [C] une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [E] [X] aux dépens,

Dit que le coût du commandement de payer restera à la charge de M. [Y] [C],

Rappelle que les dépens sont définis par les dispositions de l’article 695 du code de procédure civile,

Dit n’y avoir lieu à écarter les dispositions de l’article 514 du code de procédure civile,

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 7 juillet 2022 par M. [E] [X],

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 7 octobre 2022 par lesquelles M. [E] [X] demande à la cour de :

Infirmer le jugement rendu le 7 avril 2022 en tant que le juge des contentieux de la protection a :

— prononcé la résiliation judiciaire du bail à compter de ce jour ;

— ordonné en conséquence à M. [E] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de 15 jours à compter de la signification du jugement ;

— dit qu’à défaut pour M. [E] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délais, M. [Y] [C] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procédure à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

— condamné M. [E] [X] à verser à M. [Y] [C] la somme de 9 379 euros arrêtée le 1er janvier 2022, correspondant à l’arriéré de loyers, charges, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

— condamné M. [E] [X] à verser à M. [Y] [C] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du présent jugement et jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux ;

— déclaré les demandes de remboursement des charges pour lesquelles la date de régularisation est antérieure au 3 février 2019 irrecevables comme étant prescrites ;

— débouté M. [E] [X] de ses demandes de remboursement du surplus de charges ;

— débouté M. [E] [X] de l’intégralité de ses demandes de remise de quittances de loyers ;

— débouté M. [E] [X] de ses demandes de travaux ;

— condamné M. [E] [X] à verser à M. [Y] [C] une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [E] [X] aux dépens ;

— dit n’y avoir lieu à écarter les dispositions de l’article 514 du code de procédure civile ;

Débouter M. [Y] "[S]" de toutes ses demandes, fins et prétentions dirigées à l’encontre de M. [E] [X] ;

Condamner M. [Y] "[S]" à payer une somme de 18.991,32 euros à M. [E] [X] au titre de la restitution des provisions sur charges locatives payées, assortie des intérêts au taux légal à compter du 7 octobre 2022 et de leur capitalisation à chaque échéance annuelle à venir ;

Condamner M. [Y] "[S]" à réaliser les travaux de remise en état de la douche dans un délai d’un mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir ;

Condamner M. [Y] "[S]" à payer à M. [E] [X] une somme de 300 euros en réparation des troubles de jouissance qu’il a subis en ne pouvant pas utiliser la douche pendant plusieurs années et en toute hypothèse de mai à août 2019 ;

Condamner M. [Y] "[S]" à communiquer les quittances de loyer de janvier 2017 jusqu’à la date retenue pour la résiliation judiciaire du bail ;

Ordonner la compensation des sommes dues entre les parties ;

Condamner M. [Y] "[S]" à payer une somme de 2 000 euros à l’avocat désigné d’office au titre de l’aide juridictionnelle pour représenter M. [E] [X] en appel, sur le fondement des dispositions du 2° de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner M. [Y] "[S]" aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 6 janvier 2023 au terme desquelles M. [Y] [C] forme appel incident et demande à la cour de :

Infirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris le 7 avril 2022 en ce qu’il a :

Dit que le commandement de payer transmis le 30 octobre 2019 et visant la clause résolutoire est nul et nul d’effet

Déboute M. [Y] [C] de sa demande d’astreinte ;

Autorise M. [E] [X] à s’acquitter de sa part dans les sommes susvisées en 23 mensualités de 390 euros, le 5 de, chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette,

Déboute M. [Y] [C] de sa demande de majoration de l’indemnité d’occupation

Déboute M. [Y] [C] de sa demande de dommages et intérêts

Dit que le coût du commandement de payer restera à la charge de M. [Y] [C].

Condamne M. [E] [X] à verser à M. [Y] [C] une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

En conséquence statuant à nouveau,

A titre principal

Dire et juger que le commandement visant la clause résolutoire du 30/10/2019 est régulier Constater l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire insérée au contrat de bail consenti par M. [Y] [C] à M. [E] [X]

A titre subsidiaire

Prononcer la résiliation judiciaire du bail conclu le 18 décembre 1997 entre M. [Y] [C] et M. [E] [X] concernant l’appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 3] compte tenu des manquements graves de M. [E] [X], constitués par le défaut continu de paiement des loyers à compter du 7 avril « 2022 »;

En tout état de cause

Débouter M. [E] [X] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions

Ordonner l’expulsion de ce dernier et tout occupant de son chef, avec au besoin le concours de la force publique, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir.

Ordonner en conséquence à M. [E] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés clans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

Dire et juger qu’à défaut pour M. [E] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, [Y] pourra, « cieux » mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Condamner M. [E] [X] à payer à M. [Y] [C] la somme de 9.379,00 euros arrêtée au 29 décembre 2021 correspondant à l’arriéré de loyers, charges et ce avec intérêts au taux légal à compter du 3 juin 2022 (date de la signification du jugement déféré)

Dire et juger qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues par elle deviendra immédiatement exigible

Condamner M. [E] [X] à verser à M. [Y] [C] une indemnité mensuelle d’occupation de 1.000 euros, à compter du 3 juin 2022 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

Déclarer les demandes de remboursement des charges pour lesquelles la date de régularisation est antérieure au 3 février 2019 irrecevables comme étant prescrites,

Condamner M. [E] [X] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile

Condamner M. [E] [X] aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement de payer, et les frais exposés au préalable de la procédure judiciaire.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La qualité pour agir de M. [C] n’est plus contestée de sorte que le chef de dispositif du jugement sur ce point est irrévocable.

La cour observe que les demandes formulées « en tout état de cause » par M. [C] correspondent en réalité à une demande de confirmation du jugement (à l’exception de la demande de rejet des prétentions adverses et de celles relatives à l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens).

Sur la régularité du commandement de payer visant la clause résolutoire et le constat de la résiliation du bail

M. [C], appelant incident, demande l’infirmation du jugement en ce qu’il a prononcé la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire du 30 octobre 2019 et rejeté en conséquence la demande de constater l’acquisition de la clause résolutoire ; il demande à la cour de considérer que ce commandement de payer est régulier et de constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire.

Il estime que le décompte litigieux répond aux conditions du I de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs puisqu’il contient les mentions imposées et notamment le montant de la dette du locataire au principal la « nature des sommes dues, à savoir des loyers » et "la définition des périodes concernées (loyer mars 2019, avril 2019').

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le commandement de payer contient à peine de nullité notamment le montant mensuel du loyer et des charges (2°) et le décompte de la dette (3°).

Le régime des nullités de forme est applicable, de sorte que le locataire qui entend s’en prévaloir doit prouver le grief que lui cause l’irrégularité alléguée.

Le commandement délivré au locataire, doit lui permettre de vérifier la nature et le bien-fondé des sommes réclamées, et notamment préciser les dates d’échéance de ces sommes en distinguant entre loyers et charges locatives.

En l’espèce, c’est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par M. [C], lequel ne produit en cause d’appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l’appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge, après avoir exactement rappelé les termes du I de l’article 24 précité, constate que le commandement de payer du 30 octobre 2019 comporte un décompte qui ne contient pas la répartition du montant mensuel du loyer et des charges, qu’il doit donc être annulé et se trouve privé d’effet et que l’acquisition de la clause résolutoire ne peut être constatée.

La cour ajoute que ce commandement mentionne pour chaque mensualité due « loyer (pour tel mois) : 708 euros » ; or, la confusion sur ce que recouvrent précisément ces échéances est soulignée par les conclusions de M. [C] lui même puisqu 'il en résulte que cette somme ne correspond en réalité pas au « loyer » mais au montant du loyer et des charges réactualisés.

Un tel décompte préjudicie à son destinataire en ne lui permettant pas d’identifier la nature exacte des sommes réclamées ni d’appréhender leur légitimité et ne peut conduire à la résiliation du bail, alors qu’il implique un paiement rapide des sommes dues faute de quoi le bail est résilié ; il doit donc être considéré comme irrégulier et ne saurait permettre la mise en jeu de la clause résolutoire et la résiliation de ce fait.

Le jugement sera donc confirmé sur ces points.

Sur la résiliation judiciaire du bail

M. [X] demande l’infirmation du jugement en ce qu’il a prononcé la résiliation judiciaire du bail ; il soutient en substance qu’il n’est en réalité pas débiteur du bailleur, mais créditeur de celui-ci puisqu’il estime M. [C] redevable de la somme de 18.891,32 euros au titre du remboursement des provisions sur charges non régularisées.

L’existence d’une dette locative était néanmoins admise en première instance, comme il a été rappelé plus haut et comme l’a rappelé le premier juge dans ses motifs.

Aux termes de l’article 1224 du code civil (ancien 1184), la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Le juge peut donc prononcer la résiliation d’un bail dès lors qu’il est établi qu’un locataire a gravement manqué à ses obligations contractuelles.

Aux termes des articles 1728, 2° du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précitée, le locataire est tenu de l’obligation essentielle de payer le loyer aux termes convenus.

La cour d’appel qui statue sur le prononcé de la résiliation d’un bail à usage d’habitation doit apprécier la situation au jour de sa décision.

Les manquements établis devant être suffisamment graves pour justifier la résiliation, il convient , le cas échéant, de tenir compte de toutes les circonstances de la cause intervenues jusqu’au jour de la décision. (3e Civ., 22 mars 1983, pourvoi n° 81-13.508, Bull n°84)

La bonne foi dans l’exécution du contrat peut être prise en compte.

Une discussion sur le montant des charges ne peut dispenser le preneur de payer le principal des loyers. Il appartient au preneur de rapporter la preuve de ces paiements.

En l’espèce, ainsi que l’a exactement relevé le premier juge, il résulte des pièces produites que M. [X] a payé très irrégulièrement son loyer, indépendamment de la discussion, dont le bien-fondé sera examiné ci-après sur la régularisation et le remboursement des provisions pour charges, et ce sans qu’aucune explication soit invoquée.

Il résulte ainsi des décomptes produits par le bailleur qu’aucune somme n’a été payée entre septembre 2018 et juin 2019, puis qu’un règlement a été effectué à nouveau en novembre 2019, puis en janvier 2020. Jusqu’en janvier 2022 les paiements restent également irréguliers.

M. [X] se borne à verser ses relevés de compte, qui corroborent les éléments ci dessus, sans aucun commentaire et ne s’explique pas ni ne conteste, à tout le moins le fait que de nombreux loyers n’ont pas été payés aux termes convenus.

De plus, une dette de loyer s’est effectivement constituée à compter de septembre 2018 et est retenue, comme il résulte des motifs de la présente décision développés plus bas.

C’est ainsi par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par l’appelant, lequel ne produit en cause d’appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l’appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a considéré que les manquements répétés du locataire à son obligation essentielle de régler les loyers et charges au terme convenu sont d’une gravité qui justifie la résiliation judiciaire du bail.

Le jugement sera donc confirmé sur ce point et en ses chefs de dispositifs subséquents relatifs au principe du paiement d’une indemnité d’occupation et à l’expulsion.

M. [C] demande à la cour d’infirmer le jugement en ce qu’il a rejeté" sa demande d’astreinte, et de prononcer celle-ci à hauteur de 100 euros par jour de retard.

L’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que "Tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

Le juge de l’exécution peut assortir d’une astreinte une décision rendue par un autre juge si les circonstances en font apparaître la nécessité. "

En l’espèce, les circonstances ne justifient pas que l’expulsion soit assortie d’une astreinte.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

Enfin, le jugement sera également confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de condamnation de M. [C] à réparer la douche, puisque le bail est résilié, de sorte qu’aucune obligation d’effectuer ces travaux, dont la nécessité n’est au demeurant pas établie, n’incombe à M. [C].

Sur le montant de l’indemnité d’occupation

M. [C] demande l’infirmation du jugement en ce qu’il a fixé l’indemnité mensuelle d’occupation à un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, et a rejeté sa demande de « majoration » de cette indemnité à la somme de 1.000 euros par mois. Il réitère devant la cour d’appel cette demande, sans développer aucune critique particulière des motifs du jugement.

L’indemnité due par l’occupant sans droit ni titre d’un local trouve son fondement dans la protection des droits du propriétaire et dans l’article 1240 (ancien1382) du code civil, en raison de la faute délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux.

Ayant pour objet de réparer l’entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien, elle a une double nature, compensatoire et indemnitaire et peut en particulier compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire ; elle répond au principe fondamental de la réparation intégrale des préjudices, visant à rétablir aussi exactement que possible l’équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l’acte dommageable ne s’était pas produit, sans qu’il en résulte pour elle ni perte ni profit.

En l’espèce, c’est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par M. [C], lequel ne produit en cause d’appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l’appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a fixé l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges qui aurait été dû si le contrat de bail s’était poursuivi, et a rappelé que la clause du bail majorant cette indemnité doit être réputée non écrite en application de l’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 24 mars 2014 dite loi Alur (applicable au présent contrat renouvelé tacitement depuis).

La cour d’appel ajoute que le montant ainsi fixé de l’ indemnité d’occupation est conforme à sa nature indemnitaire et compensatoire.

Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

Sur la demande de remboursement de charges

Le premier juge a rejeté la demande de M. [X] en remboursement des provisions pour charges à hauteur de 20.117,61 euros fondée sur l’absence de régularisation de celles-ci.

Il a retenu, en substance, qu’une partie des demandes était prescrite et irrecevable et que, pour le surplus, les charges postérieures étaient régularisées, étant précisé que les charges pour l’année 2020 n’étaient pas encore établies par le syndic ; il a enfin considéré que les sommes non payées, au titre de l’année 2021, ne sauraient être remboursées.

M. [X] demande l’infirmation du jugement sur ce point et réitère sa demande, à hauteur de 18.991,32 euros, exposant que ce sommes correspondent aux provisions versées entre1998 et 2006, en 2012 et 2013 et de 2015 à 2021.

Il fait valoir que l’action en répétition des charges indûment perçues par le bailleur se prescrit par trois ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ; que ce jour n’est pas celui du versement de la provision, mais celui de la régularisation des charges qui seule permet au preneur de déterminer l’existence d’un indu ; il constate qu’en l’absence de régularisation pour les années visées, son action en remboursement des provisions versées pour chacun des exercices concernés n’est pas prescrite, le délai n’ayant pas commencé à courir et qu’en l’absence de régularisation, les charges locatives ne sont pas justifiées et doivent être restituées.

La somme de 18.991,32 euros sollicitée est décomposée ainsi :

—  6.750,00 euros de 1998 à décembre 2006 inclus (soit 62,50 euros × 12 mois × 9 ans) ;

—  1.228,08 euros pour l’année 2012 (soit 102,34 euros × 12 mois) ;

—  1.475,88 euros pour l’année 2013 (soit 122,99 euros × 12 mois) ;

—  9. 537,36 euros de 2015 à 2021 (soit 113,54 euros × 12 mois × 7 ans).

M. [C] soutient avoir régularisé les charges entre 2008 et 2015 mais fait valoir que le locataire ne réclamait jamais ses courriers recommandés ; il fait un récapitulatif des charges définitivement dues selon lui entre 2015 et 2021 dans ses conclusions.

Il ne propose aucun décompte à la cour comparant les provisions versées et les sommes dues.

Aux termes de l’article 7-1 alinéa 1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Aux termes de l’article 2241, alinéa 1, du code civil, la demande en justice interrompt le délai de prescription.

L’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose qu’une fois par an au moins, le bailleur devra procéder au compte de régularisation de charges en ajustant les sommes versées par le preneur à titre de provisions par rapport à celles réellement dues un mois avant la régularisation, le bailleur communiquera au locataire :

— un décompte des charges selon leur nature,

— dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs.

A compter de l’envoi du décompte, le bailleur doit tenir les pièces justificatives (factures, contrats de fourniture et d’exploitation en cours, etc.) à la disposition du locataire.

Les décomptes doivent être détaillés par nature de charge et être individualisés, la production de décomptes collectifs concernant l’ensemble des locataires d’un immeuble ne répondant pas aux exigences de la loi (Civ. 3 22 mars 2005, pourvoi 04-11.728 ; Civ. 3 31 mai 2011, pourvoi 10-18.568).

Le défaut de justification ou le défaut de régularisation annuelle peut justifier le remboursement des provisions versées par le locataire (3e Civ., 10 février 2015, pourvoi n° 13-27.20921).

L’obligation de régularisation annuelle des charges n’est cependant assortie d’aucune sanction et le bailleur peut en justifier à tout moment, y compris devant le juge, notamment pour s’opposer à l’action du locataire en répétition de charges indûment perçues par le bailleur ( 3e Civ., 25 janvier 2024, pourvoi n°22-21.379).

Cette action en remboursement se prescrit par trois ans à compter du jour de la régularisation des charges, qui seule permet au preneur de déterminer l’existence d’un indu, et non celui du versement de la provision (Civ 3, 9 novembre 2017, n° 16-22. 445 ; 3e Civ., 20 décembre 2018, pourvoi n° 17-23.895; 3e Civ., 8 mars 2018, Bull 29, pourvois 17-11.985, 17-12.015, 17-12.004 ; 3e Civ., 6 mai 2021, pourvoi n° 20-11.707).

En l’espèce,

S’agissant des charges antérieures à 2008

M. [C] ne conteste pas n’avoir procédé à aucune régularisation des charges avant 2008 (y compris par des courriers recommandés qui n’auraient pas été réclamés par l’intéressé). Il n’en justifie pas non plus devant la cour. Faute de régularisation, le délai de prescription n’a pas pu courir. M. [C] ne formule aucune critique particulière des sommes invoquées pour cette période.

M. [X] est donc fondé à demander la restitution de la somme de 6.750 euros versée à titre de provision de 1998 à décembre 2006 inclus (soit 62,50 euros × 12 mois × 9 ans).

S’agissant des charges pour les années 2012 et 2013

M. [C] n’allègue ni n’établit avoir régularisé les charges de ces années, y compris par des courriers recommandés qui n’auraient pas été réclamés par l’intéressé; par ailleurs il ne produit devant la cour d’appel aucun décompte clair et précis de celles-ci devant la cour, dans des conditions conformes aux dispositions rappelées ci-dessus, ni n’indique à combien s’élèverait selon lui les charges annuelles dues par le locataire.

La seule production des relevés de charges de la copropriété, où la part locative concernant le lot litigieux n’apparait pas clairement, apparait inintelligible et ne saurait constituer une justification suffisante et explicite.

Faute de régularisation, le délai de prescription n’a pas pu courir.

Pour l’année 2012, M. [C] ne formule aucune critique particulière du montant des provisions pour charges et d’ailleurs son courrier du 20 mars 2012 (pièce 20) confirme que sur cette année les provisions pour charges s’élevaient à 102,34 euros par mois.

M. [X] est donc fondé à demander la restitution de la somme de 1.228,08 euros pour l’année 2012 (soit 102,34 euros × 12 mois).

Il convient de relever que le courrier adressé au locataire en avril 2013 (pièce 37) se bornant à mentionner un très elliptique « réajustement des charges 2013 » ne constitue nullement un décompte détaillé de régularisation des charges.

M. [C] ne formule aucune critique particulière du quantum des provisions allégué pour 2013.

M. [X] est donc fondé à demander la restitution de la somme de 1.475,88 euros pour l’année 2013 (soit 122,99 euros × 12 mois).

S’agissant des charges pour les années 2015 à 2021

M. [C] n’établit pas avoir régularisé les charges auprès du locataire, et ce y compris par des courriers recommandés qui n’auraient pas été réclamés par l’intéressé.

Faute de régularisation, le délai de prescription n’a donc pas pu courir.

M. [X] sollicite le remboursement de la somme de 9. 537,36 euros de 2015 à 2021 (soit 113,54 euros × 12 mois × 7 ans).

M. [C] confirme dans ses conclusions que le montant du loyer hors charge était alors de 594,96 euros et celui de la provision pour charges de 113,54 euros, soit 708 euros au total, aucune indexation ou réévaluation n’ayant été effectuée pendant ces années.

M. [C] inclut dans ses conclusions un tableau des charges locatives finalement dues selon lui et de la taxe sur les ordures ménagères (TOM) pour les années 2015 à 2020 (les avis d’imposition étant produits) ; il n’établit aucun décompte récapitulatif permettant de comparer ces sommes avec les sommes versées à titre de provisions et étayant sa position selon laquelle aucun remboursement n’est dû.

Quant à l’appelant, il ne réplique pas ni ne discute les pièces produites devant la cour et justifiant les charges.

Pour l’année 2015, M. [C] produit le « relevé individuel de la copropriété » arrêté au 31 décembre 2015, qui concerne plusieurs lots, mais non un décompte de charges récapitulatif clair et intelligible pour le lot concerné, permettant de justifier la somme qu’il allègue avoir été finalement due, de 1.185,50 euros, mentionnée dans son tableau ; la lecture du relevé ne permet pas davantage de comprendre et justifier cette somme.

Seule la TOM apparaît justifiée par les avis d’imposition.

M. [X] est donc fondé à demander la restitution de la somme de 1.269 euros, trop versée (soit 1362,48 euros (provisions versées) – 93,48 euros (TOM)).

Pour les années 2016 à 2019, M. [C] produit devant la cour des justificatifs des charges locatives, individualisées et par nature, pour le lot concerné, qui ne font l’objet d’aucune critique ou contestation par la partie adverse, à hauteur de:

2016: 1.249,82 euros.

Les provisions versées s’élevant à 1.362,48 euros , M. [X] doit obtenir restitution de la somme de 112,66 euros, trop versée.

2017': 1.393,34 euros.

Les provisions versées s’élevant à 1.362,48 euros, M. [X] doit obtenir restitution de la somme de 30,86 euros, trop versée.

A partir de septembre 2018, il résulte du décompte produit par M. [C] que les paiements sont devenus très irréguliers de sorte qu’une dette locative s’est constituée, qui sera examinée ci-après, des impayés ne pouvant donner lieu à remboursement.

Pour l’année 2018, les charges justifiées par le bailleur devant la cour s’élèvent à 1.512,59 euros, soit pour 8 mois (janvier à août inclus), 1.008,39 euros.

Les provisions versées s’élevant à 908,32 euros, M. [X] doit obtenir restitution de la somme de 604,27 euros, trop versée.

Il convient donc d’infirmer le jugement, de dire en premier lieu que l’action en remboursement des provisions pour charges est recevable et non prescrite, faute de régularisation des charges ayant permis au locataire de les contester, et ce sans qu’il soit besoin de répondre au moyen de M. [C] tiré de l’article 446-4 du code de procédure civile, selon lequel le premier juge n’aurait pas dû retenir que la demande de remboursement des charges a été introduite par le locataire « dans ses écritures déposées et développées à l’audience du 3 février 2022 ».

Surabondamment, la cour d’appel observe que l’intéressé n’indique pas quelle est selon lui la date qui devrait être prise en compte, ce qui compromet l’intelligibilité de son propos et de son argumentation.

Encore plus surabondamment, il convient de rappeler que s’agissant des dispositions propres à la procédure orale, comme c’est le cas en l’espèce en première instance devant le JCP, l’article 446-1 du code de procédure civile dispose que:

« Les parties présentent oralement à l’audience leurs prétentions et les moyens à leur soutien.

Elles peuvent également se référer aux prétentions et aux moyens qu’elles auraient formulés par écrit. Les observations des parties sont notées au dossier ou consignées dans un procès-verbal.

Lorsqu’une disposition particulière le prévoit, les parties peuvent être autorisées à formuler leurs prétentions et leurs moyens par écrit sans se présenter à l’audience. Le jugement rendu dans ces conditions est contradictoire. Néanmoins, le juge a toujours la faculté d’ordonner que les parties se présentent devant lui. "

L’alinéa 1 rappelle ainsi le principe concernant l’oralité, selon lequel les conclusions écrites ne deviennent opérantes que si elles sont reprises oralement par les parties à l’audience.

Toutefois, l’alinéa 2 prévoit la possibilité d’une dispense de se présenter à l’audience et de procéder à des échanges par écrits.

De plus, l’article 446-2 prévoit une mise en état écrite organisée par le juge chargé de l’instruction de l’affaire.

C’est uniquement dans ces cas de figure que s’applique l’article 446-4 qui dispose que « La date des prétentions et des moyens d’une partie régulièrement présentés par écrit est celle de leur communication entre parties »et non de la prise de parole à l’audience ( 2e Civ., 22 juin 2017, pourvoi n° 16-17.118, Bull. 2017, II, n° 145 ; Com., 8 février 2023, pourvoi n° 21-17.932, publié).

En l’espèce, de telles circonstances ne résultent ni du jugement ni des conclusions de M. [X], ni des pièces produites. Le premier juge a donc retenu à bon droit que la demande de remboursement de charges a été présentée à l’audience du 3 février 2022.

Le jugement sera infirmé et M. [C] condamné à payer à M. [X] la somme totale de 11.470,75 euros au titre des provisions pour charges indûment versées (soit 6.750 euros +1.228,08 euros +1.475,88 euros +1.269 euros +112,66 euros+30,86 euros+604,27 euros).

Cette somme portera intérêt au taux légal à compter du 7 octobre 2022 date des conclusions de l’appelant en application de l’article 1231-6 du code civil.

Sur la dette locative

M. [X] demande l’infirmation du jugement en ce qu’il l’a condamné à payer à M. [Y] [C] la somme de 9.379 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 1er janvier 2022 et le rejet de cette condamnation ; il estime en effet qu’en raison de la non justification des charges, dont il demande par ailleurs le remboursement, il n’est redevable d’aucune dette locative .

M. [C] demande la confirmation du jugement.

Il est de principe, en application du premier alinéa de l’article 1353 du code civil, que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et que la preuve d’un paiement ou d’un non-paiement, fait juridique, peut être rapportée par tout moyen.

Il résulte du décompte produit par M. [C] que M. [X] reste lui devoir la somme de 9.379 euros arrêtée au mois de janvier 2022 inclus, la dette et le décompte remontant à septembre 2018.

M. [X] ne soutient pas avoir effectué des paiements qui n’auraient pas été pris en compte.

Il convient d’examiner la pertinence du décompte litigieux au regard des sommes appelées au titre des charges, qui sont contestées par M. [X] comme n’ayant pas fait l’objet de régularisation, et compte tenu des justificatifs produits ou non devant la cour d’appel.

Le décompte précité comporte, au titre des sommes dues chaque mois, l’échéance de 708 euros, sans distinction entre les loyers et les charges ; il est constant que cette somme inclut 113,54 euros au titre des provisions pour charges, ainsi qu’il a été dit plus haut.

Aucune régularisation de charges n’y figure, que ce soit au profit ou au détriment du locataire.

Il a été dit plus haut que les charges locatives ont été justifiées par le bailleur pour l’année 2018, à hauteur de 1.512,59 euros au total, soit pour les 4 mois de septembre à décembre, la somme de 504,19 euros ; or, les provisions pour charges s’élevaient sur ces 4 mois à une somme inférieure, de 454,16 euros (113,54 euros x 4 mois), il n’y a donc pas lieu de réduire la dette locative à ce titre.

Pour les années 2019 et 2020, M. [C] produit des justificatifs des charges locatives, individualisées et par nature, et ce sans être utilement contredit par la partie adverse, à hauteur de la somme totale de1.357,46 euros pour 2019 et de 1.507,47 euros pour 2020.

Pour 2019, les provisions pour charges s’élevant à 1.362,48 euros sur l’année, la différence doit être retirée de la dette locative, soit 5,02 euros arrondie à 5 euros.

Pour 2020, les provisions pour charges s’élevant à 1.362,48 euros sur l’année sont inférieures à la somme due, il n’y a donc pas lieu de réduire la dette locative à ce titre.

Pour l’année 2021, aucun décompte de charges individualisé clair et précis par nature de charges pour le lot concerné n’est produit ni aucune pièce justificative.

Les charges ne sont donc pas justifiées et il sera déduit de la dette locative la somme de 1.362,48 euros (soit les provisions pour charges sur 12 mois).

La dette locative s’établit donc à la somme de 8.011,52 euros arrêtée au mois de janvier 2022 inclus (soit 9.379 euros – 5 euros – 1.362,48 euros).

Le jugement sera donc infirmé et M. [X] sera condamné à payer cette somme à M. [C] et ce avec intérêt au taux légal à compter du 3 juin 2022, date de signification du jugement, conformément à la demande de M. [C].

Sur la demande de production des quittances de loyer de janvier 2017 jusqu’à la résiliation du bail

M. [X] demande l’infirmation du jugement en ce qu’il a rejeté cette demande et la réitère.

Le bailleur est tenu, en application de l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989 de remettre une quittance de loyer au locataire qui en fait la demande ; en cas d’inexécution de cette obligation, le locataire peut demander l’allocation de dommages-intérêts s’il justifie de ce que cette carence lui a causé un préjudice ; en cas de paiement partiel, le bailleur est tenu de délivrer à son locataire un reçu.

Il ne résulte pas des pièces produites devant la cour d’appel que le locataire a demandé au bailleur des quittances de loyer et se soit heurté à un refus ; comme l’a exactement énoncé le premier juge il est établi que les quittances ont été transmises par courriers avec accusé de réception retournés non réclamés, ces courriers étant également produits devant la cour d’appel sans être utilement discutés.

Il convient donc rejeter la demande en l’état, le jugement étant confirmé.

Sur la demande d’indemnisation du trouble de jouissance en raison du dysfonctionnement de la baignoire (ou de la douche)

M. [X] demande l’infirmation du jugement en ce qu’il a rejeté ses demandes au titre du trouble de jouissance et demande à la cour de condamner M. [C] à lui payer la somme de 300 euros au titre du préjudice de jouissance résultant d’un problème d’évacuation de la baignoire.

Il indique que « depuis 2019 » il doit vider la baignoire à l’aide d’une bassine et que malgré « plusieurs passages en mai, juin et août 2019 le problème d’évacuation d’eau n’est toujours pas réglé ».

Il se réfère uniquement à 3 factures de plomberie produites par la partie adverse, d’où il résulte que le bailleur a fait remplacer des joints, nettoyer un siphon de baignoire et poser une douchette courant l’été 2019 .

Il convient de rappeler à l’instar de l’intimé, qu’en application du décret du 26 août 1987 fixant la liste des réparations locatives, l’entretien du dégorgement des canalisations d’eau et le remplacement des joints relèvent du locataire.

M. [X] ne démontre pas avoir subi un trouble de jouissance justifiant l’octroi de dommages-intérêts ; notamment il ne démontre nullement ne pas avoir pu« utiliser normalement la douche » du fait d’un manquement du bailleur à ses obligations.

Le jugement sera donc confirmé.

Sur la demande de dommages-intérêts de M. [C]

M. [C] demande l’infirmation du jugement en ce qu’il a rejeté sa demande de dommages-intérêts; toutefois il ne saisit la cour d’appel d’aucune prétention sur ce point et ne demande pas la condamnation de M. [X] à lui payer une somme à titre de dommages-intérêts.

Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

Sur la demande de compensation de dettes

Conformément à l’article 1347 du code civil, il convient – dès lors qu’elle est invoquée par M. [X] – d’ordonner la compensation des dettes connexes entre les parties à due concurrence, aux fins d’extinction simultanée de leurs obligations réciproques qui ont été fixées plus haut.

Sur les délais de paiements

M. [C] demande l’infirmation du jugement en ce qu’il a octroyé des délais de paiement à M. [X] ; il conclut au rejet de cette demande.

M. [X], qui ne réplique pas, demande la confirmation du jugement.

Il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a octroyé des délais de paiement à M. [X] compte tenu de sa situation personnelle et financière.

Toutefois, le sens de la présente décision, par laquelle M. [X] n’est plus redevable d’une dette locative à l’encontre de M. [C] implique n’y avoir lieu à statuer sur l’octroi de délais de paiement.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Les termes de la présente décision justifient d’infirmer le jugement en ce qui concerne les dépens et les frais de l’article 700 de première instance et d’appel.

Il est équitable de partager les dépens par moitié entre les parties et de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile tant s’agissant de la première instance que de l’appel.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de M. [C] tendant à mettre à la charge de M. [X] les frais du commandement de payer cité plus haut .

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a condamné M. [E] [X] à verser à M. [Y] [C] la somme de 9.379 euros arrêtée le 1er janvier 2022, a déclaré les demandes de remboursement des charges de M. [E] [X] irrecevables comme étant partiellement prescrites et les a rejetées pour le surplus, et a statué sur les dépens et les frais de l’article 700 du code de procédure civile ;

Et statuant à nouveau sur les chefs de dispositif infirmés,

Déclare recevable et non prescrite la demande de M. [E] [X] en remboursement de provisions pour charges ;

Condamne M. [Y] [C] à payer à M. [E] [X] la somme totale de 11.470,75 euros au titre des provisions pour charges non justifiées ;

Dit que cette créance portera intérêt au taux légal à compter du 7 octobre 2022;

Condamne M. [E] [X] à payer à M. [Y] [C] la somme de 8.011,52 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de janvier 2022 inclus ;

Dit que cette créance portera intérêt au taux légal à compter du 3 juin 2022;

Dit que les dépens de première instance seront partagés par moitié entre les parties

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,

Et y ajoutant,

Ordonne la compensation des dettes connexes entre les parties à due concurrence ;

Dit n’y avoir lieu à statuer sur les délais de paiement;

Dit que les dépens d’appel seront partagés par moitié entre les parties,

Rejette toutes autres demandes.

La greffière Le président