Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 18 JANVIER 2024

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/15493 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CEIYI

Décision déférée à la Cour : Jugement du 29 Juillet 2021 – Juge des contentieux de la protection de villejuif – RG n° 11-21-709

APPELANTE

Madame [R] [H]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Dominique MONGET-SARRAIL de l’AARPI MODENA ADVOCATUS, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, toque : PC131

INTIMEE

E.P.I.C. OPALY

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Florence TARDY-DORIC, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, toque : PC 174

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 Décembre 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

François LEPLAT, président

Anne-Laure MEANO, président

Aurore DOCQUINCOURT, conseiller

Greffier, lors des débats : M^me Joëlle COULMANCE

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre, au lieu et place de François LEPLAT, et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 16 novembre 1998, modifié par avenant du 1er décembre 1998, l’OPHLM de [Localité 4], aux droits duquel est ensuite venu OPALY Office Public de l’Habitat [Localité 3]-[Localité 5], et aux droits duquel vient désormais VALDEVY Office Public de l’Habitat, a consenti un bail d’habitation à Mme [R] [H] portant sur un logement de trois pièces situé [Adresse 1].

Se plaignant d’une infestation de cafards, Mme [R] [H] a fait assigner OPALY OPH, par acte d’huissier du 6 avril 2021, aux fins d’ordonner au bailleur de lui proposer un nouveau logement et subsidiairement d’exécuter les travaux nécessaires, avec relogement et suspension du loyer pendant la durée des travaux, outre condamnation à lui verser des sommes à titre de dommages-intérêts.

Par jugement contradictoire entrepris du 29 juillet 2021 le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Villejuif a ainsi statué :

— DÉBOUTE [H] [R] de l’intégralité de ses demandes ;

— CONDAMNE [H] [R] aux dépens ;

— DIT n’y avoir lieu à l’exécution provisoire de la présente décision.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 11 août 2021 par Mme [H];

Vu les dernières écritures remises au greffe le 5 novembre 2021,par lesquelles Mme [H] demande à la cour de :

INFIRMER le jugement déféré par le tribunal de proximité de Villejuif le 29 juillet 2021 sous le n° 11-21-000709 en toutes ses dispositions.

Par conséquent, et statuant à nouveau

FAIRE INJONCTION à l’OPHLM de proposer, dans le délai de 2 mois, un nouveau logement équivalent à son logement actuel, de même surface et aux mêmes conditions de loyer, dans un étage accessible à Mme [H], présentant un certificat de non infestation récent.

Subsidiairement, ASTREINDRE le bailleur à exécuter les travaux nécessaires dans le délai de 2 mois sous astreinte de 100€ par jour de retard à compter de l’expiration du délai de 2 mois suivant la signification de l’arrêt, Madame [H] devant être relogée aux frais de l’OPHLM durant l’intégralité de la durée des travaux.

SUSPENDRE le paiement de son loyer jusqu’à relogement dans un appartement propre ou production d’un certificat de non infestation dans son logement actuel, à compter du jugement.

Subsidiairement, RÉDUIRE son loyer de 110€ par mois à compter de la décision à intervenir.

CONDAMNER le bailleur à verser à Madame [H] :

—  110€ par mois pour trouble de jouissance à compter de décembre 2017 jusqu’à la décision à intervenir

—  389€ au titre de préjudice matériel (remplacement en 2019 du four infesté)

—  2.000€ au titre de son préjudice moral.

« Le bailleur devra également être condamné aux dépens. »

Il est également sollicité une indemnité de 3.500€ en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile

« Condamner le défendeur en tous les dépens en vertu des dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile. »

Vu les dernières écritures remises au greffe le 24 octobre 2023, au terme desquelles de Valdevy OPH, désormais aux droits de OPALY OPH [Localité 3]-[Localité 5] demande à la cour de :

CONSTATER que VALDEVY vient aux droits d’OPALY;

Dire et juger Madame [H] mal fondée en son appel;

CONFIRMER le Jugement déféré en toutes ses dispositions;

CONDAMNER Madame [H] au paiement de la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’est pas tenue de statuer sur les demandes tendant à « constater », « donner acte », « dire et juger » en ce qu’elles ne sont pas, exception faite des cas prévus par la loi, des prétentions, mais uniquement des moyens, comme c’est le cas en l’espèce.

Sur l’obligation de délivrance

Le jugement entrepris a rejeté toutes les demandes de Mme [H] en retenant que la bailleresse n’avait pas manqué à son obligation de délivrance.

Mme [H] demande l’infirmation du jugement et renouvelle ses demandes.

Il résulte des articles 1719, 1° du code civil et 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs que le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent, en bon état d’usage et de réparation ; il doit aussi entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu au contrat et y faire les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à faire l’entretien normal des locaux loués.

Pour mémoire, l’ article 6, alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi dite Elan du 23 novembre 2018, précise désormais que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent « ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites », ce qui témoigne de l’importance de ce dernier élément au regard de la décence du logement.

L’obligation de délivrance d’un logement décent a un caractère d’ordre public, seul un événement de force majeure, non alléguée en l’espèce, pouvant exonérer le bailleur de cette obligation pendant la durée du contrat de bail.

Le bailleur est tenu d’indemniser le locataire pour les troubles occasionnés par le manquement à son obligation de délivrance (Civ. 3 16 janvier 1980, Bull 13, pourvoi 78-12.389 ; Civ. 3, 19 mai 2004, Bull 99, pourvoi 03-12.541) ; cette indemnisation du preneur pour les troubles de jouissance subis du fait du manquement par le bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent n’est pas subordonnée à une mise en demeure du bailleur (3e Civ., 4 juin 2014, pourvoi no13-12.314, Bull. 2014, III, n 74).

En application des articles 1728, 2° du code civil et 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est pour sa part tenu de prendre à sa charge l’entretien courant du logement et de payer le loyer et les charges au terme convenu sauf à démontrer que le logement est affecté de désordres si importants qu’il y a impossibilité d’utiliser les lieux conformément à leur destination; des points d’indécence ne sont à cet égard pas suffisant pour caractériser une inhabitabilité et exonérer le locataire de son obligation de payer les loyers.

Le preneur est ainsi tenu de payer le loyer aux termes convenus sans pouvoir se prévaloir de l’inexécution de travaux de réparation ou d’entretien par le bailleur (Civ. 3ème 16 avril 1969, Bull 285 ; Civ. 3ème 21 novembre 1973, Bull 593, pourvoi 72-13.222 ; Civ. 3ème 6 janvier 2009, pourvoi 07-20.316).

Ces dispositions sont applicables à toutes les locations de logements à usage d’habitation principale, quel que soit le régime juridique applicable, y compris aux logements appartenant à des organismes HLM (article 40 de la loi de 1989).

En l’espèce, il résulte des pièces produites et éléments du dossier que, dès fin 2017, Mme [H] a signalé à la bailleresse, par de nombreux courriers, les infestations de cafards dans son appartement et que de nombreuses interventions ont été diligentées par la bailleresse entre 2017 et 2021, en raison de la constatation d’une prolifération de cafards dans tout l’immeuble, et non pas seulement chez la locataire, comme en témoignent les courriers adressés par la bailleresse à la locataire et les rapports d’interventions techniques réalisées.

L’entreprise chargée de la désinsectisation indique notamment, dans ses rapports aux dates suivantes, que :

—  12 août 2020, Mme [H] a refusé l’intervention, indiquant avoir manqué de temps pour s’organiser et éloigner ses animaux,

-23 octobre 2020, l’intervention (pulvérisation et fumigation) a pu avoir lieu normalement, une infestation importante étant constatée dans tout l’appartement,

-23 décembre 2020, l’appartement de Mme [H] et les appartements voisins font l’objet d’une infestation moyenne ou très importante (de grande ampleur chez Mme [H]),

—  15 janvier 2021, le défaut d’entretien de certains locataires de l’immeuble est manifestement en cause (colonne de vide-ordure bouchée par des déchets, locataires refusant les interventions);

L’intimée fait valoir que Mme [H] « a refusé des interventions, ce qu’elle admet et tente de justifier, en août 2020 (elle expose que son refus était justifié par le délai de prévenance trop court pour s’organiser) et en janvier 2021(elle expose que son refus tenait à l’échec de la précédente intervention en décembre 2020) ».

Cependant le refus ponctuel de ces deux interventions, alors que le bailleur justifie par ailleurs de plusieurs interventions auxquelles la locataire n’a pas fait obstacle, ne suffit pas à reporter sur Mme [H] la responsabilité de l’infestation, généralisée et prolongée dans l’immeuble, ni ne permet d’ exonérer le bailleur de son obligation de délivrance.

Au demeurant, il résulte des pièces produites qu’il n’est pas établi que Mme [H] avait été prévenue en temps utile de l’intervention du mois d’août 2020, qu’elle a pris la peine de se renseigner auprès du gardien la veille et qu’elle peut légitimement considérer qu’elle manquait de temps pour s’organiser, les lieux devant être vidés et préparés pour l’intervention (placards vidés, gros équipement d’électro ménager retournés) et les animaux domestiques devant être mis à l’écart pendant plusieurs heures.

Il convient d’observer en outre que le rapport d’intervention du 15 janvier 2021 préconise une intervention afin de déboucher et de fermer les vide-ordures et que la bailleresse n’allègue ni ne démontre avoir procédé à ces travaux manifestement indispensables.

Devant la cour, Mme [H] produit un constat d’huissier de justice du 24 septembre 2021, d’où il résulte que de très nombreux cafards morts et vivants se trouvent dans l’ensemble de l’appartement « malgré la présence de nombreux pièges/produits au sol et sur les murs », ce qui démontre l’efficacité à tout le moins insuffisante des interventions effectuées par la bailleresse; il ajoute que des cafards sont présents à l’ouverture de la trappe du vide-ordures qui se trouve sur le pallier hors de l’appartement et remontent par le conduit.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments, que même si la bailleresse n’est pas restée inactive, les mesures qu’elle a prises n’ont pas été suffisantes et n’ont pas résolu le problème d’infestation caractérisée de nuisibles subi par Mme [H], sans qu’il soit allégué ni démontré que l’indécence du logement en résultant soit imputable à un défaut d’entretien du logement par cette dernière.

Par ailleurs, Valdevy OPH produit un décompte arrêté au 31 août 2023 d’où il résulte que Mme [H] reste lui devoir la somme de 4.695,28 euros au titre des loyers et charges ; l’existence de cette dette est en tout état de cause, en l’état des demandes soumises à la cour et des éléments dont elle dispose, sans incidence sur l’obligation de délivrance de la bailleresse, qui ne demande ni la résiliation du bail ni la condamnation de la locataire au paiement de cette somme.

La bailleresse a donc manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent à Mme [H], contrairement à ce qu’à retenu le premier juge dans les motifs de sa décision.

Sur les demandes de relogement et de travaux

Devant la cour, Valdevy OPH justifie avoir proposé à Mme [H], par courrier du 24 juin 2021, un logement de type T3 à [Localité 4], qu’elle a refusé le 2 juillet suivant, sans préciser le motif de son refus dans le formulaire de réponse; devant la cour, Mme [H] ne réplique pas sur ce point et ne s’explique pas davantage.

En tout état de cause, les dispositions des articles 6 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, n’obligent pas le bailleur à reloger le locataire, même au regard ducaractère partiellement indécent du logement.

Il convient donc de rejeter la demande de Mme [H] visant à ordonner la bailleresse de lui proposer un nouveau logement.

S’agissant de sa demande subsidiaire visant à ordonner la bailleresse d’exécuter les « travaux nécessaires » , elle sera rejetée également, cette demande étant imprécise quant aux travaux sollicités.

La demande subséquente en suspension des loyers pendant les travaux ne peut dès lors qu’être écartée également, étant rappelé qu’il résulte de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 que les demandes de suspension ou de réduction du loyer ne sont prévues qu’accessoirement à l’exécution de travaux ( 3e civ., 3 déc. 2020, n° 19-23.216) .

Le jugement doit donc être confirmé sur ces points.

Sur la demande de réduction des loyers

Mme [H] demande également la réduction de son loyer de 110 euros par mois à compter de la décision à intervenir.

Cette demande sera rejetée en l’absence de preuve de la persistance des désordres invoqués et du préjudice susceptible d’en résulter.

Le jugement doit donc être confirmé sur ce point.

Sur la réparation des préjudices de jouissance, matériel et moral

Mme [H] demande la réduction de son loyer à hauteur de 110 euros par mois , soit un tiers du loyer, pour trouble de jouissance à compter de décembre 2017 et « jusqu’à la décision à intervenir ».

En cas de manquement par le bailleur à son obligation contractuelle de délivrance, d’un logement décent répondant aux prescriptions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, une réduction du montant du loyer peut être sollicitée par le locataire, à titre de réparation du trouble de jouissance qui en est résulté.

Mme [H] a subi, du fait du manquement partiel du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent, un préjudice de jouissance avéré du fait de l’infestation de son logement par des cafards sur une longue période, de décembre 2017 à décembre 2021.

Aucun élément d’actualisation n’est transmis postérieurement.

Il résulte des éléments du dossier que le montant du loyer conventionné était, en février 2021, de 338 euros, hors provisions pour charges, et qu’après ajout des provisions pour charges et déduction de l’APL et de la « réduction loyer de solidarité », le net à payer par la locataire s’élevait à 229,96 euros.

Au regard de l’ensemble des circonstances susvisées, le préjudice subi imputable aux manquements du bailleur à son obligation de délivrance, quand bien même il n’est pas resté inactif, doit s’apprécier à hauteur de 30 euros par mois ; il convient de prendre en compte le fait qu’au mois d’août 2018 (pièce de l’intimée n°5) et au mois de janvier 2021, Mme [H] a annulé l’intervention de désinsectisation ou l’a empêchée sans justification particulière ou sérieuse, ce qui ne pouvait que contribuer au désordre et l’aggraver.

Valdevy OPH sera donc condamné au titre de la réduction de loyer octroyée sur la période considérée de quatre ans à payer à Mme [H] la somme de 1.440 euros (12x4x30), en réparation de son trouble de jouissance.

Mme [H] établit par ailleurs par la production d’un certificat médical qu’elle souffre d’un état anxio-dépressif lié à la présence importante de cafards dans son logement ce qui caractérise un préjudice moral justifiant que lui soit allouée la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts.

En revanche sa demande de paiement de la somme de 389 euros au titre de préjudice matériel pour le remplacement, en 2019, du four infesté, sera rejetée en l’absence de preuve de ce préjudice qui ne résulte que d’une photo non contextualisée et de ses propres déclarations, et d’un lien de causalité avec les fautes retenues.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a rejeté les demandes de Mme [H] au titre du préjudice de jouissance et du préjudice moral.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Le sens de la présente décision, qui accueille pour l’essentiel les demandes de la locataire, justifie d’infirmer le jugement en ce qui concerne les dépens de première instance qui seront mis à la charge de Valdevy OPH.

Il est équitable d’allouer à Mme [H] une indemnité de procédure de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Donne acte à Valdevy OPH de ce qu’elle vient aux droits de Opaly, OPH [Localité 3]-[Localité 5]

Confirme le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a rejeté la demande de Mme [R] [H] au titre du préjudice de jouissance et du préjudice moral;

Et statuant à nouveau,

Condamne Valdevy OPH à payer à Mme [R] [H] la somme de 1.440 euros en réparation de son trouble de jouissance ;

Condamne Valdevy OPH à payer à Mme [R] [H] la somme de 500 euros en réparation de son préjudice moral ;

Condamne Valdevy OPH aux dépens de première instance ;

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,

Et y ajoutant,

Condamne Valdevy OPH aux dépens d’appel,

Condamne Valdevy OPH à payer à Mme [R] [H] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette toutes autres demandes.

La greffière Pour le président empêché