Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 21 NOVEMBRE 2024

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/12191 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGBZF

Décision déférée à la Cour : Jugement du 03 Juin 2022 -Juge des contentieux de la protection de PARIS – RG n° 11-21-0022

APPELANT

Monsieur [N] [W]

Né le 25 décembre 1952 à [Localité 4] (MAROC)

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représenté par M^e Noureddine HABIBI ALAOUI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 093

INTIME

Monsieur [K] [P] [V]

Né le 27 juillet 1948 à [Localité 6]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté et assisté par M^e Alain RAPAPORT, avocat au barreau de PARIS, toque : K0122

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 Octobre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, Conseiller, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Anne-Laure MEANO, Présidente

Madame Muriel PAGE, Conseiller

Madame Aurore DOCQUINCOURT, Conseiller

Greffier, lors des débats : M^me Joëlle COULMANCE

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 14 février 2005, M. [K] [P] [V] a donné à bail à M. [N] [W] un appartement situé [Adresse 1], à [Localité 5], pour une durée de trois années renouvelables, à compter du 1er mars 2005, moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 650 euros outre 50 euros de provisions sur charges.

Par acte d’huissier de justice du 18 juillet 2019, le bailleur a donné congé pour reprise au locataire, pour la date du 29 février 2020 à minuit, exposant souhaiter y loger sa fille.

Le locataire n’ayant pas quitté le logement, par acte d’huissier de justice du 8 février 2021, M. [K] [P] [V] a fait citer M. [N] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de validation du congé du 18 juillet 2019, expulsion, condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter du 1er mars 2020 et jusqu’à libération des lieux.

A l’audience du 4 avril 2022, M. [K] [P] [V] a maintenu ses demandes.

M. [N] [W], représenté par son conseil, a demandé principalement au juge :

— d’annuler le congé pour reprise

— de débouter M. [K] [P] [V] de toutes ses demandes,

— à titre subsidiaire, de lui accorder des délais de paiement et un délai d’un an pour quitter les lieux à charge pour lui de régler les loyers et charges

— à titre reconventionnel, de condamner le bailleur à lui rembourser la somme de 5.545,31 euros au titre des sommes versées pour effectuer les travaux.

Par jugement contradictoire entrepris du 3 juin 2022 le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :

Déclare valable le congé délivré par M. [K] [P] [V] à M. [N] [W] le 18 juillet 2019 et à effet du 29 février 2020 à minuit pour le logement qu’il occupe situé [Adresse 1], à [Localité 5],

Dit que M. [N] [W] est donc occupant sans droit ni titre depuis le 1er mars 2020,

Condamne M. [N] [W] à payer à M. [K] [P] [V], jusqu’au départ effectif des lieux, matérialisé par remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion, une

indemnité d’occupation mensuelle qui est égale au montant du loyer contractuellement prévu au bail et révisé et augmenté des charges locatives qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi,

Accorde à M. [N] [W] un délai de DOUZE MOIS pour quitter les lieux,

Ordonne à défaut de départ volontaire, l’expulsion de M. [N] [W] et de tous occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique, si nécessaire, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants et R 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Rejette la demande formée au titre du remboursement des travaux ;

Dit n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Laisse les dépens à la charge de chacune des parties qui les a exposés ;

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires des parties ;

Ordonne l’exécution provisoire.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 29 juin 2022 par M. [N] [W],

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 10 août 2022 par lesquelles M. [N] [W] demande à la cour de :

Recevoir M. [W] en son appel et le déclarer bien fondé.

Infirmer le jugement attaqué en toutes ses dispositions

A titre principal

Annuler le congé pour reprise

A titre subsidiaire

Vu les articles L 412-3 et L412-4 Code des procédures civiles d’exécution

Accorder à M. [W] un délai de 36 mois à compter de l’arrêt à intervenir pour quitter les lieux

Condamner Monsieur [K] [P] [V] aux entiers dépens d’appel,

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 27 septembre 2022 au terme desquelles M. [K] [P] [V] demande à la cour de :

Confirmer le jugement dans toutes ses dispositions

Débouter M. [N] [W] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions

Condamner M. [N] [W] à verser à M. [K] [P] [V] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Condamner M. [N] [W] aux entiers dépens, dont le recouvrement s’opérera au profit de Maître Alain Rapaport, Avocat à la Cour, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la saisine de la cour

Aux termes de l’article 562 du code de procédure civile : « L’appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent. (…) ».

Seul l’acte d’appel opère la dévolution de sorte que l’appelant ayant limité son appel, celui-ci ne peut être étendu par des conclusions postérieures (cass.1ère civile, 22 juin 1999 n° 83-11.788).

La déclaration d’appel du 29 juin 2022 ne critique expressément que les chefs de dispositif du jugement entrepris par lesquels le premier juge a validé le congé et ne lui a accordé que 12 mois de délais pour quitter les lieux.

La cour d’appel n’est donc pas saisie des autres chefs de dispositif du jugement relatifs aux travaux, dépens et article 700 du code de procédure civile, qui sont irrévocables, quand bien même M. [N] [W] sollicite dans ses conclusions d’appel, l’infirmation du jugement en toutes ses dispositions.

Sur la régularité du congé pour reprise du 18 juillet 2019

M. [N] [W] demande l’infirmation du jugement en ce qu’il a retenu la régularité du congé et demande à la cour d’appel de l’annuler.

A l’appui de sa demande, il fait valoir que le bailleur ne justifie pas du caractère réel et sérieux de la reprise au bénéfice de sa fille, qu’il a délivré un congé à effet au 29 février 2020 et n’a fait valoir au jour de l’audience du tribunal en avril 2022, aucune preuve de la nécessité de ce relogement, ni aucun préjudice.

Il soutient que le bailleur cherche seulement à relouer l’appartement après les travaux de rénovation qu’il a, lui même, effectués.

Selon lui, le congé régulier en la forme, invoque un motif de relogement de la fille, nullement fondé.

M. [K] [P] [V] demande la confirmation du jugement.

Selon l’article 15, I, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable en l’espèce, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

L’alinéa 2 de cet article, ajouté par la loi dite Alur du 24 mars 2014 énonce qu’en cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article et qu’il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Ainsi, il résulte de ces dispositions que :

— le bailleur doit justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise lorsqu’il donne congé : il doit donc motiver précisément le congé, indiquer les raisons de la reprise ;

— en cas de contestation, il appartient au juge de contrôler la réalité du motif du congé et le caractère réel et sérieux de la décision de reprise et ce dès la délivrance du congé, la loi ALUR ayant consacré la possibilité d’un contrôle a priori (et non pas seulement a posteriori).

Ce contrôle n’implique cependant pas un contrôle de l’opportunité même de la décision de reprise.

Par ailleurs, la fraude ne se présumant pas il appartient à la partie qui s’en prévaut d’en rapporter la preuve.

Le congé litigieux indique qu’il vise à permettre la reprise des lieux pour habitation par la fille du bailleur : Mme [T] [P] [V], née le 19 mai 1998, demeurant à la même adresse que son père.

Il est ajouté la mention suivante :

'le caractère réel et sérieux de cette décision de reprise vous est justifié par le motif suivant :

Melle [T] [P] [V] réside actuellement à l’adresse du [Adresse 2] chez ses parents et qu’à son âge elle a besoin d’indépendance'.

C’est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par l’appelant, lequel ne produit en cause d’appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l’appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a constaté que le congé, signifié le 18 juillet 2019, a été régulièrement délivré plus de six mois avant l’échéance du bail intervenant le 29 février 2020 à minuit, qu’il est justifié par la volonté de reprendre le logement au bénéfice de la fille du bailleur, Mme [T] [P] [V] née le 19 mai 1998, demeurant à la même adresse que son père, et a retenu que cette décision de reprendre le logement au bénéfice de sa fille résidant chez ses parents afin que celle-ci puisse prendre son autonomie, relève d’un motif sérieux de reprise en rappelant que le bailleur, propriétaire de plusieurs appartements a le libre choix du logement sur lequel il entend exercer son droit de reprise.

La cour d’appel ajoute que M. [N] [W] se contente d’affirmer que le motif invoqué n’est pas fondé et que le bailleur entend relouer le logement après les travaux qu’il aurait effectués dans les lieux, sans produire aucune pièce au soutien de cette allégation.

La fraude, qui ne présume pas, n’est pas établie.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a validé le congé.

En conséquence, il sera également confirmé en ce qu’il a dit que M. [N] [W] est occupant sans droit ni titre depuis le 1er mars 2020, et en ses chefs de dispositifs subséquents relatifs à l’expulsion et au paiement d’une indemnité d’occupation, qui ne sont d’ailleurs pas critiqués en eux-mêmes.

Sur la demande de M. [N] [W] de délais pour quitter les lieux

Il résulte des articles L. 412-3 et L. 412-4, dans leur rédaction résultant de la loi du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, que le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, 'en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés'.

En l’espèce, le premier juge a fait droit à la demande de M. [N] [W] et lui a accordé un délai de douze mois à compter du jugement pour quitter les lieux.

Les textes précités applicables depuis le 29 juillet 2023 ne permettent pas d’allouer un délai supérieur à un an.

La demande de 36 mois de délais pour quitter les lieux, formée en appel sera donc rejetée.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

M. [N] [W], partie perdante à titre principal, sera condamné aux dépens d’appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l’article 699 du code de procédure civile.

Il est équitable de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris,

Et y ajoutant,

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,

Condamne M. [N] [W] aux dépens d’appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l’article 699 du code de procédure civile,

Rejette toutes autres demandes.

La Greffière Le Président