RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 7

ARRÊT DU 12 SEPTEMBRE 2024

(n° , 18 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/08176 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHSBK

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 12 Janvier 2023 par le Tribunal Judiciaire de BOBIGNY – RG n° 23/00039

APPELANT

Monsieur [L] [R]

[Adresse 6]

[Localité 10]

représenté par M^e Damien DELAUNAY de la SELAS SAINT YVES AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0218

INTIMÉES

S.A. SOREQA

[Adresse 11]

[Localité 9]

représentée par M^e Florence BOURDON, avocat au barreau de PARIS, toque : D0470

DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DE LA SEINE SAINT DENIS – COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

Division Missions Domaniales

[Adresse 8]

[Localité 13]

représentée par Madame [K] [Z], en vertu d’un pouvoir général

Non comparante

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 Mai 2024, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Hervé LOCU, Président

Madame Valérie MORLET, Conseillère

Madame Nathalie BRET, Conseillère

Greffier : Madame Dorothée RABITA, lors des débats

ARRÊT :

— réputé contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA, greffier présent lors de la mise à disposition.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

Monsieur [L] [R] était propriétaire des lots n°28 (appartement) et n°11 (cave) de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 15] sur la parcelle cadastrée section AU n°[Cadastre 7].

L’immeuble fait l’objet d’un projet de requalification dans le cadre d’une DUP selon arrêté préfectoral n°2021-2154 du 11 août 2021.

Une ordonnance d’expropriation emportant transfert de propriété au profit de la Société de requalification des quartiers anciens (SOREQA), a été rendue le 28 avril 2022.

La SOREQA a notifié ses offres d’indemnisation à M. [R] par LRAR daté du 23 juillet 2021.

Par requête et mémoire du 18 février 2022, reçus le 21 février 2022 par le greffe, la SOREQA a saisi la juridiction de l’expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny pour fixation de la valeur des biens de M. [R].

Le transport sur les lieux et l’audition des parties ont eu lieu le 29 septembre 2022, M. [R] y était présent et assisté de son avocat. La date d’audience a été fixée au 10 novembre 2022.

Par jugement contradictoire du 12 janvier 2023, le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny a :

ANNEXÉ le PV de transport du 29 septembre 2022 ;

FIXÉ l’indemnité due par la SOREQA à Monsieur [L] [R] au titre de la dépossession des lots n°28 et 11 dépendant de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 15], sur la parcelle cadastrée section AU n°[Cadastre 7] à la somme de 97.620 euros en valeur occupée ;

DIT que cette indemnité se décompose de la façon suivante :

83.200 euros au titre de l’indemnité principale(2600 euros X 32 m²) ;

9.320 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

5.100 euros au titre de la perte de revenus locatifs (850 euros X 6 mois) ;

CONDAMNÉ la SOREQA à payer à M. [L] [R] la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 de procédure civile ;

CONDAMNÉ la SOREQA aux dépens qui seront recouvrés directement par Maître Damien DELAUNAY selon les modalités prévues à l’article 699 du code de procédure civile ;

DIT qu’il n’y a lieu à exécution provisoire ;

REJETÉ toutes les autres demandes des parties.

Par déclaration déposée au greffe le 7 mars 2023, M. [L] [R] a interjeté appel du jugement en toutes ses dispositions.

Pour l’exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :

1/ Déposées au greffe par M. [R], appelant, le 6 juin 2023, notifiées le 12 juin 2023 (AR CG le 15/06/23, AR intimé non daté), au terme desquelles il est demandé à la Cour de :

INFIRMER le jugement rendu par le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny le 12 janvier 2023 en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

ENJOINDRE à la SOREQA de communiquer l’intégralité des actes de ventes effectuées à son profit et relatives à des lots de l’immeuble sis [Adresse 1] ;

FIXER l’indemnité d’expropriation à la somme de 143 162 euros au bénéfice de Monsieur [L] [R], se décomposant comme suit :

Indemnité principale appartement : 32m² x 3500 euros = 112 000 euros

Indemnité accessoire de remploi : 13 700 euros

Indemnité principale cave : 6 000 euros

Indemnité accessoire de remploi : 1 150 euros

Indemnité pour perte de loyers : 10 200 euros

CONDAMNER la SOREQA à verser à Monsieur [L] [R] la somme de 143 162 euros à titre d’indemnité d’expropriation ;

CONDAMNER la SOREQA à verser à Monsieur [L] [R] la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile tant en cause de première instance que d’appel ;

CONDAMNER la SOREQA aux entiers dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de M^e Damien DELAUNAY par application de l’article 699 du code de procédure civile.

2/ Déposées au greffe par la SOREQA, intimée, le 22 juin 2023, notifiées le 23 juin 2023 (AR appelant et CG le 26/06/23), au terme desquelles il est demandé à la Cour de :

DÉCLARER recevables et bien fondées les conclusions de la SOREQA ;

CONFIRMER le jugement rendu par la Chambre des expropriations du tribunal judiciaire de Bobigny le 12 janvier 2023 (RG 22/00039) en toutes ses dispositions en :

FIXANT l’indemnité due par la SOREQUA à Monsieur [L] [R] au titre de la dépossession des lots n°28 et 11 dépendant de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 15], sur la parcelle cadastrée AU n°[Cadastre 7] à la somme de 97.620 euros en valeur occupée.

DISANT que cette indemnité de dépossession foncière se décompose de la façon suivante :

83.200 euros au titre de l’indemnité principale ;

9.320 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

5.100 euros au titre de la perte de revenus locatifs ;

CONDAMNER Monsieur [R] [L] à verser à la SOREQA la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

CONDAMNER Monsieur [R] [L] aux entiers dépens.

Le commissaire du Gouvernement, intimé, n’a pas déposé ou adressé de conclusions.

EXPOSÉ DES MOYENS DES PARTIES :

Monsieur [L] [R] fait valoir que :

Sur la situation géographique de l’immeuble et l’état de la copropriété, il est composé de 8 logements répartis sur un rez-de-chaussée et 3 étages, d’une superficie allant de 25m² à 40m². Il donne sur une rue calme, pavillonnaire, proche du centre-ville et à 250 mètres de la ligne 7 du métro. Le centre-ville sera bientôt desservi par les lignes de métro 16 et 17 du Grand Paris Express dont les travaux ont commencé en juillet 2018. Les prix de l’immobilier du secteur connaissent ainsi une croissance continue : 26% entre 2016 et 2021, 15,2% en 2021 dont 1,1% au quatrième trimestre.

S’il a été constaté lors du PV de transport que les parties communes sont en mauvais état, les premiers juges ont injustement écarté les explications de M. [R] selon lesquelles le défaut d’entretien incomberait à la SOREQA, déjà propriétaire d’un appartement et d’une cave de l’immeuble depuis le 11 février 2021 et d’une autre cave depuis le 29 juin 2020 (pièces n°10 et n°11). Seuls deux appartements ont été visités lors du transport. Un appartement, théâtre d’un décès, semblait sous le coup d’une mesure d’expropriation et les cinq autres semblaient désertés de longue date. La SOREQA n’a pas souhaité indiquer si elle les avait acquis ni à quelle date, il lui sera donc fait injonction de produire les actes de vente à son profit relatifs aux autres lots de l’immeuble. Il est vraisemblable qu’au moment du transport et même lors de l’ordonnance d’expropriation, la SOREQA était propriétaire de plusieurs lots et représentait même à elle seule une majorité au sein de la copropriété. Les premiers juges ont retenu un coefficient pondérateur de 10% pour cause de vétusté. M. [R] ne saurait pâtir de ces dégradations auxquelles la SOREQA a très largement participé par son inaction. Dans le même temps, des travaux de 2012 financés par les copropriétaires ont permis d’abroger l’arrêté de péril qui frappait l’immeuble le 5 mai 2013 et le maintien à la location du bien de M. [R] a contribué à ralentir la dégradation de la copropriété. Il ne saurait être fait grief à M. [R] de ne pas avoir fait expertiser les parties communes pour faire constater que l’état d’entretien de l’immeuble se serait dégradé depuis l’ordonnance d’expropriation alors qu’il bénéficiait d’une présomption, que l’état d’entretien se dégrade naturellement dans le temps et que la SOREQA était décisionnaire dans la copropriété. Les premiers juges ne pouvaient rejeter la demande de M. [R] d’écarter une décote de vétusté au motif qu’il ne prouvait pas de dégradations entre l’ordonnance d’expropriation et le transport et qu’il n’appartient pas au juge de prendre en compte le comportement de l’expropriant et sa part de responsabilité sauf à sanctionner injustement l’exproprié et à récompenser le comportement fautif de l’expropriant. Il y a donc lieu d’infirmer le jugement en ce qu’il a retenu un abattement de 10% pour cause de mauvais entretien des parties communes.

Sur la consistance, la présentation du bien de M. [R] et la date de référence, les lots lui appartenant comprennent un appartement de 32m² et une cave. Ils sont actuellement loués moyennant un loyer hors charge et hors taxe de 850 euros. Le locataire s’est engagé à quitter le logement au plus tard lors de la cession. Le transport a permis de constater un état général correct propre à la location, la cuisine méritant un rafraichissement. L’état de dégradation avancé mis en exergue par la SOREQA est exagéré. Il n’a jamais été caché à l’expropriant que le bien était occupé. La date de référence peut être fixée au 28 avril 2022, date de l’ordonnance d’expropriation. L’offre initiale de la SOREQA comprenant une alternative en valeur libre l’a été en connaissance de la situation locative du bien et qu’il serait vide au plus tard au moment du versement de l’indemnité de dépossession. Rien n’empêche l’expropriant de considérer que compte tenu de la situation précaire de l’occupant, qui s’est engagé à vider les lieux sans faire valoir de droit au relogement ou à une indemnisation, le bien doit être considéré comme libre de toute occupation (CA Paris, 4-7, 9 juin 2022, 21/13097) (pièces n°12 à n°15). Pour retenir une indemnité de dépossession en valeur occupée, les premiers juges ont considéré qu’en vertu de l’article L.322-1 du code de l’expropriation, le montant de l’indemnité est fixé en fonction de la consistance du bien au jour de l’ordonnance portant transfert de propriété, et qu’à ce jour le logement était occupé. Pour autant, ils auraient dû la fixer en valeur libre pour les motifs susvisés, et il appartenait en outre à la SOREQA de formuler une proposition de relogement à l’égard du locataire. Faute de se faire, M. [R] a été contraint à la demande du locataire, n’ayant pas trouvé de solution de relogement, de se maintenir sur les lieux. Les loyers issus de ce maintien ne compensent que marginalement la perte de valeur de l’indemnité de dépossession. Il ne saurait être retenu une indemnité « en valeur libre » sauf à sanctionner injustement l’exproprié et à récompenser le comportement fautif de l’expropriant.

Sur les propositions évolutives de la SOREQA, elle a proposé jusqu’au 28 octobre 2022 une indemnité de dépossession en valeur libre de 89 000 euros et en valeur occupée de 75 800 euros, puis l’a limitée à 60 840 euros, soit un tiers de moins.

Sur le mémoire initial de M. [R], il a écrit le 16 août 2021 son désaccord avec l’offre de 89 000 euros, qui ne lui permettrait pas de retrouver un bien équivalent, l’estimation à 2000 euros/m² étant en dessous du marché. Le prix oscillant entre 3 000 et 4 500 euros pour des biens similaires sur seloger.com ou PAP.fr. Les prix auraient fortement augmenté avec la future desserte par les lignes 16 et 17 du métro et à terme le RER B et la ligne 12. L’appartement serait en parfait état dans une résidence calme et entretenue, il proposait alors de céder son bien pour 140 000 euros en valeur libre.

Sur les termes de comparaison, toutes les parties sont d’accord sur la méthode par comparaison. M. [R] fait valoir huit termes de ventes d’appartement sur les deux dernières années publiées sur immo-data.gouv (pièces n°16 à n°19). Ces termes sont probants et fiables sans qu’il y ait à produire les actes de vente dont l’obtention est coûteuse. Les termes de comparaison retenus par le commissaire du Gouvernement en 1ère instance sont comparables. Les trois termes proposés par la SOREQA ont une valeur probante insuffisante car il s’agit uniquement de cessions à son profit dans le cadre de la préemption. Un terme porte sur un appartement abandonné depuis 2012 et acquis dans le cadre d’une succession vacante. Un autre porte sur une cave isolée et le dernier porte sur un appartement de 23m² et 2 caves (pièces n°10, n°11 et n°20). Les ventes survenues depuis automne 2021 ne sont pas encore répertoriées sur immo-data.gouv et on peut imaginer que les prix vont continuer de monter avec la livraison du Grand Paris Express. Il est demandé de suivre la valeur moyenne des termes retenus par le commissaire du gouvernement de 3 634 euros/m². Il n’y a d’ailleurs pas de différences de prix notables entre les cessions en valeur libre et occupée.

Sur l’indemnisation principale, la valeur de l’appartement de M. [R] est donc de 32m² x 3 00 euros = 112 000 euros. Contrairement à ce qu’on retenu les premiers juges, il n’est pas contestable que la cave a une valeur vénale propre puisque la SOREQA a acquis le 29 juin 2020 une cave isolée dans l’immeuble litigieux (pièce n°11). La valeur actuelle de la cave peut être fixée à 6 000 euros.

Sur les indemnités accessoires, l’indemnité de remploi de l’appartement peut être fixée à 13 700 euros et celle de la cave à 1 150 euros. Concernant l’indemnité pour perte de loyer, le bien a été acquis pour la location et était loué sans discontinuer depuis son acquisition. Il était loué au jour de l’ordonnance d’expropriation. Les premiers juges ont retenu une perte équivalente à six mois de loyer. Cela n’est pas justifié et il sera alloué une indemnité pour perte de loyer équivalente à un an de loyer soit 10 200 euros pour prendre en compte la difficulté pour l’exproprié de retrouver un bien de rapport.

Sur l’indemnité totale de dépossession, M. [R] demande au titre de l’indemnité de dépossession de ses biens :

112 000 euros pour l’appartement

13 700 euros d’indemnité de remploi pour l’appartement

6 000 euros pour la cave

1 150 euros d’indemnité de remploi pour la cave

10 200 euros pour perte de loyers

Soit un total de 143 050 euros.

La SOREQA argue que :

Sur la situation géographique du bien, l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 15] cadastré AU [Cadastre 7] est soumis au régime de la copropriété. Il comprend deux bâtiments et une cour intérieure. C’est un immeuble d’habitation sur rue avec un rez-de-chaussée et trois étages datant de 1931. Il se situe près du centre-ville en zone UH du futur PLU. L’immeuble sur cour a fait l’objet d’un arrêté d’insalubrité irrémédiable en 2015 ayant conduit à son expropriation et sa démolition. Cela a produit une division foncière et une scission du syndicat de copropriété. L’immeuble sur rue a fait l’objet d’un arrêté d’insalubrité remédiable abrogé en 2013 après réalisation de travaux. La copropriété restante n’a jamais modifié son règlement et le syndic actuel administre ce qu’il reste de la copropriété en fonction du règlement d’origine. Le bâtiment sur rue comporte huit logements de 25m² à 40m² pour une surface plancher totale de 320m².

Sur la consistance matérielle du bien, le lot n°28 est un appartement de 32m² et le lot n°11 une cave.

Sur l’état général de la copropriété, le transport sur les lieux du 29 septembre 2022 a permis de rendre compte de l’état général très dégradé du bâtiment tant pour la façade que pour les parties communes quel que soit l’étage. La copropriété n’est pas entretenue, la cour derrière le bâtiment est abandonnée et sert de décharge à ses occupants. La cage d’escalier est très dégradée. Dans ses conclusions d’appel, M. [R] développe les mêmes arguments qu’en première instance, considérant que la dégradation des parties communes ne doit pas être prise en compte dès lors qu’elle est la conséquence de l’inaction de la SOREQA, propriétaire de certains lots depuis 2020. Mais M. [R] n’apporte pas la preuve d’une dégradation depuis l’ordonnance d’expropriation et le juge de l’expropriation n’est pas compétent pour statuer sur le comportement de l’entité expropriante en tant que copropriétaire. Mme le juge de première instance a rappelé que l’immeuble avait fait l’objet d’un arrêté d’insalubrité antérieurement à l’arrivée de la SOREQA dans la copropriété et qu’il faisait à ce titre l’objet d’une procédure d’appropriation publique. Le très mauvais état des parties communes constituait de ce fait un facteur de nature à déprécier le bien.

Sur l’état d’entretien des lots n°28 et 11, le lot 28 est un appartement au 1er étage, traversant, comprenant deux chambres et une cuisine. La cuisine est en état très dégradé et non entretenue avec carrelage au sol, fenêtre mono-vitrage, murs jaunis par la saleté. La première chambre est en état dégradé avec carrelage au sol, murs peints en très mauvais état et double vitrage. La deuxième chambre est dans un état très dégradé avec une configuration similaire et la salle d’eau et les WC sont en état insalubre. La cave n’a pas pu être visitée. La SOREQA avait retenu dans son mémoire une superficie de 40m² pour l’appartement mais, après relecture de l’acte de propriété, il ne fait que 32m². (pièce n°5). M. [R] prétend dans ses nouvelles écritures que l’appartement est dans un état correct et regrette les exagérations de la SOREQA. Le PV de transport joint à la décision fait pourtant état pour la cuisine d’une pièce « sale et dans un état d’entretien moyen avec murs sales et huisseries abîmées ». Il est noté pour les chambres un « état d’entretien moyen avec des murs sales ». La salle de bain serait « dans un état d’entretien moyen avec des huisseries abîmées et des joints noirs au sol ». Le PV constate enfin que « globalement, l’appartement est dans un état d’entretien moyen ». L’état de l’appartement décrit par Mme le juge est dès lors sans équivoque.

Sur la situation d’occupation, le local est loué en vertu d’un bail du 18 août 2019. M. [R] a transmis un avenant au bail du 18 août 2022 aux termes duquel les locataires acceptaient de rester sur les lieux jusqu’à ce que le bailleur ait une date définitive de la signature de la vente, et s’engageaient à dédommager le bailleur de la différence de prix en valeur libre et occupée s’il refusait de quitter les lieux à la date fixée. Or, conformément à l’alinéa 1er de l’article L.322-1 du code de l’expropriation, le montant des indemnités est fixé par le juge d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. La date de cette ordonnance étant le 28 avril 2022 et les lots occupés à cette date en vertu d’un bail conclu le 18 août 2019 et prenant fin le 24 août 2022, ils doivent être évalués en valeur occupée. Le transport sur les lieux a d’ailleurs rendu compte de la situation d’occupation et le juge de 1ère instance a entièrement repris cette analyse. Il a par ailleurs rappelé que l’ordonnance d’expropriation ayant transféré la propriété des biens, elle a mis fin au bail de sorte que l’avenant est sans effet. Le juge a également repris le raisonnement de la SOREQA selon lequel le locataire étant extérieur à la procédure de dépossession et ignorait les droits dont il disposait en matière de relogement, la conformité de son renoncement à ces droits devant être remise en cause. Enfin, l’arrêt de la Cour d’appel de Paris du 9 juin 2002 communiqué par M. [R] ne peut être retenu en l’espèce, car il faisait état d’un renoncement exprès d’un propriétaire occupant informé de ses droits et non d’un tiers étranger à la procédure. La SOREQA demande donc la confirmation du jugement en ce qu’il a statué en valeur occupée.

Sur les termes de comparaison :

Sur ceux fournis par l’expropriant, le juge de 1ère instance a retenu deux des trois termes proposés par la SOREQA, car parfaitement comparables au bien de l’espèce et en a fixé un prix/m² de 2 078,55 euros en valeur occupée (pièces n°13 et 14). La SOREQA apporte deux nouveaux termes issus d’expropriations au sein de la même copropriété. Le Tribunal Judiciaire de Bobigny a fixé pour le premier une valeur occupée de 2 300 euros/m² en raison d’un mauvais état d’entretien et pour le second une valeur libre de 3 350 euros/m² avec un parfait état d’entretien. Les deux décisions ont un caractère définitif et justifient la cohérence du prix/m² sur l’ensemble des lots de la copropriété (12 janvier 2023, RG 22/00041 et 11 mai 2023, RG 22/00040 ; pièces n°15 et n°16).

Sur ceux fournis par l’exproprié, M. [R] reprend ceux fournis en 1ère instance. Le juge avait alors retenu les 5 premiers entraînant un prix moyen de 3 024 euros/m² après abattements pour vétusté et occupation.

Sur ceux fournis par le Commissaire du gouvernement en 1ère instance, ils ont tous été repris par le juge.

Le prix de 2 600 euros/m² après abattements retenu par le juge de 1ère instance est donc parfaitement cohérent aux moyennes retenues par l’ensemble des termes proposés par chacune des parties. Le Tribunal judiciaire de Bobigny a rappelé récemment (27 octobre 2020, RG 20/00271) qu’un abattement pour occupation est appliqué pour tenir compte de la moins-value sur le marché immobilier, et le commissaire du gouvernement a rappelé dans ses écritures de 1ère instance qu’il vise à compenser les évictions à la charge de l’expropriant. Au vu de l’ensemble de ces éléments, la SOREQA demande la confirmation du jugement au terme duquel le tribunal a fixé le prix/m² en valeur occupée à 2 600 euros sur une superficie de 32m² soit une indemnité de dépossession de 83 200 euros et par conséquence l’indemnité de remploi à 9 320 euros.

Sur la perte de revenus locatifs, M. [R] demande dans ses écritures d’en fixer l’indemnité à un an de loyer soit 10 200 euros. Il est de jurisprudence constante que l’indemnité soit fixée à six mois de loyer, lorsque l’exproprié ne démontre pas que le bien présente des spécificités telles qu’un délai supérieur lui sera nécessaire pour acquérir un bien équivalent et trouver un locataire. La SOREQA demande donc à la Cour de confirmer les termes du jugement du 12 janvier 2023 selon lesquels il a fixé l’indemnité pour perte de revenus locatifs à six mois de loyer soit 5 100 euros.

SUR CE, LA COUR

— Sur la recevabilité des conclusions

Aux termes de l’article R311-26 du code de l’expropriation modifié par décret n°2017-891 du 6 mai 2017 – article 41 en vigueur au 1er septembre 2017, l’appel étant du 7 mars 2023, à peine de caducité de la déclaration d’appel, relevée d’office, l’appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d’appel.

À peine d’irrecevabilité, relevée d’office, l’intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.

L’intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, d’un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.

Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l’ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.

Les conclusions et documents sont produits en autant d’exemplaires qu’il y a de parties, plus un.

Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.

En l’espèce, les conclusions de M. [R] du 6 juin 2023 et de la SOREQA du 22 juin 2023 adressées ou déposées dans les délais légaux sont recevables.

— Sur le fond

Aux termes de l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s’impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l’article 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Aux termes de l’article L 321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Aux termes de l’article L 321-3 du code de l’expropriation le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.

Aux termes de l’article L 322-1 du code de l’expropriation le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété ou lorsque l’expropriant fait fixer l’indemnité avant le prononcé de l’ordonnance d’expropriation, à la date du jugement.

Conformément aux dispositions de l’article L 322-2, du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération – sous réserve de l’application des articles L 322-3 à L 322-6 du dit code – leur usage effectif à la date définie par ce texte.

L’appel de M. [R] porte sur toutes les dispositions du jugement ; il conteste l’abattement de 10% appliqué par le premier juge pour cause de mauvais entretien des parties communes, la situation occupée retenue, le montant de l’indemnité principale en demandant de retenir une valeur propre pour la cave et le montant de l’indemnité pour perte de revenus locatifs en sollicitant douze mois de loyers au lieu de six mois.

S’agissant de la date de référence, le premier juge a retenu en application des articles L 213-6 et L 213-4 du code de l’urbanisme, le plan local d’urbanisme intercommunal (PLUI) de Plaine Commune approuvé le 25 février 2020, éxécutoire depuis le 31 mars 2020, modifié le 29 mars 2022 et plaçant le bien en zone UMh.

M. [R] retient comme date de référence en application de l’article L322-1 du code de l’expropriation, la date du 28 avril 2022.

LA SOREQA n’a pas conclu sur ce point.

Le bien exproprié étant soumis au droit de préemption urbain et le bien n’étant pas situé dans une zone d’aménagement différé, l’article L 322-1 du code de l’expropriation invoqué par Monsieur [R] n’est pas applicable.

Il convient d’appliquer les articles L 213-6 et L 313-4 du code de l’urbanisme et de confirmer le jugement qui a exactement retenu comme date de référence, le 29 mars 2022, correspondant au plan local d’urbanisme intercommunal (PLUI) de Plaine Commune, modifié à cette date.

S’agissant des données d’urbanisme, à cette date le bien situé en zone UMh, correspondant au secteur faisant l’objet d’opérations de rénovation de l’habitat et de résorption de l’habitat indigne.

Pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, il s’agit d’un appartement (lot n° 28) et d’une cave (lot n° 11) dépendant de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 15], sur la parcelle cadastrée section AU n° [Cadastre 7].

S’agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, il s’agit de celle du jugement de première instance conformément à l’article L322-2 du code de l’expropriation, soit le 12 janvier 2023.

— Sur l’indemnité principale

1° Sur les surfaces

La surface de l’appartement de 32 m² pour le lot n'8 n’est pas contestée par les parties.

Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

2° Sur la situation locative

Aux termes de l’article L 322-1 du code de l’expropriation le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété.

Le premier juge a retenu une situation occupée, en indiquant que le bien exproprié est occupé en vertu d’un bail conclu le 18 août 2019 et prenant fin au 24 août 2022, qu’un avenant du 18 août 2022 a prolongé ledit bail jusqu’à la signature de la vente à la SOREQA, mais que celui-ci postérieur à l’ordonnance d’expropriation du 28 avril 2022 est sans effet.

Il a fixé un abattement pour occupation de 15 %.

M. [R] demande l’infirmation, en indiquant que rien n’empêche aux parties, de considérer que compte tenu de la situation précaire de l’occupant, qui a pris l’engagement de vider les lieux sans faire valoir de droit au logement, un bail, un renouvellement ou à une indemnisation d’occupation, que le bien doit être considéré comme libre de toute occupation.

En l’espèce, le bien est loué à Monsieur [J] [G] [E] en vertu d’un bail du 18 août 2019 et un avenant au bail du 18 août 2022 prévoit : « les locataires acceptaient de rester sur les lieux jusqu’à ce que le bailleur ait une date définitive de la signature de la vente en faveur de la SOREQA. Un préavis lui sera donné dès qu’une date serait fixée. Le locataire s’engage à respecter toutes les conditions du bail initial signé le 18 août 2019. Le cas échéant, si le locataire refuse de quitter les lieux à la date fixée par le bailleur, il s’engage à le dédommager de la différence de prix entre la valeur vide et occupée ».

À la date de l’ordonnance d’expropriation du 28 avril 2022, les lots expropriés étaient donc occupés par un locataire aux termes d’un contrat de bail du 18 août 2019.

L’ordonnance d’expropriation a eu pour conséquence de transférer la propriété des biens à la SOREQA et de mettre fin au bail, de sorte que le premier juge a exactement considéré que l’avenant au bail du 18 août 2022, postérieur à l’ordonnance d’expropriation est sans effet.

En outre, si la Cour de cassation par arrêt du 16 mars 2022 accepte de tenir compte de la renonciation expresse et non équivoque au droit au relogement, cela s’applique pour un propriétaire occupant, informé de ses droits, et non à un tiers occupant, par nature étrangère à la procédure d’expropriation en dépossession, comme en l’espèce.

Il convient donc de confirmer le jugement qui exactement retenu une indemnité d’expropriation en valeur occupée et appliqué l’abattement habituel de 15 % pour occupation.

3° sur l’abattement pour vétusté

Le premier juge compte tenu de la nature des désordres existants dans la copropriété du [Adresse 1], a appliqué un abattement de 10 % aux termes de comparaison relatifs à des biens situés dans des copropriétés voisines, car le bien évalué est dans une copropriété qui recèle davantage de désordres.

M. [R] demande l’infirmation en indiquant que ce défaut d’entretien incombe à la SOREQA.

Les biens sont situés dans une copropriété dans une rue résidentielle adjacente à la [Adresse 16](N2), rue très commerçante animée. Elle dispose de toutes les commodités nécessaires à proximité et est desservie par l’arrêt de métro « la Courneuve ' 8 mai 1945 » (L7), situé à cinq minutes à pied.

Les lots appartenant à Monsieur [R] sont situés au sein d’un immeuble immobilier construit en 1931 et initialement composé de deux bâtiments :

' un bâtiment sur rue, dans lequel est situé le bien exproprié, qui a fait l’objet d’un arrêté d’insalubrité rémédiable abrogé par arrêté du 5 mai 2013 après la réalisation de travaux ;

' un bâtiment sur cour, situé en fond de parcelle, ayant fait l’objet d’un arrêté d’insalubrité irrémédiable ayant conduit à sa démolition 2015.

Le procès-verbal de transport sur les lieux le 29 septembre 2022 démontre un état général très dégradé concernant l’état général de la copropriété, tant sur la façade sur cour de l’immeuble que sur les parties communes à tous les étages.

Le premier juge mentionne qu’on accède à la cour intérieure par un porche vétuste avec des murs dégradés, que des encombrants y sont entreposés et que la façade arrière du bâtiment est en état moyen ; que le bâtiment donnant sur rue, correspond un bâtiment de type R+3 avec un balcon donnant sur rue au dernier étage, la façade donnant sur rue, en état moyen, étant en briques ; que la cage d’escalier est sale et vétuste avec des murs et un plafond abîmé ; qu’un escalier en bois dessert les étages et des fenêtres en PVC double vitrage sont situées aux inter-étages.

M. [R] indique qu’il est vraisemblable qu’au jour du transport sur les lieux et même lors de l’ordonnance d’expropriation d’avril 2022, que la SOREQA était non seulement propriétaire de plusieurs lots dans l’immeuble du [Adresse 1], mais représentait même, à elle seule, une majorité au sein de la copropriété ; qu’il ne saurait pâtir des dégradations de la copropriété, dans la mesure où la société SOREQA a très largement participé à cette dégradation par son inaction alors qu’elle était propriétaire de lots dans l’immeuble litigieux, depuis au moins juin 2020, et qu’il est vraisemblable qu’elle détient la majorité des lots composant la copropriété ; qu’en outre, des travaux financés par les copropriétaires, ont été effectués en 2012 de sorte que l’arrêté de péril qui frappait immeuble a été abrogé le 5 mai 2013 et que le maintien de l’usage locatif de l’appartement de Monsieur [R], a contribué à ralentir la dégradation de l’état de la copropriété.

Cependant, M. [R] fait état de simples allégations, utilisant lui-même le terme de 'vraisemblable'.

En outre, l’immeuble a fait l’objet d’un arrêté d’insalubrité remédiable abrogé par arrêté du 5 mai 2013 après la réalisation de travaux, soit antérieurement à l’arrivée de la SOREQA dans la copropriété.

Enfin, l’état dégradé de la copropriété n’est pas contesté, qui constitue nécessairement un facteur de nature à déprécier le bien à évaluer par rapport à un bien situé dans une copropriété qui a été régulièrement entretenue ; Monsieur [R] ne rapporte pas la preuve que depuis l’ordonnance d’expropriation, l’état d’entretien de l’immeuble s’est dégradé ; il n’est pas de la compétence du juge de l’expropriation de qualifier le comportement de l’entité expropriante en tant que copropriétaire.

S’agissant des biens expropriés, le lot n° 28 correspond à un appartement, se composant d’une cuisine, de deux chambres et d’une salle de bains, globalement dans un état d’entretien moyen et le lot n° 11 à une cave, située en sous-sol du bâtiment qui n’a pu être visitée, la porte étant verrouillée.

M. [R] précise que le centre-ville de [Localité 15] sera desservi, à compter de 2024, par les lignes de métro 16 et 17, dans le cadre du réseau de transport Grand Paris express, raison pour laquelle le prix de l’immobilier dans le secteur poursuit une croissance soutenue ininterrompue de 1,1 % au quatrième trimestre 2021, de 15,2 % en 2021 et de 26 % entre 2016 et 2021.

Cependant, en application de l’article L 322-2 du code de l’expropriation alinéa 4, quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu’ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subie depuis cette date de référence, s’ils ont été provoqués par l’annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d’utilité publique est demandée, par la perspective de modification des règles d’utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l’enquête publique de travaux publics dans l’agglomération où est situé l’immeuble.

En conséquence, il n’y a pas lieu de tenir compte des éléments invoqués par Monsieur [R], le juge de l’expropriation pouvant cependant tenir compte de l’évolution du marché (Décision du Conseil constitutionnel 2021-915/916 du 11 juin 2021).

En raison de l’état dégradé de la copropriété, il convient de confirmer le jugement qui a exactement appliqué un abattement pour vétusté de 10 %.

4° Sur la méthode

Le juge de l’expropriation dispose du pouvoir souverain d’adapter la méthode qui lui paraît la mieux appropriée à la situation des biens expropriés.

Le premier juge a retenu la méthode par comparaison retenue par les parties, avec une évaluation cave intégrée, en rejetant la demande de Monsieur [R] d’évaluer la cave en sus de l’appartement, de manière forfaitaire, la majorité des termes de comparaison versés aux débats comprenant un appartement et une cave.

Monsieur [R] demande l’infirmation du jugement et une somme forfaitaire de 6000 euros pour sa cave.

Il indique que la SOREQA a acquis le 29 juin 2024 une cave isolée de l’immeuble litigieux (pièce n° 11).

Cependant, l’acte de vente produit correspond à une cave, lot n° 15, et non à la vente d’un appartement et d’une cave.

En outre, il n’est pas contesté que la majorité des termes de comparaison versés aux débats comprennent un appartement et une cave.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement qui exactement retenu dans le cadre de la méthode par comparaison, une évaluation cave et millièmes de copropriété associés au bien à évaluer intégrés.

5° sur la demande de Monsieur [R] d’enjoindre à la SOREQA de communiquer l’intégralité des actes de vente

Dans le dispositif de ses conclusions, Monsieur [R] ne faisant pas état de motifs, demande d’enjoindre à la SOREQA de communiquer l’intégralité des actes de vente effectuées à son profit et relatives à des lots de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 15].

La SOREQA propose quatre termes de comparaison, examinés ci-après, correspondant à deux actes de vente et à deux jugements produits aux débats.

Il appartenait à Monsieur [R], s’il souhaitait obtenir l’intégralité des actes de ventes effectuées par la SOREQA pour les lots de l’immeuble sis [Adresse 1], en application de l’article L320-10 du code de l’expropriation, conformément à l’article L 135B du livre des procédures fiscales, de demander à l’administration fiscale de lui transmettre gratuitement, les éléments d’informations qu’elle détient au sujet des valeurs foncières déclarées à l’occasion des mutations intervenues dans les cinq dernières années et qui sont nécessaires à la fixation des indemnités d’expropriation.

En outre, M. [R] pouvait user du décret n°2018-1350 du 28 décembre 2018 relatif à la publication sous forme électronique des informations portant sur les valeurs foncières déclarées à l’occasion des mutations immobilières.

Monsieur [R] sera donc débouté de sa demande d’enjoindre à la SOREQA de communiquer l’intégralité des actes de vente effectués à son profit et relatifs à des lots d’immeubles sis [Adresse 1].

6° Sur les références des parties

Il convient en conséquence d’examiner les références des parties :

a) Les références de M. [R]

Il propose les références suivantes correspondant à des cessions d’appartements, en demandant de retenir une valeur de 3500 euros/ m²:

N° du terme

Date de vente

Adresse

Superficie/m²

Prix en euros

Prix en euros/m²

T1

13 juillet 2021

[Adresse 4] à [Localité 15]

36

122'000

3389

T2

11 mai 2021

[Adresse 5] à [Localité 15]

28

85'000

3038

T3

9 avril 2021

[Adresse 4] à [Localité 15]

48

160'000

3333

T4

8 janvier 2021

[Adresse 4] à [Localité 15]

36

115'000

3194

T5

1er octobre 2020

[Adresse 2] à [Localité 15]

32

131'000

4094

T6

14 août 2020

[Adresse 2] à [Localité 15]

21

105'000

5000

T7

7 août 2020

[Adresse 2] à [Localité 15]

21

105'000

5000

T8

3 avril 2020

[Adresse 3] à [Localité 14]

34

129'000

3794

Les termes T1 à T5 retenus par le premier juge, avec un abattement pour vétusté de 10% et de 15% pour occupation, ces termes étant en valeur libre, ne sont pas contestés par la SOREQA ; étant comparables en localisation, ils seront donc retenus.

T6 : La surface étant trop petite de 22,66 m², par rapport au logement exproprié de 32 m, ce terme sera écarté.

T7 : le premier juge n’a pas retenu ce terme, le commissaire du gouvernement ayant indiqué qu’un grenier aménagé est associé à ce bien et que la situation d’occupation du bien n’est pas communiquée.

Ces éléments n’étant pas contestés par Monsieur [R], ce terme sera écarté.

T8 : Ce terme étant situé dans une autre commune sera écarté.

M. [R] invoque également la carte de prix de l’immobilier du Grand Paris

(Pièce n° 16 : Extrait du site (paris.notaires.fr), l’extrait du site de l’avis de [Localité 15] (pièce n° 17), le plan de situation [Adresse 1] (pièce 18 : Google Maps).

Ces éléments ne correspondant pas à des mutations effectives seront écartés.

Il invoque enfin des ventes dans le périmètre du [Adresse 1] (pièce n° 19 : extrait du site Immo ' data.gouv)

Il indique que ces termes sont probants et fiables sans qu’il y ait produire les actes de vente correspondants, dont l’obtention est longue et coûteuse.

Cependant , ces termes n’étant pas accompagnés des références de publication, permettant d’accéder à l’acte de vente et de connaître ses caractéristiques, seront écartés.

b) Les références de la SOREQA

N° du terme

Date de vente

Adresse

Surface/m²

Prix en euros

Prix en euros/m²

Observations

I1

11 février 2021

[Adresse 1]

lot n° 29

(appartement)

lot n°8 (cave)

31,69

68'000

2146

valeur libre

pièce n° 13

I2

3 mars 2020

[Adresse 12]

lot n° 13 (appartement)

n° 20 (cave)

lot n° 32 (cave)

24

56'000

2333

valeur occupée

pièce n° 14

I3

jugement du 12 janvier 2023

RG 22 ' 00041

tribunal judiciaire de Bobigny

2300

valeur occupée

jugement définitif

pièce n° 15

mauvais état de l’appartement

I4

jugement du 12 janvier 2023

RG 22 ' 000 40

3350

Jugement définitif

libre

pièce n° 16

bon état de l’appartement

Monsieur [R] indique qu’il s’agit de cessions au profit de la SOREQA sans lien avec une valeur de marché (marché captif).

Cependant, il ne démontre pas que les références I1 et I2 correspondent à un marché captif.

I1: M. [R] indique que cette cession porte sur un appartement abandonné depuis le 14 décembre 2012 et acquise auprès du service des domaines dans le cadre d’une succession vacante (pièce n° 10).

La pièce produite ne démontre pas que l’appartement était abandonné et par conséquent en mauvais état d’entretien.

Ce terme comparable en consistance et en localisation sera donc retenu.

Le bien étant libre, il sera appliqué un abattement pour occupation de 15% et retenu une valeur de 2446 X 0,85= 2079, 10 euros

I2: M. [R] indique que cette cession porte sur un appartement de 23 m² et deux caves.

Ce terme n’étant pas comparable en consistance, ayant deux caves, sera écarté.

Les termes I3 et I4 correspondant à des jugements définitifs, ne sont pas critiqués par Monsieur [R], correspondant à des biens comparables en localisation et consistance seront retenus, soit pour I3 2300 euros /m² et pour I4 3350/m² avec un abattement de 15% invoqué par la SOREQA pour occupation soit 2847,5 euros/m.

Les références retenues par la cour correspondent à :

références de Monsieur [R] :

3389+3038+3333+3194+4094= 17048/5=3409,6 euros X 0,75 (abattement pour occupation de 15% et abattement pour vétusté de 10%) = 2 557, 2 euros/m².

Références de la SOREQA :

2079,1+2300 +2847,5 euros= 7226, 6/3=2408,86 euros/m².

La moyenne est donc de : 2557, 2+2408, 86= 4966/2= 2483 euros/m² en valeur occupée.

Dans son courrier du 16 août 2021 adressé à la SOREQA (pièce n° 3) invoqué par M. [R], celui-ci indique que son appartement est en parfait état.

Cependant, il ressort du procès verbal de transport pour l’appartement :

— une cuisine dans un état d’entretien moyen avec des murs sales et des huisseries abîmées,

— une chambre donnant sur rue dans un état d’entretien moyen avec des murs sales dans les angles,

— une chambre donnant sur cour dans un état d’entretien moyen avec des murs sales,

— une salle de bains dans un état d’entretien moyen avec des huisseries abîmées et des joints noirs au sol,

— l’appartement est chauffé par un radiateur d’appoint situé dans la chambre donnant sur rue.

En tenant compte de l’état d’entretien moyen de l’appartement et du fait qu’il n’est équipé que d’un chauffage d’appoint, ce qui constitue un élément important de moins value, mais également de l’évolution du marché, le premier juge a exactement retenu une valeur supérieure à la moyenne, soit une valeur de 2600 euros/m².

Le jugement sera donc confirmé qui a exactement fixé l’indemnité principale pour les lots n° 28 et 11 à la somme de :

2600 euros/m² X 32 m²= 83'200 euros en valeur occupée.

— Sur les indemnités accessoires

1° Sur l’indemnité de remploi

Elle est calculée selon la jurisprudence habituelle comme suit :

20% entre 0 et 5 000 euros : 1 000 euros

15% entre 5 001 et 15 000 euros : 1 500 euros

10% sur le surplus soit : ( 83200 – 15 000 ) x 10% = 6820 euros

soit un total de 9320 euros.

En l’absence de contestation sur les modalités de calcul par Monsieur [R] sur l’indemnité de remploi, le jugement sera confirmé sur ce point.

2° Sur l’indemnité pour perte de revenus locatifs

Le premier juge a alloué à Monsieur [R] une indemnité pour perte de revenus locatifs correspondant à six mois de loyer soit la somme de 5100 euros.

Monsieur [R] demande l’infirmation du jugement pour se voir allouer une indemnité correspondant à douze mois de loyer soit la somme de 10'200 euros.

S’agissant d’un appartement en copropriété, Monsieur [R] ne démontrant pas que son bien présente des spécificités telles qu’un délai supérieur à six mois lui sera nécessaire pour acquérir un bien équivalent et rechercher un locataire, il convient de confirmer le jugement qui a exactement fixé l’indemnité pour perte de revenus locatifs correspondant à six mois de loyers soit la somme de : 850 euros X 6 mois= 5100 euros.

3° Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il convient de confirmer le jugement qui a condamné la SOREQA à payer à

M. [R] la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de débouter M. [R] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel et de le condamner sur ce fondement à verser à la SOREQA la somme de 3000 euros.

— Sur les dépens

Il convient de confirmer le jugement pour les dépens de première instance, qui sont à la charge de l’expropriant conformément à l’article L 312-1 du code de l’expropriation.

M. [R] perdant le procès sera condamné aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Statuant dans les limites de l’appel ;

Déclare recevables les conclusions des parties ;

Déboute Monsieur [R] de sa demande d’enjoindre à la SOREQA de communiquer l’intégralité des actes de vente effectuées à son profit relatif à des lots de l’immeuble sis [Adresse 1] ;

Confirme le jugement entrepris ;

Déboute Monsieur [R] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [R] à verser la somme de 3.000 euros à la SOREQA au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [R] aux dépens.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT