Cour d'appel de Paris, Pôle 1 chambre 2, 12 décembre 2024, n° 24/06466

CA Paris
Infirmation 12 décembre 2024

Arguments

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Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a constaté que Mme [X] était effectivement occupante sans droit ni titre depuis le 9 novembre 2023, ce qui constitue un trouble manifestement illicite.
Accepté
Droit à une indemnité d'occupation
La cour a jugé que Mme [X] devait payer une indemnité d'occupation, fixée à 1.761,75 euros par mois, à compter du 9 novembre 2023.
Accepté
Droit au remboursement des charges
La cour a reconnu le droit de la société Agimo à récupérer les charges, fixant le montant à 391,30 euros par mois.
Accepté
Frais irrépétibles
La cour a jugé que Mme [X] devait être condamnée à payer une somme pour couvrir les frais irrépétibles de la société Agimo.

Résumé par Doctrine IA

La société Agimo, adjudicataire de trois lots immobiliers suite à une vente forcée, a assigné Mme [X] en référé pour obtenir son expulsion et une indemnité d'occupation. La SCI Agimo soutenait être propriétaire des lots depuis le 9 novembre 2023, date du jugement d'adjudication, et que Mme [X] occupait les lieux sans droit ni titre.

Le juge des contentieux de la protection avait initialement débouté la SCI Agimo de ses demandes, estimant que le titre de vente n'était pas suffisamment établi. La cour d'appel, saisie de l'affaire, a infirmé cette décision. Elle a considéré que la qualité de propriétaire de la SCI Agimo était établie par le jugement d'adjudication, rendant les contestations sur le paiement du prix sans objet dans le cadre de la procédure de référé.

En conséquence, la cour d'appel a ordonné l'expulsion de Mme [X] et a fixé une indemnité d'occupation mensuelle ainsi qu'une provision sur charges. Elle a également condamné Mme [X] aux dépens et à verser une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 1 ch. 2, 12 déc. 2024, n° 24/06466
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	24/06466
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	19 avril 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Arthur BARBAT DU CLOSELBertrand GATELLIER
Cabinet(s) :	ATTIQUE AVOCATS
Parties :	S.C.I. AGIMO

Texte intégral

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRÊT DU 12 DECEMBRE 2024

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/06466 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJGUX

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 14 Mars 2024 -Juge des contentieux de la protection de PARIS – RG n° 23/09360

APPELANTE

S.C.I. AGIMO, RCS de Pointe-à-Pitre sous le n°490 900 776, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représentée par M^e Arthur BARBAT DU CLOSEL de la SELARL ATTIQUE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C0301

INTIMÉE

Mme [L] [X]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Bertrand GATELLIER, avocat au barreau de PARIS, toque : G0436

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 Novembre 2024, en audience publique, devant Laurent NAJEM, Conseiller, chargé du rapport, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,

Michèle CHOPIN, Conseillère,

Laurent NAJEM, Conseiller,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSE DU LITIGE

Mme [X] était propriétaire indivise avec son ex-époux, M. [Z], de trois lots, numérotés 142, 453 et 707 et correspondant à un appartement, une cave et une place de parking situés au sein de l’immeuble sis [Adresse 2].

Ces lots ont fait l’objet d’une vente forcée sur licitation et ont été adjugés, par jugement du 6 juillet 2023, à la société Kikar investissement avant d’être adjugés le 9 novembre 2023 après une nouvelle audience d’adjudication sur surenchère, à la SCI Agimo au prix de 992.000 euros, outre les frais de vente à hauteur de 17.236 euros.

Par acte du 30 novembre 2023, la société Agimo a fait assigner Mme [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, en référé, aux fins à titre principal de la déclarer occupante sans droit ni titre des lots 142, 453 et 707 dépendant de l’immeuble sis [Adresse 2], d’ordonner son expulsion et de fixer une indemnité d’occupation.

Par ordonnance de référé contradictoire du 14 mars 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, a :

débouté Madame [L] [X] de sa demande de conciliation,

dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la Société Civile Immobilière Agimo,

débouté, par conséquence, la Société Civile Immobilière Agimo de l’ensemble de ses demandes,

renvoyé les parties à se pourvoir au fond,

condamné la Société Civile Immobilière Agimo à payer à Madame [L] [X] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné la Société Civile Immobilière Agimo aux dépens,

rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Le premier juge a retenu que la société Agimo ne produisait aucun titre de vente, lequel ne lui été délivré que sur justification du paiement des frais taxés.

Par déclaration du 28 mars 2024, la société Agimo a relevé appel de l’ensemble de la décision.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 14 octobre 2024, elle demande à la cour, au visa des articles 544 du code civil, L. 322-10 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, L. 213-4-4 1 du code de l’organisation judiciaire, 835 du code de procédure civile, de :

confirmer l’ordonnance de référé du 14 mars 2024 en ce qu’elle a débouté Mme [X] de sa demande de conciliation,

infirmer l’ordonnance de référé du 14 mars 2024 pour le surplus,

Statuant à nouveau,

débouter Mme [X] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

constater que la société Agimo est propriétaire des lots :

n°142 correspondant à un appartement de 108,75 m² situé 7ème étage (porte face à la sortie des ascenseurs du bâtiment B de l’escalier B,

n°453 correspondant à une cave portant le numéro 44 située au 1er sous-sol du bâtiment G escalier G3,

n°707 correspondant à une place de parking portant le numéro 163 situé au 1er sous-sol du bâtiment G

dépendant de l’immeuble sis [Adresse 2] depuis le 9 novembre 2023, date du jugement d’adjudication,

dire que Mme [X] est occupante sans droit ni titre depuis le 9 novembre 2023 des lots :

n°142 correspondant à un appartement de 108,75 m² situé 7ème étage (porte face à la sortie des ascenseurs du bâtiment B de l’escalier B,

n°453 correspondant à une cave portant le numéro 44 située au 1er sous-sol du bâtiment G escalier G3,

n°707 correspondant à une place de parking portant le numéro 163 situé au 1er sous-sol du bâtiment G ;

dépendant de l’immeuble sis [Adresse 2],

ordonner l’expulsion de Mme [X], occupante sans droit ni titre ainsi que de tous occupants de son chef, des lots :

n°142 correspondant à un appartement de 108,75 m² situé 7ème étage (porte face à la sortie des ascenseurs du bâtiment B de l’escalier B,

n°453 correspondant à une cave portant le numéro 44 située au 1er sous-sol du bâtiment G escalier G3,

n°707 correspondant à une place de parking portant le numéro 163 situé au 1er sous-sol du bâtiment G ;

dépendant de l’immeuble sis [Adresse 2], et ce avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est,

assortir l’expulsion d’une astreinte de 250 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

supprimer les délais prévus aux articles L. 412-1 à L. 412-5 du code des procédures civiles d’exécution,

supprimer le rappel des articles L. 412-1 à L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution,

supprimer le bénéfice du sursis prévu au premier alinéa de l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution,

fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 1.761,75 euros due à compter du 9 novembre 2023,

prendre acte de l’absence d’opposition de Mme [X] à la fixation du montant de l’indemnité d’occupation mensuelle à cette somme conformément à ses conclusions d’intimée,

fixer le montant de la provision sur charges à la somme de 392 euros par mois à compter du 9 novembre 2023,

condamner par provision Mme [X] au paiement de la somme de 19.379,25 euros (1.761,75 euros x 11 mois) à parfaire au titre des indemnités d’occupation mensuelles susvisées provisoirement arrêtées au 8 octobre 2024,

condamner par provision de Mme [X] au paiement de la somme de 4.312 euros (392 euros x 11 mois) à parfaire au titre des provisions sur charges dues à compter du 9 novembre 2023, provisoirement arrêtées au 8 octobre 2024,

condamner par provision Mme [X] au surplus des indemnités d’occupation et des provisions sur charges et ce, jusqu’à libération effective des lieux,

dire, pour le cas où Mme [X] déjà expulsée se réinstallerait sur les mêmes lieux, que la décision à intervenir restera exécutoire pendant six mois suivant la date de la première expulsion,

condamner Mme [X] au paiement de la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’en tous les dépens, lesquels comprendront le coût de la sommation du 15 novembre 2023.

Elle fait valoir que la vente dont elle se prévaut est parfaite ; que conformément à l’article L.322-10 du code des procédures civiles d’exécution, l’effet translatif de propriété est acquis immédiatement au jour de l’adjudication et n’est pas subordonné au paiement du prix ; que ce titre de vente est opposable aux tiers ; qu’elle est donc propriétaire de plein droit des lots en cause depuis le 9 novembre 2023. Elle soutient qu’elle a procédé au paiement du prix de vente et des frais. Elle précise qu’elle n’a été en possession du titre de propriété que le 25 avril 2024.

Elle considère que c’est donc à tort que le premier juge l’a déboutée de sa demande au motif que le caractère parfait de la vente n’était pas démontré.

Elle allègue que le débiteur occupant sans droit ni titre depuis le jugement d’adjudication est tenu au paiement d’une indemnité d’occupation depuis cette date. Elle conteste l’existence des pourparlers invoqués par l’intimée s’agissant de la date et des conditions de départ.

Elle détaille le quantum de ses demandes, faisant valoir qu’elle accepte que le montant de loyer minoré fixé par le DRIHL soit retenu et elle réclame le paiement des charges récupérables exposant qu’elle ne saurait s’acquitter entre autres des consommations personnelles de Mme [X] en eau. Elle précise avoir acquis ce bien pour établir la résidence de son gérant et de sa famille.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 24 juin 2024, Mme [X] demande à la cour, au visa des articles 1315 du code civil, 835 du code des procédures civiles d’exécution, de :

A titre principal,

débouter la société Agimo de l’ensemble de ses demandes,

A titre subsidiaire,

réduire l’indemnité d’occupation réclamée par la société Agimo à un montant qui ne saurait être supérieur à la somme mensuelle de 1.761,75 euros,

En tout état de cause,

condamner la société Agimo à payer la somme de 2.500 euros à Mme [X] au visa de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner la société Agimo aux dépens.

Elle fait valoir que la société Agimo continue de prétendre qu’au cours de la procédure de référé, aucuns pourparlers n’étaient en cours ; qu’il est en revanche exact que les pourparlers n’ont pas abouti ; qu’une audience de règlement amiable n’est plus justifiée de sorte qu’elle ne sollicite pas l’infirmation de la décision sur ce point.

Elle soutient que la société Agimo disposait en première instance d’éléments qui lui auraient permis de justifier du paiement intégral du montant de l’adjudication et des frais.

Elle allègue que la société Agimo n’est pas étrangère au trouble manifestement illicite allégué ; que cette dernière a entretenu la confusion quant aux date et conditions de son départ ; que ces man’uvres ont provoqué de l’anxiété et du stress.

Elle considère que l’indemnité réclamée n’est pas justifiée en ce que la société Agimo ne tient pas compte de l’état de l’appartement qui nécessite des travaux, faisant état de la vétusté de l’installation électrique et d’un rapport technique.

Elle fait valoir que compte tenu du rôle actif de la société Agimo dans le trouble généré au cours de la procédure de référé, la cour ne pourra que confirmer la condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 22 octobre 2024.

A l’audience de plaidoirie du 6 novembre 2024, l’intimée, représentée par son conseil, expose que la qualité de propriétaire de la société Agimo n’est plus contestée.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

SUR CE,

Mme [X] ne sollicite pas l’infirmation de la décision entreprise en ce qu’elle l’a déboutée de sa demande de conciliation, tandis que la société Agimo en sollicite la confirmation. Il en résulte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ce point, aucune critique de la première décision tendant à sa réformation n’est émise par les parties.

Sur l’expulsion

Il résulte de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile que le président du tribunal judiciaire peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Une occupation sans droit ni titre constitue un trouble manifestement illicite.

Selon l’article L.322-10 du code de procédure civile, l’adjudication emporte vente forcée du bien saisi et en transmet la propriété à l’adjudicataire.

Elle ne confère à celui-ci d’autres droits que ceux appartenant au saisi. Ce dernier est tenu, à l’égard de l’adjudicataire, à la délivrance du bien et à la garantie d’éviction.

En l’espèce, la qualité de propriétaire de la société Agimo, compte tenu du jugement d’adjudication du 9 novembre 2023, n’est plus contestée. Les développements sur le paiement du prix sont dès lors sans objet s’agissant de cette qualité.

Mme [X] est occupante sans droit ni titre des lieux loués depuis la date de cette décision.

La décision entreprise sera par conséquent infirmée en ce qu’elle a rejeté les demandes de la société Agimo. Statuant de nouveau, il sera dit que Mme [X] est occupante sans droit ni titre depuis le 9 novembre 2023 des lots :

n°142 correspondant à un appartement de 108,75 m² situé au 7ème étage (porte face à la sortie des ascenseurs du bâtiment B de l’escalier B),

n°453 correspondant à une cave portant le numéro 44 située au 1er sous-sol du bâtiment G escalier G3,

n°707 correspondant à une place de parking portant le numéro 163 situé au 1er sous-sol du bâtiment G,

Lots dépendant de l’immeuble sis [Adresse 2].

L’expulsion de Mme [X] sera ordonnée à défaut de libération volontaire dans les conditions précisées dans le dispositif de la présente décision.

Il n’y a pas lieu à astreinte, l’expulsion pouvant intervenir le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique.

La suppression des délais des articles L.412-1 (deux mois à la suite du commandement) et L.412-2 (trêve hivernale) du code des procédures civiles d’exécution n’est pas justifiée en l’espèce et sera rejetée. Mme [X] ne sollicite pas, même à titre subsidiaire, de délais complémentaires sur le fondement de l’article L.412-3 du même code en considération de ses conditions de relogement.

Sur l’indemnité d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le montant de la provision en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposés aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Il a été retenu que Mme [X] était occupante sans droit ni titre du bien immobilier en cause.

Elle est dès lors tenue de payer une indemnité d’occupation, qui a une nature compensatoire et indemnitaire et ce, dès la date du jugement d’adjudication. (2e Civ., 6 juin 2019, pourvoi n° 18-12.353) soit le 9 novembre 2023.

Les pourparlers n’ont pas abouti, Mme [X] représentée par son conseil a admis à l’audience du 1er février 2024 devant le premier juge qu’il n’y avait aucun accord en cours et il est relevé qu’une sommation de quitter les lieux a été délivrée dès le 15 novembre 2023 et l’assignation en référé devant le premier juge le 30 novembre 2023.

S’agissant du quantum de l’indemnité d’occupation, compte tenu de l’état de l’appartement, Mme [X] fait référence au loyer minoré déterminé par la DRIHL de 16,20 euros/m2 (pièce 15 de l’appelante) ce que la société Agimo accepte. Il en résulte qu’il y a lieu de fixer une indemnité d’occupation mensuelle à la somme de (16,20X108,75 m2)= 1 761,75 euros.

Mme [X] sera condamnée à payer la somme provisionnelle de 19.379,25 euros au titre des indemnités d’occupation arrêtées au 8 octobre 2024 (comme demandé), outre la somme provisionnelle de 1.761,75 euros au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle et ce, jusqu’à la libération des lieux.

Par ailleurs, la société Agimo réclame les charges récupérables. Elle fait état d’un montant de 4.695,61 euros pour 2023 (pièce 18 – décompte adressé par le syndic) soit 391,30 euros par mois. Elle est effectivement fondée à réclamer une somme à ce titre jusqu’à la libération des lieux en ce qu’elle s’acquitte de ses charges (et notamment de l’eau chaude ou de l’ascenseur) sans avoir en contrepartie la jouissance des lieux. La cour fixera la somme mensuelle due au titre des charges à ce montant, faute d’autres éléments.

Mme [X] sera condamnée à payer la somme provisionnelle de (391,30X11)= 4304,30 euros pour les charges échues du 9 novembre 2023 au 8 octobre 2024 outre la somme de 391,30 euros à compter du 9 octobre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

Le sens de la présente décision conduit à infirmer les dispositions de l’ordonnance entreprise s’agissant des dépens et des frais irrépétibles : Mme [X] était occupante sans droit ni titre dès le jugement d’adjudication et elle ne justifiait pas avoir saisi le juge de l’exécution pour défaut de paiement du prix et résolution de la vente sur le fondement de l’article L.322-12 du code des procédures civiles d’exécution.

Mme [X] sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel et à la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles pour ces deux instances.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme la décision entreprise ;

Statuant de nouveau et y ajoutant,

Dit que Mme [X] est occupante sans droit ni titre depuis le 9 novembre 2023 des lots :

n°142 correspondant à un appartement de 108,75 m² situé au 7ème étage (porte face à la sortie des ascenseurs) du bâtiment B de l’escalier B,

n°453 correspondant à une cave portant le numéro 44 située au 1er sous-sol du bâtiment G escalier G3,

n°707 correspondant à une place de parking portant le numéro 163 situé au 1er sous-sol du bâtiment G,

dépendant de l’immeuble sis [Adresse 2],

Ordonne à défaut de libération volontaire, l’expulsion de Mme [X], occupante sans droit ni titre ainsi que de tous occupants de son chef, desdits lots dépendant de l’immeuble sis [Adresse 2], et ce avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

Dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Rejette la demande de suppression des délais des articles L.412-1 et L.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle de 1.761,75 euros à compter du 9 novembre 2023 ;

En conséquence,

Condamne Mme [X] à payer à la société Agimo la somme provisionnelle de 19.379,25 euros au titre des indemnités d’occupation pour la période du 9 novembre 2023 au 8 octobre 2024, outre la somme provisionnelle de 1.761,75 euros au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 9 octobre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux ;

Fixe le montant de la provision sur charges à la somme mensuelle de 391,30 euros depuis le 9 novembre 2023 ;

En conséquence,

Condamne Mme [X] à payer à la société Agimo la somme de 4.304,30 euros au titre de la provision sur les charges pour la période du 9 novembre 2023 au 8 octobre 2024, outre la somme provisionnelle mensuelle de 391,30 euros au titre des charges à compter du 9 octobre 2024 et ce jusqu’à libération effective des lieux ;

Condamne Mme [X] à payer à la société Agimo la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [X] aux dépens de première instance et d’appel.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE