REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRET DU 20 JUIN 2024

(n° 173/2024, 17 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 21/10930 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CD3C7

Décision déférée à la Cour : Jugement du 01 avril 2021 – tribunal judiciaire de Paris (18ème chambre, 2ème section) RG n° 16/10430

APPELANTE

Mme [T], [P] [G] épouse [E]

née le 15 septembre 1931 à [Localité 7]

[Adresse 6]

[Localité 1]

Représentée par M^e Jean-Claude CHEVILLER, avocat au barreau de Paris, toque : D0945

Assistée de M^e Jessica SOUSSAN, avocat au barreau de Paris, toque : E2359

INTIMEE

S.A.R.L. HÔTEL DU ROI RENÉ

Immatriculée au R.C.S. de Paris sous le n° 477 788 699

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée et assistée par M^e Julie LADO, avocat au barreau de Paris, toque : G0395

INTERVENANTE

S.A.S. MAHER M2B

Immatriculée au R.C.S. de Paris sous le n° 831 150 032

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Jean-Claude CHEVILLER, avocat au barreau de Paris, toque : D0945

Assistée de M^e Jessica SOUSSAN, avocat au barreau de Paris, toque : E2359

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 avril 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre et M^me Sandra Leroy, conseillère.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre

M^me Sandra Leroy, conseillère

M^me Emmanuelle Lebée, magistrate honoraire exerçant des fonctions

juridictionnelles

Greffier, lors des débats : M^me Sandrine Stassi-Buscqua

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre et par M^me Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 02 avril 2010, Mme [T] [G], épouse [E], a donné à bail en renouvellement d’un bail initial en date du 8 décembre 1975 à la SARLU Hôtel du roi René, un immeuble situé [Adresse 3], à usage d’hôtel, pension de famille, composé d’un rez-de-chaussée sur caves et six étages sur rue, outre un rez-de-chaussée sur terre-plein et quatre étages sur cour, pour une durée de 9 années entières et consécutives, à compter du 1er janvier 2010.

Par procès-verbal du 16 novembre 2011, la préfecture de police de Paris a constaté les anomalies suivantes :

— non-fonctionnement de l’alarme incendie ;

— non-fonctionnement du désenfumage des deux escaliers ;

— absence de la mise à l’état de repos de la fonction BAES en situation de coupure générale ;

— défaut d’isolement du compteur gaz et de la canalisation de gaz traversant les locaux de réserve au sous-sol ;

— absence de détection incendie dans les locaux à risques ;

— absence de ferme-portes sur l’ensemble des portes de chambres et certains locaux à risques au sous-sol ;

— absence de vérification des installations de gaz depuis 2006.

Compte tenu de ces anomalies, elle a émis un avis défavorable à la poursuite de l’exploitation et demandé la réalisation des mesures de sécurité suivantes :

sans délai :

— assurer le bon fonctionnement de l’équipement d’alarme y compris en situation de coupure de son alimentation électrique ;

sous une semaine :

— assurer le bon fonctionnement des deux ouvrants de désenfumage ;

sous un mois :

— mettre en place des ferme-portes sur l’ensemble des portes de chambres et des locaux à risques ;

sous trois mois :

— isoler le compteur gaz dans un coffret coupe-feu de degré 1h00 ou EI 60, ventilé sur l’extérieur.

Par courrier en date du 07 février 2012, la préfecture de police de Paris a informé la SARLU Hôtel du roi René que les travaux afférents à l’encloisonnement de la cage d’escalier principale, à la mise aux normes de l’éclairage de sécurité, au remplacement du SSI de catégorie A et à la pose de bloc-porte EI30C en accès aux portes des chambres devaient se terminer le 30 avril 2012.

Par courrier du 2 mars 2012, la préfecture de police de Paris a adressé à la SARLU Hôtel du roi René, en remplacement du courrier du 7 février 2012, une liste de 23 mesures de sécurité incendie à réaliser conformément à l’arrêté du 24 juillet 2006 applicable aux petits hôtels.

Par lettre recommandée du 11 septembre 2012 avec accusé de réception, Mme [E] a autorisé la SARLU Hôtel du roi René à effectuer elle-même les travaux requis, à ses frais avancés.

Par procès-verbal du 19 juin 2014, la préfecture de police de Paris, relevant des dysfonctionnements et malfaçons dans la sécurité incendie de l’immeuble, a maintenu son avis défavorable à la poursuite de l’exploitation de l’établissement, et estimé nécessaire la réalisation des mesures de sécurité suivantes :

sans délai :

— limiter effectivement le public admis dans l’établissement à 48 personnes maximum ;

— maintenir ouverts les 2 châssis de désenfumage, dans l’attente de la remise en état de leur système d’ouverture ;

— enlever les stockages disposés dans le salon d’accueil et dans la chambre n° 11 ;

— déposer tous les dispositifs obstruant les têtes de détection automatique d’incendie ;

— interdire l’utilisation de l’ascenseur, dans l’attente de la transmission des documents de vérification demandés ci-dessous ;

dans un délai d’une semaine :

— assurer la mise à l’état de repos de la fonction « évacuation » des blocs autonomes bi-fonction lors de la coupure générale électrique ;

— assurer le parfait fonctionnement des dispositifs d’ouverture des châssis de désenfumage ;

dans un délai d’un mois :

— lui transmettre le procès-verbal de réception technique du SSI nouvellement installé et l’attestation de vérifications des dispositions de sécurité et des câbles de l’ascenseur en cours de validité ;

— modifier le châssis de désenfumage du bâtiment cour de façon à ce qu’il ne réduise pas la largeur de l’escalier, lors de son ouverture ;

— faire vérifier au classement au feu des panneaux translucides couvrant la salle des petits-déjeuners servant de liaison entre les deux bâtiments et, le cas échéant, les remplacer ;

— achever les travaux de mise en sécurité de l’établissement ;

— lever les anomalies du rapport des installations électriques ;

— assurer la formation du personnel à l’utilisation des moyens de secours et à la conduite à tenir en cas de sinistre.

Par arrêté du 4 août 2014, la préfecture de police de Paris a mis en demeure Mme [D] [M], exploitante de la SARLU Hôtel du roi René, de réaliser les mesures de sécurité incendie suivantes :

dans un délai de deux semaines :

1) assurer la mise à l’état de repos de la fonction « évacuation » des blocs autonomes bi-fonction lors de la coupure générale électrique ;

2) assurer la formation du personnel à l’utilisation des moyens des secours et à la conduite à tenir en cas de sinistre, et annexer au registre de sécurité les attestations de formation ;

dans un délai de trois semaines :

3) transmettre le procès-verbal de réception technique du système de sécurité incendie nouvellement installé ;

dans un délai de deux mois :

4) achever les travaux de mise en sécurité de l’établissement conformément au dossier faisant l’objet de la notification du 7 février 2012 ;

5) lever les anomalies du rapport des installations électriques et lui transmettre l’attestation de levées des réserves correspondantes ;

autres mesures à réaliser sous deux mois :

6) modifier le châssis de désenfumage du bâtiment cour, de façon à ce qu’il ne réduise pas la largeur de l’escalier, lors de son ouverture ;

7) faire vérifier au classement au feu les panneaux translucides couvrant la salle des petits-déjeuners servant de liaison entre les deux bâtiments et, le cas échéant, les remplacer ;

8) s’assurer de l’isolement coupe-feu 1 heure de chaufferie, notamment au droit des conduits dans leurs traversées des locaux tiers ;

9) rétablir une ventilation basse à cette chaufferie isolée dans les conditions précitées, ventilations de la chaufferie ayant entraîné le bouchement de la ventilation basse ;

10) réaliser une ventilation sur l’extérieur du compteur gaz en sous-sol et déposer les anciennes installations gaz inutilisées, notamment dans l’office.

L’article 3 de cet arrêté dispose qu’en application de l’article L. 521-2 du code de la construction et de l’habitation, le loyer en principal, ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation des chambres, cessent d’être dues à compter du premier jour du mois suivant sa notification.

Par ordonnance du 13 janvier 2015, le juge des référés près le tribunal de grande instance de Paris, saisi par la SARLU Hôtel du roi René, a autorisé cette dernière à exécuter les travaux de sécurité non encore réalisés visés aux mesures 10, 11, 15 et 16 du procès-verbal de la préfecture de police de Paris en date du 19 juin 2014, après en avoir présenté le devis à Mme [E] pour avis simple, et ce à ses frais avancés pour le compte de qui il appartiendra et débouté les parties du surplus de leurs demandes.

Par procès-verbal du 22 mars 2016, la préfecture de police de Paris a rendu un avis favorable à la poursuite de l’exploitation de son établissement par la SARLU Hôtel du roi René.

Par acte du 22 juin 2016, la SARLU Hôtel du roi René a fait assigner Mme [E] devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins de la voir condamner à lui rembourser la somme de 304.328,45 €, avec intérêts à compter du 6 août 2014 sur la somme de 175.154,84 € et à compter de la décision à intervenir pour surplus, outre la capitalisation des intérêts.

Par ordonnance en date du 9 novembre 2017, le juge de la mise en état, saisi par conclusions d’incident de Mme [E], a notamment ordonné une mesure d’expertise et désigné en qualité d’expert M. [K] [N] avec mission d’analyser les devis, ordres de service et factures de travaux que la SARLU Hôtel du roi René a réalisés postérieurement au 16 novembre 2011, de déterminer, parmi ces travaux, ceux qui relèvent des travaux de mise en conformité requis par la préfecture de police de Paris aux termes des procès-verbaux des 16 novembre 2011, 7 février 2012, 2 mars 2012, 19 juin 2014 et 4 août 2014, de donner son avis sur le coût desdits travaux, de dire si ces travaux sont conformes aux règles de l’art, ainsi qu’aux normes légales et réglementaires applicables, de fournir tous les éléments techniques et de fait de nature à permettre la détermination de l’imputabilité du coût des travaux de mise en conformité aux normes incendie.

Par jugement en date du 22 mai 2018, le tribunal de grande instance de Paris, saisi par assignation de la SARLU Hôtel du roi René à l’encontre de Mme [E] en date du 31 octobre 2014, a condamné cette dernière à payer à la SARLU Hôtel du roi René la somme de 35.150 € en réparation de son préjudice de jouissance et la somme de 17.900 € en remboursement du coût de la verrière.

L’expert a déposé son rapport le 2 novembre 2018 et considéré que le montant des travaux à la charge du bailleur est 233.256,94 €

Par conclusions d’incident signifiées par voie électronique le 28 octobre 2018, la SARLU Hôtel du roi René a saisi le juge de la mise en état d’une requête aux fins de solliciter de l’expert une note rectificative de son montant final, en application des dispositions de l’article 283 du code de procédure civile.

Par note complémentaire en date du 22 novembre 2019, en réponse au courrier du juge de la mise en état qui lui a été adressé le 5 novembre 2019, l’expert a indiqué que le nouveau total général proposé au tribunal est de 289.244,34 € HT, correction faite de l’erreur matérielle perçue par la SARLU Hôtel du roi René.

Par jugement du 1er avril 2021, le tribunal judiciaire de Paris a :

— débouté Mme [E] de ses demandes de résiliation du bail, d’expulsion et de paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération des locaux ;

— condamné Mme [E] à payer à la SARLU Hôtel du roi René la somme de 285.286,92 € hors taxes au titre du remboursement des travaux de mise en conformité, avec intérêts au taux légal à compter du 22 juin 2016, date de l’assignation ;

— ordonné la capitalisation des intérêts échus depuis plus d’une année ;

— condamné Mme [E] à payer à la SARLU Hôtel du roi René la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts ;

— condamné Mme [E] à payer à la SARLU Hôtel du roi René la somme de 8.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Mme [E] aux dépens, incluant les frais d’expertise judiciaire ;

— ordonné l’exécution provisoire ;

— rejeté toute autre demande plus ample ou contraire.

Par déclaration du 11 juin 2021, Mme [T] [G] épouse [E] a interjeté appel partiel du jugement en ce qu’il l’a déboutée de sa demande de résiliation du bail et de ses demandes subséquentes et de ses demandes subsidiaires afférentes au coût des travaux mis à sa charge, outre les dispositions sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Par conclusions déposées le 10 septembre 2021, la société Maher M2B est intervenue volontairement à l’instance.

Par conclusions déposées le 9 décembre 2021, la SARLU Hôtel du roi René a interjeté appel incident partiel du jugement.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 6 mars 2024.

MOYENS ET PRÉTENTIONS

Vu les conclusions déposées le 15 février 2024, par lesquelles Mme [T] [P] [G] épouse [E] et la SAS Maher M2B, appelantes à titre principal et intimée à titre incident, demandent à la Cour de :

— dire et juger Madame [T] [E] et la SAS Maher M2B recevables et bien fondées en toutes leurs demandes, moyens, fins et prétentions ; y faire droit et en conséquence ;

— infirmer le jugement rendu le 1er avril 2021 par le tribunal judiciaire de Paris en ce qu’il a :

* débouté Madame [T] [G] épouse [E] en ses demandes de résiliation du bail, d’expulsion et de paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération des locaux ;

* condamné Madame [T] [G] épouse [E] à payer à la SARLU Hôtel du roi René la somme de 285.286,92 € hors taxes au titre du remboursement des travaux de mise en conformité, avec intérêts au taux légal à compter du 22 juin 2016 ;

* ordonné la capitalisation des intérêts échus depuis plus d’une année ;

* condamné Madame [T] [G] épouse [E] à payer à la SARLU Hôtel du roi René la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts et celle de 8.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

* condamné Madame [T] [G] épouse [E] aux dépens incluant les frais d’expertise judiciaire ;

Statuant à nouveau :

A titre principal :

— prononcer la résiliation judiciaire du bail portant sur la totalité d’un immeuble sis [Adresse 3] à usage « d’hôtel, pension de famille » et composé « d’un rez-de-chaussée sur caves et 6 étages sur rue et d’un rez-de-chaussée sur terre-plein et de 4 étages sur cour » ;

— ordonner l’expulsion de la SARLU Hôtel du roi René et de tous occupants de son chef dudit immeuble avec le concours de la force publique si besoin est ;

— ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dans tel garde meubles qu’il plaira au juge de choisir et ce aux frais, risques et périls de la SARLU Hôtel du roi René ;

— condamner la SARLU Hôtel du roi René à payer à la SAS Maher M2B – aux droits de Madame [T] [E] – et à défaut à Madame [T] [E] une indemnité d’occupation provisionnelle trimestrielle d’un montant de 22.000 € HT, outre le paiement des charges, jusqu’à la parfaite libération des lieux loués ;

— condamner la SARLU Hôtel du roi René à payer à la SAS Maher M2B – aux droits de Madame [T] [E] et à défaut à Madame [T] [E] la somme de 340.862,74 € à titre de remboursement de la somme versée en exécution du jugement ;

— débouter la SARLU Hôtel du roi René en toutes ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de Madame [T] [E] ;

A titre subsidiaire et à défaut :

— juger que le coût des travaux réalisés au titre de la stricte mise en conformité de l’établissement aux normes sécurité incendie incombant au bailleur et dont la SARLU Hôtel du roi René serait fondée à demander remboursement à Madame [T] [E] s’élève au maximum à la somme de 179.974,87 € HT et débouter la SARLU Hôtel du roi René pour le surplus ;

— condamner la SARLU Hôtel du roi René à payer à la SAS Maher M2B – aux droits de Madame [T] [E] – et à défaut à Madame [T] [E] la somme de 231.693,27 € à titre de remboursement de la somme versée en exécution du jugement ;

En tout état de cause :

— débouter la SARLU Hôtel du roi René de son appel incident et plus généralement de toutes ses demandes, moyens, fins et prétentions telles que prononcées tant à l’encontre de Madame [E] que de la SAS Maher M2B ;

— condamner la SARLU Hôtel du roi René à payer à la SAS Maher M2B – aux droits de Madame [T] [E] – et à défaut à Madame [T] [E] la somme de 25.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure ainsi qu’aux entiers dépens de première instance te d’appel, en ce compris les frais d’expertise.

Vu les conclusions déposées le 4 mars 2024, par lesquelles la SARLU Hôtel du roi René, intimée à titre principal et appelante à titre incident, demande à la Cour de :

— infirmer le jugement en ce qu’il a :

* dit que Madame [G] [E] n’est pas redevable de la somme de 2.410,14 € HT au titre de la facture du 25 juillet 2012 de la société La Plateforme ;

* dit que Madame [G] [E] n’est pas redevable de la somme de 255 € HT au titre de la facture n° 2012/07/1936 du 11 juillet 2012 et de la somme de 595 € HT au titre de la facture n° 2013/02/2184 du 28 février 2013 émises par la société Acts ;

Statuant à nouveau :

— condamner in solidum Madame [G] [E] et la SAS Maher M2B à payer à la SARLU Hôtel du roi René la somme de 3.260,14 € HT (2410,14 +255 + 595) ;

— confirmer le jugement pour le surplus ;

Y ajoutant,

— condamner in solidum Madame [G] [E] et la SAS Maher M2B à payer à la SARLU Hôtel du roi René la somme de 25.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner in solidum Madame [G] [E] et la SAS Maher M2B aux entiers dépens de l’instance d’appel.

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie à leurs conclusions, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE,

1. Sur la demande de résiliation judiciaire

L’article 1103 du code civil énonce que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1741 du code civil, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée survenue par cas fortuit ou même par la faute de l’une des parties.

Est assimilée à la perte totale de la chose louée 1'impossibilité absolue et définitive d’en user conformément à sa destination ou la nécessité d’effectuer des travaux dont le coût excède sa valeur qui s’apprécie notamment en fonction des revenus procurés par l’immeuble.

Aux termes du jugement querellé, le premier juge a débouté Mme [E] de sa demande de résiliation judiciaire du bail après avoir relevé que :

— le bail commercial qui lie les parties depuis le 1er janvier 2010 porte sur un immeuble situé [Adresse 3], à usage d’hôtel, moyennant un loyer initial de 57.500 €, stipule que le preneur est tenu « d’entretenir les lieux loués pendant toute la durée de la jouissance du bail en bon état de réparations locatives et d’entretien, et de les rendre à la fin du bail dans l’état où il les aura pris», et que « l’entretien, la remise à neuf et même le remplacement usagé de tout appareil de plomberie, lavabos, installation d’eau chaude, de chauffage central y compris chaudière et ballon, installation électrique et sonneries seront à la charge de la SARLU Hôtel du roi René pendant toute la durée du bail» ;

— il n’est pas contesté qu’au cours de l’exécution du bail, Mme [E] a engagé au titre des travaux de rénovation de l’immeuble une somme totale de l23.205,24 €, de sorte qu’en y ajoutant les sommes réclamées par la SARLU Hôtel du roi René à hauteur de 289.244,34 € et la somme de 24.466,34 € au titre d’un devis de travaux sur la toiture en zinc que Mme [E] projette de faire réaliser, sans en justifier, le montant total maximum des travaux de réfaction de l’immeuble s’élèverait à la somme de 436.915,92 € ;

— le loyer au 03 juillet 2020, date des dernières conclusions de Mme [E], s’élevant à la somme de 63.948,60 € par an selon ses écritures, de sorte qu’il apparaît ainsi qu’au jour où il est statué, le montant maximum total des travaux a été amorti, ce d’autant que le preneur produit en outre un avis sur la valeur vénale de l’hôtel réalisé par Mme [I] [X], qui estime que l’immeuble au jour de sa visite le 12 février 2019 et après les travaux réalisés par le locataire, vaut 2.100.000 €, de sorte que le coût des travaux n’excède pas la valeur de l’immeuble.

Mme [E] et la SAS Maher M2B, lesquelles sollicitent l’infirmation du jugement entrepris de ce chef, exposent en substance que la résiliation du bail est justifiée si le coût des travaux de mise aux normes à la charge du bailleur est disproportionné par rapport à la valeur vénale de l’immeuble ou aux revenus générés par l’immeuble.

Or, arguant que le coût des travaux dont la SARLU Hôtel du roi René sollicite le remboursement au titre d’un usage conforme de la chose de louée au sens de la jurisprudence, s’élève à la somme de 307.144,34 € HT (17.900 + 289.244,34), auquel s’ajoutent les travaux effectués directement par la bailleresse sur la structure pour un usage conforme de la chose louée également, à hauteur de 105.305,24 € HT (97.572,72 + 7.732,52), soit un montant total de 412.449,58 € HT sans préjudice du coût des nouveaux travaux à venir concernant la structure de l’immeuble évalués à 24.466,34 € HT, la perte de la chose louée serait dès lors acquise au regard de la disproportion, fondant la résiliation judiciaire de plein droit du bail.

La SARLU Hôtel du roi René s’oppose à cette argumentation et sollicite la confirmation du jugement querellé de ce chef, en arguant que la nécessité de réaliser des travaux par injonction de l’autorité administrative est un cas fortuit et que la condition de perte de la chose n’était pas effective au moment de la demande de résiliation au sens de l’article 1722 du code civil.

Elle souligne que Mme [E] ne pourrait se contredire devant la Cour, en application du principe de l’estoppel, lequel implique qu’une partie ne puisse se prévaloir d’une position contraire à celle qu’elle a prise antérieurement lorsque ce changement se produit au détriment d’un tiers : or, la valeur vénale de l’immeuble n’était pas connue et les travaux ne seraient nullement disproportionnés ni au regard de la valeur de vénale de l’immeuble ni au regard des revenus qu’il génère.

A ce titre, la SARLU Hôtel du roi René relève avoir produit en première instance un avis sur la valeur vénale de l’hôtel pour un montant de 2.100.000 € de sorte qu’il n’existerait aucune disproportion manifeste puisque la valeur totale des travaux de remise aux normes de sécurité soit 289.244,34 € ne représenterait que quatre années et demie du loyer initial (57.500 €/an HT), et seulement deux années de l’indemnité d’occupation fixée à la valeur locative par Monsieur [B] expert judiciaire désigné à cette fin (valeur locative : 146.000 € HT/an).

Elle ajoute enfin que l’article 1722 du code civil ne serait pas applicable pour les sommes exposées pour le ravalement de l’immeuble.

Au cas d’espèce, c’est par des motifs dont la pertinence en cause d’appel n’a pas été altérée et que la cour adopte que le premier juge a ainsi statué, en ayant retenu à bon droit qu’il résultait des articles 1722 et 1741du code civil que le bail prend fin de plein droit par la perte totale de la chose survenue par cas fortuit ou même par la faute de l’une des parties sauf les dommages-intérêts pouvant être mis à la charge de la partie déclarée responsable de cette perte et relevé que l’immeuble présentait, dans son état, d’importantes non conformités nécessitant d’entreprendre, pour permettre la continuité d’exploitation hôtelière, des travaux de mise en conformité dont le coût fixé par le premier juge à hauteur de 285.286,92 €, outre les frais déjà engagés par Mme [E] à hauteur de l23.205,24 € et frais envisagés à l’avenir à hauteur de 24.466,34 € n’était pas disproportionné au rendement locatif de l’immeuble de 63.948,60 € par an au jour de la décision, puisque représentant entre 4 à 6 années de revenus locatifs, et que Mme [E] avait manqué à ses obligations contractuelles tenant à la délivrance et à l’entretien de la chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée à savoir l’activité hôtelière, et en a exactement déduit que la perte totale de la chose louée n’était pas caractérisée en l’espèce et ne pouvait fonder la résiliation de plein droit du bail.

Le jugement sera par conséquent confirmé de ce chef, et Mme [E] et la SAS Maher M2B déboutées de leurs demandes subséquentes tendant à l’expulsion de la SARLU Hôtel du roi René des lieux loués, outre à sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

2. Sur la demande en paiement au titre du remboursement des travaux de mise en conformité

L’obligation de délivrance est l’obligation principale du bailleur qui lui impose de maintenir les lieux conformément à leur destination.

Les travaux rendus obligatoires par l’administration se rattachent à l’obligation de délivrance conforme du bailleur qui ne peut en transférer la charge au preneur qu’en application d’une clause claire, précise non équivoque. Un tel transfert de la charge de ces travaux de mise en conformité imposés par l’administration ne pouvant cependant résulter de l’existence d’une clause du bail laissant au preneur la charge de 'tous travaux d’entretien et de réparations incluant les 'grosses réparations’ de l’article 606 du code civil ou d’une clause indiquant que 'le preneur accepte les lieux en l’état et renonce à tout recours pour vice ou défaut de ces locaux'.

Aux termes du jugement querellé, le premier juge a condamné Mme [E] à rembourser à la SARLU Hôtel du roi René la somme totale de 285.286,92 € au titre de travaux de mise en conformité de l’immeuble loué.

Mme [E] et la SAS Maher M2B sollicitent l’infirmation du jugement de ce chef à titre subsidiaire et la fixation à la charge de Mme [E] d’une somme maximale au titre des travaux de mise en conformité de 179.974,87 € HT.

Au soutien de leurs prétentions, les appelantes excipent que les travaux de mise en conformité avec les exigences de l’autorité administrative seraient à la charge du bailleur mais dans la limite des travaux strictement nécessaires à la mise aux normes, impliquant en conséquence de ventiler de nombreuses factures considérées à tort par l’expert comme relatives à la mise aux normes sécurité incendie de l’Hôtel du roi René, ou qui excéderaient la stricte mise aux normes, notamment pour porter en tout ou partie sur des travaux d’embellissement, de confort, d’améliorations, voire de convenance, réalisés par la SARLU Hôtel du roi René à l’occasion de cette mise aux normes, tels que le remplacement du papier peint, de la peinture, du carrelage ou encore par l’installation d’une porte automatique, de sorte que la somme remboursable serait de 109.269,47 € HT au regard de plusieurs factures.

Elles soulignent par ailleurs qu’entre l’année 2006 et l’année 2011, la SARLU Hôtel du roi René était directement en contact avec la préfecture de police sans en informer la bailleresse.

La SARLU Hôtel du roi René sollicite également l’infirmation du jugement querellé en ce qu’il a dit que Madame [G] [E] n’est pas redevable de la somme de 2.410,14 € HT au titre de la facture du 25 juillet 2012 de la société La Plateforme, de la somme de 255 € HT au titre de la facture n° 2012/07/1936 du 11 juillet 2012 et de la somme de 595 € HT au titre de la facture n° 2013/02/2184 du 28 février 2013 émises par la société Acts, et demande la condamnation in solidum de Mme [E] et la SAS Maher M2B à lui rembourser une somme totale de 3.260,14 € HT et la confirmation du jugement pour le surplus.

A l’appui de ses demandes, la SARLU Hôtel du roi René fait valoir qu’aux termes du rapport d’expertise, les travaux invoqués par elle seraient conformes aux règles de l’art et que les réunions d’expertise suivantes auraient été consacrées aux discussions sur les factures produites par la SARLU Hôtel du roi René pour un montant total initial de 315.882,21 € HT, montant sur lequel l’expert a retenu in fine un montant de 289.244,34 €, démontrant ainsi la rigueur avec laquelle elle avait strictement sélectionné les pièces afférentes aux travaux de remise aux normes de sécurité.

Au cas d’espèce, la lecture croisée des dispositifs des dernières écritures des parties et du jugement entrepris laisse apparaître une contestation par les appelantes de 15 factures portant sur 109.269,47 € HT de travaux aux motifs de leur montant exagéré ou de leur absence de rattachement à l’obligation de délivrance du bailleur, tandis que l’intimée demande l’intégration de trois factures non prises en compte par le premier juge.

Il convient dès lors de ventiler et d’examiner, pour chaque facture, si cette dernière concerne le règlement de prestations relevant de l’obligation de délivrance du bailleur et si le montant en est justifié.

— Sur la facture n° 853142 du 10 mai 2013 de la société CERBAT d’un montant de 8.450 €HT

La lecture de cette facture laisse apparaître qu’elle porte sur une prestation de pose, sur chaque palier du bâtiment cour et bâtiment rue, de BA 13 et de cloisonnement des fenêtres de la cage d’escalier, en exécution d’une demande émise par la préfecture de police de Paris du 7 février 2012, aux fins de mise aux normes de sécurité incendie.

Si Mme [E] et la SAS Maher M2B contestent la mise à la charge du bailleur de ce coût par le premier juge, aux motifs pris qu’elle concernerait uniquement le coût de la main-d''uvre, rendant le montant de cette facture particulièrement excessif au regard du nombre d’heures et du coût horaire moyen du compagnonnage, force est de relever que cette contestation n’est pas plus utilement étayée par une quelconque pièce en cause d’appel que devant le premier juge, alors qu’il incombe aux appelantes de justifier de leurs assertions, notamment en produisant différents devis suite à une mise en concurrence d’entreprises qualifiées permettant une comparaison utile et un choix, le cas échéant, du moins disant.

Le premier juge sera donc approuvé d’avoir mis à la charge de la SAS Maher M2B le coût de cette facture, afférente à des travaux de mise aux normes incendie de l’immeuble qu’elle loue à la SARLU Hôtel du roi René.

— Sur la facture de la société ASSISTANCE AUX BATIMENTS du 29 août 2014 d’un montant de 729 € HT

La lecture de la facture litigieuse et du devis l’accompagnant laisse apparaître qu’elle porte sur la mise en conformité de l’installation de la chaudière à gaz.

Si les appelantes contestent la prise en charge du coût de cette prestation par Mme [E] aux motifs qu’elle inclurait la réparation de la tuyauterie, relevant de l’obligation d’entretien et de réparation du preneur, force est cependant de constater, à la lecture tant du devis que de la facture, que la prestation facturée concerne « le retrait des anciennes installations cuisine, coupe arrivée cuivre dans la chaufferie + soudure », s’inscrivant comme l’a indiqué l’expert, dans une démarche de mise en conformité de l’alimentation en gaz de l’hôtel, impliquant certes des travaux de réparation et remplacement sur la tuyauterie, mais dans une démarche de mise en conformité de l’installation de gaz.

Dès lors, ces travaux relèvent de l’obligation de délivrance du bailleur et justifient la mise à sa charge par le premier juge du coût de cette facture.

— Sur la facture n° Fl549 du 24 novembre 2015 de la société SUR-MESURE pour un montant de 19.397 € HT

Le premier juge a condamné Mme [E] à verser à la SARLU Hôtel du roi René la somme de 19.387 € HT au titre de cette facture après avoir relevé qu’elle concernait la pose de dispositifs de désenfumage obligatoires dans un établissement accueillant du public, et demeuraient donc à la charge du bailleur qui ne rapporte pas la preuve du coût de solutions plus classiques, ni de ce qu’une solution à moindre coût aurait été adaptée à l’établissement exploité par la SARLU Hôtel du roi René au regard des points visés par la préfecture de police de Paris dans son procès-verbal du 19 juin 2014.

Les appelantes contestent toujours en cause d’appel la mise à la charge du bailleur du coût de dépose et d’installation d’un nouveau châssis de désenfumage dans le bâtiment en fond de cour et la création d’un sas vitré avec porte automatique, aux motifs notamment que la création d’une porte automatique télescopique à l’entrée de l’hôtel irait au-delà de la stricte mise aux normes sécurité incendie ce d’autant que la solution la plus onéreuse aurait été choisie.

S’il résulte du rapport d’expertise que le coût de cette facture aurait pu être réduit de moitié « en aménageant l’entrée et l’accueil de l’hôtel à moindre coût avec des portes classiques à débattement, menuiseries standard », la SARLU Hôtel du roi René ayant fait le choix d’une « solution confort et ergonomie », cette circonstance ne saurait toutefois justifier l’absence de prise en charge par Mme [E] de l’intégralité du coût de 19.397 € HT alors même qu’il concerne la mise en conformité de l’établissement au regard du procès-verbal du 19 juin 2014 établi par la préfecture de police de Paris, et que la solution retenue apparaît adaptée à la configuration des lieux et à la nature de l’activité exploitée dans l’établissement.

Le premier juge sera donc approuvé d’avoir mis à la charge de Mme [E] le coût de cette facture.

— Sur la facture du 28 avril 2015 de la SARL AGENCI d’un montant de 15.741 € HT

Le premier juge a mis à la charge de Mme [E] le coût de cette facture afférente aux travaux de réfection du sol de la réception de 39 m² par suite du déplacement de la centrale SSI, du standard téléphonique de l’hôtel et de tous les réseaux de l’hôtel, après avoir relevé que les parties n’avaient pas discuté d’une enveloppe pour convenir d’un montant des aménagements du locataire consécutifs à la réalisation des travaux de mise aux normes, dont notamment la réfection du sol par la pose d’une chape béton puis du carrelage, afin de mettre en sécurité le niveau du sol et faire passer les câblages notamment d’alarme, de sorte que Mme [E] ne rapportait pas la preuve que le coût d’achat et de pose du carrelage serait excessif pour un établissement de ce standing, ni que les choix opérés pour la remise à niveau du sol n’étaient pas justifiés par des raisons de mise en conformité aux normes anti-incendie.

Si les appelantes contestent toujours en cause d’appel l’imputation à la bailleresse du montant de cette facture, en l’état de prestations qui ne correspondraient pas strictement à la mise en conformité de l’établissement, c’est toutefois par des motifs propres et pertinents que la cour adopte que le premier juge a ainsi statué, en tirant les conséquences juridiques de l’installation d’une porte automatique télescopique aux fins de mise aux normes de l’établissement et compatible avec son standing, induisant nécessairement des frais de réfection de sol suite au déplacement des installations, ce d’autant que Mme [E] échoue à établir la nature excessive du coût ainsi appliqué afin de permettre à la SARLU Hôtel du roi René de continuer l’exploitation de son activité.

Le premier juge sera donc approuvé d’avoir mis à la charge de Mme [E] le coût de cette facture.

— Sur la facture n° 15050104 du 26 mai 2015 de la société BTB Elec d’un montant de 5.232,92 € HT

Aux termes du jugement querellé, le premier juge a imputé à Mme [E] le coût de cette facture afférente à la fourniture et la pose de différents câbles d’énergie, pour les mêmes motifs que la facture précédente, dès lors qu’elle concernait les frais de raccordement électrique de la porte télescopique de l’entrée et du bureau d’accueil déplacé.

Si en cause d’appel, Mme [E] et la SAS Maher M2B maintiennent que le coût de cette facture devrait être supporté par la SARLU Hôtel du roi René, dans la mesure où il résulterait de son choix de faire installer une porte télescopique à l’entrée, le premier juge sera approuvé dans son analyse, qui se borne à tirer les conséquences juridiques de l’installation d’une porte automatique télescopique aux fins de mise aux normes incendie de l’établissement et compatible avec son standing, induisant nécessairement des frais de raccordement électriques subséquents.

— Sur la facture n° 25896 du 29 septembre 2013 de la SARL JRA d’un montant de 8.110 € HT

Aux termes du jugement entrepris, le premier juge a mis à la charge de Mme [E] le coût de cette facture afférente à la réalisation de travaux de maçonnerie pour la création de tranchées dans les murs aux fins de faire passer les différents câblages de sécurité, après avoir relevé que si Mme [E] excipe d’un choix trop coûteux, elle ne communiquerait aux débats aucun devis, ni aucun élément permettant au tribunal de considérer que le choix opéré par la SARLU Hôtel du roi René excéderait la stricte mise en conformité et que le choix à moindre coût serait compatible avec les demandes de la préfecture.

Si les appelantes maintiennent en cause d’appel leur contestation, en excipant du rapport d’expertise dans le cadre duquel l’expert indiquerait que plusieurs méthodes pourraient être envisagées, il n’est néanmoins nullement justifié d’un surcoût lié au choix de réaliser des tranchées en lieu et place d’installer des baguettes externes aux fins de se conformer aux exigences de la préfecture de police de Paris quant à la conformité des câbles de sécurité.

Dès lors, le premier juge sera approuvé d’avoir mis à la charge de Mme [E] le coût de cette facture.

— Sur la facture n° 125-2463 du 22 juillet 2014 de la société CONCEPIECELEC SARL d’un montant de 2.439 € HT

Aux termes du jugement attaqué, le premier juge a mis à la charge de Mme [E] le coût de cette facture après avoir considéré qu’il s’agissait, à la lecture du devis, de travaux d’électricité consistant au rez-de-chaussée dans l’installation d’un disjoncteur à la norme 10A dt40 au lieu des 16A et la vérification et la mise au propre des câbles et dans les étages, sur les paliers et dans certaines chambres, à la mise en place de boite de dérivation, et à s’assurer de la continuité avec la prise de terre, ainsi qu’à la mise en place d’un éclairage de sécurité dans la chaufferie, la salle du petit déjeuner, le couloir entre l’accueil et la salle du petit déjeuner et dans le sas d’accueil, qui constituent des dépenses justifiées au titre de la mise en sécurité et en conformité de l’hôtel.

Si les appelantes contestent l’imputation de ce coût aux motifs qu’il concernerait des travaux de confort et d’amélioration réalisés dans le cadre de la réfection des salles de bain de l’hôtel, c’est par des motifs pertinents que le premier juge a ainsi statué, après avoir constaté, à la lecture du devis, la nature des prestations visées, et qui consistaient en une mise aux normes électriques, et en avoir déduit que leur coût incombait dès lors à la bailleresse au titre de son obligation de délivrance.

— Sur la facture n° 15080080 du 27 août 2015 de la société BTB ELEC d’un montant de 970 € HT

Aux termes du jugement entrepris, le premier juge a mis à la charge de Mme [E] le coût de cette facture afférente au remplacement du câble d’alimentation de la centrale SSI, faute pour elle, qui excipe de travaux d’amélioration et de confort excédant la stricte mise aux normes sécurité incendie, de produire tout devis ou élément comparatif.

Si les appelantes maintiennent leur contestation en cause d’appel, le remplacement du câble d’alimentation de la centrale SSI, qui permet le fonctionnement de cette dernière, s’inscrit par sa nature même nécessairement dans une démarche de mise aux normes sécurité incendie, et doit dès lors être pris en charge par le bailleur.

Le premier juge était donc fondé à en faire supporter le coût à Mme [E].

— Sur les factures de la société LA PLATEFORME sur 1a période octobre-novembre 2013 d’un montant total de 6.018,56 € HT

Aux termes du jugement querellé, le premier juge a mis à la charge de Mme [E] le coût de ces factures afférentes à l’achat de divers matériaux d’électricité après avoir relevé que si Mme [E] conteste leur prise en charge faute pour la SARLU Hôtel du roi René de rapporter la preuve que ces factures seraient rattachables à la mise aux normes sécurité incendie de l’hôtel, ces achats ont été effectués immédiatement après la création au mois de septembre 2013 des tranchées dans les murs aux fins de faire passer les câblages de sécurité, de sorte qu’il sera considéré que ces achats de matériaux s’inscrivent dans l’opération de mise aux nonnes de sécurité incendie de l’immeuble.

Si les appelantes contestent toujours en cause d’appel l’imputation de ce coût à la bailleresse, pour les mêmes motifs, la cour approuve cependant le premier juge d’avoir ainsi statué, par des motifs qu’elle adopte, en tirant les conséquences de ses propres constatations, dont il résulte une concordance temporelle entre ces achats et la réalisation des travaux électriques imposés par la remise aux normes exigée par la préfecture de police de Paris, permettant ainsi de rattacher ces achats aux opérations de remise au normes.

— Sur la facture n° 65911 du 25 novembre 2013 de la SARL AGORA d’un montant de 27.800,50 € HT

Aux termes du jugement entrepris, le premier juge a mis à la charge de Mme [E] le coût de cette facture afférente au déplacement de 10 radiateurs permettant la mise aux normes et en sécurité des locaux, après avoir considéré que si Mme [E] allègue du coût excessif de l’opération, s’agissant notamment du coût de la main-d''uvre, elle ne produit cependant aucun devis ou élément permettant de justifier sa position.

Si les appelantes maintiennent leurs contestations quant au coût des travaux ainsi mis à la charge du bailleur, qu’elles estiment excessif en l’état d’un taux horaire de 45 € représentant 618 heures de travail pour déplacer 10 radiateurs, la lecture attentive du devis correspondant laisse cependant apparaître que les prestations ainsi facturées ne correspondent pas uniquement au déplacement de 10 radiateurs, mais également à la vidange de toute l’installation des colonnes d’eau, l’ébouage de 14 radiateurs, la fourniture et pose d’un convecteur sur le palier du 6ème étage, et de trois purgeurs pour trois salles de bain, la fourniture et pose de 14 têtes de robinet sur radiateur, la création d’une colonne d’alimentation de départ et retour chauffage en sous-sol, cuisine, du 1er au 6e étage représentant 45 mètres de linéaires, le passage de la chaufferie aux cages d’escalier, la fourniture et pose de 3 mètres de cuivre sur chaque chambre, le sondage sur l’ensemble des radiateurs avant perçage et le rebouchage.

Or, en l’état de l’ensemble de ces prestations ainsi incluses dans la facture litigieuse, dont il n’est pas contesté qu’elle s’inscrit dans le cadre des opérations de mise aux normes de l’établissement, les appelantes échouent à établir la nature excessive du coût ainsi mis à la charge de Mme [E].

Le premier juge sera par conséquent approuvé d’avoir ainsi statué, et mis à la charge de Mme [E] l’ensemble de la facture litigieuse.

— Sur la facture n° 578133 du 6 octobre 2012 de la SARL JRA d’un montant de 10.200 € HT

Le premier juge a imputé à Mme [E] le coût de cette facture afférente à la fourniture et la pose de cloisons au sous-sol et dans les parties communes des deux bâtiments pour répondre aux normes incendie, après avoir considéré que si Mme [E] ne conteste pas la création des sas et des cloisons, elle considère néanmoins cette facture comme étant un doublon par rapport aux factures d’achat de placoplâtres figurant dans les pièces 25-12, 25- I 8, 20-1, 29-2, 29-14, 29-36, 29-37 et 29-39 adverses, sans que toutefois elle ne rapporte la preuve que cet achat de matériel ne s’avérait pas nécessaire pour la mise en conformité de l’établissement aux normes incendie et qu’il constitue un surcoût.

Si les appelantes persistent en cause d’appel dans leurs contestations, en se fondant sur des factures POINT P, La Plateforme du bâtiment, Castorama, Gedimat et Leroy Merlin, force est cependant de constater que ces pièces n’établissent nullement que le métrage de placoplâtre supplémentaire n’était pas nécessaire pour assurer la création des SAS et cloisons exigés par la préfecture de police de Paris.

Dès lors, le premier juge sera approuvé d’avoir mis à la charge de Mme [E] l’intégralité du coût de la facture litigieuse.

— Sur la facture n° 756311 du 28 décembre 2013 de la SARL TRA BATIMENT d’un montant de 34.550 € HT

Aux termes du jugement attaqué, le premier juge a imputé à Mme [E] l’intégralité du montant de cette facture, afférente à la pose et dépose de 53 portes coupe-feu et travaux de maçonnerie et de scellement de portes, après avoir considéré que si Mme [E] excipe du coût excessif de la main-d''uvre et sollicite un abattement de 70 %, elle ne justifie sa demande par aucun devis comparatif ou élément.

Si les appelantes maintiennent en cause d’appel leur contestation, en invoquant les mêmes arguments, force est de relever à la lecture du devis correspondant à la facture litigieuse que sont prévues des prestations de dépose et pose de 53 portes coupe-feu, fourniture et pose de peinture (couche d’accrochage et 2 couches de peintures), fourniture et pose de 159 charnières en acier (3 par porte), de 159 baguettes en bois et de 53 serrures, avec la mise en déchetterie des 53 portes déposées, la maçonnerie et le scellement des portes et le nettoyage du chantier, sans que les appelantes ne démontrent, par une quelconque pièce, que le coût de 34.450,20 € HT pour l’ensemble de ces prestations serait excessif.

Le premier juge sera donc approuvé dans son analyse.

— Sur la facture du 31 janvier 2012 de la société GEDIMAT d’un montant de 526,21 € HT

La SARLU Hôtel du roi René sollicite l’imputation du montant de cette facture à Mme [E], en excipant des préconisations de l’expert, les appelantes contestant ce chef de demande en arguant qu’il ne serait pas établi qu’elle correspondrait strictement à la mise en conformité aux normes sécurité incendie.

La cour observe à titre liminaire que si le premier juge n’a pas développé de motivation concernant cette facture, en retenant le montant de travaux à la charge de Mme [E] à hauteur de 289.244,24 €, il a implicitement mais nécessairement inclus le montant de la facture litigieuse dans le montant des travaux ainsi imputés à la bailleresse.

Si les appelantes maintiennent leurs contestations en cause d’appel, les matériels visés par la facture s’inscrivent, par leur nature même, nécessairement dans une démarche de mise aux normes sécurité incendie et leur coût doit dès lors être pris en charge par le bailleur.

Le premier juge était donc fondé à en faire supporter le coût à Mme [E].

— Sur la facture du 25 juillet 2012 de la société LA PLATEFORME d’un montant de 2.410,14 € HT

Aux termes du jugement querellé, le premier juge a refusé d’imputer à Mme [E] le coût de cette facture, après avoir relevé qu’à la date d’achat des matériaux, la SARLU Hôtel du roi René ne démontre pas que ces dépenses étaient justifiées par les demandes de la préfecture de police aux termes du procès-verbal du 16 novembre 2011 et des courriers du 7 février 2012 et du 2 mars 2012, la preuve n’étant ainsi pas rapportée que ce poste de dépense incombe à Mme [E].

La SARLU Hôtel du roi René conteste ce chef du jugement querellé, en arguant pour l’essentiel que le montant de 2.410,14 € HT correspondrait à l’achat de matériel indispensable à la remise aux normes de sécurité de l’établissement, principalement pour servir aux encloisonnements, et devrait être incluse dans les frais à la charge du bailleur, conformément aux préconisations de l’expert, qui l’aurait acceptée pour ce montant après un décompte scrupuleux des mètres linéaires et carrés de placoplâtre nécessaires.

Les appelantes s’opposent à cette argumentation, en faisant valoir principalement que la preuve n’était pas rapportée que le matériel ainsi acquis correspondrait à la mise aux normes de l’établissement et non à la seule rénovation de l’hôtel.

Au cas d’espèce, c’est par des motifs dont la pertinence en cause d’appel n’a pas été altérée et que la cour adopte que le premier juge a ainsi statué, en tirant les conséquences de ses propres constatations, dont il ne résultait pas que le matériel ainsi facturé pour 2.410,14 € HT et détaillée dans la facture, correspondrait, de par la nature des produits ainsi achetés (carreau de plâtre, mortier, tissu fin de rénovation, enduit, tige filetée…) à des travaux exigés par la préfecture de police de Paris aux termes de ces procès-verbaux et courriers du 16 novembre 2011 et 7 février et 2 mars 2012.

Le premier juge sera par conséquent approuvé dans son analyse.

— Sur les factures diverses des sociétés ACTS et OTIS d’un montant total de 1547,18 € HT

Aux termes du jugement querellé, le premier juge a jugé que Mme [E] n’était pas redevable du montant des trois factures après avoir considéré que :

— la mise aux normes PMR ne faisant pas l’objet des procès-verbaux et des courriers de la préfecture de police de Paris, ce poste de dépense n’a pas lieu d’être pris en charge par la bailleresse ;

— la facture OTIS de 697,18 € du 2 avril 2016 afférente à la vérification du câble de l’ascenseur constitue une dépense d’entretien postérieure aux travaux de mise en conformité anti-incendie de l’hôtel, et n’a donc pas à être supporté par Mme [E].

Si la SARLU Hôtel du roi René conteste ce chef du jugement, c’est toutefois par des motifs justes et pertinents que le premier juge a ainsi statué, en tirant les conséquences des prestations incluses dans les factures litigieuses, qui ne se rattachent pas à la mise en conformité incendie de l’établissement telle que demandée par la préfecture de police de Paris.

Dans ces conditions, le jugement ne peut qu’être confirmé en ce qu’il a condamné Mme [E] à rembourser à la SARLU Hôtel du roi René la somme de 285.286,92 € HT au titre des travaux de mise en conformité, avec intérêts au taux légal à compter du 22 juin 2016, date de l’assignation.

Mme [E] et la SAS Maher M2B seront subséquemment déboutées de leur demande en remboursement formulées à l’encontre de la SARLU Hôtel du roi René au titre des sommes réglées en exécution du jugement entrepris.

3. Sur la demande de dommages-intérêts

Aux termes de l’article 1147 ancien du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 10 février 2016 applicable au cas d’espèce, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Aux termes du jugement entrepris, le premier juge a condamné Mme [E] à verser 10.000 € de dommages-intérêts à la SARLU Hôtel du roi René après avoir relevé que :

— le bail met à la charge de Mme [E] le coût des travaux de mise en conformité et des travaux liés à la vétusté, la nature, 1'ampleur et la durée des travaux imposés par la préfecture de police de Paris dès le 16 novembre 2011 attestant de la carence ancienne et prolongée de la bailleresse dans l’exécution de ses obligations contractuelles ;

— le comportement fautif de Mme [E] a ainsi, d’une part, contraint la locataire à engager elle-même les dépenses nécessaires, de nature à désorganiser sa trésorerie, et d’autre part, a provoqué des difficultés d’organisation de son activité, le comportement négligeant de la bailleresse ayant également exposé la locataire à un risque important de se voir empêchée de poursuivre son exploitation, la préfecture de police de Paris n’ayant émis un avis favorable à la poursuite de l’exploitation que le 22 mars 2016.

Mme [E] et la SAS Maher M2B sollicitent l’infirmation du jugement querellé de ce chef, et le rejet de cette demande d’indemnisation, en contestant toute faute ou carence fautive qui pourrait être reprochée à Mme [T] [E] dans l’exécution de ses obligations contractuelles et en contestant le préjudice invoqué par la SARLU Hôtel du roi René du fait de la réalisation des travaux par ses soins, de surcroît à hauteur de 10.000 €, somme qu’elle estime totalement arbitraire et dépourvue de tout fondement et démonstration.

La SARLU Hôtel du roi René relève de son côté que la bailleresse recevait toutes les notifications de la préfecture de police et dénonce un « contexte général d’abandon » de la locataire par la bailleresse et son mandataire Foncia et souligne, sur le fondement de l’article 1147 ancien du code civil, que le refus de Madame [G] [E] de satisfaire à ses obligations légales l’a contrainte à les assumer à sa place afin de poursuivre son exploitation et d’éviter la fermeture de l’établissement.

Elle souligne que Mme [E], recevant les courriers et notifications de la préfecture de police, était parfaitement au courant de la situation et s’est abstenue fautivement, occasionnant ainsi à la preneuse un préjudice matériel en termes de temps consacré au détriment de l’activité commerciale.

Au cas d’espèce, c’est par des motifs dont la pertinence en cause d’appel n’a pas été altérée et que la cour adopte que le premier juge a ainsi statué.

En effet, à la lecture des pièces versées aux débats, Mme [E] a été avisée a minima depuis le 11 septembre 2012, date du courrier émanant de son mandataire locatif, des arrêtés préfectoraux prescrivant des travaux de mise en conformité pour l’établissement, sans que toutefois Mme [E] n’assure la prise en charge financière de ces travaux depuis lors et jusqu’au jugement entrepris, alors même que les travaux de mise en conformité lui incombaient en sa qualité de bailleresse.

Or, cette inertie de Mme [E] a contraint la SARLU Hôtel du roi René à engager à ses frais avancés les travaux de mise en conformité, de nature à entraîner des difficultés de trésorerie ainsi qu’une désorganisation de ses services, mobilisés sur une remise aux normes de l’établissement en lieu et place de son activité d’exploitation hôtelière, engendrant ainsi un préjudice pour la SARLU Hôtel du roi René justement indemnisé par le premier juge à hauteur de 10.000 €.

Le jugement sera par conséquent confirmé de ce chef.

4. Sur les demandes accessoires

Mme [E] et la SAS Maher M2B succombant en leurs demandes, seront par conséquent condamnées in solidum aux entiers dépens d’appel, les dépens de première instance restant répartis ainsi que décidé par le premier juge.

En outre, l’équité commande de débouter les appelantes de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et de les condamner in solidum de ce chef au paiement d’une indemnité de 20.000 € à ce titre.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, contradictoirement et en dernier ressort,

Confirme le jugement rendu le 1er avril 2021 par le tribunal judiciaire de Paris sous le n° RG 16/10430 en toutes ses dispositions ;

Déboute les parties de leurs autres demandes ;

Y ajoutant,

Déboute Mme [T] [G] épouse [E] et la SAS Maher M2B de leurs demandes sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum Mme . [T] [G] épouse [E] et la SAS Maher M2B à verser à la SARLU Hôtel du roi René la somme de 20.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum Mme [T] [G] épouse [E] et la SAS Maher M2B aux entiers dépens d’appel.

La greffière, La présidente