Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 18 OCTOBRE 2024

(n° , 11 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/19386 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGWTB

Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 Juin 2022 rendu par le Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS – RG n° 21/08581

APPELANT

Monsieur [N] [Z] né le 25 avril 1996 à [Localité 9]

[Adresse 5]

[Localité 7]

Représenté et assisté de M^e Michael HADDAD de la SELAS HADDAD & LAGACHE, avocat au barreau de PARIS, toque : C2092 substitué par M^e Marine DRABER, avocat au barreau de PARIS, toque : C2092

INTIMÉE

S.C.I. SURFACES immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 350 738 654, agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentée par M^e Gilles MOREU, avocat au barreau de PARIS, toque : A0836

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 20 juin 2024, en audience publique, devant la Cour composée de :

Marie-Agnès SENTUCQ, présidente de chambre

Nathalie BRET, conseillère

Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Madame Catherine GIRARD-ALEXANDRE, conseillère, dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier : Madame Marylène BOGAERS, lors des débats

ARRÊT :

— contradictoire,

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— signé par Marie-Agnès SENTUCQ, présidente de chambre, et par Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCEDURE

La SCI SURFACES, dont les associés étaient Monsieur [S] [Z] et Madame [B] [T], son épouse en secondes noces jusqu’au décès de celui-ci le 24 octobre 2018, est propriétaire des lots n° 2 et 20, soit un local à usage commercial et une cave, dans un ensemble immobilier sis [Adresse 4] à [Localité 8] .

Monsieur [N] [Z] est le fils issu d’une première union du défunt.

Aux termes d’un acte authentique reçu le 30 mars 2021 par Maître [Y] [L], notaire au sein de la Société d’Exercice Libéral par Actions Simplifiée « Alliance Notaires – Élysée [M] 1er », titulaire d’un Office Notarial à Paris 8°, avec la participation, en son étude, via la visioconférence, de Maître [M] [R], notaire à Issy-les-Moulineaux (Hauts-de-Seine), assistant le promettant, la SCI SURFACES a promis de vendre à Monsieur [N] [Z], fils d’une première union de feu [S] [Z], le bien susvisé moyennant le prix de 350.000 €, stipulé payable comptant au jour de la vente à concurrence de 50.000 €, par compensation avec une dette de la société SURFACES à l’égard du bénéficiaire à concurrence de 87.500 €, et au jour du partage de la succession de [S] [Z] à hauteur de 212.500 €, le délai d’option étant fixé au 18 juin 2021, et Monsieur [N] [Z] ayant séquestré la somme de 35.000€.

La vente n’a pas été réalisée.

Par acte d’huissier en date du 25 juin 2021, Monsieur [N] [Z] a fait assigner Madame [B] [Z] devant le tribunal judiciaire de Paris en perfection de la vente et en paiement de diverses sommes, dont les loyers commerciaux réglés par le preneur, la société Art Diffus.

Madame [Z] n’a pas constitué avocat.

Par jugement réputé contradictoire en date du 22 juin 2022, le tribunal judiciaire de Paris a débouté Monsieur [Z] de ses demandes, estimant qu’il n’y avait pas eu d’accord sur la chose et le prix, en l’état d’une simple promesse unilatérale de vente, et que Monsieur [Z] ne se prévalait pas dans l’assignation de la levée de l’option.

Monsieur [Z] a relevé appel par déclaration du 17 novembre 2022.

Aux termes de ses dernières conclusions en date du 4 août 2023, Monsieur [Z] demande de :

— REFORMER le jugement du Tribunal Judiciaire de Paris du 22 juin 2022, en ce qu’il l’a débouté de ses demandes tendant à constater la vente à son bénéfice du bien promis, condamner la société Surfaces sous astreinte à régulariser au prix de 350.000 euros la vente afférente aux lots promis, la condamner sous astreinte à lui verser le montant du dépôt de garantie de 12.114,51 euros constitué par la société Art Diffus, preneur à bail commercial des biens promis, ainsi que les loyers perçus de la société Art Diffus depuis le 18 juin 2021, minorés des charges et impôts réglés par elle, la condamner à lui verser une somme de 20.000 euros pour attitude déloyale outre une somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et l’a condamné aux dépens de première instance ;

STATUANT A NOUVEAU,

— DEBOUTER la SCI SURFACES de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— JUGER que Monsieur [N] [Z] a valablement levé l’option le 12 mai 2021 dans les formes et délai requis, manifestant ainsi son acceptation d’acquérir le bien aux conditions indiquées dans la promesse,

— DECLARER la vente intervenue entre la SCI SURFACES et Monsieur [N] [Z] afférente aux lots 2 et 20 dépendants de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 8] parfaite,

— ORDONNER la réalisation forcée de la vente au bénéfice de Monsieur [N] [Z],

— CONDAMNER la SCI SURFACES, sous astreinte de 500 € (cinq cents euros) par jour de retard à compter du prononcé de l’arrêt à intervenir, à régulariser au prix fixé de 350.000 (trois cent cinquante mille) euros la vente afférente aux lots 2 et 20 dépendants de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 8] et dont le détail est le suivant :

« DESIGNATION GENERALE

Dans un ENSEMBLE IMMOBILIER situé à [Localité 10]

[Adresse 1] :

Figurant ainsi au cadastre : Section AS N° [Cadastre 2] Lieudit [Adresse 4] surface 00 ha 02 a 78 ca

DESIGNATION DU BIEN :

— Lot numéro deux (2)

Dans le bâtiment A, au rez-de-chaussée, en façade sur rue, à gauche de l’entrée de l’immeuble,

Un LOCAL à usage commercial comprenant : une boutique avec cabine.

Ce lot figure sous teinte verte du plan ci-annexé.

Et les deux cent cinquante-sept /dix mille vingt-sixièmes (257 /10026 èmes) des parties communes générales.

Et les trois cent soixante-treize /dix millièmes (373 /10000 èmes) des parties communes spéciales au bâtiment A.

— Lot numéro vingt (20)

Dans le bâtiment A, au sous-sol,

Une CAVE, porte numéro 1.

Ce lot figure sous teinte verte du plan ci-annexé.

Et les vingt-deux /dix mille vingt-sixièmes (22 /10026èmes) des parties communes générales.

Et les trente-deux /dix millièmes (32 /10000 èmes) des parties communes spéciales au bâtiment A.

Tel que le BIEN existe, avec tous droits y attachés, sans aucune exception ni réserve».

— ORDONNER la publication de l’arrêt à intervenir auprès du service de la publicité foncière,

— CONDAMNER la SCI SURFACES à verser à M. [N] [Z] le montant des loyers perçus de la société ART DIFFUS depuis le 18 juin 2021, minorés sur justificatifs des charges et impôts réglés pour la période courant à compter de cette date, et ce sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter du prononcé de l’arrêt à intervenir,

— CONDAMNER la SCI SURFACES à verser à M. [N] [Z] le montant du dépôt de garantie constitué par la société ART DIFFUS à sa connaissance de 12.114, 51 (douze mille cent quatorze euros et cinquante-et-un) euros, et ce sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter du prononcé de l’arrêt à intervenir,

— CONDAMNER la SCI SURFACES, au paiement au bénéfice de Monsieur [N] [Z] de la somme de 20.000 € (vingt mille euros) à titre de dommages et intérêt en réparation du préjudice subi compte tenu de son attitude déloyale,

— CONDAMNER la SCI SURFACES, au paiement au bénéfice de Monsieur [N] [Z] de la somme de 10.000 € (dix mille euros) au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Il fait valoir à l’appui de ses prétentions que la régularisation de l’acte authentique devait intervenir dès réception de la réponse de la mairie concernant le droit de préemption, que la renonciation de la commune a été reçue le 4 mai 2021, et qu’après que Madame [Z] ait annulé le rendez-vous de signature prévu le 12 mai 2021 en l’étude de son notaire, Maître [C] [H], il a lui-même levé l’option d’achat par courriel du même jour adressé à ce dernier ; qu’un nouveau rendez-vous a été fixé au 26 mai 2021, au cours duquel Madame [Z] a entendu soumettre la signature de l’acte à de nouvelles conditions non prévues à la promesse, et a, face à son refus d’accéder à cette exigence, refusé de procéder à la signature de l’acte de vente ; qu’il lui a alors fait délivrer, le 11 juin 2021, une sommation d’avoir à se présenter en l’étude de Maître [H] le 18 juin 2021 pour régulariser l’acte authentique de vente ; que Madame [Z] ne s’est pas présentée pour régulariser la vente, alors pourtant qu’il lui avait indiqué finalement consentir à sa demande de régulariser un mandat de vente portant sur la propriété du [Adresse 3] avec un prix de réserve de 3.650.000 €

Il soutient qu’en application de l’article 1124 du code civil et des stipulations de la promesse de vente, la vente est parfaite en l’état de l’engagement irrévocable de la SCI de vendre et de la levée de l’option conformément aux formes et délais requis dans la promesse, sachant qu’il avait versé en la comptabilité du notaire, dès le 27 avril 2021, l’intégralité des fonds, prix payable comptant et totalité des frais, et qu’il est fondé à en poursuivre l’exécution forcée, ainsi qu’il l’a clairement indiqué dans un addendum au procès-verbal de carence du 18 juin 2021, et à demander la restitution des loyers perçus depuis le 18 juin 2021 ainsi que le montant du dépôt de garantie versé par le locataire.

En réplique à la demande de la SCI SURFACES en nullité de la promesse de vente pour dol, il conteste qu’il ait été convenu que la somme de 35.000 € soit remise directement à Madame [Z] comme la SCI le prétend, ce qui en outre ne ressort nullement de la promesse authentique, et que la SCI SURFACES n’apporte aucune preuve d’une quelconque réticence et/ ou man’uvre dolosive de sa part.

Par ses dernières conclusions du 16 mai 2023, la SCI SURFACES demande de confirmer le jugement et y ajoutant, de déclarer nulle la promesse de vente et à titre subsidiaire dire qu’il n’y a pas eu accord sur la chose et le prix, et en tout état de cause, de condamner Monsieur [Z] à lui payer la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle soutient qu’en sa qualité de conjoint survivant de feu [S] [Z], Madame [Z] a renoncé, sur la sommation de prendre parti délivrée par son beau-fils le 23 septembre 2019, à exercer son droit viager d’habitation sur la résidence principale située [Adresse 3] à [Localité 8], et d’usage sur le mobilier en application des dispositions de l’article 764 du code civil, et qu’étant donc tenue de quitter le domicile familial avec les deux filles mineures du couple alors qu’elle ne disposait d’aucun emploi ni ressources, Monsieur [Z] s’était engagé à lui verser la somme de 35.000 € destinée à financer son déménagement au jour de la signature de la promesse de vente ; qu’il est apparu à cette date que Monsieur [Z], s’il était disposé à verser cette somme, n’entendait toutefois pas que Madame [Z] puisse en avoir la disposition, de sorte qu’il n’existait plus d’intérêt pour elle d’accepter cette vente pour laquelle elle ne percevrait aucun revenu dans l’attente de la vente du principal actif de la succession qui pouvait rendre des années en l’absence d’accord entre les héritiers, et qu’estimant avoir été trompée, sauf à ce que Monsieur [Z] accepte, de manière concomitante de régulariser un mandat de vente portant sur le bien susvisé, elle a refusé de réitérer la promesse.

Elle ajoute que le paiement de cette somme à Madame [Z] était une condition essentielle et déterminante de son consentement, en qualité de gérante de la SCI SURFACES, sans laquelle elle n’aurait pas accepté de signer la promesse de vente.

A titre subsidiaire, elle soutient que la cour ne pourra que constater le défaut d’accord des parties sur la chose et le prix au regard des termes de la promesse qui supposaient l’exercice d’une option.

Par ailleurs, elle considère la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive pour le moins déplacée, compte tenu du manquement par Monsieur [Z] à sa parole assimilable à un dol, et injustifiée, faute de démonstration d’un quelconque préjudice.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 13 juin 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

— SUR LA DEMANDE INCIDENTE DE NULLITE DE LA PROMESSE DE VENTE POUR DOL

Aux termes de l’article 1363 du Code civil :' Nul ne peut se constituer de titre à soi-même'.

L’article 1137 du Code civil dispose que « Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des man’uvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation ».

Il est constant que le dol suppose des man’uvres, des mensonges ou un silence, pratiqués par l’une des parties qui sont tels qu’il est évident que sans ces man’uvres, mensonges ou silence l’autre partie n’aurait pas contracté, ce qu’il appartient à celui qui l’allègue de prouver.

En l’espèce, il ne résulte d’aucune des pièces produites aux débats que, comme le soutient la SCI SURFACES, il était convenu entre les parties que Monsieur [N] [Z] verse directement une somme de 35.000 euros afin de financer le déménagement de Madame [B] [Z], et non pas à titre d’indemnité d’immobilisation, séquestrée en la comptabilité de son notaire au profit de la SCI SURFACES, étant rappelé que la promesse authentique de vente du 30 mars 2021 a été régularisée non par Madame [B] [Z] en son nom propre mais en sa qualité de gérante de la SCI SURFACES, seule propriétaire des biens immobiliers, objet de ladite promesse

Il ressort des termes mêmes de la promesse de vente, en son article 18.5 « INDEMNITE D’IMMOBILISATION ' SEQUESTRE », que « les parties sont convenues de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de 35.000 €, versée ce jour au PROMETTANT, qui lui en donne quittance, 'laquelle est affectée en nantissement, par le PROMETTANT au profit du BENEFICIAIRE, qui accepte, à la sûreté de sa restitution éventuelle à ce dernier. ' A cet effet, avec l’accord des PARTIES, elle est versée entre les mains du notaire du PROMETTANT, séquestre constitué aux présentes, qui acceptera la mission qui lui est ci-après confiées par la simple réception du virement à la comptabilité de son office. … »

La SCI SURFACES ne saurait utilement soutenir que l’échange de courriels entre Maître [V], conseil de Madame [B] [Z], et Maître [H], notaire de Monsieur [Z], des 17 et 18 novembre 2020, soit antérieurement à la signature de la promesse de vente, démontre qu’il était convenu entre les parties, que le versement de la somme de 35.000 € était destiné à permettre à Madame [Z] de payer son déménagement et constituait une condition déterminante et essentielle du consentement de la SCI SURFACES, alors que cette dernière a régularisé la promesse de vente, en présence de son propre notaire, contenant la clause relative à l’indemnité d’immobilisation et à son séquestre en la comptabilité du notaire du promettant.

De plus, et surtout, la SCI SURFACES ne rapporte pas la preuve d’une quelconque man’uvre ou réticence dolosive de la part de Monsieur [N] [Z], qui l’aurait conduite à donner son consentement à cette promesse de vente, dont la nullité ne saurait en conséquence être prononcée.

Dès lors, la demande incidente de nullité de la promesse de vente du 30 mars 2021 sera rejetée.

— SUR LA PERFECTION DE LA VENTE

Aux termes de l’article 1124 du code civil « la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis. »

Il est constant que le promettant signataire d’une promesse unilatérale de vente s’oblige définitivement à vendre dès la conclusion de l’avant-contrat, sans possibilité de rétractation, sauf stipulation contraire, le consentement de l’acquéreur-bénéficiaire n’intervenant qu’à sa discrétion dans le délai imparti de l’option prévue à la promesse.

De plus, en l’absence de disposition légale venant encadrer le formalisme de la levée d’option, celle-ci est régie par la liberté contractuelle et donc dans les formes et conditions prévues par les parties avec leur notaire lors de la signature de la promesse de vente.

En l’espèce, l’article 16 de la promesse stipule :

« 16. FORCE EXECUTOIRE DE LA PROMESSE

Il est entendu entre les PARTIES qu’en raison de l’acceptation par le BENEFICIAIRE de la promesse faite par le PROMETTANT, en tant que simple promesse, il s’est formé entre elles un contrat dans les termes de l’article 1124 du Code civil. En conséquence, et pendant toute la durée du contrat, celui-ci ne pourra être révoqué que par leur consentement mutuel. Il en résulte notamment que :

' Le PROMETTANT a, pour sa part, définitivement consenti à la vente et qu’il est d’ores et déjà débiteur de l’obligation de transférer la propriété au profit du BENEFICIAIRE aux conditions des présentes'.

' Par le présent contrat de promesse, les PARTIES conviennent que la formation du contrat de vente est exclusivement subordonnée au consentement du BENEFICIAIRE, indépendamment du comportement du PROMETTANT.

' Toute révocation ou rétractation unilatérale de la volonté du PROMETTANT sera de plein droit dépourvu de tout effet sur le contrat promis du fait de l’acceptation de la présente promesse en tant que telle par le BENEFICIAIRE. '

' En tant que de besoin, le PROMETTANT se soumet à l’exécution en nature prévue par l’article 1221 du Code civil. »

Il en résulte incontestablement la preuve du caractère ferme et définitif de l’engagement du promettant, la SCI SURFACES, durant le délai d’option prévue pour la levée de l’option par le bénéficiaire, sans possibilité de rétractation pendant ce délai.

Par ailleurs, étant rappelé qu’aux termes de l’article 12 de la promesse, le délai pour lever l’option expirait le 18 juin 2021 à 16 heures, les parties s’engageant à régulariser l’acte de vente définitif dès réception de la réponse de la mairie à son droit de préemption, l’article 13 « REALISATION » stipule :

« La réalisation de la promesse aura lieu :

Soit par la signature de l’acte authentique constatant le caractère définitif de la vente, accompagnée du versement par virement sur le compte du notaire chargé de recevoir l’acte authentique de vente d’une somme correspondant : '.

Soit par la levée d’option faite par le BENEFICIAIRE à l’intérieur de ce délai, suivie de la signature de l’acte authentique de vente dans le délai visé ci-dessus.

Si la levée d’option a lieu alors que des conditions suspensives sont encore pendantes, elle n’impliquera pas renonciation à celles-ci, sauf volonté contraire exprimée par le BENEFICIAIRE.

Cette levée d’option sera effectuée par le BENEFICIAIRE auprès du notaire rédacteur de l’acte de vente par tous moyens et toutes formes ; elle devra être accompagnée, pour être recevable, du versement par virement sur le compte dudit notaire d’une somme correspondant :

au prix stipulé payable comptant déduction faite de l’indemnité d’immobilisation éventuellement versée en exécution des présentes (étant précisé que, pour la partie du prix payé au moyen d’un emprunt, il convient de justifier de la disponibilité des fonds ou d’une offre de prêt acceptée),

à la provision sur frais d’acte de vente et de prêt éventuel,

à l’éventuelle commission d’intermédiaire,

et de manière générale de tous comptes et proratas. (') »

La renonciation de la ville de [Localité 8], dernière condition suspensive, a été reçue le 4 mai 2021, et un rendez-vous de signature a été fixé au 12 mai 2021, Monsieur [N] [Z] ayant versé à la comptabilité du notaire l’intégralité des fonds (prix et frais) depuis le 27 avril 2021, afin que soit régularisé l’acte authentique de vente.

Suite à l’annulation de ce rendez-vous par la SCI SURFACES, Monsieur [N] [Z] a procédé à la levée de l’option par un courriel adressé le 12 mai 2021 à Maître [H], transmis le même jour par cette dernière au notaire de la SCI SURFACES, Maître [R], accompagné du justificatif du versement par Monsieur [Z] des fonds en l’étude notariale, et d’une proposition d’un nouveau rendez-vous de signature au 26 mai 2021.

Ainsi, toutes les conditions prévues à la promesse ayant été remplies par Monsieur [Z] qui a versé dès le 27 avril 2021 l’intégralité des fonds dus (prix payable comptant, déduction de l’indemnité d’immobilisation versé et la totalité des frais) à son notaire, Maître [H], et levé l’option avant le 18 juin 2021, date du délai maximum prévue à la promesse, il y a bien eu, par cette levée d’option, rencontre des consentements des parties sur les conditions essentielles de la vente, de sorte que Monsieur [Z] est bien fondé à voir déclarer la vente parfaite.

Le jugement doit donc être infirmé et la vente déclarée parfaite.

Par ailleurs, aux termes de la promesse du 30 mars 2021, il a été stipulé :

« Si, malgré la mise en demeure effectuée dans les conditions ci-dessus indiquées, l’une des PARTIES refusait ou s’abstenait de régulariser l’acte de vente le jour indiqué dans la mise en demeure, il sera procédé à ladite date à l’établissement d’un procès-verbal, dans les termes duquel il sera constaté le défaut du PROMETTANT ou du BENEFICIAIRE. Ce procès-verbal devra être établi, si chacune des PARTIES à son propre notaire, par le notaire du PROMETTANT en cas de défaut du BENEFICIAIRE et par le notaire du BENEFICIAIRE en cas de défaut du PROMETTANT.

En cas de défaut du PROMETTANT, le BENEFICIAIRE pourra à son choix dans le procès-verbal :

Soit faire part de son intention de poursuivre l’exécution de la vente, indépendamment de son droit de réclamer une juste indemnisation.

Soit encore faire constater que la vente n’est pas exécutée, cette constatation résultant du défaut prononcé contre le PROMETTANT dans le procès-verbal, et déclarer sa volonté de considérer la vente comme résolue de plein droit. Le BENEFICIAIRE reprendra alors purement et simplement sa liberté indépendamment de son droit de réclamer une juste indemnisation de son préjudice. »

A la suite du défaut de comparution de la SCI SURFACES, suite à la délivrance par acte d’huissier du 11 juin 2021 d’une sommation d’avoir à se présenter en l’étude de Maître [H] le 18 juin 2021 pour régulariser l’acte authentique de vente, ont été établis un procès-verbal de carence le 18 juin 2021 et un acte complémentaire en date du 23 juin 2021 par Maître [H], aux termes duquel Monsieur [Z] a clairement indiqué qu’il entendait poursuivre l’exécution de la vente.

En conséquence, il y a lieu de faire droit à la demande d’exécution forcée de la vente de Monsieur [Z], et d’enjoindre à la SCI SURFACES de régulariser l’acte de vente afférent aux lots 2 et 20 dépendants du [Adresse 4] à Paris au prix de 350.000 € (trois cent cinquante mille euros), net vendeur, dans un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision, et sous astreinte de 500 € par jour de retard à l’expiration de ce délai.

— SUR LES DEMANDES AU TITRE DES LOYERS ET DU DEPOT DE GARANTIE PERCUS PAR LA SCI SURFACES

Il est constant que les locaux, objets de la présente instance, sont actuellement loués au profit de la société dénommée ART DIFFUS, en vertu d’un bail commercial en date du 20 janvier 2010, pour une durée de neuf (9) années entières et consécutives, renouvelables par tacite reconduction, ayant commencé à courir le 1er février 2010, pour se terminer le 31 janvier 2019, ainsi que rappelé en la promesse de vente du 30 mars 2021, sans qu’il soit démontré ni même allégué qu’il a été mis fin au bail.

Par ailleurs, il résulte d’un échange de courriels entre le locataire et le notaire de la SCI SURFACES en date du 21 décembre 2020 que le montant du dépôt de garantie s’élève actuellement à 12.114, 51 euros.

En conséquence, il convient de faire droit aux demandes de Monsieur [Z] de condamner la SCI SURFACES à lui reverser le montant des loyers perçus depuis le 18 juin 2021, minorés sur justificatifs des charges et impôts réglés pour la période courant à compter de cette date, ainsi que le montant du dépôt de garantie, non contesté, de 12.114, 51 euros, et ce sans que les circonstances de l’espèce justifient d’assortir ces condamnations d’une mesure d’astreinte.

— SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTERETS DE MONSIEUR [Z]

Monsieur [Z], qui se contente d’invoquer le comportement déloyal de la SCI SYRFACES au soutien de sa demande de dommages et intérêts sans toutefois préciser ni justifier de l’existence du préjudice don il demande réparation, sera débouté de cette demande.

— SUR LES DEPENS ET L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement en ses dispositions relatives aux dépens de première instance et à condamner Madame [Z], partie perdante, aux dépens tant de première instance que d’appel, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

En outre, il serait inéquitable en l’espèce de laisser à la charge de la Monsieur [Z] l’intégralité des frais exposés à l’occasion de l’instance et non compris dans les dépens, ce qui justifie la condamnation de Madame [Z] à lui payer la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

INFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Paris en date du 22 juin 2022 en toutes ses dispositions ;

Statuant de nouveau et y ajoutant,

DECLARE parfaite la vente intervenue entre la SCI SURFACES et Monsieur [N] [Z] afférente aux lots 2 et 20 dépendants de l’immeuble sis [Adresse 4] à Paris ;

ORDONNE la réalisation forcée de la vente au bénéfice de Monsieur [N] [Z] ;

CONDAMNE la SCI SURFACES, sous astreinte de 500 € (cinq cents euros) par jour de retard à l’expiration d’un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision, à régulariser au prix fixé de 350.000 (trois cent cinquante mille) euros la vente afférente aux lots 2 et 20 dépendants de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 8] et dont le détail est le suivant :

« DESIGNATION GENERALE

Dans un ENSEMBLE IMMOBILIER situé à [Localité 10]

[Adresse 1] :

Figurant ainsi au cadastre : Section AS N° [Cadastre 2] Lieudit [Adresse 4] surface 00 ha 02 a 78 ca

DESIGNATION DU BIEN :

— Lot numéro deux (2)

Dans le bâtiment A, au rez-de-chaussée, en façade sur rue, à gauche de l’entrée de l’immeuble,

Un LOCAL à usage commercial comprenant : une boutique avec cabine.

Ce lot figure sous teinte verte du plan ci-annexé.

Et les deux cent cinquante-sept /dix mille vingt-sixièmes (257 /10026 èmes) des parties communes générales.

Et les trois cent soixante-treize /dix millièmes (373 /10000 èmes) des parties communes spéciales au bâtiment A.

— Lot numéro vingt (20)

Dans le bâtiment A, au sous-sol,

Une CAVE, porte numéro 1.

Ce lot figure sous teinte verte du plan ci-annexé.

Et les vingt-deux /dix mille vingt-sixièmes (22 /10026èmes) des parties communes générales.

Et les trente-deux /dix millièmes (32 /10000 èmes) des parties communes spéciales au bâtiment A.

Tel que le BIEN existe, avec tous droits y attachés, sans aucune exception ni réserve».

ORDONNE la publication de l’arrêt à intervenir auprès du service de la publicité foncière ;

CONDAMNE la SCI SURFACES à verser à Monsieur [N] [Z] :

le montant des loyers perçus de la société ART DIFFUS depuis le 18 juin 2021, minorés sur justificatifs des charges et impôts réglés pour la période courant à compter de cette date,

le montant du dépôt de garantie constitué par la société ART DIFFUS à sa connaissance de 12.114, 51 (douze mille cent quatorze euros et cinquante-et-un) euros ;

DEBOUTE Monsieur [N] [Z] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SCI SURFACES à payer à Monsieur [N] [Z] de la somme de 6.000 € (six mille euros) au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE