REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 19 SEPTEMBRE 2024

(n° , 11 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/16791 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CEL6K

Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 Juillet 2021 -Juge des contentieux de la protection de PARIS RG n°

APPELANTS

Madame [I] [M] épouse [W]

née le 09 Octobre 1952 à [Localité 4] (Algérie)

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Monsieur [R] [G] [W]

né le 20 Juillet 1954 à [Localité 5] (Tunisie)

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Représentés par M^e Pierre BOUAZIZ de la SCP BOUAZIZ BENAMARA & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0215

INTIMES

Monsieur [E] [F]

né le 01 Mai 1954 à [Localité 3]

[Adresse 2]

[Adresse 2]/ITALIE

Représenté par M^e Julie CONVAIN, avocat au barreau de PARIS, toque : C0024

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 27 Juin 2024, en audience publique, devant la Cour composée de :

M^me Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre

Madame Muriel PAGE, Conseillère

M^me Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Madame Anne-Laure MEANO dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre, et par Joëlle COULMANCE, Greffière présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte du 12 décembre 1980, à effet au 16 décembre 1980, Mme [A] [F] née [L] a donné à bail à usage d’habitation, par l’intermédiaire de son mandataire de gestion, à M. [R] [W] et Mme [I] [W], un appartement de trois pièces, situé [Adresse 1] , avec cave (n°1, lot 603) et parking (n°118), moyennant un loyer de 2.250 francs et 700 francs de provision sur charges.Le loyer a été réévalué à 3.740 francs à compter du renouvellement du 16 décembre 1989.

Par acte de donation-partage le 18 octobre 1994, le bien immobilier a été attribué par M. [Y] [F] et Mme [A] [F] née [L], en sa totalité, à M. [E] [F], leur fils, en nue-propriété, avec réserve d’usufruit aux époux [Y] et [A] [F] leur vie durant.

M. [Y] [F] est décédé le 9 janvier 1999.

Par acte d’huissier du 7 février 2019, Mme [A] [F] née [L] (usufruitière) et M. [E] [F] (nu-propriétaire) ont fait délivrer aux locataires un congé pour vente, à effet au 15 décembre 2019, contenant offre de vente pour le prix de 816.000 euros.

Par LRAR du 25 novembre 2019, M. et Mme [W] ont contesté le congé au motif que le prix serait prohibitif et dissuasif.

Le mandataire de gestion a répondu le 10 février 2020 que les bailleurs propriétaires maintenaient leur volonté de vendre et demandaient à avoir accès aux lieux pour établir des diagnostics.

Par décision du 2 juillet 2020, le tribunal aux affaires familiales de Jérusalem où résidait Mme [A] [F], a désigné tuteurs Mme [N] [F] épouse [B] et M. [E] [F], pour des dépenses de plus de 20.000 shekels de Mme [A] [F] née [L].

Par acte d’huissier du 28 août 2020, Mme [A] [F], représentée par ses tuteurs Mme [N] [F] épouse [B] et M. [E] [F] d’une part, et M. [E] [F], d’autre part, ont fait assigner M. et Mme [W] sur le fondement de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, aux fins de constater la validité du congé avec offre de vente du 7 février 2019, la résiliation du bail par l’effet du congé, constater leur occupation sans droit ni titre depuis le 16 décembre 2019 et ordonner leur expulsion, les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle.

M. et Mme [W] ont contesté la régularité du congé, et demandé de voir juger que le contrat de location s’est renouvelé pour 3 années aux clauses et conditions antérieures, subsidiairement ils ont sollicité un délai de 24 mois pour quitter les lieux.

Par jugement contradictoire entrepris du 12 juillet 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :

DIT QUE le congé pour vente du 07 décembre 2019 à effet au 15 décembre 2019 est valide et régulier ;

DIT QUE M. [R] [W] et Mme [I] [W] sont occupants sans droit ni titre des lieux loués situés [Adresse 1], avec cave n°1 (lot 603) et parking n°118 depuis le 16 décembre 2019 ;

CONDAMNE solidairement M. [R] [W] et Mme [I] [W] à payer à Mme [A] [F] née [L], représentée par ses tuteurs M. [E] [F] et Mme [N] [F] épouse [B], M. [E] [F] l’indemnité d’occupation mensuelle due depuis le 16 décembre 2019 jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion, égale au montant du loyer indexé et des charges éventuellement révisées, qui auraient été payés si le bail avait continué ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire des lieux, Mme [A] [F] née [L], représentée par ses tuteurs M. [E] [F] et Mme [N] [F] épouse [B], M. [E] [F] pourront faire procéder à l’expulsion de M. [R] [W] et Mme [I] [W], ainsi que de tous les occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

ACCORDE à M. [R] [W] et Mme [I] [W] un délai supplémentaire de 3 mois à compter de la signification de la décision pour quitter les lieux, sous réserve du paiement de l’indemnité d’occupation avant le 5 du mois, à peine de déchéance des délais accordés, en cas de non-respect ;

AUTORISE Mme [A] [F] née [L], représentée par ses tuteurs M. [E] [F] et Mme [N] [F] épouse [B], M. [E] [F] à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de leur choix aux frais, risques et péril de M. [R] [W] et Mme [I] [W] à défaut de local désigné par l’occupante pour les remiser ;

DIT que le sort des meubles sera régi par les articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit ;

CONDAMNE solidairement M. [W] [R] et Mme [W] [I] aux dépens de l’instance, incluant le coût du congé, de l’assignation, de la signification de la décision ;

CONDAMNE solidairement M. [R] [W] et Mme [I] [W] à payer à Mme [A] [F] née [L], représentée par ses tuteurs M. [E] [F] et Mme [N] [F] épouse [B], M. [E] [F] la somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civil.

PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Vu l’appel interjeté le 22 septembre 2021 par M. et Mme [W] ;

Vu le décès de Mme [A] [F] née [L], survenu le 27 mai 2022 ; vu l’attestation notariale du 28 juin 2022 d’où il résulte que M. [E] [F] est devenu seul propriétaire du bien et la régularisation des conclusions des parties;

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 30 avril 2024 par lesquelles M. [R] [W] et Mme [I] [W] demandent à la cour de :

Sur l’appel incident de M. [F] figurant à ses conclusions du 9 janvier 2024 :

DÉCLARER irrecevables les demandes de M. [F] afin de voir condamner Mme et M. [W] à lui verser la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts ainsi que celle de voir majorer de 50 % l’indemnité d’occupation.

Subsidiairement, LE DÉBOUTER de ses demandes.

DÉBOUTER Monsieur [F] de 'leur’ demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile devant la cour d’appel.

INFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a :

' dit que le congé pour vente du 07/12/2019 à effet au 15/12/2019 est valide et régulier

' dit que M. [W] [R] et Mme [W] [I] sont occupants sans droit ni titre des lieux loués situés [Adresse 1], avec cave n°1 (lot 603) et parking n°118 depuis le 16/12/2019

' condamne solidairement M. [W] [R] et Mme [W] [I] à payer à Mme [F] née [L] [A], représentée par ses tuteurs M.[F] [E] et Mme [F] [N] épouse [B], M. [F] [E] l’indemnité d’occupation mensuelle due depuis le 16/12/2019 jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion, égale au montant du loyer indexé et des charges éventuellement révisées, qui auraient été payés si le bail avait continué

' Dit qu’à défaut de départ volontaire des lieux, Mme [F] née [L] [A], représentée par ses tuteurs M.[F] [E] et Mme [F] [N] épouse [B], M. [F] [E] pourront faire procéder à l’expulsion de M. [W] [R] et Mme [W] [I], ainsi que de tous les occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du Code des Procédures civiles d’Exécution.

' Accorde à M. [S] [R] et Mme [W] [I] un délai supplémentaire de 3 mois à compter de la signification de la décision pour quitter les lieux, sous réserve du paiement de l’indemnité d’occupation avant le 5 du mois, à peine de déchéance des délais accordés, en cas de non-respect

' Autorise Mme [F] née [L] [A], représentée par ses tuteurs M.[F] [E] et Mme [F] [N] épouse [B], M. [F] [E] à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de leur choix aux frais, risques et péril de M. [W] [R] et Mme [W] [I] à défaut de local désigné par l’occupante pour les remiser

' Dit que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution

' dit n’y avoir lieu d’écarter l’éxécution provisoire de droit

' condamne solidairement M. [W] [R] et Mme [W] [I] aux dépens de l’instance, incluant le coût du congé, de l’assignation, de la signification de la décision

' condamne solidairement M. [W] [R] et Mme [W] [I] à payer à Mme [F] née [L] [A], représentée par ses tuteurs M.[F] [E] et Mme [F] [N] épouse [B], M. [F] [E] la somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

Statuant à nouveau, vu l’évolution du litige :

Vu l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989,

DÉCLARER non valide le congé vente délivré à Madame et Monsieur [W] le 7 février 2019.

En conséquence, LE DÉCLARER nul et de nul effet,

CONDAMNER les consorts [F] à verser à Mme et M. [W] la somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts,

LES CONDAMNER au titre du solde locatif à leur verser les sommes suivantes :

' 1.218,80 euros, en remboursement de la somme réglés par les concluants pour la réparation d’un radiateur,

' 600 euros, somme retenue sur le dépôt de garantie,

CONDAMNER les consorts [F] à leur verser la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure de 1re instance,

LES CONDAMNER à leur verser la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel,

LES CONDAMNER à leur verser la somme de 800 euros au titre du coût du constat d’huissier.

LES CONDAMNER aux entiers dépens de 1ère instance et d’appel.

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 28 mai 2024 aux termes desquelles M. [E] [F] demande à la cour de :

DEBOUTER M. et Mme [W] de l’intégralité de leurs demandes,

CONFIRMER le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant au regard des nouveaux éléments survenus en cours de procédure d’appel :

CONDAMNER solidairement M. et Mme [W] à payer la somme de 50.000 euros à titre de légitimes dommages intérêts en raison de leur résistance abusive.

LES CONDAMNER de même, mensuellement, entre le 15 décembre 2019 et le 29 avril 2022, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel majoré de 50 %, charges et taxes en sus, en application de l’article 1240 du code civil.

CONDAMNER M. et Mme [W] au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il est constant que M. et Mme [W] ont quitté les lieux le 29 avril 2022.

Sur la régularité du congé pour vendre

Aux termes du I de l’article 15 loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dans sa rédaction applicable à la date de délivrance du congé litigieux

« I. – Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué (…)

Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur." ; « En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. »

Le II du même article dispose "- Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. (…)

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local."

L’intention de vendre le bien loué constitue un motif péremptoire de congé dispensant le bailleur de toute justification préalable de la réalité d’un projet de vente mais le locataire est fondé à contester l’intention réelle et sérieuse de vendre ; cette contestation peut être fondée lorsque, par exemple, le bailleur ne justifie d’aucun acte positif en vue de la mise en vente du bien immobilier depuis la délivrance du congé (3 Civ., 9e juin 2009, n 08-15.112, 3e Civ., 15 mars 2000, pourvoi n° 98-14.372).

Il convient de relever que la loi dite Alur n° 2014-366 du 24 mars 2014 a renforcé la lutte contre les congés frauduleux en instaurant une sanction pénale en cas de congé frauduleux.

Il appartient au preneur qui conteste la réalité du motif du congé de rapporter la preuve de l’absence d’intention de vendre du bailleur (civ 3ème, 14 juin 2006 n° 05-12559).

La fraude à la loi ne se présume pas et doit être établie par celui qui l’invoque.

En l’espèce la régularité formelle du congé n’est pas contestée.

Comme devant le premier juge, M. et Mme [W] soutiennent en substance que le congé litigieux n’est pas justifié par des éléments sérieux et légitimes ; ils font valoir que le choix de vendre ce bien plutôt qu’un autre, parmi le patrimoine immobilier disponible des bailleurs, n’est pas justifié, qu’ils n’ont pas reçu, avec le congé, de justificatifs de la nécessité de vendre des bailleurs propriétaires, que ceux-ci n’ont fait aucune démarche pour vendre l’appartement, que le prix proposé, excessif, révèle leur absence d’intention réelle et sérieuse de vendre.

M. [F] fait valoir, pour sa part, notamment, que les locataires se sont d’abord opposés à la visite de l’appartement pour permettre un mesurage précis des lieux, que leur maintien abusif dans les lieux a entravé les démarches de vente, que le décès de sa mère, Mme [F], en 2022, a impliqué un règlement compliqué de sa sucession, en Israël, ce qui a retardé la vente malgré le fait que la recherche d’un acquéreur était toujours en cours et que, finalement, une promesse de vente a été signée en avril 2024.

C’est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par les appelants, lesquels ne produisent en cause d’appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l’appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a, en substance, retenu que M. [F] n’a pas à justifier de l’opportunité ou de la raison pour laquelle il a été décidé de mettre en vente le bien immobilier loué à M. et Mme [W] plutôt qu’un autre bien du patrimoine immobilier de Mme [F] et que l’intention de vendre des bailleurs a d’ailleurs été confirmée dès janvier et février 2020, par courrier et courriels avisant les locataires de la fermeté de cette intention et de la nécessité de laisser accéder à l’appartement pour un mesurage de logement, ce qu’ils ont d’ailleurs refusé.

La cour ajoute que, contrairement à ce qui est soutenu par les appelants, le contrôle a priori du motif du congé par le juge ne constitue pas un contrôle d’opportunité, en l’espèce un contrôle de l’opportunité de vendre ou de la pertinence de ce choix ; que M. et Mme [W] n’ont d’ailleurs initialement contesté le congé litigieux que par courrier du 25 novembre 2019 et en raison du prix, qu’ils estimaient 'manifestement prohibitif', sans s’estimer particulièrement mal informés du motif de congé ; que le bailleur qui donne congé pour vendre n’a pas, au demeurant, à produire des 'justificatifs’ de sa décision de vendre ou de son patrimoine, cette obligation n’étant pas prévue par les dispositions légales précitées.

Il résulte également des éléments produits que les bailleurs ont précisé par la suite, répondant aux objections des locataires, que Mme [F], âgée de presque 100 ans, étant née le 5 janvier 2022, ne pouvait gérer ses biens, qu’elle avait d’ailleurs été placée sous tutelle, en Israël où elle résidait, ce qui résulte du jugement israëlien produit et apostillé; qu’elle avait besoin de liquidités et ne pouvait faire aux dépenses nécessaires à l’entretien de ses biens immobiliers lesquels devaient être mis en vente aussitôt que le juge des tutelles en donnerait l’autorisation et que l’exequatur serait effectuée.

Ces circonstances ne sont en réalité pas discutées ou contredites utilement.

En outre, le mandataire de gestion a indiqué à M. et Mme [W], par courrier du 10 février 2020, que 'le propriétaire reste ouvert à la discussion et accepterait de négocier un prix raisonnable', 'pour le cas où vous souhaiteriez acheter ce bien’ et souhaitait éviter une procédure judiciaire de validation du congé, sans qu’aucune réponse ne soit établie de la part des intéressés.

S’agissant des démarches de vente, il convient de relever que la circonstance que le bien n’a fait l’objet d’une promesse de vente qu’en avril 2024 ne suffit pas, au regard des circonstances particulières rappelées plus haut à démontrer la fraude du bailleur et son absence de l’intention réelle et sérieuse de vendre.

Il résulte des éléments produits que, dans un premier temps, les locataires ont empêché la réalisation d’un mesurage précis de l’appartement, qu’ils n’ont pas répliqué à l’offre de discussion sur le prix de vente courant 2020, que Mme [F] a été placée sous tutelle en Israël et que son décès a impliqué des opérations de succession ; l’intimé fait valoir légitimement que ces circonstances, ainsi que l’instance en cours et la résistance à quitter les lieux des locataires et les procédures judiciaires ont constitué une entrave aux démarches de vente, lesquelles sont toutefois avérées à la fin de l’année 2023 comme le montrent les courriels de l’agent immobilier au sujet des discussions sur le prix avec un acheteur potentiel (pièce 20 de l’ intimé) ; à cet égard la cour d’appel relève que ces circonstances permettent d’expliquer que l’appartement ait pu être occupé gratuitement pendant quelques mois par un ami de M. [F], qui a d’ailleurs bien confirmé à l’huissier de justice mandaté par M. et Mme [W] que l’appartement était en vente (procès-verbal de constat du 20 octobre 2023 ,autorisé judiciairement sur requête de M. et Mme [W]).

Par ailleurs, le premier juge a également pertinemment considéré que :

— le prix de vente proposé à la délivrance du congé, de 816.000 euros, était raisonnable et conforme au prix du marché pour un logement comparable dans le quartier concerné et à l’époque du congé, le logement comprenant une entrée,un séjour double, une chambre, une cuisine avec buanderie, une salle de bains, une lingerie, des penderies-placard, WC indépendants, loggia et présentant des critères de confort importants (étage très élevé, cave et parking, gardien), ce que M. et Mme [W] ne contestent pas utilement ;

— l’espoir d’une plus-value pour ce bien avec une marge de négociation n’est pas significative d’une volonté de dissuader les locataires d’exercer leur droit d’option.

Il convient d’observer que les locataires n’ont fait ou tenté de faire ni une offre d’achat ni aucune contre-proposition sur le prix de vente.

Il ne résulte pas des éléments produits, devant le premier juge comme devant la cour, que le prix de vente proposée ait été prohibitif, révélant une absence d’intention sérieuse de vendre ou la volonté d’obtenir avec certitude le départ des locataires.

Les pièces produites devant la cour d’appel démontrent qu’une promesse de vente a bien été signée le 15 avril 2024, ce qui témoigne également de ce que l’intention de vendre des bailleurs était réelle et sérieuse.

Il convient donc de confirmer le jugement en ce qu’il a déclaré valable le congé pour vente litigieux, à effet du 16 décembre 2019 et en ses chefs de dispositif subséquents portant sur l’occupation sans droit ni titre des lieux à compter de cette date, sur l’expulsion, le sort des meubles et les délais pour quitter les lieux, qui ne sont plus discutés en eux mêmes devant la cour.

Sur la demande de 50.000 euros à titre de dommages-intérêts de M. et Mme [W]

Il résulte de la présente décision qu’il convient de rejeter la demande de dommages-intérêts de M. et Mme [W] fondée sur la nullité du congé, qui est écartée. Aucun autre motif ne justifie l’allocation de cette somme.

Sur le solde locatif

Devant la cour, M. et Mme [W] demandent la condamnation de la partie adverse à leur payer la somme de 1.218,80 euros, en remboursement de la somme qu’ils ont réglée pour la réparation d’un radiateur et et à leur restituer la somme de 600 euros, somme retenue sur le dépôt de garantie.

M. [F] s’y oppose, faisant valoir qu’à la reprise des lieux, les murs comportaient de nombreux trous dont le rebouchage incombe aux locataires; il indique également que la réparation du radiateur est postérieure à la résiliation du bail par l’effet du congé et qu’il ne saurait lui être demandé de la prendre en charge dans le cadre de son obligation de bailleur.

La facture du 23 décembre 2020 payée par M. et Mme [W], portant sur la fourniture et la pose d’un radiateur pour la somme de 1.218,80 euros porte sur une dépense intervenue plus d’un an après la date d’effet du congé, qui a été validé dans le cadre de la présente instance; les intéressés se sont maintenus dans les lieux après la date d’effet du congé et ne sauraient invoquer les réparations incombant au bailleur au titre d’un contrat de bail qui n’existait plus entre les parties à la date de ces dépenses ; ils ne justifient d’aucun autre fondement juridique de nature à justifier leur demande qui sera donc rejetée.

S’agissant de la demande de restitution du dépôt de garantie, l’état des lieux de sortie effectué contradictoirement le 29 avril 2022 mentionne :

— dans le séjour, 18 trous sur les murs dont l’ état est décrit comme 'moyen',

— au plafond de la cuisine un 'ancien sinistre au-dessus emplacement plaque électrique', ce plafond étant en état 'moyen',

— aux murs de la salle de bains, en état d''usage’ ,16 trous

— aux murs des WC, en état d''usage', 4 trous

— aux murs de la buanderie, en état d''usage', 9 trous et un trou de 10 cm de diamètre

— aux murs du dressing en état d''usage', 20 trous.

M. [F] produit une facture de l’entreprise Nova Bâtiment du 19 mai 2022, strictement limitée à la réparation de 60 trous laissés non rebouchés, pour le prix de 10 euros par trou, soit 600 euros HT et 660 TTC.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé:

c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation.

Le décret n°87-712 du 26 août du 26 août 1987 fixe la liste des réparations ayant le caractère de réparations locatives incombant au locataire ; s’agissant des plafonds, murs intérieurs et cloisons, le locataire doit ainsi assurer le 'Maintien en état de propreté’ et les 'Menus raccords de peintures et tapisseries ; remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique ; rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l’emplacement de ceux-ci.'.

Pour mémoire, les réparations locatives n’impliquent pas la remise à neuf des papiers peints, peintures au revêtement de sol dès lors que leur dégradation provient d’un usage normal et légitime de la chose louée et de la vétusté (Civ. 3ème 7 mars 1972, Bull 151, pourvoi 70-14.409, Civ. 3ème 17 octobre 1990, Bull 188, pourvoi 88-20.194).

L’état des lieux précité rapporte la preuve d’un très grand nombre de trous, dans 6 pièces différentes, dont un de grande taille ; il en résulte que le rebouchage de ces trous relève de l’obligation d’entretien des locataire, leur nombre, leur, taille et leur emplacement constituant une dégradation dépassant la vétusté et l’usage normal pouvant résulter d’une occupation des lieux, même ancienne, et dont le locataire doit répondre ; de plus, la facture de 660 euros TTC strictement limitée au rebouchage de ces trous est d’un montant raisonnable et ne correspond pas à une remise à neuf des revêtements des murs qui serait excessive.

À toutes fins utiles, la cour d’appel relève que M. [F] fait état d’une liste précise de réparations et d’améliorations effectuées dans l’appartement loué entre mars 2007 et mars 2019 pour plus de 12.000 euros, aux frais de Mme [F], contredisant l’affirmation des M. et Mme [W] selon laquelle le bailleur n’aurait jamais fait aucun travaux d’entretien des lieux.

Le dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, de sorte que le bailleur a pu légitimement retenir la somme de 600 euros à ce titre et que la demande de M. et Mme [W] en restitution de cette somme doit être rejetée.

Sur les demandes de M. [F]

M. [F] demande, pour la première fois dans ses dernières conclusions récapitulatives citées plus haut, la condamnation solidaire de M. et Mme [W] à lui payer la somme de 50.000 euros à titre de dommages intérêts pour résistance abusive et à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel majoré de 50 %, charges et taxes en sus, pour la période du 15 décembre 2019 au 29 avril 2022.

In limine litis, M. et Mme [W] demandent à la cour d’appel de déclarer irrecevables ces demandes, l’intéressé n’ayant pas formé appel incident ni présenté ces demandes dans ses premières conclusions en application de l’article 909 du code de procédure civile.

Selon l’article 910-4 du code de procédure civile, 'A peine d’irrecevabilité, relevée d’office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l’ensemble de leurs prétentions sur le fond. L’irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures.

Néanmoins, et sans préjudice de l’alinéa 2 de l’article 802, demeurent recevables, dans les limites des chefs du jugement critiqués, les prétentions destinées à répliquer aux conclusions et pièces adverses ou à faire juger les questions nées, postérieurement aux premières conclusions, de l’intervention d’un tiers ou de la survenance ou de la révélation d’un fait'.

S’agissant de l’indemnité d’occupation, M. [F], qui n’a pas formé appel incident et demande au contraire la confirmation du jugement, soutient que sa demande est en réalité justifiée par des faits nouveaux tenant à la baisse du marché de l’immobilier ces dernières années, après la crise sanitaire liée à la pandémie de covid 19.

Dans ses premières conclusions d’intimés devant la cour d’appel, remises au greffe le 12 janvier 2022, il demandait uniquement la confirmation du jugement, le rejet des prétentions adverses et une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A cette date, la baisse du marché de l’immobilier alléguée était déjà connue ; en réalité, il ne justifie pas de questions nées, postérieurement aux premières conclusions, de l’intervention d’un tiers ou de la survenance ou de la révélation d’un fait qui, au regard des dispositions de l’article 910-4 du code de procédure civile, permettraient d’écarter l’irrecevabilité de cette demande, que la cour retiendra.

Par ailleurs, la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive et pour perte de chance de vendre le bien immobilier au prix du marché immobilier de 2019, plus avantageux, est irrecevable pour les mêmes motifs, la 'résistance abusive ' alléguée étant déjà connu de l’intéressé lors de ses premières conclusions du 12 janvier 2022, ainsi que la perte de chance de conclure la vente aux prix pratiqués courant 2019.

Ces demandes seront donc déclarées irrecevables.

Au demeurant, surabondamment, la cour d’appel observe que M. [F] a lui même invoqué le fait que la vente de l’immeuble avait été retardée pour partie en raison des circonstances tenant à la situation personnelle de Mme [F] et à son décès et qui ne sont pas imputables aux anciens locataire.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Les termes de la présente décision ne justifient pas d’infirmer le jugement en ce qui concerne les dépens et les frais de l’article 700 de première instance.

S’agissant de l’instance d’appel, il est équitable d’allouer à M. [F] une indemnité de procédure de 1.500 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Déclare irrecevable la demande de M. [E] [F] tendant à la condamnation solidaire de M. et Mme [W] à lui payer la somme de 50.000 euros à titre de dommages intérêts ;

Déclare irrecevable la demande de M. [E] [F] tendant à la condamnation solidaire de M. et Mme [W] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel majoré de 50 %, charges et taxes en sus, pour la période du 15 décembre 2019 au 29 avril 2022 ;

Confirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris,

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,

Et y ajoutant,

Rejette la demande de M. [R] [W] et Mme [I] [W] en condamnation de M. [E] [F] à leur payer la somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts,

Rejette la demande de M. [R] [W] et Mme [I] [W] en condamnation de M. [E] [F] à leur payer les sommes de 1.218,80 euros au titre de la réparation d’un radiateur et de 600 euros en restitution du dépôt de garantie,

Condamne M. [R] [W] et Mme [I] [W] in solidum aux dépens d’appel ;

Condamne . [R] [W] et Mme [I] [W] à payer à M. [E] [F] la somme globale de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Rejette toutes autres demandes.

La greffière Le président