Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 15 NOVEMBRE 2024

(n° , 11 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/18806 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGU7T

Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 Septembre 2022 – Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CRETEIL – RG n° 21/03956

APPELANTE

S.C.I. PAVCA immatriculée au RCS de Paris sous le numéro D 790 771 067 prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentée par M^e Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS – AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055 assistée de M^e Pierre AMIEL, avocat au barreau de PARIS, toque : E0235

INTIMÉS

Madame [V], [L], [C] [S] veuve [U] née le 14 octobre 1926 à [Localité 7] veuve de [W] [U],

[Adresse 2]

[Localité 5]

Monsieur [H], [N] [U] né le 29 septembre 1954 à [Localité 7],

[Adresse 1]

[Localité 5]

Monsieur [B], [G], [W] [U] né le 18 juillet 1985 à [Localité 7],

[Adresse 1]

[Localité 5]

Tous trois représentés par M^e Anne-marie MAUPAS OUDINOT, avocat au barreau de PARIS, toque : B0653

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 mai 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre, et Madame Nathalie BRET, chargée du rapport , conseillère.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre

Nathalie BRET, conseillère

Catherine GIRARD-ALEXANDRE, conseillère,

Greffier, lors des débats : M^me Marylène BOGAERS.

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour initialement prévue le 13 septembre 2024 prorogé au 15 novembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Marie-Ange SENTUCQ , Présidente de chambre et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCÉDURE

Selon acte sous seing privé du 19 novembre 2014, Mme [V] [S], M. [N] [U] et M. [B] [U] ont consenti à la société 3PCX et à la SCI Pavca un compromis de vente portant sur un bien situé [Adresse 3] au prix de 2.304.500 € comprenant :

'- Bâtiment en facade sur la [Adresse 9] élevé sur cave voûtée, d’un rez-de-chaussée divisé en deux boutiques et arrières boutiques et de trois étages, avec grenier au-dessus, couvert en tuiles,

— Bâtiments divers sur cour à usage de magasin,

— cour pavée derrière les bâtiments avec caveau dans cette cour,

— terrain à la suite avec puits,

Ainsi que cette désignation résulte du titre de propriété. Observation étant ici faite que la désignation actuelle des biens est la suivante :

Un bâtiment comprenant :

— Bâtiment en facade sur la [Adresse 9] élevé sur cave voûtée,

. d’un rez-de-chaussée divisé en deux locaux commerciaux, l’un donnant sur la [Adresse 9] et l’autre, situé à l’arrière dudit bâtiment, accessible depuis la [Adresse 8],

. d’un premier étage composé de trois appartements,

. d’un second étage composé de quatre appartements,

. d’un troisième étage composé de trois appartements,

. d’un quatrième étage composé de deux appartements'.

Cet acte précisait le projet d’acquérir :

— pour la SCI Pavca : l’immeuble sur rue ainsi désigné :

'Bâtiment en facade sur la [Adresse 9] élevé sur cave voûtée, composé de :

. d’un rez-de-chaussée comprenant un local commercial donnant sur la [Adresse 9],

. d’un premier étage composé de trois appartements,

. d’un second étage composé de quatre appartements,

. d’un troisième étage composé de trois appartements,

. d’un quatrième étage composé de deux appartements'.

— pour la société 3PCX :

'le local commercial situé à l’arrière dudit bâtiment, accessible depuis la [Adresse 8], ainsi que toutes les dépendances et le terrain à la suite', avec un projet de démolition du bâtiment existant et la construction d’un immeuble d’habitation ou de bureaux/commerce d’au minimum 615 m² de plancher.

Il indiquait que 'le vendeur donne à présent l’autorisation de laisser pénétrer dans l’immeuble l’acquéreur ou toutes personnes mandatées par lui afin d’effectuer toutes visites ou tous devis sur des travaux éventuels à effectuer …'.

Il précisait que 'le vendeur déclare que l’immeuble a été construit et achevé dans sa totalité depuis plus de dix ans, qu’aucune construction ou rénovation n’a été effectuée dans les dix dernières années ou depuis son acquisition si elle est plus récente, ni qu’aucun élémnet constitutif d’ouvrage ou équipement indissociable de l’ouvrage au sens de l’article 1792 du code civil n’a été réalisé sur cet immeuble depuis moins de dix ans ou depuis son acquisition si elle est plus récente'.

Le gestionnaire du bien était le cabinet Daniel Glaise.

L’acte précisait que les deux locaux au rez-de-chaussée et l’ensemble des appartements étaient loués, excepté l’appartement au 4ème étage droite, et mentionnait les noms des locataires et les montants des loyers.

Les appartements au 2ème étage droite, au 3ème étage gauche et au 4ème étage gauche ont été libérés avant la réitération de la vente.

L’acte authentique de vente a été reçu le 27 juin 2016, au bénéfice de la seule SCI Pavca pour le tout.

Il précisait que le vendeur s’obligeait à faire enlever les carreaux de plâtre posés devant les portes des trois appartements libérés au plus tard le 5 juillet 2016.

Après avoir constaté que les planchers n’étaient pas horizontaux, 1a SCI Pavca a fait procéder à une visite des lieux par le bureau d’études Société d’Etudes Techniques (SET).

Selon un compte-rendu de visite et préconisations du 6 octobre 2016, le bureau d’étude SET a précisé à la SCI Pavca après avoir réalisé des sondages :

'… L’ensemble des appartements que nous avons visités sont dans les mêmes configurations, à savoir, des dalles en pentes, des plafonds en pente, des cloisons séparatives de pièces non porteuses qui sont devenues porteuses avec le temps et les charges supplémentaires apportées par ces chapes ajoutées ainsi que de la perte de résistance des planchers.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, nous vous informons que la pérennité de l’ouvrage est engagée …

Nous préconisons la démolition de l’ensemble des planchers afin de les refaire dans de bonnes conditions ..'.

Par acte d’huissier du 23 décembre 2016, la SCI Pavca a assigné les consorts [U] et le cabinet Daniel Glaises en référé expertise.

Par ordonnance du 23 mars 2017, le juge des référés a désigné M. [K] en qualité d’expert judiciaire.

Le rapport a été déposé en l’état le 8 février 2019.

Les 9 et 12 septembre 2019, la SCI Pavca a fait procéder à des constats d’huissier de 1'état de l’immeuble.

Par actes d’huissier délivrés les 27 avril et 10 mai 2021, la SCI Pavca a fait assigner Mme [V] [S], M. [N] [U] et M. [B] [U] devant le tribunal judiciaire de Créteil, sur le fondement du dol et à titre subsidiaire de la garantie des vices cachés, en réparation de leurs préjudices.

Les consorts [U] ont soulevé l’irrecevabilité pour prescription de l’action en garantie des vices cachés.

Par jugement du 13 septembre 2022, le tribunal judiciaire de Créteil a statué ainsi :

— Déboute la SCI Pavca de ses demandes,

— Dit n’y avoir lieu au prononcé de l’exécution provisoire,

— Condamne la SCI Pavca aux dépens comprenant les frais d’expertise,

— Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Rejette toutes autres demandes, plus amples au contraires, des parties.

La SCI Pavca a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 4 novembre 2022.

La procédure devant la cour a été clôturée le 2 mai 2024.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 3 juillet 2023 par lesquelles la SCI Pavca, appelante, invite la cour à :

Vu les dispositions des articles 1116 et suivants du Code Civil (ancienne rédaction),

Vu les dispositions des articles 1641, 1643 et suivants du Code Civil (ancienne

rédaction),

Infirmer dans sa totalité le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Créteil,

Juger recevable et bien fondée la SCI PAVCA en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

Condamner Madame [V] [S] veuve [U], Monsieur [H] [U] et Monsieur [B] [U], solidairement à payer à la société civile immobilière PAVCA la somme de 396.040,31 €, à titre de dommages-intérêts avec intérêt de droit à compter de l’assignation devant le Tribunal.

Rejeter l’appel incident formé par les consorts [U] et plus généralement les débouter

de l’ensemble de leurs demandes.

Débouter les consorts [U] de l’ensemble de leurs demandes éventuelles.

Condamner Madame [V] [S] veuve [U], Monsieur [H] [U] et Monsieur [B] [U], solidairement à payer à la SCI PAVCA la somme de 15.000,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens de l’instance qui comprendront également les frais de l’expertise judiciaire, dont distraction au profit de Maître Frédéric INGOLD pour ceux exposés en cause d’appel, en application des dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile ;

Vu les conclusions en date du 2 mai 2023 par lesquelles Mme [V] [S] veuve [U], M. [H] [U] et M. [B] [U], intimés, invitent la cour à :

Déclarer la SCI PAVCA mal fondée en son appel,

La débouter de toutes ses demandes, fins et prétentions.

Confirmer le jugement du 13 septembre 2022 en cela,

L’infirmer en revanche en ce qu’il a rejeté les demandes des consorts [U] tendant

à l’octroi de dommages et intérêts et au titre de l’article 700,

Les dire recevables et fondés en leur appel incident de ces chefs et, statuant à nouveau :

Condamner la SCI PAVCA à payer aux consorts [U] la somme de 18.000 € à

titre de dommages et intérêts,

La condamner à leur payer la somme de 12.000 € au titre de l’article 700 du Code de

Procédure Civile

La condamner aux entiers dépens qui comprendront les frais et honoraires d’expertise,

avec le bénéfice de l’article 699 du CPC ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur la fin de non recevoir liée à la prescription de l’action en garantie des vices cachés formée à titre subsidiaire par la SCI Pavca à l’encontre des consorts [U]

Les consorts [U] soulèvent la prescription de l’action en garantie des vices cachés sur le fondement de l’article 1648 du code civil ; ils estiment que la SCI Pavca a eu connaissance du vice par le rapport du bureau d’étude SET du 6 octobre 2016 et au plus tard par les documents envoyés par le notaire le 17 octobre 2016 et que l’assignation des 27 avril et 10 mai 2021 est intervenue postérieurement au délai de deux ans à compter de cette date;

La SCI Pavca oppose qu’elle n’a eu connaissance du vice que par le constat d’huissier de 2019 ;

Aux termes de l’article 1648 alinéa 1 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 28 mars 2009, 'L’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice’ ;

Le délai biennal prévu à l’article 1648 alinéa 1er du code civil pour intenter l’action en garantie à raison des vices cachés de la chose vendue est un délai de prescription susceptible de suspension en application de l’article 2239 de ce code ;

Aux termes de l’article 2239 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 19 juin 2008, 'La prescription est également suspendue lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d’instruction présentée avant tout procès.

Le délai de prescription recommence à courir, pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois, à compter du jour où la mesure a été exécutée’ ;

Aux termes de l’article 2241 du même code, dans sa version en vigueur depuis le 19 juin 2008, 'La demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion.

Il en est de même lorsqu’elle est portée devant une juridiction incompétente ou lorsque l’acte de saisine de la juridiction est annulé par l’effet d’un vice de procédure’ ;

En l’espèce, selon les conclusions de la société Pavca, le vice invoqué au titre de la garantie des vices cachés est le mauvais état de la structure des planchers du bâtiment au point que sa reprise complète est nécessaire ; la société Pavca précise que ce vice a pour origine la surcharge des planchers par des chapes et l’altération des planchers rongés par les insectes xylophages et les champignons, il se manifeste par l’affaissement des planchers, il a pour conséquence de porter atteinte à la solidité des planchers, il a été sciemment caché par les travaux de rénovation 'cache-misère’ visant à dissimuler les désordres sans y remédier ;

Il ressort des pièces du dossier que la société Pavca a eu connaissance du vice relatif au mauvais état de la structure des planchers du bâtiment au point que sa reprise complète est nécessaire, par le rapport du bureau d’étude SET du 6 octobre 2016 aux termes duquel 'la pérennité de l’ouvrage est engagée’ et il est préconisé 'la démolition de l’ensemble des planchers afin de les refaire dans de bonnes conditions’ ;

Intervenue le 23 décembre 2016, c’est à dire moins de deux ans après le 6 octobre 2016, date de la connaissance du vice, l’assignation en référé expertise, formée par la société Pavca à l’encontre des consorts [U], a interrompu le délai de prescription ;

Un nouveau délai de deux ans a couru à compter du 23 décembre 2016, pendant 3 mois, jusqu’au 23 mars 2017, date de l’ordonnance désignant l’expert judiciaire ;

Le délai a ensuite été suspendu jusqu’à la date de dépôt du rapport d’expertise, le 8 février 2019, date à compter de laquelle le délai a recommencé à courir pour une durée de 21 mois (24 mois – 3 mois) soit jusqu’au 8 novembre 2020 ;

Or ce n’est que par actes d’huissier délivrés les 27 avril et 10 mai 2021 que la SCI Pavca a fait assigner les consorts [U] sur le fondement de la garantie des vices cachés ;

L’action est donc prescrite et le jugement est confirmé en ce qu’il a déclaré irrecevables les demandes de la société Pavca sur le fondement de la garantie des vices cachés ;

Sur le dol

La société Pavca estime que l’information qui lui a été dissimulée par les consorts [U] est le mauvais état de la structure des planchers au point que sa reprise complète est nécessaire et que les désordres structurels n’étaient pas visibles pour elle à la date de la vente ; elle précise que les consorts [U] ont sciemment dissimulé les désordres, par des travaux 'cache-misère', soit des chapes en béton, des coffrages et des faux plafonds, et par l’absence de communication de documents (pièce 7) démontrant la réalisation de travaux de construction ou de rénovation, contrairement aux mentions du compromis de vente, entrepris pour corriger ponctuellement les désordres structurels ; elle ajoute qu’elle n’a pas pu visiter les appartements car au fur et à mesure du départ des locataires, les consorts [U] les faisaient murer et qu’elle n’a découvert ce vice qu’avec le constat d’huissier de 2019 ; elle ajoute que ce vice a pour origine la surcharge des planchers par des chapes et l’altération des planchers rongés par les insectes xylophages et les champignons ;

Les consorts [U] opposent que la SCI Pavca est une professionnelle de l’immobilier, qu’elle pouvait se rendre dans les locaux avec un architecte et que selon l’expert, les travaux réalisés étaient des travaux d’entretien et non de construction ou de rénovation ;

Aux termes de l’article 1116 du code civil, dans sa version applicable jusqu’au 1er octobre 2016 et donc à la date de la vente du 27 juin 2016, 'Le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les man’uvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces man’uvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé’ ;

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie ;

En l’espèce, la société Pavca doit démontrer que :

— les consorts [U], vendeurs, avaient connaissance du vice et qu’ils savaient que cette information était déterminante pour la société Pavca, de sorte que si elle l’avait connue, elle n’aurait pas contracté ou du moins pas aux conditions où cette vente a eu lieu,

— les vendeurs ont pratiqué des manoeuvres frauduleuses ou que c’est sciemment qu’ils ont dissimulé cette information ;

Au préalable, il convient de relever d’une part, concernant les critiques de la société Pavca sur le fait que l’expert judiciaire a réalisé une seule visite des lieux, que le rapport a été déposé en l’état, à la demande du juge chargé du contrôle des expertises, à la suite du refus par la SCI Pavca, demanderesse à l’expertise, de procéder à une consignation complémentaire ;

D’autre part, il est constant que les consorts [U] ne sont pas des professionnels de l’immobilier et que la société Pavca est une professionnelle de l’immobilier, le compromis de vente notarié du 19 novembre 2014 précisant dans le paragraphe relatif à l’absence de droit de rétractation 'Le représentant de la société acquéreur (la SCI Pavca) déclare que, compte tenu de son objet social et du rapport direct de celui-ci avec la présente acquisition, celle-ci doit être assimilée à un professionnel de l’immobilier’ ;

Selon l’expert judiciaire, les documents (pièces 7 à 11), que la société Pavca reproche aux consorts [U] de lui avoir cachés, composés de notes de l’architecte de l’immeuble et de factures entre 1992 et 2012, sont afférents à la réalisation de travaux d’entretien à l’exclusion de travaux de construction ou de rénovation ;

En effet, l’expert judiciaire indique en page 19 de son rapport :

'Il ressort des documents communiqués que ces travaux sont des travaux d’entretien qui ne peuvent être assimilés à des travaux de construction ou de rénovation tel que mentionnés dans le compromis de vente :

— la facture HUE PV 07/11/1665 du 19 novembre 2007 d’un montant de 9.986 € TTC porte sur le renforcement du plancher haut du rez-de-chaussée c’est-à-dire du premier étage,

— la facture Vericourt179/2007 P/CR du 19 juin 2007 et son décompte travaux de juin 2007 d 'un montant de 43.045 € TTC concerne là encore des travaux de confortement du plancher du 2ème étage,

— l’ordre de service Glaise à MCP du 31 octobre 2005 correspond à une prestation de sondages,

— la facture HUE PV 06/12/1445 du 17 mai 2012 d’un montant de 12.607 € TTC répond là encore à une prestation de renforcement du plancher du 3ème étage depuis le plafond du 2ème,

— la facture Vericourt 2012 P du 17 mai 2012 d’un montant de 837 € TTC porte sur la surveillance de fissures et la rédaction d’un rapport,

— le relevé de travaux effectués par les consorts [U] entre 2002 et 2016 et la facture CAT 835 sans date sont trop imprécis pour être exploités’ ;

L’expert judiciaire le confirme en page 25 de son rapport :

'A mon sens, suivant les documents communiqués et la visite réalisée, les travaux menés par les consorts [U] ne peuvent être assimilés à des travaux de rénovation ou de construction mais bien à des travaux d’entretien’ :

Il en ressort que la nature de ces travaux 'd’entretien’ n’est pas contraire à la clause dans la promesse de vente aux termes de laquelle les consorts [U] vendeurs ont déclaré qu’aucun travaux de construction ou de rénovation n’avaient été réalisés depuis 10 ans ;

En sus, ces documents entre 1992 et 2012 (pièces 7 à 11), visent des travaux d’entretien constitués par la surveillance de fissures, dont celles sur les façades et le pignon, le renforcement de planchers et le traitement du bois ; ils ne comportent pas d’élément justifiant d’un mauvais état de la structure des planchers au point que sa reprise complète était nécessaire ;

Si une note de 2007 mentionne une attaque de vrillettes, elle précise que celle-ci est très ancienne, supérieure à 30 ans, sachant que les travaux d’entretien incluent des traitements des bois ; si plusieurs notes font référence à des dégradations de poutres, elles ne préconisent que des travaux de renforcement de ces poutres et en aucun cas des travaux de changement de la structure ;

L’expert judiciaire ne remet pas en cause les solutions adoptées par l’architecte de l’immeuble dans lesdits documents et d’ailleurs la SARL d’architecture AASR, mandatée par la SCI Pavca, précise dans sa note du 24 novembre 2016 (pièce 13), après avoir pris connaissance des documents entre 2004 et 2012, que 'certaines reprises ont été effectuées ponctuellement, à chaque urgence d’affaissement, de dégradations, et à priori sérieusement, avec entreprises qualifiées et suivi par un architecte', sans remettre en cause le choix des travaux par l’architecte de l’immeuble ;

Ces documents ne mentionnent donc pas l’existence du vice relatif au mauvais état de la structure des planchers au point que sa reprise complète était nécessaire et il n’est pas démontré qu’ils comportaient des informations que les consorts [U] savaient déterminantes pour la société Pavca ;

En outre, la SCI Pavca ne produit pas de pièce démontrant que les consorts [U] avaient connaissance de l’existence des désordres structurels et qu’ils auraient fait réaliser des travaux pour les dissimuler ; si l’huissier (pièce 16 page 13) constate en septembre 2019 après l’enlèvement des faux plafonds du niveau R+2 que le plancher haut est attaqué par des insectes et des champignons xylophages, il n’y a pas d’élément démontrant que ces désordres existaient à la date de la vente et que les consorts [U] en avaient connaissance, ni même que des insectes ou champignons xylophages étaient présents à la date où les travaux de faux plafonds ont été réalisés et que les consorts [U] les aient fait poser pour dissimuler des désordres ; si le cabinet Nedelcoux (pièce 16 bis), mandaté par la SCI Pavca, conclut à une surcharge des planchers du fait de chapes en béton, il précise que les chapes ont été 'réalisées pour niveler les surfaces’et il n’y a pas d’élément justifiant que les consorts [U] les aient fait réaliser pour dissimuler des désordres ;

Concernant les autres constatations de l’huissier en septembre 2019 (pièce 16), visibles sans retrait de matériaux, relatives notamment à des travaux de reprise, des poutres endommagées par la présence d’insectes et de champignons xylophages, des affaissements, il convient de considérer qu’il n’est pas démontré que ces travaux et désordres existaient à la date de la vente ni qu’ils étaient dissimulés à cette date ;

Il n’est donc pas démontré de faute dolosive des consorts [U] ;

Selon le compromis de vente, 'le vendeur donne à présent l’autorisation de laisser pénétrer dans l’immeuble l’acquéreur ou toutes personnes mandatées par lui afin d’effectuer toutes visites ou tous devis sur des travaux éventuels à effectuer. Il lui fournit ce jour les coordonnées du gestionnaire avec mandat à ce dernier de fournir tous code, document, coordonnées téléphoniques des locataires etc… nécessaire à ces missions’ ;

La société Pavca ne justifie pas avoir postérieurement au compromis de vente visité l’immeuble avec un architecte et des hommes de l’art en vue d’établir des devis ni avoir demandé au gestionnaire des documents ;

Néanmoins, la société Pavca reconnaît qu’elle a constaté, avant la vente, la déclivité des planchers puisqu’elle précise en page 5 de ses conclusions, 'au cours de ses précédentes visites (antérieures à la vente), la société Pavca avait pu constater une certaine déclivité des planchers, ce qui n’était pas en soi un élément alarmant, puisque des solutions techniques existent pour pallier ce problème’ ;

Selon les pièces relatives aux travaux d’entretien réalisés entre 1992 et 2012 (pièces 7 à 11), les fissures sur les deux façades et le pignon existaient en 2012 et sachant qu’elles ont été constatées par l’expert judiciaire le 18 juillet 2017, il convient de considérer qu’à la date du compromis de vente du 19 novembre 2014 et de la réitération de la vente du 27 juin 2016, elles étaient visibles pour un professionnel de l’immobilier ;

Or l’expert judiciaire précise, en réaction au constat par la société Pavca de la déclivité des planchers, en page 17 de son rapport que 'La forte déclivité des planchers, associée à la fissuration quasi sytématique des trumeaux de la façade arrière et à celle située à proximité de l’angle formé par la façade sur rue et le pignon, sont des indices d’une translation verticale des structures qui auraient dû alerter la SCI Pavca et la conduire à en analyser la cause qui peut, par exemple, être celle d’un tassement du terrain d’assise des fondations ou de transferts de contraintes suite à l’affaissement d’éléments des structures horizontales (planchers) ou verticales (poteau, refend …)' ;

Aussi même si la société Pavca n’a pas pu, tel qu’elle l’allègue, visiter tous les appartements au motifs que certains étaient occupés ou murés, même si elle n’a pas fait intervenir d’architecte et d’homme de l’art en vue d’un devis tel que l’autorisait le compromis de vente, même si elle n’a pas sollicité l’autorisation de réaliser de sondages sous les chapes de béton et même si elle n’a pas eu connaissance des pièces relatives aux travaux d’entretien détenues par les vendeurs, elle a pu constater la déclivité des planchers et les fissures sur les façades et disposait donc des éléments pour, en sa qualité de professionnelle de l’immobilier, conclure à un affaissement des structures des planchers ou des structures verticales et avoir connaissance de sa gravité, alors que les consorts [U] non professionnels de l’immobilier ne pouvaient pas tirer cette conclusion de ces mêmes constatations ;

Ainsi non seulement la société Pavca ne démontre pas que les consorts [U] avaient connaissance du vice et qu’ils ont réalisé des travaux pour le dissimuler ou qu’ils ont caché des informations déterminantes, mais en outre il apparaît que la société Pavca professionnelle de l’immobilier détenait les éléments lui permettant de conclure à l’existence d’un vice relatif à un affaissement des structures, dès sa première visite des lieux soit avant la date de la vente ;

Le jugement est donc confirmé en ce qu’il a débouté la SCI Pavca de ses demandes fondées sur le dol ;

Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts

Les consorts [U] sollicitent la somme de 18.000 € de dommages et intérêts au titre de la procédure abusive et estiment que la mauvaise foi et la malice de la société Pavca sont établies puisqu’elle n’a pas rapporté la preuve des manoeuvres dolosives alléguées et a engagé son action fondée sur les vices cachés près de 3 ans après l’expiration du délai prévu à l’article 1648 du code civil ;

En application des dispositions des article 1240 du code civil et 32-1 du code de procédure civile, l’exercice d’une action en justice ne dégénère en abus que s’il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi, ou s’il s’agit d’une erreur grave équipollente au dol ;

En l’espèce, les consorts [U] ne rapportent pas la preuve de ce que l’action de la société Pavca aurait dégénéré en abus du droit de former un recours ; l’appréciation inexacte par la société Pavca de ses droits, tant concernant son recours sur le fondement du dol que sur le fondement de la garantie des vices cachés, n’est pas en soi constitutive d’une faute ;

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu’il a débouté les consorts [U] de leur demande de dommages-intérêts ;

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

La société Pavca, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d’appel ainsi qu’à payer aux consorts [U] la somme unique de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par la société Pavca ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement ;

Y ajoutant,

Condamne la SCI Pavca aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer à Mme [V] [S] veuve [U], M. [H] [U] et M. [B] [U] la somme unique de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Rejette la demande de la SCI Pavca au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE DE CHAMBRE,