Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 8

ARRÊT DU 5 NOVEMBRE 2024

(n° / 2024, 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/05262 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJDPR

Décision déférée à la Cour : Jugement du 4 mars 2024 -Tribunal de commerce de MELUN – RG n° 2023L01434

APPELANTE

La société FONCIÈRE CHARRIÈRES, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

Immatriculée au registre du commerce et des sociétés de PARIS sous le numéro 344 092 341,

Dont le siège social est situé [Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Anne GRAPPOTTE-BENETREAU de la SCP SCP GRAPPOTTE BENETREAU, avocats associés, avocat au barreau de PARIS, toque : K0111,

Assistée de M^e Juliette BAYLE, avocat au barreau de PARIS, toque : G0609,

INTIMÉES

S.A.R.L. ELOCEANE MOUV, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

Immatriculée au registre du commerce et des sociétés de MELUN sous le numéro 831 380 951,

Dont le siège social est situé [Adresse 1]

[Localité 6]

S.C.P. ANGEL HAZANE [W], en qualité de mandataire judiciaire de la SARL ELOCEANE MOUV,

Immatriculée au registre du commerce et des sociétés de MEAUX sous le numéro 500 966 999,

Dont le siège social est situé [Adresse 3]

[Localité 5]

Représentées et assistées de M^e Jacob KANZA, avocat au barreau de PARIS, toque B 0006,

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 24 septembre 2024, en audience publique, devant la cour, composée de :

M^me Marie-Christine HÉBERT-PAGEOT, présidente de chambre,

M^me Constance LACHEZE, conseillère,

Monsieur François VARICHON, conseiller,

Qui en ont délibéré.

Un rapport a été présenté à l’audience par Monsieur François VARICHON dans le respect des conditions prévues à l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : M^me Liselotte FENOUIL

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Christine HÉBERT-PAGEOT, présidente de chambre et par Liselotte FENOUIL, greffière, présente lors de la mise à disposition.

***

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte du 19 septembre 2017, la société Foncière Chabrières a consenti à la société Eloceane Mouv un bail commercial portant sur des locaux situés à [Localité 6] (77) pour une durée de 10 années commençant à courir à compter de la réalisation des conditions suspensives. La destination des lieux loués est l’activité de 'salles multisports, remise en forme, santé, bien-être'.

Les parties sont convenues du paiement d’un loyer annuel hors charges et hors taxes de 60.000 euros, payable par trimestre et d’avance et augmentant par paliers au cours des trois premières années.

A la suite de la réalisation des conditions suspensives, les parties ont conclu le 7 novembre 2017 un avenant fixant la date de prise d’effet du bail au 11 octobre 2017.

Le 18 avril 2019, la société Foncière Chabrières a fait délivrer à sa locataire un commandement visant la clause résolutoire du bail d’avoir à lui payer un arriéré locatif.

Par acte du 18 mai 2019, la société Eloceane Mouv, faisant valoir que son local était affecté par des infiltrations et divers dysfonctionnements entravant l’exercice de son activité, a fait assigner la société Foncière Chabrières devant le tribunal judiciaire de Melun aux fins de condamnation à l’indemniser de son préjudice financier et à réaliser des travaux dans les lieux loués. Le 9 novembre 2020, le juge de la mise en état a condamné la société Eloceane Mouv à payer à la société Foncière Chabrières une provision de 104.610,18 € correspondant à 50 % de la somme due au 1er octobre 2020 au titre des loyers. Par jugement du 1er mars 2022, le tribunal judiciaire a notamment ordonné une expertise judiciaire afin d’examiner les désordres allégués par la société Eloceane Mouv et a condamné cette dernière à consigner auprès de la Caisses des Dépôts et Consignations une somme correspondant à la

moitié des loyers dus jusqu’au 8 novembre 2021, augmentée de la moitié des loyers mensuels à compter de cette date. La société Foncière Chabrières a relevé appel de ce jugement. La procédure est actuellement pendante devant la cour d’appel.

Par jugement du 27 mars 2023, le tribunal de commerce de Melun a ouvert à l’égard de la société Eloceane Mouv une procédure de redressement judiciaire sans administrateur judiciaire et a désigné, en qualité de mandataire judiciaire, la SCP Angel-Hazane-[W] en la personne de Maître [W].

Par requête du 5 juillet 2023, la société Foncière Chabrières a saisi le juge-commissaire d’une demande de constat de la résiliation de plein droit du bail commercial en raison d’un impayé de loyers et de charges postérieur au jugement d’ouverture.

Par ordonnance du 13 novembre 2023, confirmée sur recours par jugement du tribunal de commerce de Melun du 4 mars 2024, le juge-commissaire a débouté la société Foncière Chabrières de sa demande, aux motifs, notamment, que le bailleur ne justifiait pas du montant réclamé au titre des charges et taxes et que la société Eloceane Mouv était à jour du paiement des loyers.

Le 8 mars 2024, la société Foncière Chabrières a relevé appel de ce jugement.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées au greffe et notifiées par voie électronique le 2 juillet 2024, la société Foncière Chabrières demande à la cour:

'- D’ANNULER ou à tout le moins, INFIRMER le jugement rendu le 4 mars 2024 par le Tribunal de commerce de Melun en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau :

— JUGER que la Cour n’est saisie d’aucune demande des intimés,

— REFORMER l’ordonnance du 13 novembre 2023,

— DE CONSTATER la résiliation de plein droit du contrat de bail conclu le 19 septembre 2017 conformément aux dispositions prévues à l’article L.622-14 et à l’article R. 622-13 du Code de commerce en raison du défaut de paiement des loyers et charges postérieurs à l’ouverture du redressement judiciaire,

— DE FIXER la date de résiliation conformément aux dispositions prévues à l’article R 622-13 du Code de commerce à la date de l’arrêt à intervenir,

— DE CONDAMNER la société ELOCEANE à régler à la société FONCIERE CHABRIERES la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance.

— DE CONDAMNER la SCP ANGEL-HAZANE-[W] à régler à la société FONCIERE CHABRIERES la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP GRAPPOTTE BENETREAU en application de l’article 699 du CPC'

Aux termes de ses dernières conclusions déposées au greffe et notifiées par voie électronique le 3 mai 2024, la société Eloceane Mouv demande à la cour de:

'CONFIRMER le jugement rendu par le tribunal de commerce de Melun du 4 mars 2024 en toutes ses dispositions ;

En conséquence,

DÉBOUTER la société FONCIERE CHABRIERES de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNER la société FONCIERE CHABRIERES à payer la somme de 5.000 euros à la société ELOCEANE MOUV au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER la société FONCIERE CHABRIERES aux entiers dépens'.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées au greffe et notifiées par voie électronique le 3 mai 2024, la société Angel-Hazane-[W] ès qualités de mandataire judiciaire de société Eloceane Mouv demande à la cour de lui 'donner acte (…) de ce qu’elle entend faire siennes les dernières écritures signifiées par la société ELOCEANE MOUV dans le cadre de la présente procédure (RG n°24/05262)' et de statuer ce que de droit sur les dépens.

L’instruction de l’affaire a été clôturée par ordonnance du 3 septembre 2024.

SUR CE

Sur la demande d’annulation du jugement du 4 mars 2024

La société Foncière Chabrières demande à la cour d’annuler le jugement dont appel au motif qu’il n’est pas motivé.

Il résulte de la combinaison des article 455 et 458 du code de procédure civile que le jugement, à peine de nullité, doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé.

En l’espèce, la cour relève que le jugement du 4 mars 2024 n’est pas dépourvu de motivation, le tribunal ayant justifié sa décision par le fait que la société Eloceane Mouv s’était acquittée du paiement des loyers postérieurs au jugement de redressement judiciaire.

La demande d’annulation du jugement est donc mal fondée et sera rejetée.

Sur les conclusions des intimées

La société Foncière Chabrières demande à la cour de juger qu’elle n’est saisie d’aucune demande des intimées.

Cette affirmation est toutefois inexacte s’agissant de la société Eloceane Mouv, dont le dispositif des conclusions comporte, outre une demande de confirmation du jugement, une demande de condamnation de l’appelante au paiement des frais irrépétibles de l’instance d’appel.

En ce qui concerne la SCP Angel-Hazane-[W], la société Foncière Chabrières soutient que la formulation figurant dans le dispositif de ses conclusions, aux termes de laquelle elle demande à la cour de lui 'donner acte (…) de ce qu’elle entend faire sienne les dernières écritures signifiées par la société Eloceane Mouv', est inopérante à défaut d’exprimer une prétention. Il est exact qu’une demande de 'donner acte’ ne constitue pas la formulation d’une prétention au sens de l’article 30 du code de procédure civile et que le renvoi opéré par la concluante aux 'dernières écritures’ signifiées par une autre partie à l’instance ne satisfait pas les dispositions de l’article 954 du code de procédure civile exigeant la formulation des prétentions dans le dispositif des conclusions. Il sera donc considéré que la cour n’est saisie d’aucune prétention par la SCP Angel-Hazane-[W].

Sur la demande de constat de la résiliation de plein droit du bail du 19 septembre 2017

A l’appui de sa demande, la société Foncière Chabrières fait valoir que selon décompte arrêté au 1er juillet 2024, la société Eloceane Mouv est redevable de la somme de 47.435,43 euros au titre des loyers et charges, outre la moitié des loyers qu’elle omet de consigner en dépit du jugement du tribunal judiciaire de Melun; que sa locataire est mal fondée à se prévaloir de l’exception d’inexécution pour refuser de payer le loyer et les charges dans la mesure où elle continue à exploiter les locaux donnés à bail; que ses contestations relatives au montant du loyer et à l’exigibilité des charges et de la taxe foncière sont infondées.

La société Eloceane Mouv réplique que compte tenu des désordres affectant les lieux loués, qui caractérisent un manquement de la société Foncière Chabrières à son obligation de délivrance, elle est fondée à opposer à cette dernière l’exception d’inexécution; qu’en outre, la société Foncière Chabrières a appliqué les paliers de progression du loyer et indexé ce dernier en méconnaissance des stipulations contractuelles et de l’article L. 112-1 du code monétaire et financier; que les sommes qui lui sont réclamées au titre des charges et de la taxe foncière ne sont pas justifiées; qu’au regard du montant du loyer dont elle s’estime redevable mensuellement et des paiements qu’elle a effectués, il n’existe pas d’arriéré locatif justifiant la constatation de la résiliation du bail.

Il résulte de l’article L. 622-14, 2°, du code de commerce, rendu applicable au redressement judiciaire par l’article L. 631-14 du même code, que sans préjudice de l’application du I et du II de l’article L. 622-13, la résiliation du bail des immeubles donnés à bail au débiteur et utilisés pour l’activité de l’entreprise intervient lorsque le bailleur demande la résiliation ou fait constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture, le bailleur ne pouvant agir qu’au terme d’un délai de trois mois à compter dudit jugement.

Aux termes de l’article R. 622-13 du code de commerce, rendu applicable au redressement judiciaire par l’article R. 631-20 du même code, le juge-commissaire constate, sur la demande de tout intéressé, la résiliation de plein droit des contrats dans les cas prévus au III de l’article L. 622-13 et à l’article L. 622-14, ainsi que la date de cette résiliation.

Pour l’application de ces dispositions, le juge-commissaire, saisi par le bailleur d’une demande de constat de la résiliation du bail, doit s’assurer, au jour où il statue, que des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture demeurent impayés. A défaut, la demande du bailleur doit être rejetée.

En l’espèce, le jugement d’ouverture ayant été rendu le 27 mars 2023, le délai de trois mois imposé au bailleur pour agir expirait le 27 juin 2023. La requête de la société Foncière Chabrières saisissant le juge-commissaire, déposée le 5 juillet 2023, est donc recevable.

Cette requête mentionne que la société Eloceane Mouv est redevable des loyers et charges échus depuis le jugement d’ouverture, soit 47.700,27 euros, et de la consignation de la moitié des loyers échus depuis ledit jugement, soit la somme de 26.150,35 euros.

Toutefois, l’extrait de compte produit par la société Foncière Chabrières mentionne, à la date de la saisine du juge-commissaire, un solde débiteur 37.457,27 euros (solde au 1er juillet 2023), somme qui sera retenue par la cour à défaut d’élément démontrant l’existence d’un arriéré d’un montant supérieur à la date du 5 juillet 2023.

Il ressort des procès-verbaux de constat de commissaire de justice des 13 décembre 2022 et 30 novembre 2023 que les lieux pris à bail par la société Eloceane Mouv font l’objet d’une exploitation commerciale conformément à leur destination contractuelle. La société Eloceane Mouv est donc mal fondée à se prévaloir de l’exception d’inexécution prévue par l’article 1219 du code civil pour se dispenser du paiement des sommes exigibles en vertu du bail.

En ce qui concerne les paiements effectués par la société Eloceane Mouv, le juge-commissaire, dans son ordonnance du 13 novembre 2023, a relevé un montant total de versements de 44.817 euros sur la période courant du 1er avril 2023 au 20 octobre 2023. Cette somme, non contestée, est confirmée par l’extrait de compte versé aux débats par le bailleur.

Il s’ensuit que l’arriéré locatif de 37.457,27 euros constitué par la société Eloceane Mouv au jour de la requête était intégralement apuré au jour où le juge-commissaire a statué. La cour n’étant pas tenue de se livrer à d’autres constatations pour examiner le bien-fondé de la demande de constat de la résiliation de plein droit du bail, il n’y a pas lieu de statuer sur les contestations de la société Eloceane Mouv relatives au montant du loyer et à l’exigibilité des charges et de la taxe foncière réclamées par le bailleur. Par ailleurs, la totalité de l’arriéré locatif à la date de la requête ayant été payée, en ce compris l’intégralité des loyers, l’affirmation du bailleur selon laquelle la société Eloceane Mouv a omis de consigner la moitié du loyer est inopérante.

Le jugement sera donc confirmé

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

La société Foncière Chabrières sera condamnée aux dépens d’appel et sera déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles.

L’équité ne commande pas de condamner la société Foncière Chabrières au paiement des frais irrépétibles. La société Eloceane Mouv sera donc déboutée de sa demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS,

Déboute la société Foncière Chabrières de sa demande d’annulation du jugement du tribunal de commerce de Melun du 4 mars 2024,

Confirme le jugement et y ajoutant,

Déboute les parties de leur demande au titre des frais irrépétibles,

Condamne la société Foncière Chabrières aux dépens de l’instance d’appel.

La greffière,

Liselotte FENOUIL

La présidente,

Marie-Christine HÉBERT-PAGEOT