Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 05 DÉCEMBRE 2024

(n° , 10 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/13595 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGGNI

Décision déférée à la Cour : Jugement du 19 Mai 2022 -Tribunal de proximité de JUVISY SUR ORGE – RG n° 18/001112

APPELANT

Monsieur [P] [I]

Né le 20 novembre 1968 à [Localité 6] (ALGÉRIE)

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représenté par M^e Marie-charlotte TAVARES, avocat au barreau d’ESSONNE

INTIMEE

S.A. IMMOBILIERE 3F

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Elisabeth MENARD de la SCP MENARD – WEILLER, avocat au barreau de PARIS, toque : P 0128

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 24 Octobre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Anne-Laure MEANO, Présidente

Madame Muriel PAGE, Conseiller

Madame Aurore DOCQUINCOURT, Conseiller

Greffier, lors des débats : M^me Joëlle COULMANCE

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Apinajaa THEVARANJAN,, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 2 avril 2001, la société immobilière 3F a donné à bail, relevant des dispositions en matière de logement social, à M. [P] [I] et à Mme [T] [Z] un appartement de 3 pièces, situé [Adresse 1] à [Localité 7].

Mme [T] [Z] ayant donné congé, seul M. [I] est resté locataire des lieux.

Se plaignant d’un dégât des eaux survenu en mars 2018, consistant en une remontée des eaux usées dans son appartement, et de divers désordres, M. [I] a, par acte d’huissier de justice du 11 juin 2018, assigné la société immobilière 3F aux fins d’être dispensé de régler les loyers depuis le mois d’avril 2018 et jusqu’à complète réfection des lieux, d’être autorisé à consigner les loyers dans l’attente de réalisation de travaux, en paiement de la somme de 20.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance résultant d’un manque de chauffage et d’eau chaude et de divers dysfonctionnements.

L’affaire a été radiée puis rétablie au rôle.

Parallèlement le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail.

À l’audience du 17 janvier 2022 M. [I] a réitéré ses demandes et a ajouté la demande en paiement d’une somme de 15.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi du fait de la perte de jouissance depuis le mois de mars 2018.

Il soutenait notamment que la situation s’était encore détériorée depuis le dernier dégât des eaux du mois de mars 2018 et que l’appartement était inhabitable, qu’il avait été contraint d’habiter à l’hôtel.

Il estimait que depuis 2005 le système d’eau chaude et le chauffage dysfonctionnait.

La société immobilière 3F s’est opposée à ces demandes et a conclu principalement à la résiliation du bail, par acquisition de la clause résolutoire faute de paiement des loyers, à l’expulsion et a demandé la condamnation de la partie adverse à lui payer la somme de 21.182,76 euros au titre de la dette locative arrêtée au 12 octobre 2021.

Elle a fait valoir notamment que les loyers n’étaient plus réglés depuis le mois de mars 2018 sans autorisation judiciaire ; que le dégât des eaux de mars 2018 s’est produit à la suite de l’intervention d’une société mandatée par elle, qu’une expertise a été diligentée évaluant le préjudice du locataire à la somme de 1.570 euros, que le 27 juin 2019 l’assurance lui a versé les sommes de 3.160,55 euros et la bailleresse la somme de 530 euros pour la réalisation des travaux de remise en état.

Par jugement contradictoire entrepris du 19 mai 2022 le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Juvisy sur Orge a :

— DÉBOUTÉ M. [I] [P] de ses demandes de dispense et de consignation de loyers

— CONDAMNÉ la société IMMOBILIERE 3F à payer à M. [I] la somme de 2.611,20 euros au titre du préjudice de jouissance pour les troubles relatifs au défaut de chauffage et d’eau chaude

— CONDAMNÉ la société IMMOBILIERE 3F à payer à M. [I] [P] la somme de 6.044,22 euros au titre du préjudice de jouissance suite au dégât des eaux

— CONSTATÉ la résiliation le 15 septembre 2019 du bail conclu entre les parties

— ORDONNÉ l’expulsion de M. [I] [P] ainsi que tout occupant de son chef du logement situé [Adresse 1] à [Localité 7] avec le concours de la force publique à défaut de départ volontaire, sous réserve des dispositions de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution

— DIT que le sort des meubles et autres objets mobiliers garnissant les lieux sera réglé selon les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, sous la responsabilité de huissier de justice instrumentaire

— CONDAMNÉ M. [I] [P] à payer à IMMOBILIERE 3F la somme de 22.757,88 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 31 décembre 2021, terme de décembre 2021 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 14 septembre 2019 sur la somme de 7.696,57 euros et à compter du jugement sur le surplus

— CONDAMNÉ M. [I] [P] à payer à la société IMMOBILIERE 3F une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi à compter du 1er janvier 2022 et jusqu’à la libération effective des lieux, étant précisé que le dernier loyer, provision sur charges incluses, s’élève à la somme de 525,04 euros

— DÉBOUTÉ IMMOBILIERE 3F et M. [I] [P] de toutes les autres demandes

— DÉBOUTÉ IMMOBILIERE 3F de sa demande sur le fondement de l’article 700 du CPC

— DÉBOUTÉ M. [I] [P] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du CPC

— DIT que les dépens seront partagés par moitié

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 7 juillet 2022 par M. [I],

Vu les dernières écritures remises au greffe le 4 octobre 2022 par lesquelles M. [I] demande à la cour de :

INFIRMER le Jugement rendu le 19 mai 2022 par le Tribunal de proximité de JUVISY en

ce qu’il a :

o Débouté M. [I] de ses demandes de dispense et de consignation des loyers,

o Condamné la Société IMMOBILIERE 3F à payer à M. [I] la somme de 2 611,20 Euros au titre du préjudice de jouissance pour les troubles relatifs au défaut de chauffage et d’eau chaude,

o Condamné la Société IMMOBILIERE 3F à payer à M. [I] la somme

de 6 044,22 Euros au titre du préjudice de jouissance suite au dégât des eaux,

o Constaté la résiliation le 15 septembre 2019 du bail conclu entre les parties,

o Ordonné l’expulsion de M. [I]

o Rappelé qu’il ne pourra être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance par un huissier de justice d’un commandement de quitter les lieux,

o Dit que le sort des meubles et autres objets mobiliers garnissant les lieux sera réglé selon les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

o Condamné M. [I] à payer à la Société IMMOBILIERE 3F la somme de 22 757,88 Euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 31 décembre 2021,

o Condamné M. [I] à payer à la Société IMMOBILIERE 3F une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

o Débouté la Société IMMOBILIERE 3F et M. [I] de toutes ses autres demandes,

o Débouté la Société IMMOBILIERE 3F de sa demande sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

o Débouté M. [I] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

o Dit que les dépens de l’instance seront partagés par moitié entre les parties,

o Rappelé que l’exécution provisoire est de droit

En conséquence

Et statuant de nouveau,

— Dire et juger que le locataire a subi des désordres du fait de la carence du bailleur à effectuer les réparations lui incombant et empêchant la jouissance du logement donné à bail, – DEBOUTER la Société IMMOBILIERE 3F de sa demande visant au paiement par M. [I] des loyers pour la période d’avril 2018 et jusqu’à la résiliation du bail intervenue, et ce compte tenu du dégât des eaux du mois de mars 2018,

— CONDAMNER la Société IMMOBILIERE 3F à verser à M. [I] la somme de

20.000 Euros à titre de dommages et intérêt en réparation du préjudice de jouissance subi par lui depuis plusieurs années déjà du fait du manque de chauffage, du manque d’eau chaude et de différents dysfonctionnements,

— CONDAMNER la Société IMMOBILIERE 3F à verser à M. [I] la somme de

30.000 Euros à titre de dommages et intérêt en réparation du préjudice subi du fait de la perte de jouissance depuis le mois de mars 2018,

— CONDAMNER la Société IMMOBILIERE 3F à verser à M. [I] la somme de

3 000 Euros à titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER la Société IMMOBILIERE 3F aux entiers dépens.

Vu les dernières écritures remises au greffe le 29 décembre 2022 au terme desquelles la société immobilière 3F forme appel incident et demande à la cour de :

DEBOUTER M. [I] [P] de l’intégralité de ses demandes ;

CONSTATER, que le logement a été restitué le 30 juillet 2022

DIRE n’y a lieu à l’exception d’inexécution pour justifier le non règlement des loyers;

CONSTATER que le défaut d’entretien du logement par M. [I] est constitutif d’une faute ;

CONFIRMER le Jugement du 19 Mai 2022 en ce qu’il a :

— CONSTATÉ la résiliation du bail entre les parties,

— ORDONNÉ l’expulsion de M. [I] [P] ainsi que de celle de tout

occupant de son chef ;

— CONDAMNÉ M. [I] à payer à la société IMMOBILIERE 3F la somme

de 22 757,88 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 31 Décembre 2021, sauf à actualiser la somme dûe à la somme de 26 126,74 € arrêtée au 1 er décembre 2022 correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 31 Juillet 2022 inclus ;

— CONDAMNÉ M. [I] à payer à la société IMMOBILIERE 3F une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

Y ajoutant,

INFIRMER le jugement en ce qu’il a :

CONDAMNÉ IMMOBILIERE 3F à payer la somme de 6 044,22 € au titre du préjudice de jouissance suite au dégât des eaux

CONDAMNÉ IMMOBILIERE 3F à payer à M. [I] la somme de 2 611,20 €au titre du préjudice de jouissance pour les troubles relatifs au défaut de chauffage et d’eau chaude

Subsidiairement, DIRE que le préjudice de jouissance de M. [I] [P] concernant le dégât des eaux ne peut être supérieur à 201,47 € ;

DIRE que le préjudice de jouissance suite aux troubles relatifs au défaut de chauffage et d’eau chaude ne peut être supérieur à 87,04 €

Très subsidiairement, RAMENER à de plus juste proportion l’indemnisation du préjudice de jouissance de M. [I]

CONDAMNER M. [I] à payer à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 1 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Et le CONDAMNER aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’est pas tenue de statuer sur les demandes tendant à « constater », « donner acte », « dire et juger » en ce qu’elles ne sont pas, exception faite des cas prévus par la loi, des prétentions, mais uniquement des moyens, comme c’est le cas en l’espèce.

Il est constant que le logement a été restitué le 30 juillet 2022.

Les chefs de dispositif du jugement relatifs à la résiliation du bail, constatée du fait de l’acquisition de la clause résolutoire, à l’expulsion et au montant mensuel de l’ indemnité d’occupation, ne sont en réalité pas discutés et ne font l’objet d’aucune prétention, étant observé que l’appelant principal ne demande pas le rejet de la résiliation constatée ni à réintégrer les lieux, et ne formule d’ailleurs aucune critique des motifs du jugement sur ces points.

Les chefs de dispositif du jugement relatifs à la résiliation du bail et à l’expulsion et aux mesures subséquentes relatives au paiement d’un indemnité d’occupation et au sort des meubles seront donc confirmés.

Sur l’exception d’inexécution et la dette locative

Le premier juge a condamné M. [I] à payer à la société immobilière 3F la somme de 22.757,88 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 31 décembre 2021, terme de décembre 2021 inclus, rejetant l’exception d’inexécution invoquée par M. [I].

Ce dernier demande l’infirmation du jugement et le rejet de la demande de paiement des loyers invoquant, comme devant le premier juge, l’insalubrité des lieux et leur indécence ; il demande donc à être dispensé de payer les loyers dus « depuis le mois d’avril 2018 et jusqu’à la résiliation du bail, à la suite du dégât des eaux du mois de mars 2018 » et le rejet des demandes en paiement des loyers de la société 3F.

La société immobilière 3F demande la confirmation du jugement et l’actualisation de la créance.

Le premier juge a exactement et précisément rappelé les dispositions législatives applicables en matière d’obligation du bailleur de délivrer un logement décent et d’exception d’inexécution, c’est à dire, en substance, à condition que le logement se révèle impropre à l’habitation.

La cour ajoute que M. [I] invoque l’insalubrité du logement, alors que celle-ci ne peut résulter que d’une procédure administrative conclue par un arrêté préfectoral, dont il n’est pas question en l’espèce et que cette notion, distincte de l’indécence, est donc inopérante dans la présente affaire.

La résiliation du bail étant irrévocablement constatée par le jugement litigieux, à la date du 15 septembre 2019, les sommes dues postérieurement à cette date ne sont pas des loyers mais des indemnités d’occupation ; le bailleur n’est alors pas tenu à une quelconque obligation de délivrance. M. [I], qui demande ainsi à être dispensé du paiement des loyers jusqu’à la date de résiliation du bail, sans chiffrer particulièrement la somme concernée, ne remet en réalité pas en cause le surplus de la dette, constitué d’ indemnités d’occupation.

C’est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par l’appelant, lequel ne produit en cause d’appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l’appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a retenu en substance :

— qu’il est constant que le 26 mars 2018 un engorgement de la descente des eaux vannes a provoqué un refoulement d’eaux usées dans le logement de M. [I] ;

— qu’il résulte du rapport d’expertise amiable du 1er août 2018 , après visite sur les lieux le 18 juin, que les locaux ne sont pas inhabitables et que seuls des dommages aux embellissements locatifs sur l’ensemble du logement, et au mobilier, sont constatés ; qu’il en résulte également que lors du rendez-vous d’expertise sur site il a été constaté qu’aucune mesures conservatoires n’a été prise depuis près de trois mois, le locataire les ayant refusées, de sorte que l’expert expose qu’il ne peut évaluer les dommages résultant du sinistre et ceux résultant de l’absence des mesures conservatoires ; l’expert évalue au final le préjudice subi à la somme de 1.570 euros ; il précise aussi que, lors d’un précédent sinistre survenu en 2015, M. [I] a obtenu une indemnité sans remettre les lieux en état ;

— qu’au vu de ces éléments M. [I] ne prouve pas utilement que le logement a été inhabitable, et notamment pas du fait du dégât des eaux, le procès-verbal de constat d’huissier réalisé le 9 octobre 2018 dont il se prévaut étant réalisé six mois après le sinistre, de sorte que, nécessairement, l’état du logement a pu encore se dégrader ;

— que M. [I] a reçu plusieurs sommes de la part des assurances à la suite du dégât des eaux du 26 mars 2018 et n’a néanmoins effectué aucune remise en état ou embellissement des lieux ;

— que par ailleurs il ne prouve pas que les dysfonctionnements fréquents mais ponctuels concernant le chauffage et l’eau chaude, d’ailleurs non contestés par la bailleresse qui démontre les avoir pris en considération, aient rendu les lieux inhabitables ; au demeurant, la cour ajoute que les dysfonctionnements invoqués en 2017, en ce qu’ils sont antérieurs à mars 2018 ne sauraient justifier une exception d’inexécution justifiant d’être dispensés de payer les loyers postérieurs.

— qu’il en résulte que M. [I] n’apporte pas la preuve de ce que l’appartement est insalubre ou inhabitable ; la cour ajoute que les attestations produites sont imprécises et non conformes aux dispositions de l’article 202 du code de procédure civile, que les factures d’hôtel portent sur 3 nuits séparées en 2020 et 2021, soit bien après le dégât des eaux litigieux et la résiliation du bail, et au demeurant ne sont assortis d’aucun élément contextuel de nature à en justifier le motif ; que ces éléments ne sauraient en tout état de cause suffire à rapporter la preuve d’une l’inhabitabilité des lieux justifiant l’exception d’inexécution invoquée.

De plus, l’état des lieux de sortie du 4 août 2022 fait état majoritairement d’un « bon état » ou « état d’usage » de l’appartement, à l’exception d’une mention des murs de la cuisine « dégradés » et il n’en résulte aucun caractère inhabitable.

La dette locative et le décompte produit arrêté au 31 octobre 2022 ne sont pas en tant que tels critiqués par l’appelant.

Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

Sur l’actualisation de la dette locative

La société Immoobilière 3F demande la confirmation du jugement et l’actualisation de la dette locative à la somme de 26.126,74 euros arrêtée « au 1er décembre 2022 » .

Le décompte actualisé tient bien compte du jugement dont la confirmation est sollicitée puisque la ligne du 31 décembre 2021 correspond à la somme de 22.757,88 euros retenue par le premier juge.

Il comporte exactement, pour dernière échéance d’occupation des lieux, le mois de juillet 2022 et comptabilise notamment trois paiements de 100 euros chacun, intervenus en août, septembre et octobre 2022. L’appelant ne conteste pas particulièrement ce décompte et notamment ne soutient pas avoir effectué des paiements qui n’auraient pas été pris en compte.

Il en résulte que M. [I] reste devoir à la société Immoobilière 3F la somme de 26.126,74 euros au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation arrêtés au mois d’octobre 2022, qu’il sera condamné à lui payer.

Sur le préjudice de jouissance

Les deux parties demandent l’infirmation du jugement en ce qu’il a condamné la société Immobiliere 3F à payer à M. [I] les sommes de :

-2.611,20 euros au titre du préjudice de jouissance pour les troubles relatifs au défaut de chauffage et d’eau chaude

-6.044,22 euros au titre du préjudice de jouissance suite au dégât des eaux

M. [I] réitère ses demandes en paiement des sommes de 20.000 euros en réparation du préjudice de jouissance résultant du « manque de chauffage, du manque d’eau chaude et de différents dysfonctionnements », et de 30.000 euros en réparation du préjudice subi du fait de la perte de jouissance « depuis le mois de mars 2018 ».

La société Immobilière 3F conclut au rejet des demandes et, subsidiairement, à la réduction des sommes octroyées à 201,47 euros au titre du dégât des eaux et 97,04 euros au titre du défaut de chauffage et d’eau chaude.

Il résulte des article 1719 du code civil et 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, que le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent, en bon état d’usage et de réparation.

L’obligation de délivrance d’un logement décent a un caractère d’ordre public et l’acceptation des lieux en l’état par le preneur ou son information préalable ne libère pas le bailleur de son obligation de remettre un logement décent (3e Civ, 2 février 2010, n 09-12.691; Civ. 3ème 15 décembre 2004, Bull 239, pourvoi 02-20.614), seul un événement de force majeure pouvant exonérer le bailleur de cette obligation pendant la durée du contrat de bail (3e Civ, 4 juin 2013, n 11-27.650).

L’article 3 du décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent prévoit que le logement doit comporter une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement, et un équipement sanitaire alimenté en eau chaude et froide, ainsi que des installations d’évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon.

En l’espèce, la société immobilière 3F fait valoir à juste titre que le premier juge a fait une confusion dans les motifs justifiant les sommes calculées pour fixer les dommages-intérêts, entre le loyer mensuel et la réparation qu’il retenait par jour.

S’agissant de la demande de réparation du trouble de jouissance liée aux problèmes d’eau chaude et de chauffage, c’est par des motifs pertinents que le premier juge a retenu en substance que :

— les dysfonctionnements ponctuels intervenus courant 2017et 2018 concernant le chauffage et l’eau chaude ne sont pas contestés par la bailleresse, qui admet également la présence de légionelles dans l’eau chaude.

La cour d’appel constate qu’au demeurant ces désordres résultent des pièces produites et sont établis, quand bien même la bailleresse démontre avoir été diligente et avoir procédé à de nombreux travaux de réfection; notamment il est avéré que d’importants problèmes de chauffage et d’eau chaude ont affecté l’immeuble l’hiver 2016/ 2017, comme le démontrent d’ailleurs les courriers adressés par la bailleresse aux locataires en juin 2017, prenant acte des difficultés constatées et prévoyant divers travaux; il résulte également de son courrier du 17 novembre 2017, faisant suite à un courrier de pétition des locataires du 4 novembre 2017 concernant le manque de chauffage de la résidence, que les difficultés concernant le chauffage sont avérées, la bailleresse présentant ses excuses aux locataires et exposant les travaux en cours; les courriers de la bailleresse des 20 décembre 2017 et 25 avril 2018 témoignent également des nombreux désordres concernant le chauffage et l’eau chaude survenus et justifiant une indemnisation des locataires à hauteur de 30 euros, en mai 2018;

Il convient également d’observer que la présence de légionelles dans l’eau chaude sanitaire, constatée en avril 2018 interdit l’utilisation des douches chaudes comme l’indique le courrier de la bailleresse du 25 avril 2018.

— la bailleresse établit avoir entrepris d’importants travaux depuis 2016 (remplacement de la chaudière, la réfection des réseaux, installation d’un suppresseur…)

— le locataire ne s’est plus plaint de tels dysfonctionnements postérieurement au 4 mai 2018 ;

Il en résulte que le premier juge a exactement retenu que les dysfonctionnements observés constituaient un manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent, quand bien même des travaux ont été mis en oeuvre, ayant causé un préjudice de jouissance qu’il convient de réparer.

S’agissant de la réparation du préjudice, la cour observe que :

— le procès-verbal de constat d’huissier de justice du 12 avril 2021, selon lequel l’appartement n’est pas chauffé, ne saurait être pris en compte pour évaluer un préjudice de jouissance et un manquement du bailleur à son obligation de délivrance alors que le bail est résilié depuis le 15 septembre 2019 et qu’il n’existait donc plus d’obligation contractuelle à la charge de la société Immobilière 3F, M. [I] étant alors occupant sans droit ni titre ;

— la société Immobilière 3F produit une attestation de continuité de service de chauffage et eau chaude sanitaire de l’entreprise CRAM, confirmant que l’immeuble n’a pas subi d’interruption de ces services pendant plus de quatre heures pour les années 2018 et 2019.

— il ne résulte pas des pièces produites que M. [I] ait dû « faire face à plusieurs hivers sans chauffage ni eau chaude », contrairement à ce qu’il prétend et ne justifie nullement avoir subi un préjudice de nature à justifier l’octroi de l’indemnisation extrèmement importante de 20.000 euros qu’il sollicite.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, M. [I] démontre avoir subi un trouble de jouissance sur la période d’octobre 2016 à mars 2018, de façon discontinue, les dysfonctionnements observés demeurant ponctuels, justifiant l’octroi de la somme de 1.400 euros que la société Immobilière 3F devra payer lui payer à titre de dommages-intérêts.

Le jugement sera donc infirmé sur ce point.

S’agissant du préjudice de jouissance suite au dégât des eaux de mars 2018, il convient de constater que le trouble de jouissance subi a été particulièrement important puisque le locataire a subi un reflux d’eaux usées provenant des toilettes.

Les devis de nettoyage de l’appartement produits par M. [I] afin de justifier de son préjudice sont postérieurs de neuf mois au dégât des eaux litigieux, à propos duquel il a, en outre, déjà été indiqué plus haut que le locataire s’est abstenu de permettre des mesures conservatoires qui auraient limité l’aggravation des dégâts subis ; de plus M. [I] ne démontre pas qu’il était impossible de continuer à résider dans l’appartement, ce que démentent les constatations de l’expertise déjà citée plus haut.

Par ailleurs, le bail étant résilié en septembre 2019, M. [I] ne saurait, ainsi qu’il a déjà été dit, réclamer une indemnisation d’un préjudice de jouissance postérieur à cette date ; sa demande, qui fait état d’un préjudice jusqu’à son départ des lieux le 30 juillet 2022, ne peut donc qu’être rejetée à cet égard ; il doit être observé qu’il n’est ni allégué ni établi que la société Immobilière 3F aurait commis une faute non contractuelle lui ayant causé un préjudice de nature à justifier une indemnisation sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

M. [I] ne justifie nullement avoir subi un préjudice de nature à justifier l’octroi de l’indemnisation extrèmement importante de 30.000 euros qu’il sollicite.

Par ailleurs, les sommes versées au titre des contrats d’assurances courant 2019, de plus de 3.000 euros, permettaient certes à l’intéressé de procéder à des travaux de remise en état des lieux et doivent à cet égard être prises en considération, mais ne sauraient faire obstacle au principe de responsabilité et à l’obligation contractuelle du bailleur d’assurer la jouissance paisible d’un logement décent au locataire ; la réparation du préjudice subi ne correspond ainsi pas uniquement au coût de la remise en état des lieux.

Enfin, il convient de tenir compte de ce que la société Immobilière 3F a déjà réparé partiellement ce préjuduice en créditant le locataire de la somme de 530 euros, comme le montre la quittance de loyer du mois de juillet 2018.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, la société Immobilière 3F devra verser à M. [I] la somme supplémentaire de 3.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son trouble de jouissance.

Le jugement sera donc infirmé sur ce point et la société immobilière 3F sera condamnée à payer cette somme à M. [I].

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Les termes de la présente décision ne justifient pas d’infirmer le jugement en ce qui concerne les dépens et les frais de l’article 700 de première instance.

En ce qui concernel’instance d’appel il est équitable de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Infirme le jugement entrepris mais uniquement en ce qu’il a condamné la société Immobiliere 3F à payer les sommes de :

-2.611,20 euros au titre du préjudice de jouissance pour les troubles relatifs au défaut de chauffage et d’eau chaude ;

-6.044,22 euros au titre du préjudice de jouissance suite au dégât des eaux ,

et sauf à réactualiser la dette locative,

Et statuant à nouveau sur les chefs de dispositif infirmés,

Condamne M. [P] [I] à payer à la société immobilière 3F la somme réactualisée de 26.126,74 euros au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation arrêtés au mois d’octobre 2022,

Condamne la société immobilière 3F à payer à M. [P] [I] la somme de 1.400 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son trouble de jouissance résultant des dysfonctionnements de chauffage et d’eau chaude de fin 2016 à mars 2018;

Condamne la société immobilière 3F à payer à M. [P] [I] la somme de 3.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son trouble de jouissance résultant du dégât des eaux du 28 mars 2018;

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,

Et y ajoutant,

Condamne M. [P] [I] aux dépens d’appel,

Rejette toutes autres demandes.

La Greffière Le Président