Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRÊT DU 11 DECEMBRE 2025

(n°443 , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/02707 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CKZN5

Décision déférée à la cour : ordonnance du 31 décembre 2024 – président du TJ de Paris – RG n° 24/56573

APPELANTE

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la SARL CABINET CLARDIM, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentée par M^e Denis Bargeau, avocat au barreau de Paris, toque : C1313

INTIMÉS

M. [H] [T]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Mme [M] [T]

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représentés par M^e Thomas Garros, avocat au barreau de Paris, toque : C 1730

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 27 octobre 2025, en audience publique, rapport ayant été fait par Caroline Bianconi-Dulin, conseillère, conformément à l’article 906-5 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Michel Rispe, président de chambre

Caroline Bianconi-Dulin, conseillère

Valérie Georget, conseillère

Greffier lors des débats : Jeanne Pambo

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Michel Rispe, président de chambre et par Jeanne Pambo, greffier, présent lors de la mise à disposition.

*******

M. et Mme [T] sont propriétaires en indivision depuis le décès de leurs parents d’un lot principal d’habitation, lot n°8, situé au deuxième étage d’un immeuble, situé [Adresse 4] à [Localité 8], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Le 26 mai 2003, les copropriétaires réunis en assemblée générale ont voté une résolution n°16 à la majorité de l’article 11 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 relative à la modification de l’article 38 du règlement de copropriété et aux frais de chauffage, répartis en fonction de la surface de chaque lot, en lieu et place de la surface chauffée telle que prévue à l’article 38 du réglement de copropriété.

Les charges de chauffage réclamées aux parents de M. et Mme [T] ont alors évolué, passant de 537 à 2205 tantièmes.

Les 6 mai 2024 et 2 août 2024, lesconsorts [T], contestant le nombre de tantièmes attribués aux charges de chauffage à leurs parents depuis le 26 mai 2003, ont mis en demeure le syndicat des copropriétaires de leur adresser les documents justifiant un appel de 2 205 tantièmes en charge de chauffage afférent à leur lot et l’ordre de service adressé à un géomètre-expert conformément à la résolution de l’assemblée générale du 26 mai 2003.

Par acte du 24 septembre 2024, les consorts [T] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, notamment :

condamner le syndic à faire toutes diligences conformément à la résolution n°16 de l’assemblée générale du 26 mai 2023. Ces diligences sont les suivantes :

— missionner un géomètre-expert pour déterminer la surface habitable des lots principaux et en conséquence qu’il produise une nouvelle grille de répartition des charges de chauffage ;

— missionner un notaire aux fins de publication du règlement modifié avec la nouvelle répartition des charges de chauffage ;

— qu’il signe tous actes nécessaires à la régularisation de la résolution n°16

assortir cette condamnation d’une astreinte de 200 euros par jour en cas d’inexécution à compter de la signification de la décision à intervenir et jusqu’à ce que diligences soient faites ;

condamner le syndicat des copropriétaires à prendre en charge l’intégralité des coûts nécessaires à l’opération, comme prévu dans la résolution n°16 susvisée;

appliquer à compter de la signification de la décision à intervenir les 537 tantièmes appliquées précédemment aux demandeurs en lieu et place des 2 205 concernant les charges communes de chauffage jusqu’à la publication du règlement modifié;

condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et le syndic à une provision de 28 060,75 euros correspondant à la répétition de l’indu ;

condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et le syndic au paiement de la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par ordonnance réputée contradictoire du 31 décembre 2024, le juge des référés, a :

enjoint à la société Clardim, en sa qualité de syndic de l’immeuble situé [Adresse 4], à [Localité 8], à faire exécuter, aux frais du syndicat des copropriétaires dudit immeuble, la résolution n°16 de l’assemblée générale du 26 mai 2003 en accomplissant tous les actes de régularisation nécessaires et :

— missionner un géomètre-expert pour déterminer la surface habitable des lots principaux et produire une nouvelle grille de répartition des charges de chauffage,

— missionner un notaire aux fins de publication du règlement modifié avec la nouvelle répartition des charges de chauffage ;

dit que la société Clardim, en sa qualité de syndic de l’immeuble situé [Adresse 4], sera redevable d’une astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard passe un délai de 15 jours suivant la signification de la présente décision, pendant une durée de trois mois ;

dit n’y a voir lieu à référé sur la demande de provision au titre de la répétition de l’indu;

rejeté la demande des consorts [T] tendant à renvoyer l’affaire devant le juge du fond du tribunal judiciaire en application de l’article 837 du code de procédure civile ;

rejeté la demande du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] au titre de la procédure abusive :

dit n’y avoir lieu à référé pour le surplus des demandes ;

condamné in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] et la société Clardim, en sa qualité de syndic de l’immeuble situé [Adresse 4], à [Localité 8], à verser aux consorts [T]la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

condamné in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] et la société Clardim, en sa qualité de syndic de l’immeuble situé [Adresse 4], à [Localité 8], aux entiers dépens ;

rappelé que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Par déclaration du 29 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] a relevé appel de cette décision de l’ensemble des chefs de dispositif.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 30 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :

infirmer l’ordonnance de référé du 31 décembre 2024 en ce qu’elle a enjoint le cabinet Clardin, sous astreinte, de missionner un géomètre expert pour déterminer la surface habitable et produire une nouvelle grille de répartition des charges de chauffe et un notaire aux fins de publication du règlement de copropriété modifié et de la condamnation à l’article 700 ;

confirmer la décision en ce qu’elle a débouté les consorts [T] de leur demandes de répétition de l’indu et de renvoi de l’affaire au fond ;

statuant à nouveau :

débouter les consorts [T] de l’ensemble de leurs demandes ;

condamner solidairement M. et Mme [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, le cabinet Clardim, la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner solidairement M. et Mme [T] aux entiers dépens.

Suite à des conclusions d’incident remises et notifiées le 20 mai 2025 par les intimés, une ordonnance sur incident a été rendue le 12 juin 2025, déclarant recevable l’appel formé le 29 janvier 2025 par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 8] et condamnant les consorts [T] aux dépens de l’incident ainsi qu’à la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 21 avril 2025, les consorts [T] demandent à la cour, sur le fondement des articles 1240 et 1241 du code civil, des articles 10-1, 13, 17 et 18 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 491, 696, 700 et 835 du code de procédure civile ainsi que l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution, de :

déclarer mal fondé l’appel du syndicat des copropriétaires à l’encontre de l’ordonnance rendue le 31 décembre 2024 par le président du tribunal judiciaire de Paris dans l’instance référencée RG n°24/56573 ;

par conséquent,

confirmer la décision déférée en toutes ses dispositions ;

débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, fins et conclusions.

y ajoutant,

dispenser M. et Mme [T] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, et condamner le syndicat des copropriétaires à payer à M. et Mme [T] la somme de 2 500 euros au visa de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 2 octobre 2025.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Sur ce,

Sur l’application de la résolution n°16 de l’assemblée générale du 26 mai 2003

En application de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; qu’il est ici argué d’un trouble manifestement illicite, lequel découle de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Selon l’article 17 alinéa 1er de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 'les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires, leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d’un conseil syndical'.

L’article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dans sa version applicable au litige dispose en son premier alinéa qu’ 'indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous :

— d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale ( …)'.

L’article 11 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dans sa rédaction applicable au litige précise 'sous réserve des dispositions de l’article 12 ci-dessous, la répartition des charges ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des copropriétaires. Toutefois, lorsque des travaux ou des actes d’acquisition ou de disposition sont décidés par l’assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l’assemblée générale statuant à la même majorité.

En cas d’aliénation séparée d’une ou plusieurs fractions d’un lot, la répartition des charges entre ces fractions est, lorsqu’elle n’est pas fixée par le règlement de copropriété, soumise à l’approbation de l’assemblée générale statuant à la majorité prévue à l’article 24.

A défaut de décision de l’assemblée générale modifiant les bases de répartition des charges dans les cas prévus aux alinéas précédents, tout copropriétaire pourra saisir le tribunal de grande instance de la situation de l’immeuble à l’effet de faire procéder à la nouvelle répartition rendue nécessaire'.

L’article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dans sa version en vigueur au litige prévoit que 'sans préjudice de l’application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l’application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans.

Les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l’assemblée générale. Sauf en cas d’urgence, l’exécution par le syndic des travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 est suspendue jusqu’à l’expiration du délai mentionné à la première phrase du présent alinéa.

En cas de modification par l’assemblée générale des bases de répartition des charges dans les cas où cette faculté lui est reconnue par la présente loi, le tribunal de grande instance, saisi par un copropriétaire, dans le délai prévu ci-dessus, d’une contestation relative à cette modification, pourra, si l’action est reconnue fondée, procéder à la nouvelle répartition. Il en est de même en ce qui concerne les répartitions votées en application de l’article 30.

Le montant de l’amende civile dont est redevable, en application de l’article 32-1 du nouveau code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive est de 150 euros à 3000 euros lorsque cette action a pour objet de contester une décision d’une assemblée générale concernant les travaux mentionnés au c de l’article 26'.

L’article 38 du réglement de copropriété de l’immeuble dont s’agit prévoit que 'les frais de chauffage seront répartis entre les copropriétaires en fonction de la surface de chauffe de radiateurs installés au sein de chacun des lots ».

La résolution querellée n°16 de l’assemblée générale du 26 mai 2003 est la suivante :

'- Modification de l’article 38 du réglement de copropriété frais de chauffage répartis en fonction de la surface de chaque lot en lieu et palce de la surface de chauffe.

L’assemblée générale après en avoir délibéré, approuve la modification de l’article 38 du réglement de copropriété qui sera ainsi rédigé:

' Les frais de chauffage seront répartis entres les copropriétaires en fonction de la surface habitable de chaque lot principal.

2ème alinéa inchangé.

3ème alinéa inchangé.

Les dépenses de chauffage des parties communes de l’immeuble qui devront être estimées dans le cadre de la nouvelle répartition des charges de chauffage établie par un géomètre expert constituent des charges communes générales réparties entre les copropriétaires dans les conditions prévues à l’article 36 ci-dessus.'

— L’assemblée générale missionne le cabinet G&J Saulais pour régulariser la situation à compter de la date de l’assemblée générale, en liaison avec le notaire désigné par le syndic.'

— L’assemblée générale donne tous pouvoirs au syndic la SAS G&J Saulais pour signer tous actes nécessaires à la régularisation de cette décision d’assemblée.

Résolution approuvée à l’unanimité.'

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires soutient que la demande des consorts [T] aux fins de mise en oeuvre par le syndic de la résolution n°16 de l’assemblée générale du 26 mai 2003 se heurte à une contestation sérieuse dès lors que cette résolution ne saurait être appliquée puisqu’elle été votée à la mauvaise majorité, pour ne pas avoir été votée à l’unanimité des copropriétaires en l’absence de trois copropriétaires ainsi qu’il ressort de la feuille de présence communiquée aux débats.

Le syndicat des copropriétaires ajoute en outre que cette résolution du 26 mai 2003 a été remise en cause par deux assemblées générales successives des 8 juin 2004 et 20 septembre 2006 qui sont revenues sur la question de la modification des charges de chauffage de l’immeuble.

Enfin, le syndicat des copropriétaires fait valoir que l’assemblée générale des copropriétaires du 3 juillet 2024, aurait 'dans un esprit de conciliation et afin de trouver une solution quant à la demande des consorts [T], décidé de faire contrôler la grille de répartition chauffage actuellement appliquée » mais que les consorts [T] se sont abstenus lors du vote de cette résolution n°17.

Les consorts [T] rétorquent que la résolution n°16 votée le 26 mai 2003 n’a pas été contestée dans le délai légal de deux mois de sorte qu’elle s’applique impérativement, et ce, quand bien même elle aurait été prise à une mauvaise condition de majorité.

Les consorts [T] ajoutent que la référence à la résolution n°17 de l’assemblée générale du 3 juillet 2024 par le syndicat des copropriétaires n’est en tout état de cause pas pertinente dès lors qu’elle contrevient aux dispositions de la résolution adoptée depuis le 26 mai 2003 pour alléguer de ce qu’il faudrait 'recalculer les surfaces de chauffe', ni effective, aucun rapport de géomètre n’étant au demeurant produit.

L’analyse dudit procès-verbal de l’assemblée générale du 26 mai 2003 met en exergue que seuls 11 copropriétaires étaient présents, réunissant ensemble 7713/10000 èmes de copropriété.

Il s’ensuit que la résolution querellée a irrégulièrement été votée à l’unanimité des présents, et non pas à l’unanimité des copropriétaires, tel que le prévoit l’article 11 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dans sa version applicable au litige précité.

Toutefois il est constant que cette résolution n’a fait l’objet d’aucune contestation dans le délai de deux mois à compter de la noti’cation du proces-verbal.

En conséquence, et par application des dispositions de l’article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précitées, cette résolution aurait dû trouver application, l’écoulement du délai de recours en contestation interdisant toute contestation ultérieure de la régularité de la décision et ce, dans un souci de sécurité juridique des décisions d’assemblée.

Si le syndicat des copropriétaires argue de ce que l’assemblée générale des copropriétaires peut revenir sur une résolution votée, sous réserve que la décision précédente n’ait pas été exécutée, qu’aucun droit n’ait été acquis en vertu de cette décision et que des faits nouveaux justifient la prise d’une nouvelle décision ce qui serait le cas de l’espèce par les décisions d’assemblées générales des 8 juin 2004 et 20 septembre 2006, il résulte toutefois de la lecture des procès-verbaux des assemblées générales des 8 juin 2004 et 20 septembre 2006 dont le syndicat des copropriétaires se prévaut à ce titre,que ceux-ci ne font état d’aucun vote modificatif concernant les charges de chauffage, faute de quorum.

En outre, il apparaît, ainsi que l’a relevé avec pertinence le premier juge, que la résolution adoptée le 26 mai 2003 a produit des effets envers les consorts [T] puisque la répartition de leurs charges de chauffage a effectivement été modifiée.

Ainsi, si des tantièmes à hauteur de 537 étaient retenus pour les charges de chauffage du 1er octobre au 31 décembre 2002 selon le décompte de provisions sur charges du quatrième trimestre 2002, ce sont 2 205 tantièmes qui étaient appliqués l’année suivante selon le décompte arrêté au 31 décembre 2003.

Enfin si le syndicat des copropriétaires prétend que les consortsVoirin sont irrecevables à solliciter la nomination d’un géomètre expert dans la mesure ou ils se sont abstenus de voter une proposition similaire lors de 1'assemblée générale du 3 juillet 2024, il apparaît à la lecture du procès-verbal de ladite assemblée générale que cette résolution ne constituait pas une véritable décision mais n’était qu’une 'proposition', non inscrite à l’ordre du jour; ce moyen est donc inopérant.

Dans ces conditions, la demande des consorts [T] de voir appliquer par le syndic la résolution n°16 de l’assemblée générale du 26 mai 2003 ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

En conséquence, il y a lieu de confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a enjoint au syndic Clardim aux fins de faire toutes diligences conformément à sa mission de syndic définie à l’article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précité, pour rendre applicable la résolution n°16 de l’assemblee générale du 26 mai 2003, et de :

— missionner un géomètre-expert pour déterminer la surface habitable des lots principaux et en conséquence qu’il produise une nouvelle grille de répartition des charges de chauffage;

— missionner un notaire aux fins de publication du règlement modifié avec la nouvelle répartition des charges de chauffage ;

— signer tous actes nécessaires à la régularisation de la résolution n°16.

Il y a lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte provisoire de 150 euros par jour pendant trois mois à compter de la signification de la présente décision à intervenir et jusqu’à ce que diligences soient faites eu égard à l’ancienneté de la résolution adoptée lors de l’assemblée générale du 26 mai 2003 et dont l’application n’est toujours pas mise en oeuvre.

L’ordonnance sera confirmée de ce chef.

L’argumentation du syndicat des copropriétaires tendant à voir dire que l’injonction de nomination d’un notaire aux fins de publication du réglement de copropriété modifié selon la nouvelle répartition de chauffe constituerait une contestation sérieuse pour se heurter aux régles de la copropriété, est inopérante dès lors que cette décision résulte justement de l’exercice du pouvoir souverain de l’assemblée générale lors du vote de la résolution n°16 aux termes de laquelle a été voté la nomination d’un notaire à cette fin.

Il y a lieu de rejeter toute demande plus ample ou contraire.

Sur les demandes accessoires

Le sens de la présente décision commande de confirmer l’ordonnance dont appel sur les chefs des dépens et des frais irrépétibles.

En cause d’appel, le syndicat des copropriétaires perdant son procès, sera condamné aux dépens.

Le syndicat des copropriétaires sera également condamné à payer aux consorts [T] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande du syndicat des copropriétaires au titre des frais irrépétibles sera rejetée.

Selon l’article 10-1 2e alinéa de la loi du 10 juillet 1965 'le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires'.

Les consorts [T], gagnant leur procès contre le syndicat, doivent être dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure de première instance et d’appel dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

PAR CES MOTIFS

Statuant dans les limites de l’appel,

Confirme la décision entreprise en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis de l’immeuble sis [Adresse 4] à payer à M. et Mme [T] la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel ;

Rejette la demande du syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] aux dépens d’appel ;

Dispense M. et Mme [T] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure de première instance comme d’appel sur le fondement de l’article 10- 1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;

Rejette toute demande plus ample ou contraire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT