Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 8

ARRÊT DU 04 JUILLET 2025

(n° 189 ,8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/19045 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CKLNQ

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 10 Juillet 2024 -Juge des contentieux de la protection d'[Localité 6] – RG n° 24/01216

APPELANTS

M. [C] [H]

[Adresse 1]

[Localité 4]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/023530 du 18/10/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7])

Mme [M] [W] épouse [H]

[Adresse 1]

[Localité 4]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/023529 du 18/10/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7])

Représentés par M^e Elisabeth JEANNOT, avocat au barreau de PARIS, toque : C0647

INTIMÉE

S.C.I. YANIS, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Sarah MELKI CAROUBI, avocat au barreau de PARIS, toque : B1131

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 804 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 6 Juin 2025, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Marie-Catherine GAFFINEL.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Florence LAGEMI, Président,

Marie-Catherine GAFFINEL, Conseiller,

Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire,

Greffier lors des débats : Cécilie MARTEL

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Florence LAGEMI, Président de chambre et par Jeanne PAMBO, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

****

Par acte du 1er mars 2018, la société Yanis a donné à bail à M. et Mme [H] un local à usage d’habitation dépendant d’un immeuble situé [Adresse 3] (Seine-[Localité 8]).

Les loyers n’étant plus réglés, un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée dans le bail, a été délivré aux locataires, le 24 novembre 2023, pour la somme en principal de 14.497,81 euros correspondant à l’arriéré locatif dû à la date de cet acte, terme de novembre 2023 inclus.

Par actes du 8 avril 2024, la société Yanis a assigné M. et Mme [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny, siégeant au tribunal de proximité d’Aubervilliers et statuant en référé, aux fins, notamment, de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, expulsion des défendeurs et condamnation de ces derniers au paiement, par provision, de l’arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation.

Par ordonnance réputée contradictoire du 10 juillet 2024, le premier juge a :

dit n’y avoir lieu à référé s’agissant de la demande de conservation au titre du dépôt de garantie ;

déclaré l’action de la société Yanis recevable ;

constaté, à compter du 5 janvier 2024 à minuit, la résiliation du bail portant sur les lieux loués à M. et Mme [H] et situés au [Adresse 2]) à [Adresse 5] ;

débouté M. [H] de sa demande de travaux suspensifs de l’exécution de ses obligations en paiement ;

ordonné à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. et Mme [H] ainsi que tous occupants de leur chef dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

rejeté la demande de suppression du délai de deux mois, prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

rejeté la demande de séquestration des meubles en garantie des sommes dues ;

rappelé que le sort des meubles éventuellement laissés sur place est régi par les articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

condamné solidairement M. et Mme [H] à payer à la société Yanis la somme provisionnelle de 15.618,49 euros (mai 2024 inclus) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus selon décompte au 16 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 24 novembre 2023 sur la somme de 14.497,81 euros et de l’ordonnance pour le surplus ;

condamné solidairement M. et Mme [H] à payer à la société Yanis, à compter du 1er juin 2024 et jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise, une indemnité mensuelle d’occupation fixée à titre provisionnel au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié ;

ordonné la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil ;

condamné solidairement M. et Mme [H] à payer à la société Yanis la somme de 150 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné solidairement M. et Mme [H] aux dépens ;

débouté les parties du surplus de leurs prétentions.

Par déclaration du 8 novembre 2024, M. et Mme [H] ont relevé appel de cette ordonnance en critiquant l’ensemble de ses chefs de dispositif, à l’exception de ceux relatifs à la conservation du dépôt de garantie et au rejet d’une part, de la demande de suppression du délai de deux mois de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, d’autre part, de la demande de séquestration des meubles en garantie des sommes dues.

Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 27 mai 2025, M. et Mme [H] demandent à la cour de :

infirmer l’ordonnance entreprise des chefs dont ils ont relevé appel ;

A titre principal,

juger que l’action de la société Yanis en paiement d’un arriéré locatif est prescrite pour la période antérieure au 8 avril 2021, et la débouter de ses demandes à ce titre, soit la somme de 6.971,27 euros au 1er avril 2021 ;

juger sérieuses les contestations opposées aux demandes formées par la société Yanis ;

en conséquence, dire n’y avoir lieu à référé et débouter la société Yanis de l’ensemble de ses demandes ;

A titre subsidiaire,

juger mal fondées les demandes de la société Yanis du fait de l’état d’insalubrité constatée et d’indécence du logement donné à bail ;

les juger fondés à invoquer l’exception d’inexécution pour la période antérieure à l’arrêté préfectoral d’insalubrité du 21 mai 2024 ;

juger que depuis l’arrêté préfectoral d’insalubrité du 21 mai 2024, le paiement du loyer a cessé d’être dû ;

en conséquence, débouter la société Yanis de l’ensemble de ses demandes ;

A titre reconventionnel,

condamner la société Yanis à réaliser, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de l’arrêt à intervenir, les travaux visés dans l’arrêté préfectoral d’insalubrité du 21 mai 2024 ;

condamner la société Yanis à leur payer la somme de 10.000 euros chacun à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance ;

ordonner la compensation judiciaire entre les sommes éventuellement dues de part et d’autre ;

A titre infiniment subsidiaire,

suspendre les effets de la clause résolutoire ;

juger que la dette locative s’élève tout au plus à la somme de 14.145,07 euros au 7 mai 2024 ;

leur accorder un délai de trois ans pour s’acquitter de la dette locative, ou à titre subsidiaire, de deux ans ;

leur accorder un délai d’un an pour quitter les lieux ;

débouter la société Yanis de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner la société Yanis aux dépens.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 28 mai 2025, la société Yanis demande à la cour de :

débouter les époux [H] de l’ensemble de leurs demandes ;

confirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

si par extraordinaire, des délais pour quitter les lieux étaient accordés, condamner M. et Mme [H] à reprendre le paiement des loyers courants outre le remboursement de la dette locative et assortir les paiements de la déchéance du terme en cas de non-paiement d’une seule échéance de loyer à bonne date ;

condamner M. et Mme [H] à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

La clôture de la procédure a été prononcée le 4 juin 2025.

Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu’aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

A cet égard, l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable en l’espèce, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Au cas présent, la société Yanis a fait délivrer à M. et Mme [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, le 24 novembre 2023, pour la somme de 14.497,81 euros en principal. Selon le décompte joint à cet acte, débutant en mai 2020, l’arriéré locatif remonte à cette date.

Il n’apparaît pas des pièces produites que les causes de ce commandement ont été réglées dans le délai imparti aux preneurs de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 5 janvier 2024 ainsi que l’a exactement retenu le premier juge.

Pour s’opposer aux effets de la clause résolutoire, M. et Mme [H] font valoir d’une part, qu’une partie de la dette serait éteinte puisque l’action en référé ayant été engagée le 8 avril 2024, le bailleur ne peut plus réclamer les loyers pour la période de mai 2020 à avril 2021 et, d’autre part, que le logement donné à bail est insalubre de sorte qu’ils sont fondés à opposer l’exception d’inexécution et, donc à être dispensés du paiement des loyers.

S’agissant de la prescription, l’article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, énonce que toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Mais, selon l’article 2240 du code civil, la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt le délai de prescription.

Ainsi, la société Yanis justifiant d’une reconnaissance de dette des appelants signée le 17 décembre 2020, pour les loyers antérieurs et de leur engagement de les régler à compter de janvier 2021 par mensualité de 300 euros, il y a lieu de considérer que la prescription a valablement été interrompue. Il en résulte que ce premier moyen ne saurait constituer une contestation sérieuse.

S’agissant de l’état du logement, il est en revanche établi que celui-ci était affecté de désordres ne permettant pas de le considérer salubre.

C’est ainsi, que par lettre du service communal d’hygiène et de santé en date du 25 février 2022 adressée à la société Yanis, il a été demandé à celle-ci de prendre des mesures afin de remédier à cette situation, M. [L], inspecteur de salubrité, ayant constaté, lors d’une visite de l’appartement litigieux, la présence d’une humidité accompagnée de moisissures dans l’ensemble du logement, de traces d’infiltration d’eau provenant de la toiture, de fils électriques volants non protégés et d’une insuffisance de ventilation de la salle d’eau.

Selon le rapport d’enquête du 19 octobre 2023, établi après deux nouvelles visites de M. [L] en date des 28 novembre 2022 et 7 juillet 2023, il a été relevé un risque électrique et d’exposition au plomb du fait de la dégradation des revêtements, des infiltrations par toiture, une humidité et des moisissures dans la pièce de vie, le couloir, la cuisine, la salle d’eau et la chambre, un défaut de fixation du ballon d’eau chaude, une ventilation insuffisante dans la cuisine et la salle d’eau.

Ces constatations ont conduit M. [L] à qualifier le logement d’insalubre et de proposer au préfet de Seine-[Localité 8] la prise d’un arrêté de traitement de l’insalubrité en prescrivant un certain nombre de mesures pour y remédier.

Une inspection a été effectuée le 20 février 2024 et un rapport a été établi le 8 avril suivant concluant à la persistance d’un état général du logement insatisfaisant, représentant un risque pour la santé des occupants en dépit de certaines améliorations apportées. C’est dans ces conditions, que le 21 mai 2024, un arrêté préfectoral de traitement de l’insalubrité a été pris mettant à la charge de la société Yanis des travaux afin de faire cesser l’insalubrité constatée dans le logement.

Il est relevé que la société Yanis a fait effectuer des travaux et assuré le relogement des locataires et que dans son rapport d’enquête daté du 12 mai 2025, établi à la suite de ses visites des 23 octobre et 18 décembre 2024, M. [L] a constaté qu’il n’y avait plus de traces d’infiltration, que l’humidité avait été traitée, tout en notant que des traces d’humidité de condensation ont réapparu après la fin des travaux, que le ballon d’eau chaude avait été fixé, que la salle d’eau avait été refaite et que les fils électriques étaient protégés et a proposé l’abrogation de l’arrêté préfectoral du 21 mai 2024.

Toutefois, M. et Mme [H] produisent un nouveau rapport de M. [L] en date du 23 mai 2025, dressé à la suite d’une visite des lieux du 20 mai 2025, lequel a mis en évidence la présence de fils électriques nus sous tension accessibles au niveau du ballon d’eau chaude, désordre qui n’existait pas lors de son précédent contrôle, une réapparition de l’humidité et des moisissures dans la cuisine et au niveau des joints du carrelage de la salle d’eau et estimé que l’arrêté préfectoral ne pouvait être abrogé.

Il est constant qu’en application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé.

Selon l’article L.1331-22 du code de la santé publique, tout local, installation, bien immeuble ou groupe de locaux, d’installations ou de biens immeubles, vacant ou non, qui constitue, soit par lui-même, soit par les conditions dans lesquelles il est occupé, exploité ou utilisé, un danger ou risque pour la santé ou la sécurité physique des personnes est insalubre. La présence de revêtements dégradés contenant du plomb à des concentrations supérieures aux seuils et aux conditions mentionnés à l’article L. 1334-2 rend un local insalubre.

L’article L.521-2 du code de la construction et de l’habitation, dispose que :

'I. Le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation cessent d’être dus pour les locaux qui font l’objet de mesures décidées en application de l’article L. 184-1, à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de la mesure de police. Les loyers ou redevances sont à nouveau dus à compter du premier jour du mois qui suit le constat de la réalisation des mesures prescrites.

Pour les locaux visés par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité pris en application de l’article L. 511-11 ou de l’article L. 511-19, sauf dans le cas prévu au deuxième alinéa de l’article L. 1331-22 du code de la santé publique ou lorsque la mesure est prise à l’encontre de la personne qui a l’usage des locaux ou installations, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation du local ou de l’installation, qu’il ou elle soit à usage d’habitation, professionnel ou commercial, cesse d’être dû à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l’immeuble, jusqu’au premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée.

Les loyers ou toutes autres sommes versées en contrepartie de l’occupation du local ou de l’installation, qu’il ou elle soit à usage d’habitation, professionnel ou commercial, indûment perçus par le propriétaire, l’exploitant ou la personne ayant mis à disposition les locaux sont restitués à l’occupant ou déduits des loyers dont il devient à nouveau redevable. (…).

Un arrêté de traitement de l’insalubrité, un arrêté de mise en sécurité ou la prescription de mesures destinées à faire cesser une situation d’insécurité ne peut entraîner la résiliation de plein droit des baux et contrats d’occupation ou d’hébergement, sous réserve des dispositions du VII de l’article L. 521-3-2.

Les occupants qui sont demeurés dans les lieux faute d’avoir reçu une offre de relogement conforme aux dispositions du II de l’article L. 521-3-1 sont des occupants de bonne foi qui ne peuvent être expulsés de ce fait'.

Au regard de ces dispositions, de l’état du logement donné à bail ayant donné lieu à un arrêté de traitement de l’insalubrité le 21 mai 2024, non encore abrogé, la demande de la société Yanis tendant à l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers se heurte à une contestation sérieuse. En effet, l’exception d’inexécution peut être invoquée par les locataires, avant l’entrée en vigueur de cet arrêté pour les loyers dus antérieurement à cet acte administratif, au regard des différents rapports préalables. Il convient donc, infirmant l’ordonnance entreprise, de dire n’y avoir lieu à référé de ce chef.

Sur la demande de provision

Selon l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut être accordé une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La société Yanis sollicite la confirmation de l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné M. et Mme [H] au paiement, par provision, de l’arriéré locatif, soit la somme de 15.618,49 euros retenue par le premier juge selon décompte arrêté au 16 mai 2024.

Mais, au regard des motifs qui précèdent, la demande de provision au titre des loyers et charges impayés se heurte à une contestation sérieuse. Il convient donc d’infirmer l’ordonnance entreprise et de dire n’y avoir lieu à référé de ce chef.

Sur la demande de travaux

M. et Mme [H] demandent que la société Yanis soit condamnée, sous astreinte, à faire effectuer les travaux destinés à faire cesser les désordres à l’origine de l’insalubrité du logement.

Il est établi par la facture du 30 novembre 2024, le procès-verbal de constat réalisé le 15 octobre 2024 et le rapport d’enquête de M. [L] du 12 mai 2025 que des travaux ont été entrepris par la société Yanis afin de faire cesser les nuisances, ces pièces démontrant que les peintures et la salle d’eau ont été refaites, que l’humidité a été traitée, que les traces de moisissures et d’infiltrations ont disparu et que le risque électrique n’existe plus, les fils ayant été protégés et un diagnostic électricité ayant été fourni.

Il est exact que le rapport du 23 mai 2025 mentionne la présence de fils électriques nus sous tension accessibles au niveau du ballon d’eau chaude ainsi que la réapparition d’une humidité et de moisissures dans la cuisine et la salle d’eau.

Cependant, la cause de ces désordres n’est pas démontrée. Il est relevé que les locataires ont imputé la présence des fils électriques dénudés à une opération de maintenance dont l’existence est contestée par le bailleur, lequel soutient que les locataires ne chauffent ni n’aèrent le logement. Il est, en tout état de cause, démontré que la société Yanis a fait exécuter des travaux permettant de traiter l’humidité, qu’elle a ainsi créé une ventilation basse dans la cuisine et une ventilation haute dans la salle d’eau et mis en place dans celle-ci une ventilation mécanique propre à remédier à ce désordre.

Ainsi, au regard des travaux entrepris par le bailleur à la fin de l’année 2024 ayant rendu le logement en parfait état, de l’absence d’explication cohérente sur la présence, en mai 2025, de fils électriques dénudés, d’une humidité et de moisissures dans la cuisine et la salle d’eau, pièces par principe humides, non constatée quelques mois auparavant et pouvant être mise en perspective avec l’obligation d’entretien des locaux par le locataire, l’obligation de la société Yanis à la réalisation des travaux sollicités se heurte à une contestation sérieuse.

Sur la demande de dommages et intérêts

M. et Mme [H] sollicitent l’allocation de la somme de 10.000 euros chacun à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance.

Mais, il sera rappelé qu’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge statuant en référé d’octroyer des dommages et intérêts ; seule une provision à valoir sur la réparation d’un préjudice établi de manière évidente est susceptible d’être allouée à condition d’être sollicitée.

Il n’y a donc pas lieu à référé de ce chef.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Au regard de l’issue du litige en appel, chacune des parties supportera les dépens exposés tant en première instance que devant la juridiction du second degré.

Aucune considération d’équité ne commande de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Infirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

Dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la société Yanis tendant à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et ses conséquences et au paiement, par provision, de l’arriéré locatif ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes reconventionnelles de M. et Mme [H] tendant à la réalisation, sous astreinte, de travaux et au paiement de dommages et intérêts ;

Dit que chacune des parties conservera la charge des dépens qu’elle a exposés tant en première instance qu’en appel ;

Dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT